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Bail conçu pour une société qui souhaite loger des salariés ou des dirigeants.


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Le Bail Code Civil est un modèle de bail souple pour toutes les locations qui ne relèvent pas de la résidence principale d’une personne physique.

C’est notamment des baux société qui permettent de loger des dirigeants ou des salariés, des baux de logement de fonction qui sont directement pris par ces mêmes salariés ou dirigeants, ou encore des baux de résidence secondaire.

Dans cet article nous allons vous détailler tous les cas d’utilisation du bail Code Civil, nous vous fournirons les modèles adéquats, puis nous vous expliquerons les avantages et les inconvénients de ce type de bail.

Dans quels cas utiliser un bail Code Civil ?

Le bail Code Civil est utilisé dans de nombreux cas :

  • le bail de résidence secondaire
  • le bail de sous-location
  • le bail à une société pour y loger des salariés ou dirigeants
  • le bail de logement de fonction pris directement par ces mêmes personnes

Nous avons déjà traité le cas du bail résidence secondaire et le bail de sous-location dans des précédents articles, nous allons donc ici nous concentrer sur les locations données à des salariés ou à des dirigeants pour l’exercice de leur fonction, que les baux soient signés par leurs sociétés ou directement par eux.

Bail société : la société signe le bail et confie le logement à un occupant

Une société qui loge des salariés ou des cadres peut vouloir louer un logement d’habitation, et décider d’y loger à sa convenance des occupants. L’avantage de ce fonctionnement et d’avoir affaire en direct avec la société et non avec l’occupant. Vous réduisez ainsi le risque d’impayés et de contentieux car les sociétés ont tendance à plus respecter les contrats que les individus, et surtout à être plus solvables.

Nous vous fournissons un modèle de bail société soumis au Code Civil, qui décrit notamment la relation entre société locataire, propriétaire, et occupant du logement.

Acheter le modèle de bail société

Aperçu du bail société

Bail logement de fonction : le salarié loue directement le logement

Le bail logement de fonction correspond à un bail signé directement par le salarié ou le dirigeant, dans le cadre d’une obligation professionnelle. Ce peut être par exemple un logement permettant à un salarié de réaliser des astreintes proches de son bureau et de dormir quelques nuits par mois. Ce peut être plus communément le logement d’un gardien loué par une copropriété.

L’employeur peut décider ou non de compenser le salarié ou le dirigeant pour les loyers payés, mais l’entreprise n’intervient a priori pas dans la relation contractuelle entre le propriétaire et le locataire.

Ce type de location échappe à la loi de 89, même si le locataire occupe le logement plus de 6 mois dans l’année. Il est néanmoins moins protecteur que le bail société puisque vous contractez avec un particulier qui peut facilement devenir insolvable.

Acheter le modèle de bail logement de fonction

Aperçu du bail logement de fonction

Bail conçu pour un locataire particulier qui souhaite louer un logement de fonction.

Nous allons cependant voir que dans les deux cas vous conservez les avantages du bail Code Civil.

Quels avantages à un bail Code Civil ?

Les avantages du bail Code Civil sont nombreux, ils vous permettent d’échapper à la plupart des contraintes qui se sont accumulées depuis quelques années sur le bail classique de résidence principale. Voici une liste non exhaustive des mesures auxquelles vous échappez.

  • le loyer n’est pas encadré (voir notre fiche sur l’encadrement)
  • vous n’avez pas besoin de permis de louer dans les communes qui l’imposent (voir notre fiche sur le permis de louer)
  • le locataire est peu protégé lors de la procédure d’expulsion
  • la durée du bail et les conditions de congé sont libres
  • un forfait de charges non régularisable est possible dans tous les cas
  • Les honoraires de location facturés au locataire sont libres
  • des pénalités sont possibles en cas de retard de paiement

En résumé vous revenez sur un pied d’égalité contractuelle avec le locataire et vous échappez aux dispositifs réglementaires locaux. On comprend mieux pourquoi ce bail code civil est de plus en plus utilisé.

