Une indivision est la détention d’un bien immobilier par au moins deux personnes physiques distinctes. Dans le cadre d’une location elle est souvent opposée aux SCI, sociétés civiles immobilières, qui permettraient une gestion plus souple.

Nous allons voir que les règles sur l’indivision ont été clarifiées, et qu’il est maintenant plus simple de gérer un bien en location lorsqu’il est détenu par des indivisaires.

Acte de gestion courante en indivision : la majorité des 2/3

Les articles du Code Civil régissant les indivisions ont été modifiés en 2006 avec une simplification des règles de majorité : pour éviter les blocages concernant les actes de gestion courants d’une indivision, 2/3 des indivisaires peuvent maintenant décider de la gestion courante du bien en location.

Par gestion courante on entend notamment :

  • signer des baux d’habitation (mais pas les baux commerciaux)
  • donner un mandat de gestion ou souscrire une assurance
  • effectuer des menues réparations ou travaux
  • payer les charges courantes
  • donner congé au locataire pour vente

Les indivisaires ayant cette majorité des 2/3 et prenant les décisions pour le compte de l’indivision ont simplement l’obligation d’en informer les autres indivisaires. Les modalités d’information ne sont pas précisées donc un simple courrier électronique peut suffire.

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Gros travaux ou vente en indivision : unanimité requise

L’unanimité des indivisaires reste néanmoins nécessaire pour effectuer de gros travaux, comme la réfection d’une toiture ou le changement de chaudière, ainsi que pour vendre le bien.

En cas d’héritages successifs, le nombre d’indivisaires peut augmenter rapidement, et des situations de blocage peuvent rapidement apparaître d’autant plus que tous les indivisaires ne sont pas impliqués de la même manière dans la gestion du bien.

Trois exceptions sont donc prévues à cette règle de l’unanimité :

  1. Les démarches nécessaires à la bonne conservation du bien; on peut penser notamment à la réfection d’une toiture vétuste qui met en péril la structure
  2. La vente pour payer les dettes de l’indivision
  3. La vente forcée par au moins 2/3 des indivisaires

Les procédures sont néanmoins complexes et sortent du champ de la gestion locative, nous vous invitions donc à consulter cette fiche rédigée par un avocat.

Perception des loyers et paiement des charges en indivision

Pour simplifier la gestion de l’indivision, il est d’usage de nommer un mandataire, agent ou immobilier ou indivisaire, qui s’occupera de la gestion de la location, notamment de l’encaissement des loyers et du paiement des charges courantes.

Le mandataire doit avoir un écrit, appelé mandat, fait par les indivisaires qui lui confèrent des pouvoirs dans la limite des majorités précisées précédemment (2/3 ou unanimité).

Il n’est pas obligatoire d’ouvrir un compte bancaire pour l’indivision, mais cela reste une option possible, en gardant en tête qu’il faut que le mandataire puisse contrôler le compte facilement sans devoir demander l’autorisation de tous les indivisaires. N’hésitez pas à consulter la page de Boursorama sur le sujet du compte indivis, et à nous dire en commentaire si certaines banques commerciales proposent des offres bien conçues pour la gestion d’une indivision.

Dernier point important, les indivisaires peuvent signer une convention d’indivision pour décrire en détail les règles de gestion de l’indivision et aller au-delà des règles de majorité décrites précédemment, ou de la délégation faite au mandataire de gérer le bien. Vous pouvez consulter sur le sujet cette fiche complète sur la convention d’indivision où sont par exemple abordées les questions de décès des indivisaires ou encore le calendrier d’occupation d’une maison de vacances.

Défiscalisation immobilière en indivision

Chaque indivisaire est normalement tenu de déclarer sa quote-part de revenus locatifs comme s’il était un propriétaire unique. On entend par quote-part de revenus locatifs, les loyers qu’il devrait percevoir moins les charges qui lui incombent, et ce même s’il n’a pas touché en pratique ses revenus de l’indivision. Contrairement à une société commerciale l’indivision est en effet transparente d’un point de vue fiscal, de la même manière qu’une SCI.

