Mathieu Chantalat 21 juin 2018 Assurance Loyer Impayé > Critères

Assurance loyer impayé : locataire déjà en place

Synthèse de l’article : les locataires en place depuis plus de 6 mois sont éligibles sans condition de solvabilité. Il est simplement nécessaire de prouver l’absence d’impayés sur les 6 derniers mois.

Nombreux sont les bailleurs qui nous demandent s’il est possible d’assurer un locataire en cours de bail. Il faut distinguer trois cas :

  1. locataire en place depuis moins de 15 jours
  2. locataire en place entre 15 jours et 6 mois
  3. locataire en place depuis plus de 6 mois

Nous allons détailler les trois cas mais sachez d’ores et déjà qu’il ne sera pas possible de couvrir a posteriori un locataire qui se révèle mauvais payeur.

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Situation n°1 : locataire entrant
Critères de solvabilité / pas de carence

Un locataire est considéré comme « entrant », si vous souscrivez au plus tard 15 jours après l’entrée dans les lieux (entrée qui peut être postérieure à la signature de bail).

Que vous souscriviez entre la signature du bail et l’entrée dans les lieux, ou dans les 15 jours qui suivent l’entrée dans les lieux, vous devrez respecter les critères de sélection du locataire et constituer un dossier complet (plus d’infos ici).

Sachez que dans le cas d’un locataire entrant vous serez couvert sans carence c’est à dire sans période probatoire : même si l’impayé a lieu dès le deuxième mois vous serez couvert.

Exemple Vous signez le bail le 1er juin pour une entrée dans les lieux le 15 juin; vous devez souscrire à l’assurance au plus tôt le 1er juin et au plus tard le 30 juin pour éviter d’avoir une période probatoire de 3 mois.

Situation n°2 : locataires en place entre 15 jours et 6 mois
Critères de solvabilité / Carence de 3 mois

Si vous attendez plus de 15 jours après l’entrée dans les lieux pour souscrire, la compagnie va vous appliquer une carence de 3 mois, c’est à dire une période probatoire après la souscription du contrat pendant laquelle aucun incident de paiement ne devra avoir lieu sinon la garantie tombe complètement (plus d’infos sur la carence). Cette disposition est conçue pour éviter les fraudes.

Aux conditions de solvabilité classiques, l’assurance impose également une absence d’incidents de paiement depuis le démarrage du bail. Nous vous recommandons donc si possible d’éviter de souscrire après 15 jours si vous souhaitez assureur un locataire entrant : vous avez une carence de 3 mois et vous prenez le risque d’avoir des impayés sur le démarrage du bail qui vous empêcheraient de souscrire par la suite.

Situation n°3 : locataires en place depuis plus de 6 mois
Pas de critères de solvabilité / Carence de 3 mois

Pour les locataires en place depuis 6 mois il n’y a plus de critères de solvabilité, il vous suffit de ne pas avoir eu d’incidents de paiement sur les 6 derniers mois.

Vous aurez par contre toujours une période probatoire (ou carence) de 3 mois.

Définition d’un incident de paiement

La définition d’un incident de paiement est précisée dans les conditions générales de notre GLI Insured :

  • soit un retard de paiement de plus d’un mois
  • ou deux échéances (consécutives ou non) en impayé partiel ou total

Si vous êtes dans un des deux cas, il est toujours possible de nous envoyer une demande de dérogation sur equipe@smartloc.fr.

Pour les locataires ne respectant pas les critères de solvabilité, il est donc possible de souscrire après 6 mois sans impayés. Vous pouvez même prendre une caution solidaire sur ces 6 premiers mois puis renoncer à la caution en écrivant un courrier au garant et basculer sur l’assurance loyer impayé (voir notre fiche pratique sur les locataires non éligibles).

Au niveau des pièces du dossier il est simplement nécessaire d’avoir :

  • le bail signé et paraphé avec clause résolutoire
  • l’état des lieux signé et paraphé
  • les pièces d’identité des locataires
  • leur attestation d’habitation (théoriquement obligatoire mais optionnelle si vous n’arrivez pas à la récupérer)

Concernant les preuves sur l’absence d’incidents de paiement il n’y a pas de justificatifs définis, nous vous recommandons cependant de conserver vos relevés bancaires prouvant les virements du locataire. Si vous avez été payé en espèces il ne sera donc pas possible de souscrire car vous serez dans l’impossibilité de prouver l’absence d’incidents de paiement.

Vous pouvez donc donc très simplement démarrer un devis de garantie loyer impayé et souscrire directement en ligne en renseignant n’importe quel statut et niveau de revenus pour les locataires en place.

Cas particuliers du rachat d’un logement occupé

Si vous rachetez un logement déjà occupé sachez tout d’abord qu’il n’est pas nécessaire de refaire un bail. L’ancien bail vous est automatiquement transféré avec la vente du logement sans qu’il soit nécessaire de faire des démarches – à part celle de prévenir le locataire pour le virement des sommes.

Concernant l’historique des paiements, nous vous recommandons de demander au bailleur les relevés bancaires récents prouvant le bon paiement des loyers; ce n’est pas une obligation demandée par l’assurance (en théorie les quittances ou une simple attestation sur l’honneur suffisent) mais c’est une garantie que vous prenez sur le logement que vous rachetez car pour rappel une période probatoire de 3 mois s’applique pour les locataires en place.

Si le logement était précédemment géré par une agence, demandez au vendeur les comptes-rendus de gestion.

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