Bail Code civil : Logement de fonction et bail société

Le Bail Code Civil est un modèle de bail souple pour toutes les locations qui ne relèvent pas de la résidence principale d’une personne physique.

C’est notamment des baux société qui permettent de loger des dirigeants ou des salariés, des baux de logement de fonction qui sont directement pris par ces mêmes salariés ou dirigeants, ou encore des baux de résidence secondaire.

Dans cet article nous allons vous détailler tous les cas d’utilisation du bail Code Civil, nous vous fournirons les modèles adéquats, puis nous vous expliquerons les avantages et les inconvénients de ce type de bail.

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Bail conçu pour une société qui souhaite loger des salariés ou des dirigeants.

logement de fonction illustration

Dans quels cas utiliser un bail Code Civil ?

Le bail Code Civil est utilisé dans de nombreux cas :

  • le bail de résidence secondaire
  • le bail de sous-location
  • le bail à une société pour y loger des salariés ou dirigeants
  • le bail de logement de fonction pris directement par ces mêmes personnes

Nous avons déjà traité le cas du bail résidence secondaire et le bail de sous-location dans des précédents articles, nous allons donc ici nous concentrer sur les locations données à des salariés ou à des dirigeants pour l’exercice de leur fonction, que les baux soient signés par leurs sociétés ou directement par eux.

Bail société : la société signe le bail et confie le logement à un occupant

Une société qui loge des salariés ou des cadres peut vouloir louer un logement d’habitation, et décider d’y loger à sa convenance des occupants. L’avantage de ce fonctionnement et d’avoir affaire en direct avec la société et non avec l’occupant. Vous réduisez ainsi le risque d’impayés et de contentieux car les sociétés ont tendance à plus respecter les contrats que les individus, et surtout à être plus solvables.

Nous vous fournissons un modèle de bail société soumis au Code Civil, qui décrit notamment la relation entre société locataire, propriétaire, et occupant du logement.

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Bail logement de fonction : le salarié loue directement le logement

Le bail logement de fonction correspond à un bail signé directement par le salarié ou le dirigeant, dans le cadre d’une obligation professionnelle. Ce peut être par exemple un logement permettant à un salarié de réaliser des astreintes proches de son bureau et de dormir quelques nuits par mois. Ce peut être plus communément le logement d’un gardien loué par une copropriété.

L’employeur peut décider ou non de compenser le salarié ou le dirigeant pour les loyers payés, mais l’entreprise n’intervient a priori pas dans la relation contractuelle entre le propriétaire et le locataire.

Ce type de location échappe à la loi de 89, même si le locataire occupe le logement plus de 6 mois dans l’année. Il est néanmoins moins protecteur que le bail société puisque vous contractez avec un particulier qui peut facilement devenir insolvable.

Nous allons cependant voir que dans les deux cas vous conservez les avantages du bail Code Civil.

Quels avantages à un bail Code Civil ?

Les avantages du bail Code Civil sont nombreux, ils vous permettent d’échapper à la plupart des contraintes qui se sont accumulées depuis quelques années sur le bail classique de résidence principale. Voici une liste non exhaustive des mesures auxquelles vous échappez.

  • le loyer n’est pas encadré (voir notre fiche sur l’encadrement)
  • vous n’avez pas besoin de permis de louer dans les communes qui l’imposent (voir notre fiche sur le permis de louer)
  • le locataire est peu protégé lors de la procédure d’expulsion
  • la durée du bail et les conditions de congé sont libres
  • un forfait de charges non régularisable est possible dans tous les cas
  • Les honoraires de location facturés au locataire sont libres
  • des pénalités sont possibles en cas de retard de paiement

En résumé vous revenez sur un pied d’égalité contractuelle avec le locataire et vous échappez aux dispositifs réglementaires locaux. On comprend mieux pourquoi ce bail code civil est de plus en plus utilisé.

Requalification en bail classique

Attention cependant à ne pas imposer à des locataires qui souhaitent louer en résidence principale un bail Code Civil. Le locataire pourrait facilement remettre en question le contrat et demander sa requalification en bail classique.