Requalification en bail classique

Attention cependant à ne pas imposer à des locataires qui souhaitent louer en résidence principale un bail Code Civil. Le locataire pourrait facilement remettre en question le contrat et demander sa requalification en bail classique.

Quelles garanties loyers impayés pour le bail Code Civil ?

Le risque existe que le locataire, même dans le cadre de son logement de fonction, décide de ne plus payer. Ou plus simplement qu’il décide de rester dans les lieux même si sa mission ou son emploi sont annulés. Le cas échéant il devient un locataire classique et la procédure d’expulsion en cas d’impayés reste longue, bien que plus courte que sur un bail loi 89.

Malheureusement les assurances loyer impayé du marché ne couvrent pas les baux Code Civil. Vous devez donc demander au locataire un garant classique, que ce soit une personne physique ou plus simplement la société qui l’embauche.

Quand le bail est signé directement par la société, le risque d’impayés est beaucoup plus faible, mais soyez quand même vigilant en vérifiant que la société est rentable (en demandant les bilans) et en essayant de voir si le locataire n’est pas dirigeant majoritaire de la société. Le cas échéant il peut plus facilement décider de ne pas vous payer.

Comment trouver un locataire en bail société ?

Le bail Code Civil est donc très attractif et nous venons de voir qu’il ne faut pas l’imposer abusivement à des locataires qui cherchent un bail classique.

Il n’en demeure pas moins qu’il est très compliqué de trouver un locataire société, et qu’aucune méthode magique n’existe. La plupart des baux société sont conclus via des sociétés de relocation (des chasseurs d’appartement travaillant pour reloger des cadres en mobilité) qui facturent des honoraires importants. Par ailleurs la demande est bien inférieure à l’offre pour ce type de bail, vous avez donc peu de chances de réussir à louer à une société.

Nous vous recommandons donc de rechercher un locataire classique, personne physique signant un bail de location standard (éventuellement garanti via notre assurance loyer impayé) et de recourir à un bail société en logement de fonction si l’opportunité se présente.

Une fois la société trouvée, la sécurité relative du bail société ne vous empêche pas de procéder à des vérifications !

Il faut vérifier que la société dispose d’une couverture financière et d’une santé assez solide pour faire face de manière certaine à ses obligations.

C’est pourquoi nous vous conseillons de demander les documents suivants au représentant de la société :

  • les deux derniers bilans : soyez notamment attentifs à l’endettement de la société
  • les deux derniers comptes de résultat : ces derniers vont vous permettre de vérifier que la société dégage des revenus suffisants pour pouvoir assumer le loyer et les charges
  • un extrait Kbis et un pouvoir du représentant pour signer le bail au nom de la société : ces documents légaux vous permettront de contractualiser avec des parties bien identifiées, n’hésitez pas à les annexer au bail

Evidemment si la société en question est une société du CAC 40, seul le dernier point nécessitera une vérification! Par contre ne signez pas avec des sociétés étrangères, en cas d’impayés il sera très compliqué de recouvrir les dettes si la société n’a pas d’établissement en France.

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- Mathieu Chantalat, Directeur immobilier

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Je loue depuis 2010 à une société SAS un logement meublé qui servait de logement de fonction au dirigeant. Le dirigeant à changé, mais c’est toujours le même occupant qui serait désormais DRH. Depuis Décembre 2021 le règlement des loyers n’est plus régulier, et des retards sont à déplorer régulièrement. La société à été placé en redressement judiciaire le 22 février 2023 et les mois de mars et avril n’ont pas été réglé. J’ai pris contact avec l’administrateur, je demande qu’il résilie le contrat de location mais je n’ai pas de nouvelle.
Que faire pour récupérer les loyers impayé et surtout mettre fin au contrat de location.

