Mathieu Chantalat 28 décembre 2016 Compagnie assurance loyer impayé

Garantie loyer impayé Visale : notre avis

L’Etat via Action Logement a lancé en février 2016 la garantie loyer impayé Visale, qui a le mérite d’accepter des dossiers de locataires habituellement refusés par les assurances classiques (mais pas seulement comme nous allons le voir).

Le dispositif est gratuit mais il ne vous couvrira pas aussi bien qu’une garantie loyer impayé classique.

Un niveau de garantie faible

durée La garantie Visale a l’immense inconvénient de ne vous couvrir contre les impayés que pendant les 3 premières années du bail. En d’autres mots si le locataire arrête de payer au bout de 2 ans et demi, vous ne serez remboursé que 6 mois, les impayés étant ensuite à votre charge tout comme les frais de procédure.

La caution Visale a même une durée d’un an seulement (reconductible deux fois) dans le cas d’un bail meublé. Il est expressément mentionné dans la garantie que Visale peut décider de ne pas renouveler la caution, ce qui sera sûrement fait en cas d’impayés prise en en charge pendant quelques mois seulement.

Quand on sait qu’une procédure d’expulsion dure souvent plus de 2 ans et qu’il est rare de récupérer les impayés à l’issue, l’assurance loyer impayé classique apparaît comme plus sure car elle vous couvrira pendant tout le bail sans limite de durée (voir notre garantie loyer impayé).

expulsion Deuxième problème avec la garantie Visale, il s’agit d’une cautionnement par Action Logement. Ce sera donc Action Logement qui devra se retourner contre le locataire en tant que garant ayant remboursé le bailleur (vous en l’occurrence). Même si nous n’avons pas encore assez de recul sur le traitement des impayés, tous les gestionnaires immobiliers vous diront que le traitement des impayés par les pouvoir publics via l’ancien dispositif GRL (qui a été remplacé par Visale) avait l’immense inconvénient de privilégier un traitement social du contentieux qui augmentait drastiquement les délais. Or la garantie ne vous couvre que pendant les 3 premières années, vous aurez donc intérêt à poursuivre le locataire pour l’expulsion en parallèle avec votre avocat, dont les frais ne seront pas couverts (contrairement à une assurance impayé classique).

etudiant Pour les étudiants la garantie Visale ne vous permet pas de prendre en parallèle un garant comme sur une assurance loyer impayé. En cas de résiliation de la garantie Visale (cf point précédent sur la durée) vous vous retrouvez donc avec comme seul locataire un étudiant a priori insovable.

dégradations Dernier point d’importance moindre : les dégradations faites par le locataire et non couvertes par le dépôt de garantie ne sont pas prises en charge par Visale (voir notre fiche pratique sur le remboursement des dégradations).

Conseil Smartloc Vous l’aurez compris nous vous recommandons Visale uniquement si votre locataire n’est éligible à aucune garantie loyer impayé ou qu’il n’a pas de garant.

Vous pouvez dans ce cas souscrire à Visale puis basculer la garantie loyer impayé au bout de 6 mois :

En savoir plus sur la garantie loyer impayé pour les candidats non éligibles

Critères d’éligibilité à Visale

Les critères de sélection ont été élargis fin 2016.

Plusieurs paramètres rentrent en compte pour savoir si vous pouvez couvrir un locataire.

Concernant le logement :

  • le bail ne doit pas encore avoir été signé, la demande de garantie du bailleur doit se faire avant toute signature
  • le logement doit constituer la résidence principale du locataire, en location vide ou meublée
  • le loyer maximum charges comprises est de 1500 euros pour Paris intramuros, 1300 euros sinon. C’est un plafond d’exclusion et non un plafond de couverture : si vous louez à 1501€ vous ne serez pas du tout couvert

Pour être éligible au moins un des locataires doit rentrer dans la situation suivante:

  • Jeune de moins de 30 ans (jusqu’au 31ème anniversaire), à l’exception des étudiants non boursiers rattachés au foyer fiscal de leurs parents.
  • Salarié de plus de 30 ans, d’une entreprise du secteur privé hors agricole, embauché (ou avec promesse d’embauche) depuis moins de 6 mois (hors CDI confirmé), et dans la limite de son contrat de travail.

