Logement de fonction – Bail société – Modèle 2019

Que le bail société bénéficie à un salarié souhaitant s’y installer durablement, ou pour des cadres en mobilité de passage quelques semaines ou quelques mois dans une ville, passer par un bail de logement de fonction présente de nombreux avantages que nous allons essayer de détailler.

Une grande souplesse contractuelle

En signant avec une société vous disposez d’une liberté quasi complète sur les termes du bail. Les clauses obligatoires relatives aux locations vides (bail loi de 89) ou aux locations meublées pour les personnes physiques ne s’appliquent pas pour une personne morale; vous pouvez donc fixer librement :

  • la durée du bail et de ses éventuels renouvellements
  • le préavis si vous souhaitez donner congé au terme du bail
  • le préavis si la société souhaite donner son congé en cours de bail (vous pouvez même prévoir une période ferme pendant laquelle la société ne peut donner congé)
  • le dépôt de garantie
  • le paiement des loyers (3 mois à l’avance est par exemple possible)
  • le paiement des charges au forfait ou au réel

En résumé tout est possible, il est simplement nécessaire de fournir un logement aux normes ainsi que les diagnostics obligatoires (DPE, plomb, ERNT).

Dernier point contractuel : si vous avez loué votre bien à une société et que vous souhaitez pouvoir garder le contrôle sur le choix du locataire qui occupe votre logement, vous pouvez prévoir une clause stipulant que la société doit vous informer de tout changement d’occupant et que vous avez dès lors la possibilité de lui donner congé en respectant un préavis à déterminer. Cette clause peut notamment servir si l’occupant initial quitte la société. Evidemment si la société souhaite utiliser votre bien pour héberger temporairement des cadres en mobilité, cette clause sera sans objet.

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Une sécurité financière qui n’exclut pas des vérifications

Le deuxième avantage du logement de fonction lorsque vous êtes bailleur, c’est la sécurité financière que vous apporte une société qui prend en charge les obligations contractuelles du salarié qui occupe votre logement. Ainsi si le salarié refuse de payer son loyer, la société sera toujours tenue de vous verser les loyers et charges car c’est avec elle que vous avez conclu le bail.

Ce raisonnement implique nécessairement que la société dispose d’une couverture financière et d’une santé assez solide pour faire face de manière certaine à ses obligations.

C’est pourquoi nous vous conseillons de demander les documents suivants au représentant de la société :

  • les deux derniers bilans : soyez notamment attentifs à l’endettement de la société
  • les deux derniers comptes de résultats : ces derniers vont vous permettre de vérifier que la société dégage des revenus suffisants pour pouvoir assumer le loyer et les charges
  • un extrait Kbis et un pouvoir du représentant pour signer le bail au nom de la société : ces documents légaux vous permettront de contractualiser avec des parties bien identifiées, n’hésitez pas à les annexer au bail

Evidemment si la société en question est une société du CAC 40, seul le dernier point nécessitera une vérification!

Une recherche très compliquée en PAP

Voilà pour les démarches à engager pour signer un bail avec une société.

Il n’en demeure pas moins qu’il est très compliqué de trouver un locataire société, et qu’aucune méthode magique n’existe. La plupart des baux société sont conclus via des sociétés de relocation (des chasseurs d’appartement travaillant pour reloger des cadres en mobilité). Par ailleurs la demande est bien inférieure à l’offre pour ce type de bail, vous avez donc peu de chances de réussir à louer à une société.

Nous vous recommandons donc de rechercher un locataire classique, personne physique signant un bail de location standard (éventuellement garanti via notre assurance loyer impayé) et de recourir à un bail société en logement de fonction si l’opportunité se présente.

Garantie loyer impayé pour les logements de fonction

Si votre objectif est de garantir vos loyers et de limiter les incidents, nous vous recommandons la garantie loyers impayés disponible sur notre site qui vous permet de vous assurer sur un bail classique.

Notre contrat de garantie n’est malheureusement pas extensible aux locataires personnes morales, donc au bail société.

Pour rappel les conditions d’éviction d’un locataire en logement de fonction est plus simple et rapide que sur un bail classique car vous n’entrez pas dans le cadre de la loi de 89.

Si vous souhaitez malgré tout prendre des garanties, nous vous recommandons de passer par notre caution bancaire : la société locataire va bloquer une somme d’argent servant de garantie pendant la durée du bail. C’est un dispositif contraignant pour le locataire mais très efficace pour le bailleur, il est souvent utilisé dans le cadre des baux commerciaux.


