Assurance loyer impayé : que faire si le dossier est refusé

Synthèse de l’article : si le candidat n’est pas éligible à la GLI vous pouvez néanmoins le prendre en garantissant ses loyers par Visale ou un garant physique. Passés 6 mois sans impayés il est alors possible de basculer sans conditions de solvabilité sur une garantie loyer impayé en renonçant au garant.

Nos conditions d’éligibilité sont détaillées sur la page de l’assurance loyer impayé sur Smartloc. Ces conditions sont identiques à la plupart des contrats de garantie loyer impayé du marché : locataires en situation stable, gagnant au moins 2,85 fois le loyer charges comprises.

De nombreux propriétaires souhaitent garantir les loyers impayés de candidats qui ne sont pas éligibles : salarié en CDI en période d’essai, salarié en CDD ou intérimaire, candidats avec des revenus insuffisants. Quand il n’est pas possible de retenir un autre locataire ou que le propriétaire souhaite faire confiance au candidat non éligible, une solution alternative existe que nous allons vous détailler dans cet article : souscrire à la garantie sans conditions de solvabilité après 6 mois sans impayés.

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Sommaire

  1. Le dossier est-il vraiment inéligible ?
  2. Pas de conditions de solvabilité après 6 mois sans incidents
  3. Un garant sur les 6 premiers mois avant de basculer sur la GLI
  4. Un paiement de 6 mois de loyer d’avance pour sécuriser le dossier

Le dossier est-il vraiment inéligible ?

En préambule, il convient de vérifier que le dossier n’est réellement pas éligible à la garantie loyer impayé.

Les conditions sont résumées sur notre page assurance loyer impayé et correspondent grosso modo à situation stable et 2,85 fois le loyer charges comprises.

D’expérience certains propriétaires ou locataires pensent à tort ne pas rentrer dans les critères, alors même que le dossier est éligible. Voici les points principaux vous permettant de « rattraper » un dossier :

  • CDI non obligatoire : les indépendants, dirigeants de société, CDD long, retraité sont également éligibles
  • revenus complémentaires : vous pouvez ajouter aux revenus certaines allocations, les revenus fonciers, les primes contractuelles
  • formule de rattrapage : si les revenus sont juste sous le seuil de 2,85 fois il est possible i) soit de baisser un peu le loyer ii) soit de souscrire à notre formule de rattrapage, disponible uniquement au niveau du devis, qui permet de descendre le seuil de revenus de 2,85 à 2,7 fois le loyer CC, modulo une surprime de 1,1% en formule Premium

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Assurance loyer impayé Smartloc

Pas de conditions de solvabilité après 6 mois sans incidents

La garantie loyer impayé que nous proposons sur Smartloc impose des conditions de solvabilité pour les locataires entrants ou en place depuis moins de 6 mois. Pour les locataires en place depuis plus de 6 mois, il n’y a plus de conditions (revenus et statuts), tout locataire est donc potentiellement éligible à la garantie à condition qu’il soit à jour de ses paiements et qu’il n’y ait pas eu d’incidents de paiement sur les 6 derniers mois.

Pour avoir plus de détails sur les conditions de souscription à l’assurance loyer impayé avec un locataire en place (justificatifs et conditions), consultez notre fiche pratique sur le sujet.

Vous pouvez donc faire le choix de signer avec un locataire non éligible, en prenant le risque d’avoir un impayé sur les 6 premiers mois (le cas échéant vous ne pourrez plus souscrire à l’assurance).

Nous allons voir qu’il existe une solution pour couvrir en partie ce risque initial des 6 premiers mois : la caution solidaire.

Un garant sur les 6 premiers mois avant de basculer sur la GLI

Cumul impossible entre assurance et garant

Pour rappel vous ne pouvez pas simultanément prendre une assurance loyer impayé et un garant pour un locataire non étudiant.

Plus de détails sur notre fiche pratique concernant le garant et l’assurance loyer impayé.

Pour mitiger en partie le risque sur les 6 premiers mois il est possible de demander au locataire un garant via un acte de caution solidaire ou de recourir à la garantie Visale si le candidat n’a pas de garant solide (plus d’infos sur les conditions d’éligibilité sur notre fiche pratique concernant la garantie Visale).

Ainsi en cas d’impayés sur les 6 premiers mois, vous ne pourrez certes plus souscrire à l’assurance loyer impayé mais vous aurez au moins la possibilité de vous retourner vers le garant (que ce soit un garant physique ou Visale).

