Mathieu Chantalat 21 juin 2018 Assurance Loyer Impayé > Critères

Assurance loyer impayé : que faire si le dossier est refusé

Synthèse de l’article : si le candidat n’est pas éligible à la GLI vous pouvez néanmoins le prendre en garantissant ses loyers par Visale ou un garant physique. Passés 6 mois sans impayés il est alors possible de basculer sans conditions de solvabilité sur une garantie loyer impayé en renonçant au garant.

Nos conditions d’éligibilité sont détaillées sur la page de l’assurance loyer impayé sur Smartloc. Ces conditions sont identiques à la plupart des contrats de garantie loyer impayé du marché : locataires en situation stable, gagnant au moins 2,85 fois le loyer charges comprises.

De nombreux propriétaires souhaitent garantir les loyers impayés de candidats qui ne sont pas éligibles : salarié en CDI en période d’essai, salarié en CDD ou intérimaire, candidats avec des revenus insuffisants. Quand il n’est pas possible de retenir un autre locataire ou que le propriétaire souhaite faire confiance au candidat non éligible, une solution alternative existe que nous allons vous détailler dans cet article : souscrire à la garantie sans conditions de solvabilité après 6 mois sans impayés.

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Pas de conditions de solvabilité après 6 mois sans incidents

La garantie loyer impayé que nous proposons sur Smartloc impose des conditions de solvabilité pour les locataires entrants ou en place depuis moins de 6 mois. Pour les locataires en place depuis plus de 6 mois, il n’y a plus de conditions (revenus et statuts), tout locataire est donc potentiellement éligible à la garantie à condition qu’il soit à jour de ses paiements et qu’il n’y ait pas eu d’incidents de paiement sur les 6 derniers mois.

Pour avoir plus de détails sur les conditions de souscription à l’assurance loyer impayé avec un locataire en place (justificatifs et conditions), consultez notre fiche pratique sur le sujet.

Vous pouvez donc faire le choix de signer avec un locataire non éligible, en prenant le risque d’avoir un impayé sur les 6 premiers mois (le cas échéant vous ne pourrez plus souscrire à l’assurance).

Nous allons voir qu’il existe une solution pour couvrir en partie ce risque initial des 6 premiers mois : la caution solidaire.

Un garant sur les 6 premiers mois avant de basculer sur la GLI

Cumul impossible entre assurance et garant

Pour rappel vous ne pouvez pas simultanément prendre une assurance loyer impayé et un garant pour un locataire non étudiant.

Plus de détails sur notre fiche pratique concernant le garant et l’assurance loyer impayé.

Pour mitiger en partie le risque sur les 6 premiers mois il est possible de demander au locataire un garant via un acte de caution solidaire ou de recourir à la garantie Visale si le candidat n’a pas de garant solide (plus d’infos sur les conditions d’éligibilité sur notre fiche pratique concernant la garantie Visale).

Ainsi en cas d’impayés sur les 6 premiers mois, vous ne pourrez certes plus souscrire à l’assurance loyer impayé mais vous aurez au moins la possibilité de vous retourner vers le garant (que ce soit un garant physique ou Visale).

Si le locataire n’a pas d’incidents de paiement sur les 6 premiers mois, il est possible de renoncer à la caution solidaire initialement signée, et de souscrire dans la foulée à l’assurance loyer impayé proposée sur Smartloc. Il vous suffit de conserver le courrier de renonciation à la caution que vous envoyez au garant ou à Visale.

Sachez que pour les locataires en place depuis plus de 6 mois, le contrat ne prévoit pas de conditions de solvabilité mais vous impose une période probatoire de 3 mois; nous recommandons donc de renoncer à la caution solidaire passé cette période probatoire (de facto vous ne cumulez pas assurance et caution durant la période probatoire car vous n’êtes pas couvert en cas d’impayés).

Synthèse des principales étapes

Visale ou caution solidaire Courrier de renonciation à la caution
J = signature du bail J + 6 mois J + 9 mois
Souscription à la garantie loyer impayé Activation de la GLI

Exemple Vous signez avec le locataire et son garant le 1er mai, vous pouvez souscrire à l’assurance loyer impayé le 1er novembre si vous n’avez pas eu d’impayés; la période probatoire court jusqu’au 1er février, date à laquelle vous pouvez renoncer à la caution.

La question se pose alors de l’intérêt de basculer vers une garantie loyer impayé lorsque l’on a déjà un garant ou Visale. La réponse est simple : la garantie loyer impayé est plus efficace et complète en terme de garanties pour un coût modique de 2,2% du loyer charges comprises.

En effet les deux solutions de caution ont chacune leurs défauts:

  • Pour le garant personne physique, le remboursement n’est pas automatique, il faut demander au garant de payer et potentiellement l’assigner comme le locataire s’il refuse de prendre en charge les impayés pour lesquels il s’est porté caution; le risque existe notamment si la solvabilité du garant s’est dégradée en cours de bail. L’acte d’engagement de la caution est enfin souvent à durée limitée.
  • La garantie Visale quant à elle ne vous couvre pas les dégradations immobilières ni les frais de procédure si vous souhaitez poursuivre le locataire en parallèle d’Action Logement.

Nous espérons avoir répondu à vos interrogations, si vous aviez des questions n’hésitez pas à nous solliciter par mail ou via le chat.

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Assurance loyer impayé Smartloc

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