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Les critères des assurances loyer impayé sont souples mais certains candidats restent quand même en dehors des clous, avec notamment des revenus inférieurs à 2,70 fois le loyer.

Pour rappel il n’est pas possible en théorie de compenser la situation précaire d’un locataire par un garant de qualité; la loi Boutin interdit en effet de cumuler assurance loyer impayé et garant si le locataire n’est pas étudiant.

Cette idée pleine de bonnes intentions – mettre sur un pied d’égalité deux candidats salariés qu’ils aient ou non des garants – créé de l’incompréhension auprès de bailleurs qui pensent trouver la parade en mettant le garant comme colocataire du bail.

En espérant passer ainsi dans les clous exigés par la garantie loyer impayé, les bailleurs tombent en réalité dans un piège qui peut leur coûter une déchéance de garantie en cas d’impayés, et même dans le pire des cas une annulation de la solidarité du garant-faux locataire. Explications.

Risque de résiliation du contrat

Même s’il l’on retient le montage de bail de résidence principale avec d’une part le vrai locataire, et d’autre part son garant en faux locataire, la solidarité des colocataires s’éteint 6 mois après le départ de l’un d’eux.

En pratique le garant peut donc donner congé dès le premier jour (en respectant son préavis). Vous pouvez donc vous retrouver avec le seul locataire insolvable après 7 mois de bail (1 mois de préavis + 6 mois de purge de la solidarité).

C’est une situation qui ne peut pas arriver avec le montage garant classique, puisque l’acte de caution solidaire est signé pour une durée définie, bien souvent le bail + 2 renouvellements.

Si vous avez bien suivi l’objectif général de ce montage garant-faux locataire, vous pouvez vous dire que la situation du locataire insolvable restant seul sur le bail n’est pas très grave car de toute façon les loyers sont couverts par la garantie loyer impayé.

Le problème est que les assurances ont évidemment inséré dans leurs contrats de garantie loyer impayé une clause vous obligeant à leur notifier tout événement susceptible d’augmenter le risque d’impayés; les compagnies se réservent également le droit en théorie de résilier le contrat si le risque augmenté leur paraît trop important.

Certaines garanties loyer impayé que nous proposons ont une clause de ce type, avec la faculté donnée à l’assureur de résilier la garantie si le colocataire partant n’est pas remplacé, ce qui est a priori le cas d’un montage avec un garant en faux colocataire.

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