Contrat de location saisonnière : bail en résidence secondaire

Chez Smartloc nous sommes spécialisés dans la gestion locative de biens loués en tant que résidence principale.

Nous fournissons donc essentiellement des contrats de location de résidence principale, néanmoins certains propriétaires nous demandent régulièrement un modèle de bail de résidence secondaire.

Ces contrats de location saisonnière ou logement de fonction sont plus souples que les baux classiques : ils échappent en effet aux dispositions de la loi de 89 et sont régis uniquement par le Code Civil.

Vous trouverez ci-dessous un modèle de bail résidence secondaire à jour en 2021, téléchargeable au format pdf, word ou google docs.

Téléchargez le modèle de bail résidence secondaire (gratuit)

screenshot large bail residence secondaire

Quelles différences entre un bail de résidence secondaire et un bail saisonnier ?

Lorsque vous ne louez pas à un locataire pour sa résidence principale, vous sortez du champ contraignant de la loi de 89 et vous vous placez dans le cadre du Code Civil. Les dispositions du bail sont donc beaucoup plus souples et vous permettent notamment de modifier les clauses sur la durée du bail, les conditions de congé, etc.

On parle de location saisonnière pour la location à une clientèle de passage, à la journée, à la semaine ou au mois. Vous rentrez alors dans le cadre du meublé de tourisme pour lequel le changement d’usage est fortement réglementé (voir notre article sur la réglementation Airbnb). Il n’y a en général pas besoin de signer un bail pour ce type de location, le contrat étant défini via les plateformes de réservation type Airbnb ou Booking. Si vous passez par Le Bon Coin, en l’absence d’intermédiaire de confiance, il peut être préférable de signer un bail écrit. Le modèle que nous vous fournissons peut être adapté pour ce type de location.

On parle de location en résidence secondaire, quand il ne s’agit pas d’une clientèle de passage mais d’une location longue durée à l’année, par exemple d’un chalet à la montagne ou d’une maison de campagne. Les locataires ont une résidence principale par ailleurs mais souhaitent louer pour les week-ends ou les vacances une résidence secondaire à l’année. Ce type de location à l’année ne vous fait a priori pas rentrer dans le cadre du meublé de tourisme.

Que ce soit pour une clientèle de passage ou d’une résidence secondaire longue durée, le bail Code Civil de résidence secondaire que nous vous proposons fonctionne et reprend les éléments essentiels nécessaires à une location sans problèmes.

Garantie loyer impayé d’une résidence secondaire

Les assurances loyers impayés disponibles sur le marché ne couvrent pas les résidences secondaires. Il est plus facile d’expulser un locataire en résidence secondaire qu’en résidence principale, néanmoins la procédure peut prendre plusieurs mois, voir plus d’une année (à comparer au 18-24 mois en résidence principale).

Le propriétaire dispose de deux solutions s’il veut avoir des garanties sur les impayés d’un bail résidence secondaire : prendre un garant physique ou demander au locataire de prendre un garant payant.

Si le locataire a un garant solvable, il suffira de signer un acte de caution solidaire qui est identique à celui du bail résidence principale.

Si le locataire n’a pas de garant (ou ne souhaite pas en proposer), le système de garant payant proposé par notre partenaire Garantme couvre également les résidences secondaires. Il s’agit en réalité d’une assurance loyer impayé souscrite et payée par le locataire. C’est selon nous la seule solution assurantielle disponible sur le marché pour ce type de bail.

Mode d’emploi du contrat de location saisonnière

Le modèle que nous vous proposons est très simple à remplir, des explications sont proposées tout au long du document. Enfin notre équipe reste à votre disposition par mail et chat si nécessaire.

Nous allons néanmoins essayer de vous détailler dans cet article les différentes sections que vous retrouverez dans le modèle. L’idée est de vous permettre d’avoir un aperçu exhaustif du contenu avant d’acheter le modèle, et de comprendre l’esprit de chaque clause.

