Faut-il prendre un expert comptable en LMNP ?

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est un régime fiscal qui permet de défiscaliser une partie de ses revenus locatifs via le régime réel.

Cette déclaration au réel des charges s’accompagne d’obligations comptables assez lourdes avec la production d’un bilan comptable détaillant les amortissements ainsi que la production d’un compte résultat. Vous allez grosso modo devoir réaliser la comptabilité d’un artisan indépendant.

La tentation est alors forte d’essayer de faire ces démarches soi-même. Nous allons voir que c’est souvent une fausse bonne idée, puis nous vous expliquerons pourquoi le comptable va finalement vous coûter moins cher que ce que vous pensiez.

Rappel du principe du LMNP réel

Commençons par un rappel : le LMNP désigne le régime par défaut dans lequel vous vous trouvez si vous louez un logement en meublé.
La plupart des bailleurs choisissent de déclarer leurs revenus locatifs via le régime du micro-BIC, c’est à dire que vous imputez un forfait de charges égal à 50% de vos revenus locatifs. Ce régime du micro-BIC a l’avantage d’être simple.

L’autre régime disponible est le régime réel, il est beaucoup plus lourd en terme de déclaration comptable mais il a la faculté d’annuler quasiment entièrement vos impôts via l’imputation d’amortissements comptables sur vos revenus locatifs. Nous vous invitons à lire notre fiche sur le LMNP réel pour plus d’informations.

Une fois ce rappel posé, passons à la déclaration fiscale du LMNP réel, que vous envisagez peut être de faire vous-même. Autant nous sommes des fervents partisans chez Smartloc de la gestion locative en direct, autant le risque d’erreurs et la complexité d’une comptabilité LMNP réel réalisée en direct est trop grande à nos yeux pour se passer d’assistance. Explications.

Coût et risques à faire sa liasse fiscale LMNP soi-même

Coût potentiel de la télédéclaration d’une liasse fiscale

La déclaration papier n’est plus possible depuis mai 2015, il faudra donc envoyer votre liasse au Service des impôts des entreprises (SIE) et non pas à votre centre des impôts habituel. L’obligation de télétransmission impose de passer par des prestataires extérieurs qui vont vous facturer l’accès, de l’ordre de 100€ en ordre de grandeur, par exemple via teledec.

Nous verrons dans la suite de cet article que c’est un montant conséquent à comparer au coût net d’un comptable qui s’occupera de l’intégralité des démarches, de la production des bilans et résultats comptables à la télétransmission.

Pour terminer sur cette partie coût, sachez que si vous décidez de réaliser votre liasse fiscale LMNP vous-même, vous risquez de changer d’avis après quelques années; le cas échéant le cabinet comptable devra reprendre toute votre comptabilité historique, un travail fastidieux qui est souvent facturé avec les mêmes honoraires que si vous aviez recouru au comptable dès le démarrage.

Risques de contrôle si déclaration en direct

C’est un argument utilisé (à raison) par tous les comptables de France, que ce soit pour la liasse fiscale LMNP mais également pour la comptabilité des artisans et entreprise : la signature d’une liasse fiscale par un particulier augmente très fortement les risques de contrôle par les services fiscaux.

En effet l’administration a conscience que les calculs et durées des amortissements, la répartition entre terrain et bâtiment sont des points techniques complexes avec un risque élevé d’erreurs et donc de redressement potentiel si le télédéclarant est un particulier.

Sachez enfin qu’en cas de contrôle, vous devrez présenter la balance et les grands livres comptables, dont la production nécessite un logiciel comptable.

Complexité et erreurs potentielles de la liasse fiscale LMNP

La déclaration en LMNP réel nécessite la télédéclaration d’une liasse fiscale constituée de plusieurs Cerfa dont voici la liste (que nous avons reprise sur le site de teledec) :

  • Déclaration de résultat, formulaire cerfa n°2031
  • Bilan simplifié, formulaire cerfa n°2033-A
  • Compte de résultat simplifié, formulaire cerfa n°2033-B
  • Immobilisations et amortissements, formulaire cerfa n°2033-C
  • Provisions et crédits d’impôts, formulaire cerfa n°2033-D
  • Valeur ajoutée produite, formulaire cerfa n°2033-E
  • Composition du capital social, formulaire cerfa n°2033-F
  • Filiales et participations, formulaire cerfa n°2033-G
  • Montant des crédits d’impôts éventuels, formulaire cerfa n°2069-RCI

Ces CERFA sont loin d’être intuitifs. Prenons par exemple le cerfa du bilan simplifié disponible ici.

Vous voyez que les éléments comptables demandés sont complexes car pour rappel il s’agit d’un bilan simplifié demandé par exemple à un artisan plombier ou boulanger. La notice d’information sur ce seul cerfa fait 20 pages….
Une erreur est rapidement arrivée, et les conséquences peuvent être importantes puisqu’il est possible de rester bloquer au régime micro pendant deux ans, et ainsi payer beaucoup plus d’impôts que nécessaire.

Coût et avantages à passer par un comptable pour le LMNP

Passer par un comptable pour votre liasse fiscale LMNP va donc vous faire gagner un temps conséquent, éliminer le risque d’erreurs – elles sont rares de la part d’un comptable spécialisé qui dispose de toute façon d’une responsabilité civile professionnelle qui protège ses clients – et enfin cela limite le risque de contrôle fiscal de la part de l’administration.

Le comptable saura par ailleurs vous conseiller sur les montages complexes et cas particuliers que vous seriez amené à rencontrer : indivision, démembrement, LMNP à plusieurs via une SARL de famille etc.

Le coût d’un comptable pour un bien en LMNP réel est en ordre de grandeur de 500€, honoraires qui sont déductibles de vos revenus locatifs. Si vous optez pour l’adhésion à une centre de gestion agréé (CGA) le coût supplémentaire est de 140€ environ. L’adhésion a plusieurs avantages :

  1. vos revenus locatifs ne subissent pas de majoration forfaitaire de 25%, c’est donc moins de revenus à déclarer, et des économies d’impôts potentiels
  2. vous bénéficiez d’un crédit d’impôt équivalent à 2/3 des honoraires du comptable et du CGA (on parle bien d’un crédit d’impôt sur l’intégralité de vos impôts, crédit qui se cumule au fait que ces honoraires restent déductibles de vos revenus locatifs)
Le coût brut de l’ordre de 700€ est donc diminué à la fois par la déductibilité de ces honoraires (en proportion donc de votre tranche marginale supérieure) et à hauteur de 66% en crédit d’impôt. En résumé cela ne vous coûte souvent plus que 100-200€ en ordre de grandeur, à comparer au 100€ dont nous avions parlés précédemment pour la télédéclaration si vous choisissiez de le faire vous-même.

C’est donc clairement un choix que nous recommandons à nos clients, n’hésitez pas à demander un rappel à notre comptable partenaire pour réaliser une simulation LMNP réel et un devis sans engagement.

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