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Encadrement des loyers en bail individuel : comment fixer un loyer conforme

Si vous louez votre logement à des colocataires en bail individuel, vous vous êtes certainement déjà demandé quel loyer fixer pour chaque chambre, notamment si votre logement est situé à Paris ou à Lille, villes soumises à l’encadrement des loyers.

La règle est simple : si votre logement est situé dans une ville soumise à l’encadrement des loyers et que vous louez en bail individuel, le cumul des loyers reçus pour toutes les chambres ne doit pas excéder le loyer maximum du logement entier. Cette règle est définie dans l’article 8 de la loi de 89 :

Le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application des articles 17 ou 25-9. Les articles 17-1 et 17-2 sont applicables.

Cette extension de l’encadrement aux colocations a été également rappelée par la loi 3DS de février 2022 qui modifie l’article 140 de la loi ELAN.

En cas de colocation du logement définie à l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application du présent article.

En théorie pour chaque bail individuel vous indiquez la surface privative de la chambre, sans les surfaces des parties communes partagées (elles sont précisées dans une clause séparée). Le loyer/m² de la surface privative va donc probablement être supérieur au loyer maximum fixé par l’encadrement (on parle de loyer de référence majoré), mais cela n’est pas problématique puisque la règle est que la somme des loyers des chambres ne dépasse pas le loyer maximum de l’ensemble de la colocation.

En pratique vous pouvez préciser tout cela dans la case du complément de loyer exceptionnel, en indiquant que le bail individuel est signé pour une surface privative de X m² et la jouissance de Y m² de parties communes, et que donc l’ensemble du logement respecte l’encadrement car la somme des loyers est inférieure à Z euros.

Exemple Trois chambres de 10m² et une partie commune de 30m² pour un logement de 60m². Le loyer maximum pour ce quatre pièces est par exemple de 30€/m² soit 1800€ pour l’ensemble du logement.
Vous pouvez louer chaque chambre 600€, même si sur le bail le ratio loyer/surface privative est de 600/10 = 60€/m². Il suffira de préciser ce calcul dans le (faux) complément de loyer.

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