La bonne nouvelle est que les deux dispositifs principaux de réduction d’impôts sont accessibles aux indivisaires : la location en Pinel vide et le LMNP réel en meublé.

Sur le LMNP réel en indivision, les questions juridiques et fiscales sont nombreuses et très techniques comme vous pouvez le voir sur ce billet d’un avocat fiscaliste, nous vous recommandons donc fortement de passer par un comptable spécialisé en LMNP qui pourra vous baliser les déclarations en LMNP réel pour votre indivision.

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36 commentaires ont été déposés sur “Location d’un bien en indivision : le guide complet

  1. Michel Walkowiak le a posté:

    Bonjour,
    Fiche bien pratique, merci beaucoup.
    Savez-vous si la majorité des deux tiers suffit également pour établir une convention APL avec l’État, pour pouvoir proposer une chambre ou un studio en tant que logement social ?
    Sincèrement,
    Michel Walkowiak.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Non je n’ai pas trouvé la réponse, n’hésitez pas à nous partager votre source si vous trouvez la réponse.

  2. Edith TRIFILETTI le a posté:

    un indivisaire peut-il louer le bien en payant un loyer?

  3. Emma le a posté:

    Bonjour,
    Je suis mandataire immobilier et j’ai été contacté pour mettre en location un appartement faisant partie d’un immeuble en indivision (2 usufruitiers et 4 nu propriétaires).
    J’ai été contacté par l’un des nu propriétaires.
    L’immeuble locatif est à l’heure actuelle géré par une société de gestion qui à un mandat signé des 2 usufruitiers.
    Est-ce que je peux faire signer le mandat de location à la société de gestion qui à mandat pour gérer les biens de l’immeuble ?
    Merci d’avance pour vos explications.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour, la mise en location d’un bien en indivision appartient à l’usufruitier. Etant donné que les deux usufruitiers ont donné mandat de gestion à une agence il n’est pas nécessaire d’avoir un mandat de location.

  4. Lucien le a posté:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un appartement en indivision avec ma sœur (50%/50%). Cet appartement est en location, pour l’aider financièrement, je souhaiterais lui laisser une partie des loyers ou la totalité. Lors de ma déclaration de revenus, puis-je déclarer seulement les loyers réellement perçus (ou rien si je laisse la totalité) ? Ou alors dois-je déclarer les loyers selon ma quotte part (50%) même si je ne les ai pas réellement perçu ?

    Merci d’avance pour votre aide.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour, vous devez déclarer les revenus locatifs en fonction de votre quote part, même si vous ne les avez pas réellement perçus. Il faudra alors considérer que vous faites une donation des loyers à votre soeur chaque mois, et cette donation est potentiellement réglementée.

  5. yveline le tarnec le a posté:

    bonjour
    depuis 2 ans on est en indivision avec mes
    6 frères et ma soeur
    un de mes frère et ma soeur habite dedans
    est ce que il doit payer un loyer
    merci
    cordialement

    • Anne-Sophie D. le a posté:

      Bonjour,

      L’indivisaire qui use ou jouit de la chose indivise est redevable d’une indemnité d’occupation. Son montant peut être fixé librement par les parties.

  6. Christelle le a posté:

    Bonjour,
    Un batiment en indivision ou l’un des deux indivisaires à 800 milliemes de la coproprieté, peut il beneficier d’une partie de ce batiment « gratuitement » sans dedommager les autres coproprietaires ou membre de l’indivison , je ne sais pas comment on dit
    merci

    • Anne-Sophie D. le a posté:

      Bonjour,

      Si un des co-indivisaires jouit de façon privative du bien en indivision il doit une indemnité d’occupation aux autres membres de l’indivision. Si vous avez toujours accès au bien, cette indemnité n’est pas obligatoire.

