Comment reprendre un logement abandonné par le locataire (cloche de bois)?

Synthèse de l’article : en cas d’abandon du logement, la procédure de récupération prend 6 mois et les impayés de loyer sont couverts pendant cette période par la garantie Smartloc.

La garantie loyer impayé que nous proposons sur Smartloc vous couvre contre les impayés de loyers d’un locataire ayant abandonné votre logement sans prévenir et sans donner de nouvelles.

Cette situation appelée départ à la cloche de bois, départ furtif ou départ prématuré du locataire, implique des démarches et une procédure de récupération des locaux qui peut prendre plusieurs mois et donc engendrer des impayés conséquents.

Procédure pour récupérer le logement après un départ à la cloche de bois

En cas d’abandon du logement du locataire, la procédure est réglée par les articles 14 et 14-1 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 14 précise tout d’abord qu’en cas d’abandon du logement par le titulaire du bail, celui-ci se transmet automatiquement aux proches qui rentrent dans les catégories définies par l’article :

En cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :
-au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil ;
-au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ;
-au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
-au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.
[…]

Une fois que vous avez vérifié que le bail ne se poursuit pas automatiquement avec un proche du locataire, vous allez pouvoir récupérer le logement. La loi cadre précisément les conditions de reprise, comme nous allons le voir il ne suffit pas d’ouvrir la porte avec un serrurier.

Procès-verbal ou constant d’abandon du logement par huissier

Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le logement.

Cette mise en demeure, faite par acte d’huissier de justice, peut être contenue dans un des commandements visés aux articles 7 et 24.

S’il n’a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, l’huissier de justice peut procéder, dans les conditions prévues aux articles L. 142-1 et L. 142-2 du code des procédures civiles d’exécution, à la constatation de l’état d’abandon du logement.

Pour établir l’état d’abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail, l’huissier de justice dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l’indication qu’ils paraissent ou non avoir valeur marchande.

[…]

Il est donc nécessaire d’essayer de contacter le locataire par mail, courrier, sms. S’il ne répond pas vous pouvez mandater un huissier pour mettre en demeure le locataire via un commandement de justifier l’occupation des lieux. S’il ne répond pas l’huissier de justice peut rentrer dans les lieux et dresser un constat d’abandon du logement.

La procédure ne s’arrête pas là, il va alors faire constater la résiliation du bail grâce à ce constat d’abandon.

Ordonnance du juge résiliant le bail et autorisant la reprise des lieux

Une fois le procès-verbal de constat d’abandon réalisé, le bailleur peut saisir le juge pour constater la résiliation du bail et la reprise des lieux. Le juge émet une ordonnance via une procédure simplifiée (par rapport à un locataire en place en situation d’impayés). Il est néanmoins nécessaire de signifier cette ordonnance au locataire au cas où il donnerait éventuellement signe de vie à ce stade de la procédure :

Une expédition de l’ordonnance revêtue de la formule exécutoire est signifiée, à l’initiative du bailleur, au locataire et aux derniers occupants du chef du locataire connus du bailleur.
La signification contient, à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice :
1° L’indication qu’il peut être fait opposition à l’ordonnance par le destinataire qui entend la contester ;
2° L’indication du délai dans lequel l’opposition doit être formée, le tribunal devant lequel elle doit être portée, et les formes selon lesquelles elle doit être faite ;
3° L’information que le destinataire peut prendre connaissance au greffe des documents produits par le bailleur dans le délai prévu au 2° ;
4° L’avertissement qu’à défaut d’opposition dans le délai indiqué il ne pourra plus exercer aucun recours et que le bailleur pourra reprendre son bien ;
[…]

Le locataire a un délai d’un mois pour s’opposer à la décision à compter de la signification de l’ordonnance.

En parallèle de la procédure de récupération des lieux, le bailleur peut compléter sa demande d’une demande de récupération des impayés qui ne manqueront pas d’advenir pendant cette période inoccupation.

Risques encourus à reprendre le logement sans respecter la procédure

De manière générale il est fortement déconseillé de reprendre le logement sans suivre la procédure précédente : le bailleur risque d’être poursuivi pour violation de domicile et de fragiliser fortement une éventuelle procédure parallèle qu’il aurait menée pour récupérer ses loyers impayés.

Certains bailleurs ne comprennent pas que le locataire même s’il a réellement abandonné les lieux peut quand même poursuivre le bailleur en dommages et intérêts, alors même que le préjudice de la reprise du logement abandonné n’est pas quantifiable. C’est que rappelle une jurisprudence récente de la cour de Cassation que vous pouvez consulter ici.

Conséquences financières suite à un départ à la cloche de bois

Assurance loyer impayé pour départ furtif du locataire

La procédure de reprise du logement suite à un départ furtif est plus rapide que l’expulsion d’un locataire en impayés mais elle dure en moyenne 6 mois.

C’est donc un impayé potentiel de 6 mois que le bailleur risque suite à cette procédure.

Ces impayés potentiels sont pris en charge dans le cadre du contrat d’assurance loyer impayé que nous proposons sur Smartloc.

En plus des loyers impayés classiques, l’assurance vous rembourse les impayés jusqu’à récupération des lieux + jusqu’à 3 mois de loyers suite à cette récupération le temps que vous retrouviez un nouveau locataire.

Elle prend également en charge l’intégralité de la procédure juridique de reprise avec un réseau d’avocats et d’huissiers partenaires, en plus des frais que vous n’aurez pas à avancer c’est donc aussi un gain de temps conséquent.

Abandon du logement et taxe d’habitation

Dernier point important : signalez l’abandon du logement par le locataire à l’administration fiscale, cela vous évitera de devoir la taxe d’habitation si le logement n’a pas été repris au 1er janvier de l’année en cours.

Sources :

• Article 14 de la loi du 6 juillet 1989
• Article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989
• Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 6 juillet 2017, 16-15.752 // Décision sur le préjudice de reprendre un logement abandonné sans procédure
• Cour d’appel de Caen, 2ème chambre civile, 20 décembre 2018, n° 16/01433 //Décision confirmant l’impossibilité de reprendre possession du logement même si congé envoyé par locataire