Garantie loyer impayé Visale : notre avis

L’Etat via Action Logement a lancé en février 2016 la garantie loyer impayé Visale, une garantie d’Etat portée par Action Logement qui vise à aider les candidats qui n’ont pas de garant physique.

Les garanties ayant été étendues fin 2018, Visale est maintenant une alternative crédible (et gratuite) dans le cas où le locataire n’est pas éligible à l’assurance loyer impayé.

Garanties proposées par Visale

Durée de la garantie Visale

Depuis fin 2018 la garantie Visale vous couvre sur 36 mensualités impayés maximum, avec un sinistre qui peut démarrer sur la durée totale du bail vide ou meublé y compris les renouvellements.

Frais de procédure

A noter que la garantie Visale est un cautionnement par Action Logement. Ce sera donc Action Logement qui devra se retourner contre le locataire en tant que garant ayant remboursé le bailleur (vous en l’occurrence).

Même si nous n’avons pas encore assez de recul sur le traitement des impayés, tous les gestionnaires immobiliers vous diront que le traitement des impayés par les pouvoirs publics via l’ancien dispositif GRL (qui a été remplacé par Visale) avait l’immense inconvénient de privilégier un traitement social du contentieux qui augmentait drastiquement les délais.

Dégradations prises en charges par la garantie Visale

Dernier point d’importance moindre : les dégradations faites par le locataire et non couvertes par le dépôt de garantie sont prises en charge par Visale uniquement à hauteur de deux mois de loyer et charges (voir notre fiche pratique sur le remboursement des dégradations).

Critères d’éligibilité à Visale

Les critères de sélection ont été élargis fin 2016.

Plusieurs paramètres rentrent en compte pour savoir si vous pouvez couvrir un locataire.

Logements éligibles Visale

  • le bail ne doit pas encore avoir été signé, la demande de garantie du bailleur doit se faire avant toute signature
  • le logement doit constituer la résidence principale du locataire, en location vide ou meublée (sauf si bail mobilité)
  • le loyer maximum charges comprises est de 1500 euros pour l’Ile de France, 1300 euros sinon. C’est un plafond d’exclusion et non un plafond de couverture : si vous louez à 1501€ vous ne serez pas du tout couvert

Locataires éligibles Visale

  • Jeune de moins de 30 ans (jusqu’au 31ème anniversaire) .
  • Salarié de plus de 30 ans, d’une entreprise du secteur privé ou agricole, embauché (ou avec promesse d’embauche) depuis moins de 6 mois (hors CDI confirmé), et dans la limite de son contrat de travail.
  • Personne en bail mobilité

Si un des locataires rentre dans une des deux situations précédentes, il reste des critères sur les revenus :

  • Le ménage locataire est éligible à Visale dans la limite d’un taux d’effort maximum de 50% (Loyer + Charges/ ressources du ménage).
  • Pour les étudiants de moins de 30 ans, boursiers et/ou indépendants fiscalement, la garantie sera accordée sans justification de ressources dans la limite d’un loyer maximum de 600 € (800€ en Ile de France). Au-delà de ce loyer maximum, l’étudiant relèvera des conditions fixées pour les autres catégories de locataire.
Salariés en CDI confirmé
Salarié depuis plus de 6 mois
Salarié non confirmé en poste depuis moins de 6 mois Etudiant Autre statut
(non salarié, sans emploi)
30 ans ou moins Taux d’effort 50% max Loyer max 500€ Taux d’effort 50% max Taux d’effort 50% max
Plus de 30 ans Non éligible Taux d’effort 50% max Non éligible Non éligible

Cas particuliers : colocation, garant

Pour les étudiants la garantie Visale ne vous permet pas de prendre en parallèle un garant comme sur une assurance loyer impayé.

Si vous souhaitez louer à un couple non marié/pacsé ou à deux colocataires, il suffit qu’un seul des colocataires respectent les critères ci-dessus pour que l’ensemble de la colocation soit couverte. Vous pouvez alors sommer les revenus des deux locataires pour calculer le taux d’effort, même si l’un deux ne respecte pas les critères. Vous signez un bail unique avec les deux locataires.

La situation est beaucoup plus complexe si vous avez 3 locataires ou plus. Il faudra signer un bail individuel pour chaque locataire et vous ne pourrez couvrir qu’un seul locataire (et son loyer individuel correspondant).

Visale ou assurance loyer impayé ?

Avec ces garanties et critères en tête, la question se pose de savoir quelle garantie choisir entre Visale ou une assurance loyer impayé classique.