Si le locataire n’a pas d’incidents de paiement sur les 6 premiers mois, il est possible de renoncer à la caution solidaire initialement signée, et de souscrire dans la foulée à l’assurance loyer impayé proposée sur Smartloc. Il vous suffit de conserver le courrier de renonciation à la caution que vous envoyez au garant ou à Visale.

Sachez que pour les locataires en place depuis plus de 6 mois, le contrat ne prévoit pas de conditions de solvabilité mais vous impose une période probatoire de 3 mois; nous recommandons donc de renoncer à la caution solidaire passé cette période probatoire (de facto vous ne cumulez pas assurance et caution durant la période probatoire car vous n’êtes pas couvert en cas d’impayés).

Synthèse des principales étapes

Visale ou caution solidaire Courrier de renonciation à la caution
J = signature du bail J + 6 mois J + 9 mois
Souscription à la garantie loyer impayé Activation de la GLI

Exemple Vous signez avec le locataire et son garant le 1er mai, vous pouvez souscrire à l’assurance loyer impayé le 1er novembre si vous n’avez pas eu d’impayés; la période probatoire court jusqu’au 1er février, date à laquelle vous pouvez renoncer à la caution.

La question se pose alors de l’intérêt de basculer vers une garantie loyer impayé lorsque l’on a déjà un garant ou Visale. La réponse est simple : la garantie loyer impayé est plus efficace et complète en terme de garanties pour un coût modique de 2,2% du loyer charges comprises.

En effet les deux solutions de caution ont chacune leurs défauts:

  • Pour le garant personne physique, le remboursement n’est pas automatique, il faut demander au garant de payer et potentiellement l’assigner comme le locataire s’il refuse de prendre en charge les impayés pour lesquels il s’est porté caution; le risque existe notamment si la solvabilité du garant s’est dégradée en cours de bail. L’acte d’engagement de la caution est enfin souvent à durée limitée.
  • La garantie Visale quant à elle ne vous couvre pas les dégradations immobilières ni les frais de procédure si vous souhaitez poursuivre le locataire en parallèle d’Action Logement.

Nous espérons avoir répondu à vos interrogations, si vous aviez des questions n’hésitez pas à nous solliciter par mail ou via le chat.

Un paiement de 6 mois de loyer d’avance pour sécuriser le dossier

Comme nous l’avons vu, la solution principale pour prendre une garantie loyer impayé quand le dossier n’est pas éligible est d’attendre 6 mois sans impayés pour pouvoir souscrire automatiquement à l’assurance.

Prendre un garant dans les 6 (ou 9) premiers mois est la solution la plus simple; il en existe une deuxième moins naturelle, celle de demander 6 mois de loyer d’avance au locataire.

Paiement d’avance autorisé

Contrairement à une croyance répandue, il est tout à fait possible de demander au locataire de payer 6 mois d’avance. La loi vous interdit simplement de demander un dépôt de garantie. En tant que bailleur vous serez donc potentiellement à risque à hauteur du dépôt de garantie car les contrats GLI du marché ont une franchise « naturelle » à hauteur de ce dépôt de garantie.

En terme de bail, il vous suffit de rajouter en clause libre qu’à titre exceptionnel les 6 premiers loyers mensuels sont versés à l’entrée dans les lieux.

9 mois d’avance recommandés pour sécuriser complètement le dossier

Comme nous l’avons vu avec le montage du garant, les garanties loyer impayé du marché ont une période probatoire de sécurité pour les locataires en place – la nôtre est de 3 mois – et il est donc nécessaire de ne pas avoir d’incidents de paiement sur les 9 premiers mois pour avoir un contrat ayant pleinement pris effet.

Si vous souhaitez complètement sécuriser un dossier initialement inéligible, il est donc nécessaire de demander 9 mois de loyer d’avance, en souscrivant au bout de 6 mois.

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23 commentaires sur “Assurance loyer impayé : que faire si le dossier est refusé

    • Bonjour, c’est une situation compliquée car toutes les garanties (dont la nôtre) refusent ce type de profil, ou fixent une territorialité en France et la plupart du temps les diplomates sont payés à l’étranger.

      Le plus simple est donc soit de faire un bail de logement de fonction directement à l’ambassade, soit de demander un garant habitant en France ayant un statut de résident classique (il sera donc facile de le poursuivre en cas d’impayés), soit de lui demander une caution bancaire, vous pouvez en mettre en place une facilement sur https://www.smartloc.fr/caution-bancaire-location

  1. Bonjour
    J’ai une candidate à la location qui est fonctionnaire mais pas encore titulaire
    Peut elle prétendre à la Visale ?