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20 commentaires sur “Logement de fonction – Bail société – Modèle 2019

  1. SAVIAN le a posté:

    Les revenus d’une location d’un meublé dans ma résidence principale à une société peuvent-ils être déclarés à la rubrique location d’un meublé non professionnel ?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour, oui a priori la fiscalité des revenus n’est pas déterminée par la qualité du locataire, une location meublée à une société ou à un individu vous laisse dans le champ d’application du LMNP.

  2. GAUTHEYRIE le a posté:

    Bonjour,
    Je souhaite louer mon appartement à une société qui souhaite donc loger un de ses salariés.
    Le bail de location serait établi avec la société qui souhaite payer les loyers pour son employé.
    Est-ce que cela est possible ou est-ce à l’employé de payer les loyers ?
    En vous remerciant pour votre retour.

    Cordialement,

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Si le bail est au nom de la société c’est la société qui doit payer. Vous pouvez signer un bail logement de fonction avec le salarié directement si vous préférez que ce soit lui qui vous paie, mais vous perdez la sécurité de la société.

  3. Client Smartloc le a posté:

    Bonjour,

    J’ai acquis dernièrement un appartement à Nîmes que je souhaiterai mettre en location meublé.

    J’ai été contacté par une association sportive (club de hand ayant une équipe en 2nd division) qui souhaite louer l’appartement pour une de leur nouvelle recrue.

    Cette association souhaite louer en son nom (en tant qu’association).

    Cela me semble être une bonne opportunité car le risque d’impayé me semble limité.

    Néanmoins, si cela se concrétise, je ne sais pas quel type de bail choisir parmi ceux que vous proposez sur votre site.

    Considère t-on une association comme une entreprise au quel cas un bail pour logement de fonction pourrait passer ? Ou autre chose ?

    Pourriez vous m’aider sur ce cas, car cela me semble une bonne opportunité de location avec un risque limité au niveau des paiement de loyers ?

    Je vous remercie par avance pour votre réponse,

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Effectivement les impayés sont plus limités dans ce cas, il vous suffit de passer par le bail logement de fonction, il est conçu quand une personne morale souhaite louer un logement pour loger une personne physique

  4. Audrey le a posté:

    Bonjour,
    J’ai mis en location mon appartement, l’agence me dit qu’elle va signer un bail avec une société.
    Cela change t il quelques choses pour moi en terme de fiscalité?
    Dois je prendre une assurance loyer impayé ( il s’agit d’un grand groupe), j’aurai tendance à ne pas en prendre.
    Dois je signer un bail de location de fonction ou classique?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Non cela ne change rien a priori vous concernant, sous toutes réserves d’usage car nous ne connaissons pas votre situation.
      Il n’est pas possible de prendre une garantie loyer impayé sur un bail société.
      Il est préférable de signer un bail logement de fonction, le bail classique ne va pas être adapté au fonctionnement société-occupant.

  5. michael girardey le a posté:

    Bonjour,
    Je ne suis pas sur d avoir compris, dans le cas de location d un logement de fonction à une personne morale (une SAS), est il possible d avoir une garantie loyer impayé sur votre site?
    Merci
    Cordialement

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Non comme nous l’indiquons à la fin, les contrats de garantie loyer impayé du marché excluent systématiquement les baux logements de fonction signés à des personnes morales.

  6. Gonzalez le a posté:

    Bonjour Monsieur Chantalat,
    Est que l’entreprise ou le locataire sont prioritaires en cas de vente?
    Merci

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      A priori non, les conditions de priorité qui sont habituellement utilisés sont cadrées par la loi de 89 des baux d’habitation, pas par le Code Civil régissant les logements de fonction.

  7. Nini le a posté:

    Bonjour,
    Je loue un meublé à une personne en mission longue durée loin de sa résidence principale familiale, bail meublé de 1 an reconductible.
    A priori c’est donc sa résidence professionnelle, mais ni sa résidence principale ni vraiment sa résidence secondaire puisqu’il y vit à l’année plus longtemps que dans sa résidence principale où se trouvent son épouse et ses enfants.
    Ce n’est PAS un logement de fonction, il n’est PAS loué par son entreprise.
    Je lis dans vos FAQ « De manière générale les contrats d’assurance loyer impayés ne vous couvrent pas dans les situations suivantes :
    -logement hors habitation classique : ne sont pas couverts les résidences secondaires, les logements de fonction, les logements sociaux, les locaux professionnels ou commerciaux »

    Je me pose donc la question : mon cas peut-il être couvert par une assurance GLI ?