La question ne se pose pas vraiment quand le dossier locataire ne rentre pas dans les critères de l’assurance (voir notre fiche complète sur les dossiers refusés), Visale est alors une alternative crédible si le candidat n’a pas de garant.

Idem quand le candidat ne rentre pas dans les critères de Visale mais respecte les critères de l’assurance. Le problème se pose quand le candidat remplit les conditions pour les deux dispositifs : ce peut par exemple être le cas d’un salarié en CDI de moins de 30 ans ou d’un étudiant avec garant.

Dans le cas d’un salarié en CDI de moins de 30 ans, les deux dispositifs sont quasi équivalents en terme de garanties. Visale a l’avantage d’être gratuit, l’assurance loyer impayé a pour elle de privilégier un traitement « professionnel » des impayés, ce qui vous évite potentiellement les déboires que certains bailleurs ont rencontrés avec la GRL (longueur des procédures + résiliation des contrats en fin de période).

Dans le cas d’un étudiant avec garant, nous vous recommandons de privilégier l’assurance loyer impayé, car contrairement à Visale vous pourrez la cumuler avec la présence d’un garant, qui servira de caution morale pour l’étudiant et diminuera la probabilité d’un incident (qui n’est pas à souhaiter même si vous êtes in fine remboursé).

Comment souscrire à Visale ?

Une fois que vous avez vérifié que votre locataire est a priori éligible, celui-ci doit s’inscrire sur le site de Visale et uploader les pièces justificatives suivantes qui vont être vérifiées par Visale :

  • Pièce d’identité
  • Bulletin de salaire précédent la demande
  • Contrat de travail, attestation ou promesse d’embauche

Visale va vérifier ces pièces et émettre un Visa qui sera envoyé au locataire. Ce visa est la preuve opposable que le locataire est couvert par la garantie, avec les loyers minimum et maximum de signature possibles. Ce visa est valable en général 3 mois (éventuellement moins si le durée du contrat est inférieur).

Une fois ce visa en main, vous pouvez vous inscrire en tant que bailleur, renseigner le numéro du visa et les informations de votre logement, pour enfin signer directement en ligne le contrat de cautionnement.

Vous pourrez alors signer le bail, avant la fin du visa émis par le locataire. Il sera nécessaire d’ajouter une clause résolutoire pour que la garantie soit activable. Nous vous recommandons notre module gratuit de contrat de location, si vous souhaitez avoir un bail conforme avec les bonnes clauses.

Exemple d’un visa Visale

Dernier piège, la date d’effet du bail (l’entrée effective du locataire dans les lieux) doit être inférieure ou égale au 1er jour du mois qui suit la date de fin du visa du locataire. Par exemple le locataire a un visa valable du 15 juin au 15 septembre, vous signez le bail le 10 juillet, le bail doit prendre effet avant le 1er octobre.

Remboursement en cas d’impayés par Visale

Vous avez souscrit au contrat de cautionnement, le bail est signé. La situation n’est pas à espérer mais il se peut que votre locataire soit en impayés après quelques mois. Comment fonctionne alors la garantie ?

Vous avez des démarches à effectuer avant de mettre en jeu la garantie. Voici le déroulé type d’un impayé :

  1. Jour J : 05 juillet loyer non payé au jour convenu
  2. Jour J+10 maximum : 15 juillet max envoi d’un courrier de relance
  3. Jour J+30 : 05 août deuxième loyer impayé
  4. Jour J+45 maximum : 20 août max envoi d’un RAR de mise en demeure
  5. Jour J+45 à J+60 maximum : déclaration sur le site de Visale

Une fois la déclaration effectuée, une réponse vous est confirmée en 15 jours, et les loyers impayés vous sont remboursés sans franchise et sans carence. Vous devrez actualiser la dette du locataire sur le site chaque mois. Vous n’aurez rien d’autre à faire puisque Action Logement va vous faire signer une quittance subrogative lui permettant de poursuivre le locataire à votre place.

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2 commentaires sur “Garantie loyer impayé Visale : notre avis

  1. BERNERON le a posté:

    Bonjour.
    Je suis sans emploi et je perçois l’AAH (allocation adulte handicapé) et je suis à la recherche d’un garant.
    Il semble que je ne rentre pas dans les critères pour VISALE.
    Connaissez vous une solution pour trouver un garant?
    Merci par avance.

  2. PERROT le a posté:

    Je suis un bailleur et j’utilise souvent la garantie Visale, victime de son succès
    j’ai déclaré un impayé en janvier 2019 et à ce jour pas encore de remboursement, malgré relances, intervention de action logement strasbourg et quittance validée … j’attends

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