Le LMNP est le régime par défaut dans lequel se retrouvent la plupart des loueurs en meublé, et il se trouve que ce régime permet de réduire drastiquement ses impôts fonciers si vous optez pour le régime réel. Nous avons rédigé une fiche (vraiment) très complète sur le sujet, mais nous souhaitions aborder ici en détail 4 subtilités du LMNP quand vous louez en indivision.
SOMMAIRE
Régime réel par défaut car société de personnes
En LMNP vous avez le choix entre deux régimes : le réel que nous recommandons car il réduit fortement vos impôts fonciers, et le micro-BIC qui est un régime simplifié où vous n’êtes imposé que sur 50% des loyers (les charges étant évaluées à un forfait de 50% du loyer).
Il se trouve qu’en indivision meublée vous serez forcément au réel; en effet le Code général des impôts via son article 50-01 considère l’indivision comme une société de personnes qui ne peut accéder au régime micro-BIC.
Inscription au greffe différente pour les indivisions en LMNP
Si vous exercez une activité en meublé, que ce soit au statut LMNP ou LMP, vous devez déclarer votre activité au Tribunal de commerce et récupérer un numéro SIRET. Cette déclaration d’activité se fait via le formulaire P0i si vous détenez le bien seul ou en couple marié.
Si vous êtes dans une indivision, le formulaire est différent, il s’agit du formulaire FCMB comme nous l’a confirmé notre comptable partenaire spécialiste du LMNP.
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Pas de déduction des frais de CGA en indivision meublée
L’adhésion à un centre de gestion agrée (CGA) permet aux loueurs en meublé de ne pas voir leurs bénéfices imposables majorés de 20%, avec une déduction des frais de gestion (CGA + comptable) de 2/3 en réduction d’impôts et de 1/3 en dépenses déductibles.
La réduction d’impôts de 2/3 ne s’applique pas aux indivisions car l’administration considère que les sociétés de personnes ne sont pas éligibles.
Seuil et déclaration au prorata de chaque indivisaire foyer fiscal
Le principe général est que chaque indivisaire d’un foyer fiscal donné est considéré comme un loueur meublé indépendant, au prorata de ces parts dans l’indivision.
Cette appréciation au prorata des parts de l’indivision, regroupées par foyer fiscal, est cruciale notamment pour les seuils de revenus qui déterminent le passage de LMNP à LMP, passage qui est à éviter comme nous l’expliquons dans notre article sur le LMP.
Le site des impôts précise bien néanmoins qu’au sein d’un même foyer fiscal, il est possible de séparer les revenus locatifs meublés de chaque époux, et le type d’option choisi par chacun (réel ou micro-BIC).
Le caractère professionnel ou non-professionnel de la location meublée s’apprécie au niveau du foyer fiscal et doit s’appliquer à l’ensemble des locations meublées du foyer fiscal. Cette qualification ne fait toutefois obstacle ni à la détermination distincte du résultat de l’activité de chacun des époux, ni à la possibilité de chacun des membres du foyer de bénéficier, le cas échéant, du régime d’imposition des micro-entreprises.
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