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Assurance loyer impayé : dégradations immobilières du locataire

La garantie loyer impayé que nous proposons sur Smartloc inclut dans certaines formules une composante dégradation immobilière.

Cette composante a un coût de quelques dizaines de pourcents, mais peut s’avérer très utile, notamment sur les logements neufs ou refaits à neuf récemment.

Nous allons vous expliquer dans cet article ce que couvre cette composante dégradations immobilières pour vous aider à décider si vous souhaitez ou non l’activer.

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Définition des dégradations prises en charge

Si vous optez pour l’option dégradations, l’assureur vous remboursera les travaux de remise en état que vous auriez dû engager suite aux dégradations faites par le locataire en cours de bail, dégradations qui ne seraient pas couvertes par son dépôt de garantie à son départ et non payées par le locataire après mise en demeure.

Ne sont couverts que les travaux immobiliers, c’est à dire sols, murs, plafonds et tout ce qui est fixé au mur sans possibilité d’être démonté. Le plan de travail de la cuisine est couvert par exemple mais pas les portes des placards ou la machine à laver. Les meubles en location meublée ne sont donc pas couverts non plus.

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Calcul de l’indemnisation

Les travaux de remise en état vous sont remboursés dans la limite de 10 000€, après application d’un coefficient de vétusté de 6% par an depuis la dernière remise à neuf. La vétusté maximum applicable est de 50%, ce seuil maximum s’applique également en l’absence de preuves de réfection.

En d’autres mots si vous n’avez pas les factures de vos derniers travaux de peinture ou qu’ils ont été réalisés il y a plus de 9 ans, vous ne serez remboursés que de 50% des travaux de peinture.

Quand prendre la garantie dégradations ?

Vu la décote de vétusté, nous recommandons donc de choisir cette composante dégradations uniquement si votre logement a été refait à neuf récemment.

La somme remboursée par l’assureur est calculée en déduisant du montant des travaux :

  1. le montant de la vétusté
  2. le dépôt de garantie du locataire que vous avez conservé

Prenons un exemple d’un plan de travail de cuisine à 3000€ dans une location vide louée depuis 6 ans à 1000€ de loyer hors charges, donc avec un dépôt de garantie de 1000€ également.

Le locataire casse le plan de travail qui doit être changé, le montant remboursé sera de :

  • 3000€
  • – 36% de vétusté (6 ans à 6%) soit 1080€
  • – 1000€ de dépôt de garantie conservé soit 1000€
  • total remboursé 920€

La franchise du dépôt de garantie n’est pas appliquée si le dépôt de garantie a par ailleurs été déduit d’un remboursement d’impayés de loyer (plus d’infos sur notre fiche sur la franchise).

Modalités de remboursement

Le bailleur, en cas de dégâts constatés par la différence entre les états des lieux de sortie et d’entrée, éventuellement appuyés par des photos prises des dégâts, doit envoyer sous 30 jours une mise en demeure au locataire par courrier avec accusé réception, lui demandant de payer sous 20 jours les dégâts évalués par devis qui ne seraient pas couverts par son dépôt de garantie.

En cas de non paiement sous 20 jours, le bailleur devra transmettre le dossier de sinistre à la compagnie qui mandatera éventuellement un expert pour valider les dégâts constatés. La transmission du dossier sinistre devra se faire au plus tard 90 jours après l’entrée dans les lieux.

Remboursements annexes

En plus du remboursement des travaux de remise en état, la composante dégradations immobilières de notre garantie loyer impayé vous remboursera également :

  • la perte de loyer pendant les travaux de remise en état, dans la limite d’un mois de loyer charges comprises
  • les frais d’état des lieux établi par huissier si vous êtes contraint de le demander (dans la limite de 170€ par sinistre)

Exclusions spécifiques

En plus des meubles qui ne sont pas remboursés comme nous l’avons vu, la composante dégradations ne couvrira pas :

  • les frais de nettoyage
  • les dommages couverts par l’assurance habitation du locataire
  • les dommages aux espaces extérieurs
  • les frais de serrurier si le locataire a perdu les clefs

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13 commentaires ont été déposés sur “Assurance loyer impayé : dégradations immobilières du locataire

  1. Client Smartloc le a posté:

    Bonjour

    J’envisage de souscrire un contrat smart loc GLI (avec option dégradation immobilière) pour un premier à appartement à mettre en location. Je vais mettre en location mon appartement pour la première fois au cours du mois d’avril.

    J’equipe mon appartement d’une nouvelle cuisine équipée avec electroménager encastré (four, lave vaisselle, plaque de cuisson, hotte). Votre contrat me couvre il dans les cas suivants ?

    – à l’état des lieux de sortie, les meubles de cuisine et l’électroménager sont fortement endommagés, le dépôt de garantie n’est pas suffisant pour les réparations, le locataire sortant ne veut pas financer la remise en état

    – départ furtif du locataire qui a démonté et emmené une partie de la cuisine équipée et de l’électroménager encastrable, le dépôt de garantie n’est pas suffisant pour couvrir la remise en état

    Merci d’avance pour votre réponse

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Comme la majorité des garanties loyers impayés notre contrat Insured ne garantit pas les dégradations au mobilier.