Quelles garanties loyers impayés pour le bail Code Civil ?

Les assurances loyers impayés classiques ne couvrent pas les baux Code Civil. Il ne vous reste donc comme solution que le garant, via un acte de caution solidaire, la caution bancaire ou encore le garant payant.

Cette dernière solution de garant payant est en fait une assurance loyer impayé souscrite et payée par le locataire. Nous recommandons celle de notre partenaire Garantme qui a l’avantage de couvrir les baux code civil pour les logements de fonction. C’est une option plus sûre que celle d’un garant personne physique dans la mesure où il s’agit d’un garant professionnel qui va vérifier le dossier du locataire, et non d’un garant particulier qui peut devenir insolvable.

Comment trouver un locataire en bail société ?

Le bail Code Civil est donc très attractif et nous venons de voir qu’il ne faut pas l’imposer abusivement à des locataires qui cherchent un bail classique.

Il n’en demeure pas moins qu’il est très compliqué de trouver un locataire société, et qu’aucune méthode magique n’existe. La plupart des baux société sont conclus via des sociétés de relocation (des chasseurs d’appartement travaillant pour reloger des cadres en mobilité) qui facturent des honoraires importants. Par ailleurs la demande est bien inférieure à l’offre pour ce type de bail, vous avez donc peu de chances de réussir à louer à une société.

Nous vous recommandons donc de rechercher un locataire classique, personne physique signant un bail de location standard (éventuellement garanti via notre assurance loyer impayé) et de recourir à un bail société en logement de fonction si l’opportunité se présente.

Une fois la société trouvée, la sécurité relative du bail société ne vous empêche pas de procéder à des vérifications !

Il faut vérifier que la société dispose d’une couverture financière et d’une santé assez solide pour faire face de manière certaine à ses obligations.

C’est pourquoi nous vous conseillons de demander les documents suivants au représentant de la société :

  • les deux derniers bilans : soyez notamment attentifs à l’endettement de la société
  • les deux derniers comptes de résultat : ces derniers vont vous permettre de vérifier que la société dégage des revenus suffisants pour pouvoir assumer le loyer et les charges
  • un extrait Kbis et un pouvoir du représentant pour signer le bail au nom de la société : ces documents légaux vous permettront de contractualiser avec des parties bien identifiées, n’hésitez pas à les annexer au bail

Evidemment si la société en question est une société du CAC 40, seul le dernier point nécessitera une vérification! Par contre ne signez pas avec des sociétés étrangères, en cas d’impayés il sera très compliqué de recouvrir les dettes si la société n’a pas d’établissement en France.

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49 commentaires sur “Bail Code civil : Logement de fonction et bail société

  1. Slimane AGOUDJIL le a posté:

    Bonjour,
    Je suis en discussion pour louer ma maison à une société de taille moyenne. C’est pour loger les salariés à l’intérieur. J’ai l’intention de faire un contrat de location meublée non professionnelle, pour une durée d’un an renouvelable.
    Est ce qu’il est préférable de faire le bail au nom de la société ou au nom personnel du gérant?
    Est ce que, je peux faire un contrat ferme d’un an? demander 3 mois de loyer de garantie et demander la garantie personnelle du gérant?
    Merci d’avance de votre aide.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Pour louer à une société il faut signer le bail avec la société, pas avec le gérant…

      Il est préférable de faire le bail avec la société pour engager sa responsabilité.

      Sur les conditions vous pouvez les fixer librement, notamment sur la durée, le dépôt de garantie, et le cas échéant demander au gérant de se porter caution via un acte de caution solidaire séparé.

  2. Mario le a posté:

    Bonjour,

    Avec la généralisation du télétravail, peut-on établir un contrat avec une société pouvant lui permettre d’utiliser mon appartement comme bureau et logement de fonction mais tout en gardant un droit pour y séjourner lorsque je suis de passage, étant très souvent en déplacement à l’étranger?

