Vous avez signé un bail avec un garant qui s’est engagé au côté du locataire via un acte de caution solidaire.

Il se peut que l’acte de caution soit annulé, soit parce que le garant le résilie dans le cas d’une caution durée indéterminée, soit parce qu’il arrive à son terme dans le cas d’une caution à durée déterminée.

Dans les deux cas nous allons essayer de vous expliquer les alternatives qui s’ouvrent à vous pour continuer à avoir des garanties sur le bon paiement de vos loyers.

Motifs pour résilier un acte de caution solidaire

L’acte de caution solidaire que nous vous proposons en annexe du bail de location a une durée déterminée à 10 ans.

L’acte de caution doit absolument fixer une durée déterminée car en cas de durée indéterminée le garant peut résilier l’acte de caution à tout moment.

Donc en pratique deux raisons peuvent motiver la résiliation de l’acte de caution :

• une résiliation demandée par le garant en cas de durée indéterminée
• son expiration naturelle à l’issue de la période déterminée (10 ans dans notre acte de caution pour rappel)

Dans tous les deux cas vous vous retrouvez donc avec un locataire en place, titulaire du bail, que vous ne pouvez pas faire partir sous prétexte que l’acte de caution est expiré ou résilié.

Deux solutions se présentent à vous, la principale étant de souscrire à une garantie loyer impayé.

Anticiper la fin de la caution solidaire

Nous allons nous placer dans le cas le plus classique d’un acte de caution à durée déterminée qui arrive à expiration (la solution marche aussi dans les grandes lignes sur une résiliation d’une caution à durée indéterminée).

Sur une caution à durée déterminée l’important est de prévoir les choses suffisamment à l’avance. En effet si vous savez que votre acte de caution signé il y a 8 ans expire dans 2-3 ans, mieux vaut anticiper sa résiliation en prenant une assurance loyer impayé à la place du garant.

Il y a plusieurs raisons pour anticiper cette bascule garant => assurance loyer impayé.

• la probabilité que le garant devienne insolvable augmente avec la durée (une étude de l’ADIL Paris en 2020 montre que les impayés arrivent en moyenne après 8 ans de bail)
• l’assurance loyer impayé prévoit une période probatoire de 3 mois
• en cas d’impayés et d’activation de la caution, un impayé classique peut prendre 24 mois

Pour éviter de vous faire coincer sur un impayé avec un garant insolvable ou arrivant bientôt à expiration, il faut donc basculer dès que possible sur l’assurance loyer impayé.

Cette solution nous semble la seule envisageable car en pratique il sera très compliqué de contraindre le garant à signer en cours de bail un nouvel acte de caution solidaire.

L’assurance loyer impayé est payante mais c’est son seul inconvénient par rapport au garant : la garantie loyer impayé prend en charge la procédure d’impayés, vous rembourse automatiquement, et permet d’expulser in fine un locataire indélicat. Plus d’infos sur notre fiche comparant assurance loyer impayé et garant.

Souscription simplifiée pour un locataire en place

Le gros avantage de l’assurance loyer impayé est que vous n’avez pas de dossier locataire ni de critères de solvabilité à respecter. La seule condition à respecter est de ne pas avoir eu d’incidents de paiements sur les 6 derniers mois précédant la souscription (d’où l’intérêt de ne pas tarder pour faire la bascule).

Pour organiser et anticiper la bascule entre garant et assurance loyer impayé deux points importants sont à prendre en compte :

1. vous ne pouvez pas cumuler assurance et garant
2. vous aurez une période probatoire de 3 mois pour une souscription avec un locataire en place

Nous vous recommandons donc d’envoyer au garant un courrier de renonciation à la caution une fois la période probatoire passée. En effet tant que cette période probatoire n’est pas passée, vous n’êtes pas vraiment couvert par l’assurance, donc en pratique vous ne cumulez pas garant et assurance.

Donc en résumé : souscrivez à l’assurance bien avant l’expiration de l’acte de caution (2 ans par exemple), une fois l’assurance loyer impayé souscrite, attendez que la période probatoire de 3 mois soit passée) une fois les 3 mois passés sans impayés, envoyez au garant un courrier de renonciation à la caution. Plus de détails sur cette bascule sont présentés sur cette fiche.

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