Préambule

Nous rappelons ici qu’il s’agit d’un bail à titre de résidence secondaire. C’est un rappel primordial pour bien acter explicitement que le bail n’est pas pour une résidence principale, sortant ainsi du champ très protecteur de la loi de 89.

Désignation des parties

C’est une clause ultra-classique : la désignation du locataire et du bailleur éventuellement représenté par un mandataire. Il est important de bien rappeler les domiciles de chacun.

Désignation des locaux loués

Cette section décrit le logement et ses équipements : adresse, étage, chauffage, annexes, etc.

Destination des lieux

Cette section reprend ce qui avait été annoncé en préambule, à savoir que c’est une location à titre de résidence secondaire exclusivement. Nous avons ajouté une disposition permettant au bailleur de contrôler régulièrement la domiciliation effective du locataire dans un autre logement à titre de résidence principale.

Date de prise d’effet et durée du contrat

Contrairement à une location classique, vous pouvez librement fixer la durée d’un contrat de location pour résidence secondaire, ainsi que sa reconduction tacite ou non.

S’il s’agit d’une simple location saisonnière pour les vacances, indiquez par exemple « 1 mois non reconductible tacitement ».

S’il s’agit d’une maison de campagne louée sur la durée vous pouvez opter pour « 1 an reconductible tacitement ».

Si vous optez pour la reconduction tacite faites bien attention aux motifs de congé par le bailleur qui vont être exhaustivement énumérés dans la section suivante.

Congé

Cette section définit le préavis et les motifs qui vont permettre au locataire et au bailleur de donner congé. Attention comme la durée ces clauses sont libres en résidence secondaire, nous avons choisi un congé bailleur équivalent à celui du bail de résidence principale (à échéance annuelle pour reprise, vente ou manquement) mais vous pouvez choisir de ne pas le motiver ou encore de pouvoir donner congé à tout moment.

Loyer et charges

Cette section permet de définir le loyer mais surtout les charges. Nous vous proposons un forfait de charges, pratique car vous n’aurez pas de régularisation à faire.

La définition du périmètre de charges est cruciale, nous avons repris les charges et réparations locatives qui servent de référence en résidence principale.

Vous avez enfin la liberté de lister des dépenses variables qui pourront être prises en charge par le bailleur ou par le locataire contrairement à la répartition habituelle; c’est notamment important pour les consommations électriques ou internet, le bailleur pouvant par exemple choisir de payer l’abonnement internet mais de refacturer les consommations de VOD au locataire.

Indexation

L’indexation est une clause classique, nous prenons l’IRL comme référence. Ne négligez pas cette clause car si l’inflation redémarre vous pouvez vous retrouver avec un bail dont le loyer diminue au fil du temps une fois l’inflation déduite.

Dépôt de garantie

Contrairement au bail meublé de résidence principale où il est limité à deux mois, le dépôt de garantie n’est pas fixé en résidence secondaire, libre à vous de le définir. Attention si vous louez sur des durées très courtes modulez le dépôt de garantie à la baisse, habituellement quelques centaines d’euros maximum.

Idem nous prévoyons une restitution sous 30 jours mais vous devez diminuer ce délai si vous êtes sur une location courte.

Clause résolutoire

Si vous avez prévu de ne pouvoir donner congé au locataire que sous certaines conditions ou à échéance du bail, la clause résolutoire est primordiale. Elle va vous permettre de résilier le bail automatiquement en cas d’impayés notamment.

Nous avons listé d’autres motifs comme le défaut d’assurance, les troubles de voisinage ou l’utilisation du logement comme résidence principale.

Nous avons également ajouté une clause pénale prévoyant une amende en cas de dette locative plus un doublement du loyer en cas d’occupation sans titre; contrairement au bail de résidence secondaire ces clauses ne sont pas abusives.

Clause de solidarité

C’est une clause permettant de réclamer l’intégralité des sommes dues à un seul des locataires en cas de co-titularité (époux, concubin, colocataire). Contrairement au bail de résidence principale nous avons prévu une solidarité qui ne s’éteint pas au départ d’un titulaire.

