Location d’un bien en indivision : le guide complet

Une indivision est la détention d’un bien immobilier par au moins deux personnes physiques distinctes. Dans le cadre d’une location elle est souvent opposée aux SCI, sociétés civiles immobilières, qui permettraient une gestion plus souple.

Nous allons voir que les règles sur l’indivision ont été clarifiées, et qu’il est maintenant plus simple de gérer un bien en location lorsqu’il est détenu par des indivisaires.

Acte de gestion courante en indivision : la majorité des 2/3

Les articles du Code Civil régissant les indivisions ont été modifiés en 2006 avec une simplification des règles de majorité : pour éviter les blocages concernant les actes de gestion courantes d’une indivision, 2/3 des indivisaires peuvent maintenant décider de la gestion courante du bien en location.

Par gestion courante on entend notamment :

  • signer des baux d’habitation (mais pas les baux commerciaux)
  • donner un mandat de gestion ou souscrire une assurance
  • effectuer des menues réparations ou travaux
  • payer les charges courantes
  • donner congé au locataire pour vente

Les indivisaires ayant cette majorité des 2/3 et prenant les décisions pour le compte de l’indivision ont simplement l’obligation d’en informer les autres indivisaires. Les modalités d’information ne sont pas précisées donc un simple courrier électronique peut suffire.

Gros travaux ou vente en indivision : unanimité requise

L’unanimité des indivisaires reste néanmoins nécessaire pour effectuer de gros travaux, comme la réfection d’une toiture ou le changement de chaudière, ainsi que pour vendre le bien.

En cas d’héritages successifs, le nombre d’indivisaires peut augmenter rapidement, et des situations de blocage peuvent rapidement apparaître d’autant plus que tous les indivisaires ne sont pas impliqués de la même manière dans la gestion du bien.

Trois exceptions sont donc prévues à cette règle de l’unanimité :

  1. Les démarches nécessaires à la bonne conservation du bien; on peut penser notamment à la réfection d’une toiture vétuste qui met en péril la structure
  2. La vente pour payer les dettes de l’indivision
  3. La vente forcée par au moins 2/3 des indivisaires

Les procédures sont néanmoins complexes et sortent du champ de la gestion locative, nous vous invitions donc à consulter cette fiche rédigée par un avocat.

Perception des loyers et paiement des charges en indivision

Pour simplifier la gestion de l’indivision, il est d’usage de nommer un mandataire, agent ou immobilier ou indivisaire, qui s’occupera de la gestion de la location, notamment de l’encaissement des loyers et du paiements des charges courantes.

Le mandataire doit avoir un écrit, appelé mandat, fait par les indivisaires qui lui confèrent des pouvoirs dans la limite des majorités précisées précédemment (2/3 ou unanimité).

Il n’est pas obligatoire d’ouvrir un compte bancaire pour l’indivision, mais cela reste une option possible, en gardant en tête qu’il faut que le mandataire puisse contrôler le compte facilement sans devoir demander l’autorisation de tous les indivisaires. N’hésitez pas à consulter la page de Boursorama sur le sujet du compte indivis, et à nous dire en commentaire si certaines banques commerciales proposent des offres bien conçues pour la gestion d’une indivision.

Dernier point important, les indivisaires peuvent signer une convention d’indivision pour décrire en détail les règles de gestion de l’indivision et aller au-delà des règles de majorité décrites précédemment, ou de la délégation faite au mandataire de gérer le bien. Vous pouvez consulter sur le sujet cette fiche complète sur la convention d’indivision où sont par exemple abordées les questions de décès des indivisaires ou encore le calendrier d’occupation d’une maison de vacances.

Défiscalisation immobilière en indivision

Chaque indivisaire est normalement tenu de déclarer sa quote-part de revenus locatifs comme s’il était un propriétaire unique. On entend par quote-part de revenus locatifs, les loyers qu’il devrait percevoir moins les charges qui lui incombent, et ce même s’il n’a pas touché en pratique ses revenus de l’indivision. Contrairement à une société commerciale l’indivision est en effet transparente d’un point de vue fiscal, de la même manière qu’une SCI.

La bonne nouvelle est que les deux dispositifs principaux de réduction d’impôts sont accessibles aux indivisaires : la location en Pinel vide et le LMNP réel en meublé.

Sur le LMNP réel en indivision, les questions juridiques et fiscales sont nombreuses et très techniques comme vous pouvez le voir sur ce billet d’un avocat fiscaliste, nous vous recommandons donc fortement de passer par un comptable spécialisé en LMNP qui pourra vous baliser les déclarations en LMNP réel pour votre indivision.

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7 commentaires sur “Location d’un bien en indivision : le guide complet

  1. Lucien le a posté:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un appartement en indivision avec ma sœur (50%/50%). Cet appartement est en location, pour l’aider financièrement, je souhaiterais lui laisser une partie des loyers ou la totalité. Lors de ma déclaration de revenus, puis-je déclarer seulement les loyers réellement perçus (ou rien si je laisse la totalité) ? Ou alors dois-je déclarer les loyers selon ma quotte part (50%) même si je ne les ai pas réellement perçu ?

    Merci d’avance pour votre aide.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour, vous devez déclarer les revenus locatifs en fonction de votre quote part, même si vous ne les avez pas réellement perçus. Il faudra alors considérer que vous faites une donation des loyers à votre soeur chaque mois, et cette donation est potentiellement réglementée.

  2. Emma le a posté:

    Bonjour,
    Je suis mandataire immobilier et j’ai été contacté pour mettre en location un appartement faisant partie d’un immeuble en indivision (2 usufruitiers et 4 nu propriétaires).
    J’ai été contacté par l’un des nu propriétaires.
    L’immeuble locatif est à l’heure actuelle géré par une société de gestion qui à un mandat signé des 2 usufruitiers.
    Est-ce que je peux faire signer le mandat de location à la société de gestion qui à mandat pour gérer les biens de l’immeuble ?
    Merci d’avance pour vos explications.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour, la mise en location d’un bien en indivision appartient à l’usufruitier. Etant donné que les deux usufruitiers ont donné mandat de gestion à une agence il n’est pas nécessaire d’avoir un mandat de location.

  3. Edith TRIFILETTI le a posté:

    un indivisaire peut-il louer le bien en payant un loyer?

  4. Michel Walkowiak le a posté:

    Bonjour,
    Fiche bien pratique, merci beaucoup.
    Savez-vous si la majorité des deux tiers suffit également pour établir une convention APL avec l’État, pour pouvoir proposer une chambre ou un studio en tant que logement social ?
    Sincèrement,
    Michel Walkowiak.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Non je n’ai pas trouvé la réponse, n’hésitez pas à nous partager votre source si vous trouvez la réponse.

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