Bonjour,
Ce bail peut-il être utilisé pour loger le président d’une SAS qui sera domiciliée dans les locaux?
Le tout dans le cadre de la résidence principale?
Merci

Bonjour,
J’ai relevé dans votre excellente présentation du bail code civil qu’une requalification en bail d’habitation classique (soumis à la loi de 1989) est possible si le logement constitue la residence principale du locataire.
Quels sont les critères retenus pour decider cela?
Qu’est-ce qui permet d’etablir que le logement est lié à des fonctions dans la mesure où le locataire signe le bail lui-même ? (En d’autres termes, qu’est-ce qui permet d’echapper au regime du bail classique loi de 89?). Merci !!

Bonjour,
Combien de temps de préavis faut-il donner à un employé utilisant logement de fonction, avant l’expulser?

Bonjour. Une Sarlu souhaite prendre à bail un appartement pour y loger son
Gérant associé unique.
Bil civil donc. Mais quels risques pour le bailleur si la société venait à faire l’objet d’une procédure collective ?
Le fait que ce soit le gérant qui va par la suite y loger ne constitue pas une sorte d acte illegal de gestion?puisque pas particulièrement fait dans l’intérêt de la société mais plutôt dans celui de son dirigeant ?
Merci !

Bonjour, nous louons notre maison à une société pour l’un de ses salariés en tant que logement de fonction. Nous avons été informés que le locataire partira au 31 juillet mettant fin à notre contrat de location.
Ma question : pouvons nous pratiquer une augmentation de loyer dans le cadre de la relocation de notre maison (à un particulier probablement ) ou bien sommes nous contraints à appliquer la loi sur l’encadrement des loyers ?
Merci de votre aide.

Bonjour,

Votre appartement est-il en zone tendue ?

Bonjour,
Je dirige la filiale française d’une société américaine. Je souhaite louer un appartement de fonction « de passage » pour héberger les différents collaborateurs américains qui viennent régulièrement mais ponctuellement travailler avec nous.
Je lis que le contrat de bail fait référence à l’occupant. Comment rédiger cette partie dans mon cas sachant que les occupants ne sont jamais les mêmes ? Merci pour votre aide.

Bonjour Madame,

Je réponds à votre question en qualité de gérant d’une agence spécialisée dans la location à des sociétés (Paris Corporate Housing). Au passage, je félicite l’auteur de cet excellent site qu’est Smartloc.
Il y a plusieurs solutions à votre sujet. Le plus important est de pouvoir rassurer le propriétaire bailleur sur l’usage qui sera fait de son bien, notamment sur le fait que ce ne sera pas une « auberge de passage ».
Donc:
– la société prend le bail à son nom
– Comme il y a plusieurs occupants: soit ils sont listés et prévus au bail, au moins pour ceux qui sont identifiés de manière certaine comme occupants. En ajoutant un engagement de votre part sur le fait que vous informerez le bailleur en cas de nouveaux occupants (passeports et durée estimée de séjour à transmettre au fil de l’eau).

– Autre point, anxiogène pour un propriétaire dans une telle configuration: la prestation de ménage.
Un deal peut être passé avec le propriétaire ou son property manager sur des prestations de ménage à dates fixes.
Cela a 2 vertus:
1. Permettre aux occupants d’arriver dans un logement bien entretenu.
2. Permettre au propriétaire de garder un oeil sur le fait que le bien n’est pas utilisé de manière abusive en terme de nombres d’occupants simultanés, de bonne tenue de l’appartement et des règles de copro (bruit / poubelle etc). bref d’évacuer toute crainte inhérente à une utilisation multi-personnelles.

Bonjour,

Il a été question à un moment de limiter le bail de code civil à un par an pour une location meublé résidence secondaire.
Cela a-t-il était appliqué ?
Bonne journée

Bonjour,
Je suis en discussion pour louer ma maison à une société de taille moyenne. C’est pour loger les salariés à l’intérieur. J’ai l’intention de faire un contrat de location meublée non professionnelle, pour une durée d’un an renouvelable.
Est ce qu’il est préférable de faire le bail au nom de la société ou au nom personnel du gérant?
Est ce que, je peux faire un contrat ferme d’un an? demander 3 mois de loyer de garantie et demander la garantie personnelle du gérant?
Merci d’avance de votre aide.

