Nous avons déjà évoqué dans d’autres articles les techniques pour trouver des locataires et pour détecter les faux dossiers. Pour optimiser son rendement locatif, il est surtout important de bien choisir son profil de locataires.

En effet en tant que propriétaire bailleur, vous devez vous prémunir contre les impayés et contre la vacance locative. Nous allons voir que les impayés ne sont pas réalisés majoritairement par des faussaires; nous verrons ensuite comment sélectionner des locataires qui vont rester longtemps dans le logement.

Comment détecter les locataires à risques ?

Evaluer le risque de perte d’emploi

Même si tous les faussaires ne vont pas finir en impayés, il est évidemment primordial de détecter les faux dossiers lors d’une mise en location. Néanmoins la plupart des impayés ne sont pas dus aux faussaires mais bien aux locataires dont la situation professionnelle et/ou personnelle se dégrade en cours de bail.

C’est notamment ce qu’il ressort d’une étude de l’Agence Départementale d’Information sur le Logement pour les impayés de 2020, où la perte d’un emploi est la cause majoritaire.

Source : étude 2020 ADIL Paris

Pour détecter des profils risqués, il est important de ne pas se contenter des critères souvent trop sommaires des assurances loyers impayés : CDI avec 3 fois le loyer. Il est important d’évaluer la solidité du profil en détail, comme le font de plus en plus les banques pour les crédits immobiliers.

Il est ainsi préférable de retenir le profil d’un jeune diplômé qui travaille en informatique mais qui est en période d’essai, plutôt que des profils qui semblent plus sûrs en CDI confirmé. En effet il est très peu probable que ce candidat ait des difficultés professionnelles dans les 10 ans qui viennent et que son salaire ne progresse pas; a contrario le COVID nous a montré que des industries comme la restauration ou l’événementiel combinaient des salaires en berne avec un risque d’activité très fort.

Autres facteurs de risques pour des impayés

Il ressort de l’étude d’autres facteurs de risques que l’activité professionnelle :

Une personne seule a moins de marges de manœuvre possible et d’amortisseurs qu’un foyer avec deux personnes qui travaillent et qui partagent les frais fixes.

La durée du bail est un facteur de risque contrairement à ce que l’on aurait pu imaginer, les impayés arrivent en moyenne 8 ans après la signature du bail dans l’étude de l’ADIL, avec une situation professionnelle souvent éloignée du dossier locatif soumis lors de l’entrée dans les lieux.

La location vide semble plus risquée que la location meublée, non pas que les procédures d’expulsion soient plus simples en meublé, mais plutôt que les locataires sont moins installés et donc plus mobiles pour bouger en cas d’aléas personnels ou professionnels.

Le reste à vivre faible est un facteur délaissé, au moins aussi important que le ratio de solvabilité. L’étude montre que l’impayé moyen parisien est celui d’un foyer gagnant 1700€ pour un loyer de 800€. Le reste à vivre de moins de 1000€ est faible pour vivre à Paris. En d’autres mots le risque est plus élevé pour un locataire gagnant 1500€ pour un loyer de 600€, que pour un locataire gagnant 15 000€ pour un loyer de 6000€, qui disposera donc d’un reste à vivre de 9000€.

A contrario d’autres typologies de locataires sont sous-représentées, alors qu’on aurait pu penser qu’il s’agissait de profils risqués : les colocations ou les familles avec enfants sont peu représentées dans les impayés parisiens pré-covid.

Comment choisir des locataires qui vont rester ?

Une fois que vous avez contrôlé votre risque d’impayés, il est possible de prendre une assurance loyer impayé qui vous couvrira contre toute perte (qui peut monter à 3 ans de loyers perdus).

C’est une chance car l’autre risque, la vacance locative, n’est pas couvert par les compagnies d’assurances (voir notre fiche qui explique pourquoi). Pour diminuer sa vacance locative il faut idéalement trouver des locataires qui restent longtemps, pour éviter ainsi d’avoir régulièrement des nouveaux locataires à chercher.

Pour diminuer le risque de vacance locative (et aussi le risque d’impayés) le plus simple est de fixer un loyer au prix de marché. Vous attirez ainsi de meilleurs dossiers plus solvables, et les locataires en place ont tendance à rester plus longtemps car ils n’espèrent pas trouver mieux ailleurs.

Néanmoins d’autres critères peuvent être pris en compte.

Le nombre d’occupants et notamment la présence d’enfants qui grandissent peuvent rendre le logement trop petit et motiver les locataires pour partir au bout de quelques mois.

Les étudiants sont en général des profils avec des forts taux de rotation. Un moyen de mitiger cette rotation est de proposer les logements en colocation, les locataires restants se chargeant alors de trouver des remplaçants.

Les jeunes couples sans enfants bougent également souvent, soit parce qu’ils ne se sont pas encore fixés professionnellement, soit parce qu’ils se séparent.

Voici pour une analyse sommaire des profils de locataires. Nous souhaitions conclure cet article en rappelant une évidence : les risques locatifs dépendent surtout de la zone dans laquelle se trouve le logement.

Les facteurs exogènes qui vont attirer les bons locataires

La localisation du logement est un facteur déterminant, car à chaque zone correspond bien souvent un profil de locataire donné. Ainsi si vous proposez un 3P meublé dans le centre de Grenoble, vous allez avoir 90% des demandes d’étudiants en colocation, donc pas idéal niveau vacance locative.

La localisation est surtout un déterminant du risque d’impayés, comme le montre cette carte incroyable de l’ADIL Paris, où l’on voit que plus de 60% des impayés parisiens ont lieu dans les 17, 18, 19 et 20ièmes arrondissements.

Source : étude 2020 ADIL Paris

C’est un problème que nous font remonter certains des propriétaires qui utilisent notre assistant de gestion locative : l’impossibilité de trouver des profils solides qui répondent aux critères de l’assurance loyer impayé dans certaines zones.

S’il s’agit de zones détendues où les loyers sont faibles et quasiment couverts entièrement par les APL ce n’est pas forcément un problème d’être contraint de choisir un locataire au profil risqué.

Quand il s’agit de zones tendues avec des loyers élevés couverts en petite partie par les APL, le choix de la zone pour réaliser un investissement locatif devient critique. Pour avoir réalisé en interne des études de risques sur les impayés des assureurs, les départements du nord-est de l’Ile-de-France et toute l’agglomération marseillaise sont fortement sur-représentés. C’est une donnée à prendre en compte et à mettre en regard du rendement locatif souvent intéressant de ces zones.