Honoraires de location : règles et abus potentiels

Les honoraires de location et d’états des lieux facturables au locataire sont plafonnés depuis 2014. L’objectif est d’éviter que les agences se paient sur le dos des locataires plutôt que de facturer leurs mandants propriétaires.

Dans cet article nous allons vous rappeler les règles, puis nous verrons quels sont les contournements habituels (plus ou moins légaux) utilisés par les agences.

Nous verrons enfin que certaines autres prestations facturables au locataire ne sont pas plafonnées et pourtant légales.

Règles pour les honoraires de location

Plafonds applicables au locataire

Voici en résumé les plafonds par zone :

Honoraires Zone très tendue Zone tendue Autre zone
Mise en location 12€/m² 10€/m² 8€/m²
Etat des lieux d’entrée 3€/m² 3€/m² 3€/m²

Par mise en location on entend visite, constitution du dossier locataire, rédaction et signature du bail. Pour la surface on prends en compte la surface habitable donc hors annexes type garage, grenier, cave.

Les zones sont définies de manière identique que celles de l’investissement Pinel :

  • zone très tendue : Paris et 76 communes limitrophes
  • zone tendue : ce sont les communes habituellement incluses dans les zones tendues où le loyer est plafonné entre deux locataires, et le préavis réduit pour le locataire
  • les autres zones sont toutes les autres communes

Pour savoir dans quelle zone vous êtes vous pouvez consulter le simulateur du service public.

Les honoraires d’entrée dans les lieux sont identiques quelque que soit la zone du logement.

Honoraires applicables aux propriétaires

Les plafonds précédents s’appliquent aux locataires mais une deuxième règle rentre en jeu pour protéger le locataire : le propriétaire doit payer a minima autant que le locataire.

Exemple En zone détendue pour une maison de 100m², si l’agence facture 800€ au locataire, le propriétaire devra payer a minima 800€ à l’agence.

Il est compliqué de vérifier en tant que le locataire que le propriétaire paie réellement la même chose, surtout que les gestionnaires ont tendance à faire des ristournes sur les honoraires de gestion locative pour « compenser » les honoraires minimum légaux facturés à leurs clients.

Le moyen le plus simple reste de bien détailler les honoraires d’agence dans le corps du bail.

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Clause obligatoire du bail sur les honoraires de location

L’agent immobilier est lié contractuellement avec le propriétaire par un mandat de location qui précise les honoraires payés par le propriétaire et souvent ceux payés par le locataire.

Lorsque l’agent part à la recherche de candidats locataires, aucun contrat ne le lie avec le futur locataire qui sera sélectionné. Pour lui permettre de facturer les honoraires au locataire, la loi oblige l’agence à indiquer ses honoraires dans le bail via une clause spéciale. Cette clause doit détailler chaque composante des honoraires (visites, état des lieux, autres) avec la ventilation locataire/propriétaire.

Elle doit également mentionner les plafonds maximum applicables dans la zone du bien (12€/m² en zone très tendue par exemple), à défaut de cette mention la facturation des honoraires au locataire est nulle comme le prouve cette jurisprudence récente.

Contournements possibles sur les honoraires de location

Les plafonds loi ALUR sont très défavorables aux agences en zones très tendues et tendues, car elles avaient historiquement l’habitude de facturer un mois de loyer au locataire (voire plus). Or dans ces zones les loyers sont plutôt dans la fourchette 25-40€/m² à comparer au 12€/m² + 3€/m² des plafonds légaux.

Les agences ne peuvent pas commercialement répercuter cette baisse de revenus aux propriétaires, car le mandat confié a une grosse valeur commerciale sur le long terme. Certaines agences, notamment à Paris, ont donc tendance à proposer des baux qui sortent de la loi de 89, donc non soumis au plafonnement des honoraires.

On parle de baux Code civil, soit pour des baux résidences secondaires, ou pour des baux logements de fonction. Moins protecteurs pour le locataire, ces baux sont imposés aux locataires en zone tendue qui préfèrent accepter que de rater l’appartement convoité.

Sachez que ce montage est contestable a posteriori, notamment si le bail Code Civil a permis de ne pas respecter l’encadrement des loyers, en plus des plafonds d’honoraires.

Autres cas de facturation d’une agence

Quand l’agence a le mandat de gestion locative, elle réalise des prestations complémentaires à la mise en location et à l’état des lieux d’entrée. Certains sont facturables au locataire, d’autres non.

Parmi les postes non refacturables au locataire :

  • les honoraires d’état des lieux de sortie
  • les frais d’envoi de quittances
  • les honoraires de gestion locative (qui doivent être payés à 100% par le propriétaire)
  • et de manière générale tout contrat de prestations de services qui auraient été imposés au locataire

Sur ce dernier point soyez notamment vigilants en tant que locataire sur les contrats d’assurance habitation qui sont poussés par les gestionnaires locatifs. Ces derniers ont une activité de courtage parallèle sur ces contrats et prennent souvent de grosses commissions qui rendent les primes trop chères. Le cas échéant refusez les propositions de l’agence et prenez votre propre assurance habitation.

Voici les autres postes facturables au locataire légalement:

  • Des frais de renouvellement de bail ou d’avenant au bail, notamment en cas de changement de colocataire. Le cas échéant les honoraires sont plafonnés de la même manière que les honoraires de mise en location
  • des frais d’huissier pour l’état des lieux de sortie en cas de désaccord avec l’agence

Les honoraires d’agence, repoussoir des locataires zone détendue

Nous souhaitions conclure cette fiche en vous alertant sur un problème que nous voyons régulièrement via notre assistant de gestion locative dédié aux bailleurs indépendants.

Dans les zones détendues où les candidats locataire sont rares, ces derniers ne souhaitent souvent pas payer les honoraires d’agence et privilégient les logements proposés par des particuliers.

Si vous êtes dans l’impossibilité de réaliser la mise en location vous-même, nous vous conseillons donc de prendre un maximum les honoraires d’agence à votre charge, et de fixer un loyer raisonnable pour éviter que les locataires partent rapidement et que vous deviez alors repayer des honoraires (voir notre fiche sur la fixation du loyer).

En fonction de votre zone il peut être préférable de passer par un mandataire immobilier, plus agile et moins cher, qui acceptera souvent de s’occuper de votre mise en location sans forcément exiger d’avoir un mandat de gestion locative par la suite.

Autre solution : passer par un acteur en ligne qui se chargera de toutes les démarches à distance, et confier les visites à un voisin ou une personne de confiance. Parmi les différentes solutions du marché, nous recommandons l’Agence Blue avec qui nous travaillons. Leurs honoraires sont limités à 399€ côté locataire. Plus d’infos sur le site de l’Agence Blue.

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