Bonjour,

Avec la généralisation du télétravail, peut-on établir un contrat avec une société pouvant lui permettre d’utiliser mon appartement comme bureau et logement de fonction mais tout en gardant un droit pour y séjourner lorsque je suis de passage, étant très souvent en déplacement à l’étranger?

Merci par avance

Bonjour, si un bail de fonction dispose d’une durée de 3 ans non renouvelable mais que le locataire reste dans les lieux à l’issue de ces 3 ans et que le propriétaire continue à lui faire parvenir des quittances de loyer sans lui signifier de quitter les lieux cela implique-il une reconduction tacite du bail pour 3 ans ?

J’ai trouvé un élément de réponse mais qui reste assez flou. Pour un bail civil (généralement utilisé pour les logements de fonction):

Article 1738 du code civil: « Si, à l’expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par l’article relatif aux locations faites sans écrit. »

Le bail est au nom de la société mais précise bien le nom de la personne occupant le logement.

Bonjour,
Je loue un appartement à une société. J’ai donné congé avec AR à la société pour habiter l’appartement dans 3 mois comme indiqué sur le bail. J’ai aussi envoyé avec AR la lettre de congé au locataire qui n’ai pas venu réclamer à la poste ce courrier. Sur le bail il n’y a que le nom de la société. ma question : le courrier envoyé au locataire non réclamé est-il un obstacle ou pas à reprendre mon appartement pour y habiter ou le courrier AR à la société suffit ? Merci pour votre retour.

Bonjour,
Je suis propriétaire à Paris et souhaite signer un bail avec une société pour loger un de ses employés. La société est de taille importante (30000 employés) donc je suis assez tranquille sur les garanties. Par contre, on m’a donné comme adresse pour le contrat de bail le Siège de la société qui est basé en Espagne.
Est-ce que celà pose problème en termes de responsabilité en cas de loyer impayé? Merci d’avance, Cordialement, Loing

Bonsoir,
Je vais acheter un studio meublé vendu loué par une association (orphelinat mutualiste de la police nationale), le bail stipule la disposition suivante :
« Le BAILLEUR ayant expressément accepté que la location soit soumise aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 modifiée et renoncé à se prévaloir des conditions auxquelles est subordonnée l’application de ce statut »
Le bail précise également le nom de l’occupant.
Je m’interroge pour savoir si en cas de changement d’occupant il convient de signer un nouveau bail ?
Par ailleurs je ne comprends pas bien la portée de la phrase « renoncé à se prévaloir des conditions auxquelles est subordonnée l’application de ce statut ».
Merci de votre éclairage sur ces 2 points afin de me permettre d’acheter ce bien sereinement.

Bonjour,
Je vais louer un appartement de 3 chambres à une entreprise de soudures industrielles qui dépêche 3 de ses salariés au sein d’un de ses clients, gros équipementier automobile de la région. La durée de leur déploiement est de 3 mois. J’ai parcouru votre site et suis tombé sur les baux mobilité et logement de fonction. Je me demandais lequel était adapté à mon cas ?
En vous remerciant par avance.
Christophe

Bonjour,

J’aurais 3 questions, voici la situation:

Je suis bailleur d’un trois pièces, une société souhaite louer l’appartement en son nom et souhaite le sous-louer à un ou plusieurs de ses salariés.
– Reste t on dans le domaine légal?
– Un avenant au bail du 6 Juillet 89 ne serait il pas envisageable entre la société et moi?
– Est il possible de garantir les « sous locataires » et accepter l’offre à l’unique condition que la sous-location se fasse avec un bail loi 89?

Bonjour,
J’ai un appartement acquis sous le régime défiscalisé Scellier. Une société de type SASP (enseignement de disciplines sportives) me propose de louer mon appartement comme logement de fonction pour son coach.
Dans ce cas de figure Est-ce que la défiscalisation est toujours applicable ? Si oui quel type de bail est nécessaire et quels en sont les signataires?
Merci d’avance de vos renseignements

Merci beaucoup. Vous me confirmez ce que j’espérais compte tenu de la souplesse des conditions indiquée mais sans certitude. Sur ce point cela correspondra à ce que souhaite le futur locataire et je peux donc espérer conclure.