  2. Bonjour,
    Si un propriétaire a déjà souscrit à une assurance loyers impayés pour son ancien locataire, peut-il tout de même choisir un locataire « non-éligible » en comptant sur le garant pendant 6 mois ? Ou est-ce seulement dans le cas d’une nouvelle souscription à l’assurance loyers impayés ?

      • Si un proprietaire a deja une assurance loyers impayés qui demande des garanties pour le locataire, le propriétaire peut-il quand même choisir un locataire n’ayant pas des ressources suffisantes pour l’assurance ? Ou cela ne fonctionne que si le proprietaire souscrit à une assurance après les 6 mois ?

    • Dans le cadre de notre contrat, les critères de solvabilités ne disparaissent que si vous êtes capable de justifier de 6 mois sans impayés et d’un locataire à jour de ses paiements.
      Je ne comprends toujours pas votre question, avez-vous lu l’article ?

  3. Question d’un de nos clients :

    « Bonjour,

    Je loue ma maison à un couple avec 1 enfant depuis 2 ans et demi et envisage de souscrire à une Garantie Loyers Impyés.

    Mes locataires, lorsqu’ils sont entrés dans la maison ne remplissaient déjà pas les conditions d’éligibilité exigée dans tous contrats; aujourd’hui, ils ont tous les 2 changé d’emploi et je ne connais pas leurs ressources et type de contrat. Ils sont à jour dans le paiement de leurs loyers et il n’y a pas eu d’incident dans les 6 derniers mois. Si j’ai bien compris, je peux donc souscrire à votre assurance. Mes questions sont les suivantes:

    -si je souscris et que dans le futur, il y a incident de paiement (J’ai cru comprendre qu’il y avait une carence: la carence n’est-elle qu’au début du contrat ou toujours?), et qu’il s’avère qe l’un ou l’autre de mes locataires (ou les 2 au pire) sont au chômage par exemple (Prenons la situation extrême), est-ce l’assurance fonctionnera?

    De même, est-ce que l’on me demandera quels étaitnt leurs revenus au moment du bail, sachant qu’ils n’étaient pas eligibles à ce type d’assurance et que du coup, l’assurance ne fonctionnerait pas?

    -De même, si leurs contrats ne répondent pas aux critères d’éligibilité, que se passe-t-il?

    -J’ai bien établi un contrat de location qui comporte bien une clause résolutoire en cas de non paiement du loyer (paraphé et signé par les 2 locataires) et un état des lieux pièce par pièce, paraphé à chaque page par un des locataires (pas les 2, l’un étant absent le jour de la remise des clés)

    -Mon locataire peut je pense, me fournir son attesation d’assurance. »

    • Je vous confirme qu’il n’y a pas de critères de solvabilité pour les locataires en place depuis plus de 6 mois sans incidents de paiement.
      Vous pouvez donc souscrire en renseignant n’importe quel revenu ou statut, ils sont demandés à titre indicatif simplement.

      Si vous souscrivez vous serez donc couverte, mais vous ne devez pas avoir d’impayés pendant la période de carence des 3 premiers mois. Le cas échéant votre contrat est résilié.

      Pour l’état des lieux les conditions générales précisent bien qu’il doit être signé par tous les titulaires donc il faudra le faire signer a posteriori par le locataire manquant.

  4. Bonjour,
    Comment faire dans le cas où un locataire en CDI hors période d’essai ne gagnera le montant nécessaire qu’a partir de septembre pour un bail signé en août? J’ai une attestation de son employeur indiquant sa promotion interne avec son nouveau salaire.

    • Bonjour,

      Vous pouvez signer le bail et le faire prendre effet au plus tôt 15 jours avant la promotion interne.

      Bonne journée

  5. Bonjour,

    Une agence loue en colocation à 3 étudiants un appartement ayant une GLI .
    Mon fils 17 ans suit une formation qui n’ouvre pas au statut étudiant.
    L’agence nous refuse le contrat car mon fils n’a pas le statut d’étudiant. Nous remplissons par ailleurs tous les autres critères demandés.
    Pourquoi comme vous le mentionné ci dessus ne nous propose t elle pas les possibilités :
    – le garant personne physique
    – la garantie Visale
    Merci
    Cordialement

    • Bonjour,

      C’est un choix de l’agence en fonction des garanties qu’elle souhaite prendre. L’assurance a l’avantage de l’exhaustivité et de l’automaticité de la prise en charge, ce que n’ont pas les autres solutions que vous envisagez.
      Par ailleurs je crois que la garantie Visale impose de faire des baux individuels avec 3 colocataires ce qui est très problématique à gérer pour le bailleur.
      Il vous reste comme solution que les 2 autres colocataires apparaissent sur le bail mais pas votre fils.

