SOMMAIRE
Rappel du contexte réglementaire
Dans les grandes agglomérations, il est obligatoire de déclarer son activité de location saisonnière en récupérant un numéro d’identification à mentionner dans les annonces. Ce numéro a pour objectif principal de permettre de calculer le nombre de nuitées total pour un logement donné, présenté sur plusieurs plateformes.
Sauf si vous louez moins de 120 jours par an votre résidence principale, vous devez demander un changement d’usage à votre mairie, d’un logement d’habitation vers un meublé de tourisme. Ce changement d’usage est contrôlé par les mairies, qui demande souvent des compensations. A Paris par exemple il faut recréer les m2 d’habitation que vous détruisez, bien souvent en convertissant dans l’autre sens un meublé de tourisme (ou un commerce, un bureau, un hôtel etc) en logement d’habitation classique. Ces droits à compensation coûtent plusieurs milliers d’euros/m2. Pour plus de détails consultez notre fiche Location saisonnière Airbnb : réglementation et risques encourus.
Pour être dans les clous, le plus simple est donc de louer sa résidence principale moins de 120 jours, vous n’aurez alors pas de compensation à faire. Vu la demande florissante dans les grandes villes avec la reprise du tourisme international depuis 2022, il peut être tentant de louer plus de 120 jours. Voici les 4 techniques potentielles qui vous permettront de déplafonner vos nuitées de location saisonnière.
Location à la chambre
Pour être considéré comme un meublé de tourisme, il faut que le logement soit loué entièrement à l’usage exclusif du locataire.
Pour l’application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.
Si vous louez une chambre de votre résidence principale, ou même toute votre résidence principale mais à plusieurs locataire dans des chambres séparées, vous ne rentrez pas a priori dans le périmètre du meublé de tourisme et donc dans la règle des 120 jours.
Il faut évidemment que votre logement soit assez grand pour se prêter à cette location à la chambre. Et que par ailleurs la demande soit suffisante dans votre ville car la location à la chambre est moins recherchée que les logements loués en entier.
Pour en savoir plus sur la location à la chambre en longue durée, consultez notre fiche Chambre chez l’habitant : mode d’emploi et modèle de bail.
Louer en bail mobilité
Autre solution pour déplafonner au-delà des 120 jours et bénéficier de la demande de la location courte et moyenne durée : le bail mobilité.
Il s’agit d’un bail signé pour 2 à 10 mois, donc il ne s’agit pas vraiment de la demande de location de vacances classique, mais plus des personnes en mission, en stage ou voyages prolongés qui sont prêt à rester quelques mois. Le prix par nuit est de facto plus faible mais la rentabilité n’est pas loin d’être identique, car vous aurez moins de support client, mois de vacance locative et moins de ménage à faire.
Pour trouver des clients pour ce type de durée vous pouvez demander à des agences spécialisées (taper bail mobilité + le nom de votre ville dans google), sinon il est tout à fait possible de trouver des clients sur airbnb ou booking en mettant une durée minimum de 30 jours et en signant un bail mobilité en parallèle de la réservation.
Plus d’infos sur le bail mobilité et sur le modèle à utiliser sur notre fiche Modèle de Bail Mobilité gratuit avec mode d’emploi.
Utiliser l’exception de l’obligation professionnelle
La règle des 120 jours a été définie car la résidence principale est définie comme le logement que vous occupez au moins 8 mois par an. Les 4 mois restants font grosso modo 120 jours, c’est donc la durée maximale pendant laquelle vous pouvez louer.
Cette définition de la résidence principale est inscrite dans l’article 2 de la loi de 89 qui précise « […]logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure,[…] ». Autant il est compliqué de décider d’une raison de santé ou d’un cas de force majeure, autant il est possible de justifier facilement d’une obligation professionnelle si vous êtes en déplacement régulier, ou si vous avez organisé votre vie pro en télétravail entre deux domiciles.
C’est ce que confirme une jurisprudence récente d’un propriétaire parisien qui a dépassé les 120 jours. Attention vous verrez dans l’analyse de la décision qu’il faut que le logement loué doit rester la résidence principale du propriétaire, même s’il n’y passe plus la majeure partie de son temps.
Attention au cas de force majeure
Une jurisprudence récente précise que le cas de force majeure pour raisons de santé ne permet pas de déplafonner au-delà des 120 jours, dans le cas où c’est un proche de votre famille qui est malade. Voir la jurisprudence.
L’échange de logement
Si vous souhaitez louer votre logement quand vous n’êtes pas là, pour voyager dans le même temps, ou plus tard dans l’année, il est possible d’utiliser des plateformes d’échanges de nuitées comme Homeexchange par exemple. Ces nuitées échangées ne sont pas comptabilisées dans les 120 jours, et vous permettre de monétiser votre logement pendant votre absence au-delà du plafond des 120 jours.
Ces plateformes sont en plein boom, donc la demande est réelle et il est probable que vous arriviez rapidement à avoir des guests qui vous prendront des nuitées. Attention le ménage et l’électricité ne sont pas inclus sur ces plateformes d’échange, vous allez donc devoir investir un peu avant de pouvoir utiliser les points que vous avez pu collecter.
Abonnez-vous à notre newsletter gratuite !
Vous avez aimé cet article ? Je rédige une newsletter mensuelle avec la synthèse de toute l'actualité immobilière + des fiches complètes pour approfondir le sujets qui vous intéressent. Elle est lue par plus de 12 000 lecteurs chaque mois.