Merci.
Toutefois la formule de bail proposée sur ce site est pour une location meublée et je n’ai pas trouvé d’autres sites pour des baux de société. Savez vous où je pourrais trouver un modèle pour une location vide à une société pour loger son employé ?

Bonjour,
Peut-on faire un bail de société pour une location vide ?

Bonjour, est ce que les motifs de résiliation du bail meublé sont les mêmes pour une société que pour un particulier ?
Je m’explique je suis le bailleur et je loue à une société. je voudrai mettre fin au bail (à la date de fin de bail, donc non renouvellement) pour faire des travaux. Cela est il valable dans ce cas ?

Bonjour,
Une location meublé sous couvert d’un bail civil en tant que SCI à l’IR est elle possible ?
En vous remerciant de votre retour.

Bonjour, Le locataire indiqué sur le bail peut être le salarié ? Ou uniquement la société ? Merci.

Bonjour

Suite à une remise aux normes et de lourds travaux dans de l’ancien, je bénéficie d’une loi Pinel sur un appartement dans de l’ancien.
Je dois donc le louer en habitation residence princiaple. Est il possible de le louer à une société et stipuler dans le contrat que cela doit etre pour la residence princiale de l’occupant ? Vais je perdre mes avanatges fiscaux Pinel ?

Merci

Bonjour,

Problème assurance n°1/
Je loue mon appartement à une société qui a assuré mon bien en local professionnel. je viens de voir çà sur l’attestation. Maiss il ne s’agit pas d’un local professionnel mais d’une habitation que la société exploite en location saisonnière ( Booking et Airbnb).
Du coup, en cas de problème le bien est-il assuré?

2nd problème d’assurance
ma banque qui gère le contrat d’assurance me dit que le contrat n’est pas valable car il s’agit d’une société qui exploite le bien en location saisonnière et du coup me dit que depuis deux ans je ne suis pas assurée avec une assurance de propriétataire non résident… Dernier soucis et non des moindres Aucune banque n’accepte d’assurer mon bien.

Du coup, dans un cas aussi extreme que celui-ci et afin de garantir la sécurité de tous. Ai-je le droit car la société qui loue mon appartement ne me répond pas de prendre des mesures en conséquence et de bloquer l’accès à mon appartement ?

Merci par avance pour votre retour,

Bonjour Lili,

Je suis dans la même situation que vous. Vous devriez regarder l’assurance souscrite par la société locataire de votre bien. Elle devrait pouvoir également vous couvrir en PNO. A tenter.

Je souhaitais vous demander comment vous déclarez ce type de location ? Déclarez vous les revenus en location meublée ? Ou bien en bureau équipé ?

Cordialement,
Jean Buisson

Bonjour,
Je souhaite louer un appartement à une personne qui dirige une petite société et veut que nous établissions un bail société. J’en déduis que cette personne n’est pas salariée. Je souhaiterais savoir comment je peux me protéger en tant que propriétaire? Quelles sont les clauses à mettre dans le contrat de bail? Peut-on demander un garant? Comment se prémunir d’une faillite de l’entreprise?
Merci de votre réponse

Bonjour,
Je loue un meublé à une personne en mission longue durée loin de sa résidence principale familiale, bail meublé de 1 an reconductible.
A priori c’est donc sa résidence professionnelle, mais ni sa résidence principale ni vraiment sa résidence secondaire puisqu’il y vit à l’année plus longtemps que dans sa résidence principale où se trouvent son épouse et ses enfants.
Ce n’est PAS un logement de fonction, il n’est PAS loué par son entreprise.
Je lis dans vos FAQ « De manière générale les contrats d’assurance loyer impayés ne vous couvrent pas dans les situations suivantes :
-logement hors habitation classique : ne sont pas couverts les résidences secondaires, les logements de fonction, les logements sociaux, les locaux professionnels ou commerciaux »

Je me pose donc la question : mon cas peut-il être couvert par une assurance GLI ?

