Mettre le garant en faux colocataire : une mauvaise idée

Les critères de l’assurance loyer impayé sont assez exigeants : situation stable et revenus garantis supérieurs à 2,85 fois le loyer.

Ces critères sont d’autant plus compliqués qu’il n’est pas possible en théorie de compenser la situation précaire d’un locataire par un garant de qualité; la loi Boutin interdit en effet de cumuler assurance loyer impayé et garant si le locataire n’est pas étudiant.

Cette idée pleine de bonnes intentions – mettre sur un pied d’égalité deux candidats salariés qu’ils aient ou non des garants – créé de l’incompréhension auprès de bailleurs qui pensent trouver la parade en mettant le garant comme colocataire du bail.

En espérant passer ainsi dans les clous exigés par la garantie loyer impayé, les bailleurs tombent en réalité dans un piège qui peut leur coûter une déchéance de garantie en cas d’impayés, et même dans le pire des cas une annulation de la solidarité du garant-faux locataire. Explications.

Risque de déchéance sur la garantie loyer impayé

La garantie loyer impayé que nous proposons partage une caractéristique avec la totalité des contrats d’assurance loyer impayé du marché : le logement doit être la résidence principale du locataire. La garantie loyer impayé ne couvre donc pas les résidences secondaires.

Or en pratique le logement loué au garant sera bien sa résidence secondaire puisqu’il ne résidera pas réellement dans les lieux avec le locataire.

Le risque existe que la compagnie, en évaluant le dossier en cas d’impayés, se rende compte du caractère fictif du montage et appuie sur l’argument de la résidence secondaire pour dénoncer le contrat et prononcer une déchéance de garantie.

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Risque de résiliation du contrat

Même s’il l’on retient le montage de bail de résidence principale avec d’une part le vrai locataire, et d’autre part son garant en faux locataire, la solidarité des colocataires s’éteint 6 mois après le départ de l’un d’eux.

En pratique le garant peut donc donner congé dès le premier jour (en respectant son préavis). Vous pouvez donc vous retrouver avec le seul locataire insolvable après 7 mois de bail (1 mois de préavis + 6 mois de purge de la solidarité).

C’est une situation qui ne peut pas arriver avec le montage garant classique, puisque l’acte de caution solidaire est signé pour une durée définie, bien souvent le bail + 2 renouvellements.

Si vous avez bien suivi l’objectif général de ce montage garant-faux locataire, vous pouvez vous dire que la situation du locataire insolvable restant seul sur le bail n’est pas très grave car de toute façon les loyers sont couverts par la garantie loyer impayé.

Le problème est que les assurances ont évidemment inséré dans leurs contrats de garantie loyer impayé une clause vous obligeant à leur notifier tout événement susceptible d’augmenter le risque d’impayés; les compagnies se réservent également le droit en théorie de résilier le contrat si le risque augmenté leur paraît trop important.

La garantie loyer impayé que nous proposons a également cette clause théorique mais en pratique Insured ne résilie pas les garanties en cours quand un colocataire part. Nous vous recommandons néanmoins de ne pas tenter cette solution car n’importe quelle compagnie peut très bien évaluer que cette augmentation du risque résulte du montage fictif que vous avez fait, et donc vous résilier votre garantie loyer impayé.

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