    Merci de me répondre dès que possible, j’ai déjà signé le bail hier… et je n’ai découvert vos FAQ que ce soir…

    Cdlt

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,
      Si vous avez signé un bail meublé résidence principale d’un an, ce bail sera bien éligible à la GLI.

      • Nini le a posté:

        Merci, mais désolée : vous répondez à côté de la question…
        La question est : considérez-vous, en tant qu’assureur ou son représentant, qu’un bail comme celui que j’ai signé est un bail de résidence principale ?
        Je décris à nouveau la situation : « A priori c’est donc sa résidence professionnelle, mais ni sa résidence principale ni vraiment sa résidence secondaire puisqu’il y vit à l’année plus longtemps que dans sa résidence principale où se trouvent son épouse et ses enfants.
        Ce n’est PAS un logement de fonction, il n’est PAS loué par son entreprise. »
        J’avais déjà envoyé une demande de clarification mais pour une raison que j’ignore votre modération a sans doute supprimé mon message.
        Merci encore de reconfirmer si vous pensez que ce bail meublé, de un an, à usage « mission professionnelle », peut être éligible à la GLI.

        • Mathieu Chantalat le a posté:

          Bonsoir,

          Les conditions générales de notre GLI Insured Rent précisent que la garantie ne s’applique pas aux résidences secondaires (et non pas aux baux de résidence secondaire la distinction est importante); si vous avez donc des éléments en votre possession qui vous indiquent que ce ne sera pas la résidence principale effective du locataire, nous vous recommandons de ne pas prendre la GLI Insured Rent que nous proposons car vous êtes théoriquement dans une des exclusions au contrat, même si vous avez signé un bail de résidence principale.

          Voilà pour la réponse théorique, en pratique cette exclusion se justifie par l’augmentation du risque avec un locataire devant financer deux logements en parallèle.

          • Nini le a posté:

            Bonjour,

            Voilà une réponse un plus claire bien que peu satisfaisante, merci quand même.
            Le problème est que la définition donnée à « résidence principale » ou « résidence secondaire » est variable selon les cas et les interlocuteurs (étudiants ou pas, impôts ou assureurs…)

            ‘l’augmentation du risque avec un locataire devant financer deux logements en parallèle.’
            J’entends bien ; cependant si les assureurs étaient moins frileux et assumaient vraiment leur rôle, ils pourraient aussi y voir une réduction du risque du fait que le locataire en question est en général défrayé par son employeur, donc supporte peu la dépense du 2e logement.

            Il est aussi dommage que ces exclusions ne soient jamais mises en avant dans la communication autour de ces GLI. Il serait pourtant simple de dire qu’elles ne couvrent que les résidences principales.

            Je vous remercie pour votre aide néanmoins, Bonne soirée.

  8. Desbazeille le a posté:

    Bonjour,
    Je souhaite louer un appartement à une personne qui dirige une petite société et veut que nous établissions un bail société. J’en déduis que cette personne n’est pas salariée. Je souhaiterais savoir comment je peux me protéger en tant que propriétaire? Quelles sont les clauses à mettre dans le contrat de bail? Peut-on demander un garant? Comment se prémunir d’une faillite de l’entreprise?
    Merci de votre réponse

  9. lili le a posté:

    Bonjour,

    Problème assurance n°1/
    Je loue mon appartement à une société qui a assuré mon bien en local professionnel. je viens de voir çà sur l’attestation. Maiss il ne s’agit pas d’un local professionnel mais d’une habitation que la société exploite en location saisonnière ( Booking et Airbnb).
    Du coup, en cas de problème le bien est-il assuré?

    2nd problème d’assurance
    ma banque qui gère le contrat d’assurance me dit que le contrat n’est pas valable car il s’agit d’une société qui exploite le bien en location saisonnière et du coup me dit que depuis deux ans je ne suis pas assurée avec une assurance de propriétataire non résident… Dernier soucis et non des moindres Aucune banque n’accepte d’assurer mon bien.

    Du coup, dans un cas aussi extreme que celui-ci et afin de garantir la sécurité de tous. Ai-je le droit car la société qui loue mon appartement ne me répond pas de prendre des mesures en conséquence et de bloquer l’accès à mon appartement ?

    Merci par avance pour votre retour,

    • Buisson Jean le a posté:

      Bonjour Lili,

      Je suis dans la même situation que vous. Vous devriez regarder l’assurance souscrite par la société locataire de votre bien. Elle devrait pouvoir également vous couvrir en PNO. A tenter.

      Je souhaitais vous demander comment vous déclarez ce type de location ? Déclarez vous les revenus en location meublée ? Ou bien en bureau équipé ?

      Cordialement,
      Jean Buisson

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