Logement de fonction – Bail société

Que le bail société bénéficie à un salarié souhaitant s’y installer durablement, ou pour des cadres en mobilité de passage quelques semaines ou quelques mois dans une ville, passer par un bail de logement de fonction présente de nombreux avantages que nous allons essayer de détailler.

Une grande souplesse contractuelle

En signant avec une société vous disposez d’une liberté quasi complète sur les termes du bail. Les clauses obligatoires relatives aux locations vides (bail loi de 89) ou aux locations meublées pour les personnes physiques ne s’appliquent pas pour une personne morale; vous pouvez donc fixer librement :

  • la durée du bail et de ses éventuels renouvellements
  • le préavis si vous souhaitez donner congé au terme du bail
  • le préavis si la société souhaite donner son congé en cours de bail (vous pouvez même prévoir une période ferme pendant laquelle la société ne peut donner congé)
  • le dépôt de garantie
  • le paiement des loyers (3 mois à l’avance est par exemple possible)
  • le paiement des charges au forfait ou au réel

En résumé tout est possible, il est simplement nécessaire de fournir un logement aux normes ainsi que les diagnostics obligatoires (DPE, plomb, ERNT).

Dernier point contractuel : si vous avez loué votre bien à une société et que vous souhaitez pouvoir garder le contrôle sur le choix du locataire qui occupe votre logement, vous pouvez prévoir une clause stipulant que la société doit vous informer de tout changement d’occupant et que vous avez dès lors la possibilité de lui donner congé en respectant un préavis à déterminer. Cette clause peut notamment servir si l’occupant initial quitte la société. Evidemment si la société souhaite utiliser votre bien pour héberger temporairement des cadres en mobilité, cette clause sera sans objet.

Téléchargez notre modèle de bail société (word modifiable)

Une securité financière qui n’exclut pas des vérifications

Le deuxième avantage du logement de fonction lorsque vous êtes bailleur, c’est la sécurité financière que vous apporte une société qui prend en charge les obligations contractuelles du salarié qui occupe votre logement. Ainsi si le salarié refuse de payer son loyer, la société sera toujours tenue de vous verser les loyers et charges car c’est avec elle que vous avez conclu le bail.

Ce raisonnement implique nécessairement que la société dispose d’une couverture financière et d’une santé assez solide pour faire face de manière certaine à ses obligations.

C’est pourquoi nous vous conseillons de demander les documents suivants au représentant de la société :

  • les deux derniers bilans : soyez notamment attentifs à l’endettement de la société
  • les deux derniers comptes de résultats : ces derniers vont vous permettre de vérifier que la société dégage des revenus suffisants pour pouvoir assumer le loyer et les charges
  • un extrait Kbis et un pouvoir du représentant pour signer le bail au nom de la société : ces documents légaux vous permettront de contractualiser avec des parties bien identifiées, n’hésitez pas à les annexer au bail

Evidemment si la société en question est une société du CAC 40, seul le dernier point nécessitera une vérification!

Une recherche très compliquée en PAP

Voilà pour les démarches à engager pour signer un bail avec une société.

Il n’en demeure pas moins qu’il est très compliqué de trouver un locataire société, et qu’aucune méthode magique n’existe. La plupart des baux société sont conclus via des sociétés de relocation (des chasseurs d’appartement travaillant pour reloger des cadres en mobilité). Par ailleurs la demande est bien inférieure à l’offre pour ce type de bail, vous avez donc peu de chances de réussir à louer à une société.

Nous vous recommandons donc de rechercher un locataire classique, personne physique signant un bail de location standard (éventuellement garanti via notre assurance loyer impayé) et de recourir à un bail société en logement de fonction si l’opportunité se présente.

Garantie loyer impayé pour les logements de fonction

Si votre objectif est de garantir vos loyers et de limiter les incidents, nous vous recommandons la garantie loyers impayés disponible sur notre site qui vous permet de vous assurer sur un bail classique.