    Merci par avance

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Non cela nous paraît compliqué à mettre en place en théorie mais surtout en pratique.

  3. Ecossais le a posté:

    Bonjour, si un bail de fonction dispose d’une durée de 3 ans non renouvelable mais que le locataire reste dans les lieux à l’issue de ces 3 ans et que le propriétaire continue à lui faire parvenir des quittances de loyer sans lui signifier de quitter les lieux cela implique-il une reconduction tacite du bail pour 3 ans ?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Je n’ai pas la réponse à votre (bonne) question.

      • Ecossais le a posté:

        J’ai trouvé un élément de réponse mais qui reste assez flou. Pour un bail civil (généralement utilisé pour les logements de fonction):

        Article 1738 du code civil: « Si, à l’expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par l’article relatif aux locations faites sans écrit. »

        • Mathieu Chantalat le a posté:

          Le bail logement de fonction initial était signé au nom du locataire ou de sa société ?

          • Ecossais le a posté:

            Le bail est au nom de la société mais précise bien le nom de la personne occupant le logement.

  4. Ramé le a posté:

    Bonjour,
    Je loue un appartement à une société. J’ai donné congé avec AR à la société pour habiter l’appartement dans 3 mois comme indiqué sur le bail. J’ai aussi envoyé avec AR la lettre de congé au locataire qui n’ai pas venu réclamer à la poste ce courrier. Sur le bail il n’y a que le nom de la société. ma question : le courrier envoyé au locataire non réclamé est-il un obstacle ou pas à reprendre mon appartement pour y habiter ou le courrier AR à la société suffit ? Merci pour votre retour.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      A priori le courrier à la société suffit, vous n’avez pas à vous soucier, sauf mention contraire du bail, de savoir qui occupe le logement au nom de la société.

  5. Loing le a posté:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire à Paris et souhaite signer un bail avec une société pour loger un de ses employés. La société est de taille importante (30000 employés) donc je suis assez tranquille sur les garanties. Par contre, on m’a donné comme adresse pour le contrat de bail le Siège de la société qui est basé en Espagne.
    Est-ce que celà pose problème en termes de responsabilité en cas de loyer impayé? Merci d’avance, Cordialement, Loing

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Oui ce n’est pas idéal, vous allez être obligé de poursuivre une société espagnole, mieux vaut demander à signer avec la filiale française.

  6. Guillaume le a posté:

    Bonsoir,
    Je vais acheter un studio meublé vendu loué par une association (orphelinat mutualiste de la police nationale), le bail stipule la disposition suivante :
    « Le BAILLEUR ayant expressément accepté que la location soit soumise aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 modifiée et renoncé à se prévaloir des conditions auxquelles est subordonnée l’application de ce statut »
    Le bail précise également le nom de l’occupant.
    Je m’interroge pour savoir si en cas de changement d’occupant il convient de signer un nouveau bail ?
    Par ailleurs je ne comprends pas bien la portée de la phrase « renoncé à se prévaloir des conditions auxquelles est subordonnée l’application de ce statut ».
    Merci de votre éclairage sur ces 2 points afin de me permettre d’acheter ce bien sereinement.

  7. Christophe le a posté:

    Bonjour,
    Je vais louer un appartement de 3 chambres à une entreprise de soudures industrielles qui dépêche 3 de ses salariés au sein d’un de ses clients, gros équipementier automobile de la région. La durée de leur déploiement est de 3 mois. J’ai parcouru votre site et suis tombé sur les baux mobilité et logement de fonction. Je me demandais lequel était adapté à mon cas ?
    En vous remerciant par avance.
    Christophe

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Si la société accepte de louer en direct il est préférable de faire un bail société, celle-ci sera probablement plus solvable que les salariés; par ailleurs le bail société est plus souple que le bail mobilité.

