Rappel du contexte réglementaire

Dans les grandes agglomérations, il est obligatoire de déclarer son activité de location saisonnière en récupérant un numéro d’identification à mentionner dans les annonces. Ce numéro a pour objectif principal de permettre de calculer le nombre de nuitées total pour un logement donné, présenté sur plusieurs plateformes.

Sauf si vous louez moins de 120 jours par an votre résidence principale, vous devez demander un changement d’usage à votre mairie, d’un logement d’habitation vers un meublé de tourisme. Ce changement d’usage est contrôlé par les mairies, qui demande souvent des compensations. A Paris par exemple il faut recréer les m2 d’habitation que vous détruisez, bien souvent en convertissant dans l’autre sens un meublé de tourisme (ou un commerce, un bureau, un hôtel etc) en logement d’habitation classique. Ces droits à compensation coûtent plusieurs milliers d’euros/m2. Pour plus de détails consultez notre fiche Location saisonnière Airbnb : réglementation et risques encourus.

Pour être dans les clous, le plus simple est donc de louer sa résidence principale moins de 120 jours, vous n’aurez alors pas de compensation à faire. Vu la demande florissante dans les grandes villes avec la reprise du tourisme international depuis 2022, il peut être tentant de louer plus de 120 jours. Voici les 4 techniques potentielles qui vous permettront de déplafonner vos nuitées de location saisonnière.

Location à la chambre

Pour être considéré comme un meublé de tourisme, il faut que le logement soit loué entièrement à l’usage exclusif du locataire.

Si vous louez une chambre de votre résidence principale, ou même toute votre résidence principale mais à plusieurs locataire dans des chambres séparées, vous ne rentrez pas a priori dans le périmètre du meublé de tourisme et donc dans la règle des 120 jours.

Il faut évidemment que votre logement soit assez grand pour se prêter à cette location à la chambre. Et que par ailleurs la demande soit suffisante dans votre ville car la location à la chambre est moins recherchée que les logements loués en entier.

Pour en savoir plus sur la location à la chambre en longue durée, consultez notre fiche Chambre chez l’habitant : mode d’emploi et modèle de bail.

Louer en bail mobilité

Autre solution pour déplafonner au-delà des 120 jours et bénéficier de la demande de la location courte et moyenne durée : le bail mobilité.

Il s’agit d’un bail signé pour 2 à 10 mois, donc il ne s’agit pas vraiment de la demande de location de vacances classique, mais plus des personnes en mission, en stage ou voyages prolongés qui sont prêt à rester quelques mois. Le prix par nuit est de facto plus faible mais la rentabilité n’est pas loin d’être identique, car vous aurez moins de support client, mois de vacance locative et moins de ménage à faire.

Pour trouver des clients pour ce type de durée vous pouvez demander à des agences spécialisées (taper bail mobilité + le nom de votre ville dans google), sinon il est tout à fait possible de trouver des clients sur airbnb ou booking en mettant une durée minimum de 30 jours et en signant un bail mobilité en parallèle de la réservation.

Plus d’infos sur le bail mobilité et sur le modèle à utiliser sur notre fiche Modèle de Bail Mobilité gratuit avec mode d’emploi.

Utiliser l’exception de l’obligation professionnelle

La règle des 120 jours a été définie car la résidence principale est définie comme le logement que vous occupez au moins 8 mois par an. Les 4 mois restants font grosso modo 120 jours, c’est donc la durée maximale pendant laquelle vous pouvez louer.

Cette définition de la résidence principale est inscrite dans l’article 2 de la loi de 89 qui précise « […]logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure,[…] ». Autant il est compliqué de décider d’une raison de santé ou d’un cas de force majeure, autant il est possible de justifier facilement d’une obligation professionnelle si vous êtes en déplacement régulier, ou si vous avez organisé votre vie pro en télétravail entre deux domiciles.

C’est ce que confirme une jurisprudence récente d’un propriétaire parisien qui a dépassé les 120 jours. Attention vous verrez dans l’analyse de la décision qu’il faut que le logement loué doit rester la résidence principale du propriétaire, même s’il n’y passe plus la majeure partie de son temps.

L’échange de logement

Si vous souhaitez louer votre logement quand vous n’êtes pas là, pour voyager dans le même temps, ou plus tard dans l’année, il est possible d’utiliser des plateformes d’échanges de nuitées comme Homeexchange par exemple. Ces nuitées échangées ne sont pas comptabilisées dans les 120 jours, et vous permettre de monétiser votre logement pendant votre absence au-delà du plafond des 120 jours.

Ces plateformes sont en plein boom, donc la demande est réelle et il est probable que vous arriviez rapidement à avoir des guests qui vous prendront des nuitées. Attention le ménage et l’électricité ne sont pas inclus sur ces plateformes d’échange, vous allez donc devoir investir un peu avant de pouvoir utiliser les points que vous avez pu collecter.