Luc Vincent 21 juillet 2018 Bail > Types de contrats

Bail mobilité : le nouveau contrat prévu par la loi ELAN

Le projet de loi sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) a été adopté par l’Assemblée nationale le 12 juin 2018 et se trouve actuellement en phase de première lecture au Sénat, dernière ligne droite avant la promulgation.

Construire plus et faciliter l’accès au logement

En attendant une publication au Journal Officiel de la loi, il semble judicieux de faire un rappel sur, d’une part, les objectifs poursuivis par le législateur et, d’autre part, de faire un point sur le sujet qui nous intéresse et la grande nouveauté de cette loi: le bail mobilité . C’est donc dans un double souci de libérer la construction de logements et la possibilité d’y accéder pour les plus précaires que le projet de loi ELAN est né.

Cette nouvelle loi a pour ambition de :

  • construire plus, mieux et moins cher, d’une part en apportant aux professionnels de la construction une simplification de leur cadre légal actuel permettant d’accélérer l’acte de bâtir à travers des normes de construction et des procédures administratives plus souples, et d’autre part, grâce à l’implication des collectivités territoriales qui doivent proposer une offre adaptée de logements dans le cadre de leur politique de développement;
  • réformer le secteur du logement social en améliorant le parcours résidentiel des plus précaires et en élaborant une nouvelle politiques d’aide;
  • enfin, encourager une plus grande mixité générationnelle et sociale par le développement de nouveaux services numériques entre habitants afin de favoriser la solidarité sur le territoire.

Assouplir les contraintes réglementaires du bail classique

Ainsi, dans ce contexte de fortes tensions sur le marché du logement, le législateur a notamment eu l’idée d’introduire une nouvelle forme de bail dans ce projet de loi: le bail mobilité qui doit permettre de favoriser l’accès au logement chez certaines personnes qui, en raison du cadre légal actuel, ne peuvent que difficilement accéder au parc locatif.

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Faire évoluer la loi avec les réalités sociétales et encadrer la mobilité croissante de la population avec la création d’un bail mobilité

Au terme de l’article 34 du projet de loi qui vient modifier la loi du 6 juillet 1989, « le bail mobilité est un contrat de location de courte durée d’un logement meublé, à un locataire justifiant, à la date de la prise d’effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle ».

En effet, il y a beaucoup d’obstacles réglementaires ou encore financiers qui diminuent les chances d’accéder à un logement dans une telle situation, conduisant parfois certains candidats à renoncer à leurs projets. Ce nouveau bail vient concurrencer et éventuellement remplacer à terme le bail étudiant prévu par la loi du 6 juillet 1989 pour une durée de 9 mois non renouvelable.

Objectif : faciliter la location courte durée à travers le bail mobilité

Le bail mobilité vise ainsi à apporter une solution aux personnes mobiles (pour raisons professionnelles ou encore dans le cadre d’études, stages, apprentissages, formations….) et ayant besoin d’un logement sur une courte durée.

Le bail mobilité apporte plus de flexibilité par rapport aux solutions existantes

Le bail mobilité vient répondre à une demande croissante de contrats de location pour des courtes durées tout en offrant la sécurité d’un contrat de bail meublé classique à la différence que la conclusion d’un contrat de bail mobilité est nécessairement pour une durée inférieure à 10 mois au bout desquels le bailleur récupèrera automatiquement son bien à défaut de conclure un nouveau contrat. Le bail mobilité offre ainsi plus de souplesse que la location saisionnière qui est lourde administrativement et permet de conclure des contrats de location meublés pour une durée courte et fixée contractuellement.

Du côté du locataire, le bail mobilité offre les avantages d’une résidence principale et les personnes mobiles peuvent désormais se domicilier là où elles logent pendant toute la durée du bail.

Les principales caractéristiques du bail mobilité

Les éléments essentiels à retenir du bail mobilité sont les suivants:

  • concerne la location de logements meublés;
  • un contrat écrit précisant qu’il s’agit d’un bail mobilité est nécessaire, faute de quoi le contrat serait requalifier en location meublée classique. Notons qu’au delà d’exiger que le contrat de bail mobilité comporte certaines mentions évidentes (tels que le nom des parties ou encore la date de prise d’effet du contrat), il est intéressant de relever que le projet de loi prévoit également que le contrat devra préciser le motif justifiant le bénéfice du bail mobilité par le preneur afin d’essayer de lutter contre les abus;
  • d’une durée d’un mois minimum à dix mois maximum, non renouvelable (alors que pour rappel, la durée minimale est de trois ans dans le cas de la location classique et un an dans le cas d’une location meublée (neuf mois pour les étudiants lorsqu’il s’agit de la résidence principale). Si à l’issue de la durée de dix mois le locataire reste et est laissé en possession des lieux, il s’opère un nouveau bail soumis aux dispositions du bail meublé « classique » de la loi du 6 juillet 1989. Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de conclusion entre les mêmes parties d’un nouveau bail portant sur le même logement;
  • le loyer est librement fixé et ne peut être révisé en cours de bail (néanmoins dans les zones « tendues » le projet de loi fait référence à l’encadrement des loyers);
  • aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur (alors qu’il est habituellement de 2 mois en location meublée classique)
  • la garantie VISALE (Visa pour le logement et l’emploi) mise en place en 2015 pourra couvrir les impayés de loyer (contrairement aux baux résidences secondaires).
  • toute clause prévoyant une solidarité entre les colocataires ou leurs cautions est réputée non écrite;
  • possibilité de résilier par le locataire à tout moment en respectant un préavis d’1 mois (le congé envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifié par acte d’huissier ou encore remis en main propre contre récépissé ou émargement);
  • a contrario, étant donné la courte durée de la location pour ce type de bail, le bailleur ne peut pas donner congé au locataire pendant la durée du bail mobilité.

Accroître le nombre de logements pour la location

Ce nouveau bail courte durée devrait également permettre de libérer des logements qui ne se seraient pas trouvés sur le marché locatif sinon.

En effet, il a été constaté que certains propriétaires, face aux lourdeurs réglementaires afférentes aux locations courtes, préféraient malgré tout maintenir des logements vacants plutôt que de les louer (propriétaires qui auraient besoin de leur bien dans moins d’un an, par exemple).

Au-delà, il s’agit aussi, avec l’introduction de ce nouveau dispositif pour les locations courtes, de faire revenir sur le marché locatif des biens qui étaient jusqu’alors uniquement disponibles sous forme de locations saisonnières type Airbnb et autre.

Calendrier du projet de loi Elan

Juillet-août 2017 : consultation numérique des partenaires et du public
20 septembre 2017 : présentation de la stratégie logement du gouvernement
Novembre 2017 : élaboration de l’avant-projet de loi
Décembre 2017-Janvier 2018 : lancement de la conférence de consensus au Sénat
Février 2018 : saisine du conseil d’État
4 avril 2018 : présentation du projet de loi en conseil des ministres
Fin mai 2018 : première lecture à l’Assemblée nationale
12 juin 2018 : vote solennel à l’Assemblée nationale
Début juillet 2018 : première lecture au Sénat

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