Si un des locataires rentre dans une des deux situations précédentes, il reste des critères sur les revenus :

  • Le ménage locataire est éligible à Visale dans la limite d’un taux d’effort maximum de 50% (Loyer + Charges/ ressources du ménage).
  • Pour les jeunes de moins de 30 ans (jusqu’au 31ème anniversaire) salariés en CDI confirmé ou fonctionnaires titulaires, le taux d’effort du ménage devra être compris entre 30 et 50%.
  • Pour les étudiants de moins de 30 ans, boursiers et/ou indépendants fiscalement, la garantie sera accordée sans justification de ressources dans la limite d’un loyer maximum de 425 €. Au-delà de ce loyer maximum, l’étudiant relèvera des conditions fixées pour les autres catégories de locataire.
Salariés en CDI confirmé
Fonctionnaire
Etudiant Autre statut
(CDI essai, CDD, intérimaire, sans emploi)
30 ans ou moins Taux d’effort entre 30% et 50% Loyer max 425€
(sauf non boursiers rattachés au foyer fiscal des parents)
Taux d’effort 50% max
Plus de 30 ans Non éligible Non éligible Embauché depuis moins de 6 mois / Taux d’effort max 50%

Ces critères sont détaillés sur le site de Visale.

Si vous souhaitez louer à un couple non marié/pacsé ou à deux colocataires, il suffit qu’un seul des colocataires respectent les critères ci-dessus pour que l’ensemble de la colocation soit couverte. Vous pouvez alors sommer les revenus des deux locataires pour calculer le taux d’effort, même si l’un deux ne respecte pas les critères. Vous signez un bail unique avec les deux locataires.

La situation est beaucoup plus complexe si vous avez 3 locataires ou plus. Il faudra signer un bail individuel pour chaque locataire et vous ne pourrez couvrir qu’un seul locataire (et son loyer individuel correspondant).

Voir les critères d’éligibilité à l’assurance loyer impayé

Fonctionnement de la souscription

Une fois que vous avez vérifié que votre locataire est a priori éligible, celui-ci doit s’inscrire sur le site de Visale et uploader les pièces justificatives suivantes qui vont être vérifiées par Visale :

  • Pièce d’identité
  • Bulletin de salaire précédent la demande
  • Contrat de travail, attestation ou promesse d’embauche

Visale va vérifier ces pièces et émettre un Visa qui sera envoyé au locataire. Ce visa est la preuve opposable que le locataire est couvert par la garantie, avec les loyers minimum et maximum de signature possibles. Ce visa est valable en général 3 mois (éventuellement moins si le durée du contrat est inférieur).

Une fois ce visa en main, vous pouvez vous inscrire en tant que bailleur, renseigner le numéro du visa et les informations de votre logement, pour enfin signer directement en ligne le contrat de cautionnement.

Vous pourrez alors signer le bail, avant la fin du visa émis par le locataire. Il sera nécessaire d’ajouter une clause résolutoire pour que la garantie soit activable. Nous vous recommandons notre module gratuit de contrat de location, si vous souhaitez avoir un bail conforme avec les bonnes clauses.

Exemple d’un visa Visale

Dernier piège, la date d’effet du bail (l’entrée effective du locataire dans les lieux) doit être inférieure ou égale au 1er jour du mois qui suit la date de fin du visa du locataire. Par exemple le locataire a un visa valable du 15 juin au 15 septembre, vous signez le bail le 10 juillet, le bail doit prendre effet avant le 1er octobre.

Souscrire à la garantie loyer impayé pour un locataire déjà en place

Remboursement en cas d’impayés

Vous avez souscrit au contrat de cautionnement, le bail est signé. La situation n’est pas à espérer mais il se peut que votre locataire soit en impayés après quelques mois. Comment fonctionne alors la garantie ?

Vous avez des démarches à effectuer avant de mettre en jeu la garantie. Voici le déroulé type d’un impayé :

  1. Jour J : 05 juillet loyer non payé au jour convenu
  2. Jour J+10 maximum : 15 juillet max envoi d’un courrier de relance
  3. Jour J+30 : 05 août deuxième loyer impayé
  4. Jour J+45 maximum : 20 août max envoi d’un RAR de mise en demeure
  5. Jour J+45 à J+60 maximum : déclaration sur le site de Visale

Une fois la déclaration effectuée, une réponse vous est confirmée en 15 jours, et les loyers impayés vous sont remboursés sans franchise et sans carence. Vous devrez actualiser la dette du locataire sur le site chaque mois. Vous n’aurez rien d’autre à faire puisque Action Logement va vous faire signer une quittance subrogative lui permettant de poursuivre le locataire à votre place.

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