  6. Bonjour,

    Je suis étudiante en alternance à partir de septembre (contrat de professionnalisation déjà signé) je toucherai 635euros par mois et j’envisage d’emménager avec mon copain qui gagne 1300euros par mois (en CDI depuis plus d’un an). Nous souhaitons louer un appartement à 600euros. Sachant qu’étant étudiante, j’ai en plus des garants qui gagne 4x le montant du loyer. Est-il possible que notre dossier passe ?
    Merci de votre réponse

    • Bonjour,

      En tant qu’étudiante en alternance vous pouvez soit être considéré comme étudiante, soit comme CDD. Si votre contrat a plus de 8 mois, il sera éligible donc combiné aux revenus de votre compagnon cela va passer, par contre il faudra attendre septembre et la prise d’effet du contrat pour signer.

      La solution alternative est de vous considérer dès maintenant comme étudiante est de regarder uniquement la solvabilité de votre garant, mais cela implique que votre compagnon ne pourra être sur le bail (voir notre article sur le cumul garant et assurance https://www.smartloc.fr/blog/cumuler-assurance-loyer-impaye-et-garant-ou-caution/)

  7. Bonjour,
    Je souhaite proposer ma maison en location pendant mon expatriation pour une durée de 3 ans.
    Un candidat me propose de fournir un garant et un paiement de loyer d’avance semestriel.
    Sa situation ne relève pas des cas habituels ( famille installée en France cet été mais activité économique internationale).
    Il est difficile pour lui de trouver un logement avant la rentrée scolaire.
    De mon côté, j’accepterai de louer mais le risque est bien présent…. malgré les 6 mois d’avance.
    Ce cas est-il pris en charge par la garantie locative en place?
    De quels éléments aurez vous besoin le 6 ème mois pour analyser la recevabilité du dossier dans ce cas.
    Étant entendu que dans l’affirmative, je prends un risque sur les 7,8 et 9 ème mois qui relèveront de la periode de carence en cas d’incident.
    Le locataire peut en effet revenir de droit à un paiement mensuel passé le premier semestre.
    Je vous remercie de la réponse que vous pourrez fournir afin d’envisager la signature du bail dans les prochains jours.
    Cordialement

    • Bonjour,

      Oui comme vous l’avez vu dans l’article vous pouvez souscrire sans conditions de solvabilité après 6 mois sans incidents de paiement.

      Le paiement semestriel du loyer vous assure d’être dans ce cas, il vous restera bien les 3 mois de période probatoire malgré tout.

      Enfin sachez que notre assurance, comme tous les contrats du marché, prévoient des exclusions si le locataire ne réside pas en France, ou que son logement est en fait sa résidence secondaire. C’est ce point là que vous devez bien valider avant de signer le bail et de demander 6 mois de loyer d’avance.

  8. Je compte louer mon appartement à 3 colocataires tous étudiants.
    Parmi eux, 2 ont des revenus nets mensuels de 1000 et 1300€ respectivement et le 3ème n’en a aucun.
    Le loyer est de 1500€ Charges comprises.
    De solides cautions sont possibles.
    Sont ils éligibles à visale ?
    Si non, pourrai-je souscrire à la GLI ?
    Merci

    • Bonjour,

      Si vous êtes hors de Paris le loyer est trop élevé pour être éligible à Visale.

      Pour la GLI ils ne seront pas éligibles car pas assez de revenus, le plus simple est de prendre les garants et de basculer sur la GLI au bout de 6 mois comme nous vous l’avons indiqué dans l’article.

  9. Bonjour,
    Je souhaite louer on appartement à un étudiant moldave qui a plus de 30ans. Il vient sinstaller avec sa femme et ses 2 enfants. Il a de l’argent de côté mais pas de revenu fixe, sa femme ne travaillera pas en France. Puis je dans un 1er temps prendre une garantie visage puis basculer au bout de 6 mois sur une GLI classique?

    • Bonjour,

      La bascule est toujours possible, mais je ne suis pas certain qu’il soit éligible à Visale, je vous laisser regarder. Une caution bancaire peut être une solution alternative, ou le paiement des 6 premiers moi de loyer d’avance.

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