  7. Martinez le a posté:

    Bonjour,

    Je vais acheter un appartement en indivision (moi 30% lui 70%), il ne souhaite pas habiter dedans et est favorable pour me laisser habiter sans indemnité. J’aimerais savoir si c’est possible fiscalement, ou nous devrions déclarer quelque chose aux impôts? Peut on définir librement l’éventuel loyer (en l’occurence loyer à €0?)

    Merci beaucoup.

  8. Laurelyne le a posté:

    Bonjour, est ce qu’un des indivisaires peut prêter à titre gratuit ou louer le bien sans l’accord de l’autre partie s’il a moins des 2/3 des parts? Peut il faire changer les clés de la serrure sans en informer l’autre partie et sans lui en donner le double des clés? Quel est l’article de loi qui traite de ce sujet?
    Vous vous remercie par avance pour votre réponse

    • Anne-Sophie D. le a posté:

      Bonjour,

      Il faut être propriétaire des 2/3 du bien pour pouvoir le louer seul. Concernant le changement de clés, chaque indivisaire a droit d’avoir accès au bien. Il n’est donc pas possible de changer les clés sans en informer l’autre indivisaire et sans lui remettre un double des clés. Vous pouvez vous référer aux articles 815 et suivants du Code civil.

  9. COSIPA le a posté:

    Bonjour,
    Mes frères et moi venons d’acheter un studio à Lyon pour faire une location saisonnière.
    Je suis seulement propriétaire à 30 %.
    Avec seulement cette part de 30% puis-je faire le changement d’usage à mon nom propre sachant que ce n’est plus possible pour mes frères qui ont déjà fait chacun une demande pour des biens antérieurs ?
    Merci.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Je n’ai pas la réponse mais c’est une bonne question, demandez à la ville car de mémoire les règles de changement d’usage sont spécifiques à chaque commune. Et n’hésitez pas à poster la réponse ici, merci !

  10. Bénédicte LEVEQUE le a posté:

    Bonjour,
    Nous louons avec mes frères et sœur un logement en indivision. Je dois rédiger les quittances de loyer, aucun mandat entre nous n’a été effectué. Que dois-je mettre comme propriétaire l’indivision seulement ou puis-je mettre mon nom (et comment dois-je me définir indivisaire ou représentant l’indivision) pour pourvoir signer les quittances de loyer. Merci
    Bénédicte LEVEQUE

    • Boris G. le a posté:

      Bonjour, si vous gérez un logement en indivision, il vaut mieux que vos frères et soeurs vous fassent un mandat écrit. En ce qui concernent les quittances, vous pouvez mettre le nom qui est inscrit sur le bail.

  11. LAURENT le a posté:

    je possède une maison en indivision 50/50 avec ma belle-fille.
    j ‘habite le rez de chaussée en permanence mais elle, loue l’appartement du dessus.
    qui doit toucher les loyers ?

    • Boris G. le a posté:

      Bonjour, vous toucherez la moitié du loyer et votre belle fille l’autre moitié.

  12. Vib le a posté:

    Bonjour,
    Merci pour votre site, très clair!
    J’ai acheté un plateau, effectué des travaux et donné l’ensemble en nue propriété à mes enfants (50%). En tant qu’usufruitière, puis-je amortir à 100% ou bien dois-je me limite à la hauteur du % de mon usufruit (50%)? Merci !

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Amortir sous quel régime ? Je ne suis pas sûr de comprendre votre question.

  13. Albert le a posté:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un appartement en indivision avec ma épouse, divorce en cours. L’appartement est en location.
    Par décision de justice (ONC), je le gère seul, et suis donc le seul a recevoir les loyers et payer les charges.
    Je ne verse aucun revenu foncier à Mme, je les lui devrais donc à la liquidation post-divorce.
    Je déclare chaque année 50% du revenu foncier et Mme refuse de déclarer ses 50% au motif qu’elle ne reçoit rien.