      Le problème est la définition de mobilier/immobilier. Les équipes de gestion des sinistres d’Insured nous ont dit oralement que l’immobilier (et donc ce qui est couvert) est tout ce qui est lié au mur et non démontable. Dans votre exemple, le four, lave vaisselle, plaque de cuisson ne seraient pas remboursées, même si ils sont encastrés.

      A priori la hotte non plus mais à voir. En tout cas les plans de travail ou les placards aménagées (hors porte) sont couverts a priori (sans garantie à voir au cas par cas lors du sinistre).

      Le départ furtif est couvert en loyers impayés mais cela n’impacte pas le remboursement ou non des dégradations.

  2. lejeunepat le a posté:

    Bonjour, pour reprendre cet exemple, quand vous écrivez « payer sous 8 jours les dégâts évalués par devis qui ne seraient pas couverts par son dépôt de garantie. », vous parlez bien de compléter le montant de la garantie, pas vous affranchir entièrement du périmètre qu’il couvre?

    Par exemple, si un plan de travail en pierre de cuisine d’une valeur initial de 5.000€ es cassé à une sortie de locataire à 6 ans de bail et que le dépôt de garantie conservé est de 2.000€, alors
    – vous complétez de 5.000€ – 6% par an (calculé comme CAS 1_ 300€ x 6 = 1.800€ en moins ou CAS 2_-6% sur par an recalculés sur le nouveau montant, soient 1.551€ en moins),
    – soient en CAS 2_5.000€ – 1.551€ = 3.449€ – 2.000€ de dépôt garantie = remboursement de 1.449€ de la part de la GLI?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      La franchise du dépôt de garantie est déduite après application de la vétusté donc dans votre cas 5000€ x 64% = 3200€ – 2000€ = 1200€ remboursés

      Vétusté de 6% sur 6 ans => 100% – 36% = 64%
      Attention la franchise est d’un mois de loyer charges comprises en vide ou en meublée (et non pas du dépôt de garantie).

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Nous avons modifié l’article pour préciser ce point, je vous copie l’ajout

      Prenons un exemple d’un plan de travail de cuisine à 5000€ dans une location vide loué depuis 6 ans à 1000€ de loyer hors charges, donc avec un dépôt de garantie de 1000€ également.

      Le locataire casse le plan de travail qui doit être changé, le montant remboursé sera de :

      5000€
      – 36% de vétusté (6 ans à 6%) soit 3200€
      – 1000€ de dépôt de garantie conservé soit 2200€
      – 1000€ de franchise absolue soit 1200€ remboursés

      • lejeunepat le a posté:

        Merci pour ces précision sur le mode de calcul de la vétuseté et la prise en compte du dépôt de garantie et mois de franchise pour arriver au remboursement effectif.

        2 questions complémentaires pour affiner :

        1- j’achète des cuisines d’expo à prix cassé aux cuisinistes du coin, mais le remplacement d’un plan de travail sera, lui, au prix fort : le calcul sur la valeur du plan de travail à remplacer peut-elle se faire sur la valeur de remplacement à qualité égale (le prix du corian ou silestone est connu) moins la décôte de 6% pour la durée / vétuseté?

        2 – en considérant qu’il faille 1 mois pour commander / se faire livrer ce plan de travail, la couverture est-elle bien de 2.200€ remboursés puisque le loyer est également remboursé?

  3. CLAIR le a posté:

    Bonsoir Mathieu,

    Petite précision sur la démonstration de calcul de vétusté.
    5000€ à 6% de vétusté par an est de 1550.61€ et non 1800€ soit une base de 3449.35€ – 1000€ de DG , – 1000€ de loyer soit un remboursement de 1449.35€ soit un écart de 249.35€ soit un écart de 20.77% par rapport à 1200€

    PC

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Comment faites-vous votre calcul ? 6% de 5000€ fait bien 300€/an à déduire.

      • Nicolas le a posté:

        le calcul proposé consiste à déprécier chaque année de 6%, soit 5000€ * (1-6%)^6 qui est différent de 5000€*(1-6*6%)

        Je ne suis pas sur que l’on fasse une dépréciation exponentielle mais plutôt linéaire…

        • Mathieu Chantalat le a posté:

          Je vous confirme que la dépréciation est linéaire et non pas logarithmique.

  4. Véronique Martin le a posté:

    je loue ma maison en vide avec dans le jardin paysagé une piscine avec volet roulant intégré ,
    que prévoit l’assurance pour d’éventuels dégats ?
    comment me retourner contre le locataire si à son départ des détériorations sont avérées ?
    Merci de votre réponse.
    Par ailleurs si je décide de faire gérer mon bien par une agence , puis je garder l’assurance qui serait prise précédemment?
    Mem Martin

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,
      Le contrat Insured que nous distribuons aujourd’hui exclut les piscines, comme la plupart des contrats : « Les dommages causés aux espaces verts, arbres et autres plantations, aux dépendances à l’habitation principale, aux éléments de clôture et de fermeture des terrains privatifs, aux terrasses, aux piscines, saunas, jacuzzis ; »
      Par ailleurs si vous prenez un mandat de gestion avec garantie, si vous résiliez le mandat la garantie sera résiliée aussi.

  5. Mathieu Chantalat le a posté:

    Je n’ai pas compris votre question.

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