Clauses spécifiques

Différentes clauses vous permettent enfin de gérer les cas particuliers comme la facturation d’honoraires si la location a été réalisée par agence, le remplacement des meubles en cas de panne ou encore la sous-location.

Annexes

Dans la dernière section nous listons les annexes et vous donnons les lieux pour télécharger les modèles.

Sont notamment listés les décrets sur les charges et réparations locatives permettant de définir ce qui doit être payé par le locataire.

Nous vous proposons enfin un modèle d’état des lieux, habituellement utilisé pour les résidences principales mais qui est parfaitement utilisable en résidence secondaire. Les états des lieux d’entrée et de sortie sont importants car les dispositions du Code Civil prévoient bien que le locataire doit rendre le logement en état, modulo la vétusté. Les états des lieux et de sortie pourront attester qu’une peinture dégradée en moins d’un an ne l’est pas du fait de la vétusté.

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9 commentaires sur “Contrat de location saisonnière : bail en résidence secondaire

  1. Benoit le a posté:

    Vous n’évoquez pas dans votre (excellent) post le sujet des taxes :
    pour une « longue location », par exemple à l’année et tacitement renouvelable sur un logement non classé en Meublé de Tourisme, le preneur sera-t-il appelé a régler une taxe d’habitation ou le bailleur à collecter et reverser une Taxe de Séjour ?

  2. Durant le a posté:

    Bonjour,
    Vous écrivez que la durée d’un contrat de location pour résidence secondaire peut atteindre 1 an (recommandé).
    Pourtant, le site du gouvernement précise que la durée en résidence secondaire ne peut excéder 10 mois.
    Pouvez-vous m’éclairer sur ce point ?
    Merci par avance

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Non a priori le bail résidence secondaire peut être signé sur une durée libre, je pense que vous parlez du bail mobilité ? C’est une des exceptions aux différents régimes, c’est un bail court de résidence principale.

  3. EL GHARBAOUI le a posté:

    Bonsoir,
    La mairie de Paris ayant interdit la mise en location en courte durée (airbnb…).
    Ai je le droit de proposer à mon locataire un contrat en résidence secondaire ?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Oui mais c’est le même problème qu’en airbnb, la mairie de Paris interdit aussi les locations en résidence secondaire. En fait contractuellement il n’y a pas de différence entre un contrat de location saisonnier (écrit ou via airbnb) et un contrat de location en résidence secondaire classique.
      Plus d’infos sur la réglementation ici https://www.smartloc.fr/blog/location-saisonniere-reglementation-et-risques-encourues/

      La seule solution éventuelle pour sortir de cette réglementation contraignante est de louer en résidence secondaire à l’année, vous pourriez alors considérer qu’il ne s’agit plus d’une location à une clientèle de passage. Il est important de louer à l’année car si vous louez au mois vous retombez dans le cadre de location saisonnière qui pour rappel est définie comme cela :
      Pour l’application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.

  4. CHIKHAOUI le a posté:

    Bonjour
    Il est curieux qu’après avoir exposé en long et en large la différence entre bail meublé à titre de résidences principale
    et secondaire, votre modelé ne reprend que les conditions du bail à titre de résidence principale avec ses conditions restrictives notamment en ce qui concerne les restrictions au sujet de la résiliation du bail et aussi sa durée.
    Cordialement

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Ce sont des suggesstions et il est clairement indiqué que ces paramètres sont modifiables
      [durée libre à fixer, recommandé 1 an]
      « Contrairement au bail d’habitation classique cette section est librement modifiable notamment les conditions de congé du Bailleur (sans motifs possibles). »

      Merci quand même pour la remarque nous allons suggérer d’autres options possibles.

  5. jung le a posté:

    En contrat saisonnier, l’assurance ne semble pas obligatoire pour le preneur. Cf service-public.fr

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Effectivement, nous le recommandons simplement pour des locations de quelques mois, vous êtes libres de le modifier pour des locations plis courtes.

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