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Mathieu Chantalat 24 novembre 2017 Bail > Types de contrats

Logement de fonction – Bail société

Que le bail société bénéficie à un salarié souhaitant s’y installer durablement, ou pour des cadres en mobilité de passage quelques semaines ou quelques mois dans une ville, transformer son bien en logement de fonction présente de nombreux avantages que nous allons essayer de détailler.

Une grande souplesse contractuelle

En signant avec une société vous disposez d’une liberté quasi complète sur les termes du bail. Les clauses obligatoires relatives aux locations vides (bail loi de 89) ou aux locations meublées pour les personnes physiques ne s’appliquent pas pour une personne morale; vous pouvez donc fixer librement :

  • la durée du bail et de ses éventuels renouvellements
  • le préavis si vous souhaitez donner congé au terme du bail
  • le préavis si la société souhaite donner son congé en cours de bail (vous pouvez même prévoir une période ferme pendant laquelle la société ne peut donner congé)
  • le dépôt de garantie
  • le paiement des loyers (3 mois à l’avance est par exemple possible)
  • le paiement des charges au forfait ou au réel

En résumé tout est possible, il est simplement nécessaire de fournir un logement aux normes ainsi que les diagnostics obligatoires (DPE, plomb, ERNT).

Dernier point contractuel : si vous avez loué votre bien à une société et que vous souhaitez pouvoir garder le contrôle sur le choix du locataire qui occupe votre logement, vous pouvez prévoir une clause stipulant que la société doit vous informer de tout changement d’occupant et que vous avez dès lors la possibilité de lui donner congé en respectant un préavis à déterminer. Cette clause peut notamment servir si l’occupant initial quitte la société. Evidemment si la société souhaite utiliser votre bien pour héberger temporairement des cadres en mobilité, cette clause sera sans objet.

Téléchargez notre modèle de bail société (word modifiable)

Une securité financière qui n’exclut pas des vérifications

Le deuxième avantage du logement de fonction lorsque vous êtes bailleur, c’est la sécurité financière que vous apporte une société qui prend en charge les obligations contractuelles du salarié qui occupe votre logement. Ainsi si le salarié refuse de payer son loyer, la société sera toujours tenue de vous verser les loyers et charges car c’est avec elle que vous avez conclu le bail.

Ce raisonnement implique nécessairement que la société dispose d’une couverture financière et d’une santé assez solide pour faire face de manière certaine à ses obligations.

C’est pourquoi nous vous conseillons de demander les documents suivants au représentant de la société :

  • les deux derniers bilans : soyez notamment attentifs à l’endettement de la société
  • les deux derniers comptes de résultats : ces derniers vont vous permettre de vérifier que la société dégage des revenus suffisants pour pouvoir assumer le loyer et les charges
  • un extrait Kbis et un pouvoir du représentant pour signer le bail au nom de la société : ces documents légaux vous permettront de contractualiser avec des parties bien identifiées, n’hésitez pas à les annexer au bail

Evidemment si la société en question est une société du CAC 40, seul le dernier point nécessitera une vérification!

Une recherche très compliquée en PAP

Voilà pour les démarches à engager pour signer un bail avec une société.

Il n’en demeure pas moins qu’il est très compliqué de trouver un locataire société, et qu’aucune méthode magique n’existe. La plupart des baux société sont conclus via des sociétés de relocation (des chasseurs d’appartement travaillant pour reloger des cadres en mobilité). Par ailleurs la demande est bien inférieure à l’offre pour ce type de bail, vous avez donc peu de chances de réussir à louer à une société.

Nous vous recommandons donc de rechercher un locataire classique, personne physique signant un bail de location standard (éventuellement garanti via notre assurance loyer impayé) et de recourir à un bail société en logement de fonction si l’opportunité se présente.

Garantie loyer impayé pour les logements de fonction

Si votre objectif est de garantir vos loyers et de limiter les incidents, nous vous recommandons la caution bancaire : la société locataire va bloquer une somme d’argent servant de garantie pendant la durée du bail. C’est un dispositif contraignant pour le locataire mais très efficace pour le bailleur, il est souvent utilisé dans le cadre des baux commerciaux.

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