    Je reviens sur votre réponse à  » Lucien le juillet 12, 2021 at 11:33″ : Êtes vous absolument certain qu’elle soit obligée de déclarer 50% de revenus fonciers non reçus ?
    Existe-t-il un texte de loi, une décision de cassation, autre… confirmant cela sans ambiguité ?

    Cordialement

    • Boris G. le a posté:

      Bonjour,

      Oui, à partir du moment où vous êtes tous les 2 propriétaires à 50 – 50, vous devez donner sa part à Madame et elle doit déclarer la somme qu’elle reçoit.

  14. PLISSONNEAU le a posté:

    Bonjour,

    J’ai besoin de votre aide, je ne trouve pas de banque pour ouvrir un compte en indivision. Ma propre banque n’ayant pas accepté. Pourriez-vous m’aider s’il vous plait ?
    En vous remerciant,
    Anna PLISSONNEAU

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Je n’en connais pas malheureusement donc j’espère qu’un lecteur pourra vous aider.

  15. eymard le a posté:

    je suis en indivision avec mes fréres nous louons une maison peut on prétendre aux aides pour l’amélioration
    de l’habitat (isolation changement des fenetres changement de chaudiére par une pompe a chaleur

  16. Michel le a posté:

    Bonjour

    J’ai hérité d’un bien il y a une dizaine d’années dont je ne possède que 3/16ème
    Comme tout bon héritage je suis fâché avec l’autre personne qui possède dont les 13/16ème du bien.
    Il habite ce bien et aucun loyer ne m’est versé.
    Ai-je un quelconque recours ?
    Et si ou avec quelle antériorité ?

    Cordialement

  17. betremieux le a posté:

    Bonjour,
    Nous sommes 2 copropriétaires d’un bien locatif.
    J’ai fait réaliser des travaux à ma charge (ce qui est possible article 815-2 du CPC ). J’ai donc déduis ces travaux fiscalement en totalité puisque c’est moi qui les ai payés. Mais les impôts ne l’entendent pas comme cela et se tiennent à l’indivision. Avez-vous des jugements qui iraient en mon sens?
    Merci

  18. Mélanie le a posté:

    Bonjour, j’ai été locataire pendant trois ans d’une maison. La propriétaire est décédée en cours de bail et ce sont ses trois enfants qui ont hérité de la maison. Le bail finit nous avons dû quitter la maison car ils’ souhaitent la vendre. Lors de l’etat Des lieux de sortie fait par un professionnel envoyé par l’agEnce locative tout était ok. Mais un des enfants ne veut pas nous rendre la caution et nous fait envoyer un devis de 1750e pour la taille des arbres, qui n’était pas faite à l’entrée dans la maison. Une héritière est fâchée et ne donne plus de nouvelles depuis des mois, n’aurait-il pas fallu son accord pour le refus de rendre la caution et ces travaux qui nous sont demandés de payer? Quelles sont nos voies de recours?
    Merci par avance

    • Anne-Sophie D. le a posté:

      Bonjour,

      Si la taille des arbres n’était pas faite lors de l’entrée dans les lieux, ce n’est pas à vous de le faire à la sortie. Vous devez alors récupérer votre dépôt de garantie. Vous pouvez alors mettre en demeure le propriétaire de vous le rendre.

  19. THOMAS le a posté:

    Bonjour

    Notre père est décédé, nous avons hérité d’un appartement à 3. Nous avons 1/3 chacun
    Un des 3 souhaite investir les lieux.
    Doit il avoir notre accord ? Car nous ne souhaitons absolument pas qu’il y habite, même avec compensation financière
    Que pouvons nous faire s’il décide d’y habiter sans notre accord ? Pouvons nous lui demander de quitter les lieux (peut y aller mais pas y habiter)
    merci pour votre réponse
    Cordialement

    • Anne-Sophie D. le a posté:

      Bonjour,

      A partir du moment où l’indivisaire paie des indemnités d’occupation, il n’est a priori pas possible de faire grand chose. L’expulsion est possible que lorsque l’indivisaire exerce des droits indivis incompatibles avec les droits des autres indivisaires.

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