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Démarrer votre bail non meublé (Gratuit)

Le bail de location non meublé (on parle aussi de bail de location vide ou bail de location nu) doit suivre un modèle type fixé par la loi ALUR.

Nous vous proposons un modèle qui s’adapte automatiquement à votre situation : propriétaire personne physique ou SCI, durée du bail, provisions ou forfait de charges, dépôt de garantie… Tous les cas sont gérés et nous allons vous détailler dans cet article les principales différences avec un bail meublé.

Enfin nous vous donnerons 4 astuces pour optimiser la gestion locative de votre location vide.

Loyer & Charges d’un bail non meublé

Le loyer d’un bail de location vide est fixé librement par défaut; il reste néanmoins soumis à deux contraintes en fonction de la localisation du logement

  • plafonnement des loyers en zone tendue : vous pouvez fixer librement le loyer la première fois, mais il ne pourra ensuite plus varier au-delà des évolutions de l’IRL, même entre deux locataires
  • encadrement des loyers : dans certaines grandes agglomérations comme Paris ou Bordeaux le loyer ne peut pas dépasser une valeur limite sauf complément exceptionnel

Pour comprendre en détail ces deux mécanismes, consultez notre fiche sur le plafonnement et l’encadrement.

Concernant les charges d’un bail de location non meublé, c’est la provision pour charges qui est le régime par défaut. Si vous louez une maison vous pouvez décider de fixer une provision nulle, et de refacturer annuellement les charges si elles ne sont pas trop élevées (en général elles se limitent à la TEOM).

Vous pouvez cependant fixer un forfait de charges si vous louez à des colocataires, c’est à dire à plusieurs locataires sur un bail unique qui ne sont ni mariés ni pacsés. Plus de détails sur notre fiche concernant le forfait ou la provision de charges.

Dépôt de garantie du bail de location vide

Le dépôt de garantie d’un bail non meublé est fixé au maximum à 1 mois de loyer hors charges, contre 2 mois pour un bail de location meublé.

Durée & Préavis d’un bail vide

Un bail de location non meublé a une durée de 3 ans renouvelable, sauf si vous êtes bailleur personne moral hors SCI familiale, le cas échéant le bail est de 6 ans renouvelable.

Vous pouvez donner congé pour vente, reprise ou motif légitime et sérieux (c’est à dire non-respect du bail par le locataire) en respectant un préavis de 6 mois avant l’anniversaire du bail. Il faut que le locataire ait reçu le recommandé avant les 6 mois, donc attention au délai. Plus de détails sur notre fiche concernant le congé du propriétaire.

Annexes d’un bail non meublé

Contrairement au bail de location meublé, le bail de location vide n’a pas d’annexes spécifiques, il suffit de remplir un bail avec la notice d’information, l’état des lieux d’entrée, et éventuellement un acte de caution solidaire.

Nos 4 astuces pour gérer un bail non meublé

Clause de mise à disposition des meubles

Par définition une location non meublée est vide de meubles selon le contrat. Il se peut néanmoins que vous laissiez quelques meubles à disposition du locataire, par exemple de l’électroménager ou un lit.

Nous vous recommandons d’insérer une clause de mise à disposition des meubles dans le bail non meublé, qui vous évitera de devoir remplacer le meuble en cas de panne. Plus d’infos sur notre fiche sur la mise à disposition des meubles.

Forfait de charges si colocation

Comme nous l’avons vu le forfait de charges n’est possible qu’en cas de colocation en location non meublée. SI vous êtes dans ce cas nous vous recommandons très fortement de choisir le forfait, car la régularisation des charges est une grosse source de contentieux, a fortiori avec des colocataires qui arrivent et qui repartent. Vous pouvez consulter notre fiche sur la régularisation et ses centaines de commentaires pour vous en convaincre.

Non régularisation en cas de départ

La régularisation des charges est compliquée mais c’est une étape obligatoire si vous n’êtes pas en colocation. Pour éviter de devoir faire des retenues sur le dépôt de garantie et des prorata compliqués lors du départ du locataire, nous vous recommandons d’insérer une clause de non régularisation des charges au départ du locataire. Elle vous permettra de solder directement le compte du locataire en considérant que les provisions versées correspondent aux dépenses réelles. Plus d’infos sur notre fiche concernant la renonciation à la régularisation.

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- Mathieu Chantalat, Directeur immobilier

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