Merci de me répondre dès que possible, j’ai déjà signé le bail hier… et je n’ai découvert vos FAQ que ce soir…

Cdlt

Merci, mais désolée : vous répondez à côté de la question…
La question est : considérez-vous, en tant qu’assureur ou son représentant, qu’un bail comme celui que j’ai signé est un bail de résidence principale ?
Je décris à nouveau la situation : « A priori c’est donc sa résidence professionnelle, mais ni sa résidence principale ni vraiment sa résidence secondaire puisqu’il y vit à l’année plus longtemps que dans sa résidence principale où se trouvent son épouse et ses enfants.
Ce n’est PAS un logement de fonction, il n’est PAS loué par son entreprise. »
J’avais déjà envoyé une demande de clarification mais pour une raison que j’ignore votre modération a sans doute supprimé mon message.
Merci encore de reconfirmer si vous pensez que ce bail meublé, de un an, à usage « mission professionnelle », peut être éligible à la GLI.

Bonjour,

Voilà une réponse un plus claire bien que peu satisfaisante, merci quand même.
Le problème est que la définition donnée à « résidence principale » ou « résidence secondaire » est variable selon les cas et les interlocuteurs (étudiants ou pas, impôts ou assureurs…)

‘l’augmentation du risque avec un locataire devant financer deux logements en parallèle.’
J’entends bien ; cependant si les assureurs étaient moins frileux et assumaient vraiment leur rôle, ils pourraient aussi y voir une réduction du risque du fait que le locataire en question est en général défrayé par son employeur, donc supporte peu la dépense du 2e logement.

Il est aussi dommage que ces exclusions ne soient jamais mises en avant dans la communication autour de ces GLI. Il serait pourtant simple de dire qu’elles ne couvrent que les résidences principales.

Je vous remercie pour votre aide néanmoins, Bonne soirée.

Bonjour Monsieur Chantalat,
Est que l’entreprise ou le locataire sont prioritaires en cas de vente?
Merci

Bonjour,
Je ne suis pas sur d avoir compris, dans le cas de location d un logement de fonction à une personne morale (une SAS), est il possible d avoir une garantie loyer impayé sur votre site?
Merci
Cordialement

Bonjour,
J’ai mis en location mon appartement, l’agence me dit qu’elle va signer un bail avec une société.
Cela change t il quelques choses pour moi en terme de fiscalité?
Dois je prendre une assurance loyer impayé ( il s’agit d’un grand groupe), j’aurai tendance à ne pas en prendre.
Dois je signer un bail de location de fonction ou classique?

Bonjour,

J’ai acquis dernièrement un appartement à Nîmes que je souhaiterai mettre en location meublé.

J’ai été contacté par une association sportive (club de hand ayant une équipe en 2nd division) qui souhaite louer l’appartement pour une de leur nouvelle recrue.

Cette association souhaite louer en son nom (en tant qu’association).

Cela me semble être une bonne opportunité car le risque d’impayé me semble limité.

Néanmoins, si cela se concrétise, je ne sais pas quel type de bail choisir parmi ceux que vous proposez sur votre site.

Considère t-on une association comme une entreprise au quel cas un bail pour logement de fonction pourrait passer ? Ou autre chose ?

Pourriez vous m’aider sur ce cas, car cela me semble une bonne opportunité de location avec un risque limité au niveau des paiement de loyers ?

Je vous remercie par avance pour votre réponse,

Bonjour,
Je souhaite louer mon appartement à une société qui souhaite donc loger un de ses salariés.
Le bail de location serait établi avec la société qui souhaite payer les loyers pour son employé.
Est-ce que cela est possible ou est-ce à l’employé de payer les loyers ?
En vous remerciant pour votre retour.

Cordialement,

Les revenus d’une location d’un meublé dans ma résidence principale à une société peuvent-ils être déclarés à la rubrique location d’un meublé non professionnel ?

Bonjour, oui a priori la fiscalité des revenus n’est pas déterminée par la qualité du locataire, une location meublée à une société ou à un individu vous laisse dans le champ d’application du LMNP.

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