Notre contrat de garantie n’est malheureusement pas extensible aux locataires personnes morales, donc au bail société.

Pour rappel les conditions d’éviction d’un locataire en logement de fonction est plus simple et rapide que sur un bail classique car vous n’entrez pas dans le cadre de la loi de 89.

Si vous souhaitez malgré tout prendre des garanties, nous vous recommandons de passer par notre caution bancaire : la société locataire va bloquer une somme d’argent servant de garantie pendant la durée du bail. C’est un dispositif contraignant pour le locataire mais très efficace pour le bailleur, il est souvent utilisé dans le cadre des baux commerciaux.

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12 commentaires sur “Logement de fonction – Bail société

  1. Les revenus d’une location d’un meublé dans ma résidence principale à une société peuvent-ils être déclarés à la rubrique location d’un meublé non professionnel ?

    • Bonjour, oui a priori la fiscalité des revenus n’est pas déterminée par la qualité du locataire, une location meublée à une société ou à un individu vous laisse dans le champ d’application du LMNP.

  2. Bonjour,
    Je souhaite louer mon appartement à une société qui souhaite donc loger un de ses salariés.
    Le bail de location serait établi avec la société qui souhaite payer les loyers pour son employé.
    Est-ce que cela est possible ou est-ce à l’employé de payer les loyers ?
    En vous remerciant pour votre retour.

    Cordialement,

    • Bonjour,

      Si le bail est au nom de la société c’est la société qui doit payer. Vous pouvez signer un bail logement de fonction avec le salarié directement si vous préférez que ce soit lui qui vous paie, mais vous perdez la sécurité de la société.

  3. Bonjour,

    J’ai acquis dernièrement un appartement à Nîmes que je souhaiterai mettre en location meublé.

    J’ai été contacté par une association sportive (club de hand ayant une équipe en 2nd division) qui souhaite louer l’appartement pour une de leur nouvelle recrue.

    Cette association souhaite louer en son nom (en tant qu’association).

    Cela me semble être une bonne opportunité car le risque d’impayé me semble limité.

    Néanmoins, si cela se concrétise, je ne sais pas quel type de bail choisir parmi ceux que vous proposez sur votre site.

    Considère t-on une association comme une entreprise au quel cas un bail pour logement de fonction pourrait passer ? Ou autre chose ?

    Pourriez vous m’aider sur ce cas, car cela me semble une bonne opportunité de location avec un risque limité au niveau des paiement de loyers ?

    Je vous remercie par avance pour votre réponse,

    • Bonjour,

      Effectivement les impayés sont plus limités dans ce cas, il vous suffit de passer par le bail logement de fonction, il est conçu quand une personne morale souhaite louer un logement pour loger une personne physique

  4. Bonjour,
    J’ai mis en location mon appartement, l’agence me dit qu’elle va signer un bail avec une société.
    Cela change t il quelques choses pour moi en terme de fiscalité?
    Dois je prendre une assurance loyer impayé ( il s’agit d’un grand groupe), j’aurai tendance à ne pas en prendre.
    Dois je signer un bail de location de fonction ou classique?

    • Bonjour,

      Non cela ne change rien a priori vous concernant, sous toutes réserves d’usage car nous ne connaissons pas votre situation.
      Il n’est pas possible de prendre une garantie loyer impayé sur un bail société.
      Il est préférable de signer un bail logement de fonction, le bail classique ne va pas être adapté au fonctionnement société-occupant.

  5. Bonjour,
    Je ne suis pas sur d avoir compris, dans le cas de location d un logement de fonction à une personne morale (une SAS), est il possible d avoir une garantie loyer impayé sur votre site?
    Merci
    Cordialement

    • Bonjour,

      A priori non, les conditions de priorité qui sont habituellement utilisés sont cadrées par la loi de 89 des baux d’habitation, pas par le Code Civil régissant les logements de fonction.

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