- Mathieu Chantalat, Directeur immobilier
Autres articles qui pourraient vous interesser
Encadrement des loyers 2024 : le guide complet (meublé inclus)
Principe général de l’encadrement Voici un schéma qui résume cet article assez long et technique. Il vous permet de savoir comment définir le loyer d’un nouveau bail en fonction de différents paramètres. L’encadrement des loyers pour principe général de définir une valeur maximale de loyer au m² applicable aux nouveaux baux signés, appelée loyer de […]
Voir l'articleListe des références pour l’encadrement des loyers
Voici la liste des sites permettant de récupérer les valeurs d’encadrement des loyers : Paris intra-muros – réactivé le 01/07/2019 Agglomération de Plaine commune – depuis le 01/06/2021 Aubervilliers Épinay-sur-Seine L’Île-Saint-Denis La Courneuve Pierrefitte-sur-Seine Saint-Denis Saint-Ouen Stains Villetaneuse Agglomération Est Ensemble – depuis le 01/12/2021 Bagnolet Bobigny Bondy Le Pré-Saint-Gervais Les Lilas Montreuil Noisy-le-Sec Pantin […]
Voir l'articleComment augmenter son loyer entre deux locataires ?
Vous louez votre logement en résidence principale et le locataire en place vous envoie son congé. Se pose alors la question du prochain bail, et notamment de la fixation du loyer. Les règles ont changé ces dernières années, l’apparition du plafonnement et de l’encadrement des loyers contraignent fortement l’augmentation de loyers entre deux locataires dans […]
Voir l'articleLouer à un membre de sa famille ou à un proche : comment faire ?
Vous souhaitez louer à un membre de votre famille ? C’est possible, mais vous allez devoir respecter certaines règles que nous allons vous expliquer dans cet article. Les principaux pièges de la location à une famille concernent les questions fiscales, les allocations et les éventuels impayés. Nous allons balayer avec vous les principales questions. Peut-on […]
Voir l'articleAvenant au bail : modèle 2024 et cas d’usage
Vous avez signé un contrat de location avec votre locataire et souhaitez le modifier en cours de bail. Pour ne pas risquer de mettre en risque vos intérêts, il est recommandé de signer un avenant au bail pour graver dans le marbre les modifications contractuelles que vous avez convenues avec votre locataire. Nous allons voir […]
Voir l'articleQue se passe-t-il en cas de décès du propriétaire bailleur ?
Lorsqu’un propriétaire décède alors que son logement est en cours de location, la loi impose que le bail continue dans les mêmes conditions avec les héritiers du défunt. Qui hérite du bail ? Le décès du propriétaire en cours de bail n’entraîne pas la résiliation du contrat de location comme le précise l’article 1742 du […]
Voir l'articleQue faire lorsque mon locataire est en prison ?
L’incarcération d’un locataire est une situation assez délicate à gérer pour un propriétaire. En effet, le locataire reste lié par son bail de location, même s’il est en prison. Quelles sont les conséquences de l’emprisonnement sur son bail de location ? Vous venez d’apprendre que votre locataire est en prison ? Sachez que dans ce […]
Voir l'articlePermis de louer et encadrement des loyers à Bordeaux : le guide complet du bailleur particulier
Résumé des paramètres d’investissement locatif à Bordeaux Encadrement des loyers Oui Zone tendue Oui Permis de louer Selon les zones Loyer moyen 16,4€/m²/mois Source Meilleurs agents Rendement locatif brut 4,2% Source Meilleurs agents Taxe foncière 46,38% Source data.gouv.fr Réglementation airbnb Numéro d’enregistrement 120 jours résidence principale Changement d’usage sinon Défiscalisation Pinel Zone B1 Eligible Loc’avantages […]
Voir l'articleComplément de loyer exceptionnel : le flou ne permet pas tout
La liste des communes soumises à l’encadrement des loyers s’allonge (voir notre liste à jour), et pour chaque bailleur dans ces communes le complément de loyer peut être la solution pour sortir de l’encadrement des loyers. Pour rappel, un loyer de référence majoré est défini pour votre quartier, le nombre de pièces du logement, l’année […]
Voir l'article
Article très intéressant ! Merci pour les conseils.
J’ai cependant une petite question est-il possible de cumuler un bail mobilité + à la suite 120nuitées en location saisonnière ? et rester en résidence principale ?
Merci par avance
Merci SmartLoc. Article très clair.
Qui ouvre toutefois à quelques questions.
A. Pour un appartement que je loue toute l’année en meublé, si je loue en bail mobilité la plupart du temps (et reste sous les 120 jours de saisonnier), je n’ai pas besoin de le requalifier en meublé de tourisme, bref je suis dans les clous c’est bien ça ?
B. Sur Airbnb il y a visiblement une dichotomie entre Bail Mobilité et Courte durée. Du coup les Locations Airbnb éligibles au Bail Mobilité (qu’on rédigerait en parallèle) viennent se décompter du quota 120 jours annuel. Sauf à spécifier que notre annonce est dédiée au Bail Mobilité mais dans ce cas on perd la visibilité [courte durée]. Est-ce que je me trompe et y-a-t-il une solution ?
Bonjour,
Je souhaiterais connaître la démarche pour utiliser l’exception de l’obligation professionnelle s’il vous plaît. Ma résidence principale se situe à Nice, je fais du airbnb depuis 120 nuitées mais je dois partir aux Bahamas pour obligations professionnelle.
Bonjour,
Je ne pense pas qu’il y ait de démarche, c’est une justification à faire a posteriori en cas de contrôle. Mais si vous voulez avoir un avis avant de partir vous pouvez consulter l’avocat Xavier Demeuzoy qui a défendu le propriétaire dont je parle dans l’article https://www.linkedin.com/posts/xavier-demeuzoy_arr%C3%AAt-cour-dappel-de-paris-29-septembre-activity-6981181181446758400-IWfC?utm_source=share&utm_medium=member_desktop