  8. Bernard le a posté:

    Bonjour,

    J’aurais 3 questions, voici la situation:

    Je suis bailleur d’un trois pièces, une société souhaite louer l’appartement en son nom et souhaite le sous-louer à un ou plusieurs de ses salariés.
    – Reste t on dans le domaine légal?
    – Un avenant au bail du 6 Juillet 89 ne serait il pas envisageable entre la société et moi?
    – Est il possible de garantir les « sous locataires » et accepter l’offre à l’unique condition que la sous-location se fasse avec un bail loi 89?

  9. guilbert gérard le a posté:

    Bonjour,
    J’ai un appartement acquis sous le régime défiscalisé Scellier. Une société de type SASP (enseignement de disciplines sportives) me propose de louer mon appartement comme logement de fonction pour son coach.
    Dans ce cas de figure Est-ce que la défiscalisation est toujours applicable ? Si oui quel type de bail est nécessaire et quels en sont les signataires?
    Merci d’avance de vos renseignements

  10. anne le a posté:

    Merci beaucoup. Vous me confirmez ce que j’espérais compte tenu de la souplesse des conditions indiquée mais sans certitude. Sur ce point cela correspondra à ce que souhaite le futur locataire et je peux donc espérer conclure.

  11. anne le a posté:

    Merci.
    Toutefois la formule de bail proposée sur ce site est pour une location meublée et je n’ai pas trouvé d’autres sites pour des baux de société. Savez vous où je pourrais trouver un modèle pour une location vide à une société pour loger son employé ?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour, le modèle de logement de fonction est librement modifiable, donc n’hésitez pas à remplacer meublé par vide et à modifier la durée du bail.

  12. anne le a posté:

    Bonjour,
    Peut-on faire un bail de société pour une location vide ?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour

      Oui a priori c’est possible.

  13. corine le a posté:

    Bonjour, est ce que les motifs de résiliation du bail meublé sont les mêmes pour une société que pour un particulier ?
    Je m’explique je suis le bailleur et je loue à une société. je voudrai mettre fin au bail (à la date de fin de bail, donc non renouvellement) pour faire des travaux. Cela est il valable dans ce cas ?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Non les règles ne sont pas les mêmes sur un bail code civil, vous pouvez définir les motifs et les échéances de résiliation que vous voulez.

  14. Emmanuel le a posté:

    Bonjour,
    Une location meublé sous couvert d’un bail civil en tant que SCI à l’IR est elle possible ?
    En vous remerciant de votre retour.

  15. Laurence le a posté:

    Bonjour, Le locataire indiqué sur le bail peut être le salarié ? Ou uniquement la société ? Merci.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Oui il peut être signé par un salarié, un dirigeant ou par la société directement. L’idée est surtout de se placer dans l’exclusion prévue à l’article 2 de la loi de 89 : Aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l’exception de l’article 3-3, des deux premiers alinéas de l’article 6, de l’article 20-1 et de l’article 24-1.

  16. Jacquour le a posté:

    Bonjour

    Suite à une remise aux normes et de lourds travaux dans de l’ancien, je bénéficie d’une loi Pinel sur un appartement dans de l’ancien.
    Je dois donc le louer en habitation residence princiaple. Est il possible de le louer à une société et stipuler dans le contrat que cela doit etre pour la residence princiale de l’occupant ? Vais je perdre mes avanatges fiscaux Pinel ?

    Merci

  17. lili le a posté:

    Bonjour,

    Problème assurance n°1/
    Je loue mon appartement à une société qui a assuré mon bien en local professionnel. je viens de voir çà sur l’attestation. Maiss il ne s’agit pas d’un local professionnel mais d’une habitation que la société exploite en location saisonnière ( Booking et Airbnb).
    Du coup, en cas de problème le bien est-il assuré?

    2nd problème d’assurance
    ma banque qui gère le contrat d’assurance me dit que le contrat n’est pas valable car il s’agit d’une société qui exploite le bien en location saisonnière et du coup me dit que depuis deux ans je ne suis pas assurée avec une assurance de propriétataire non résident… Dernier soucis et non des moindres Aucune banque n’accepte d’assurer mon bien.

    Du coup, dans un cas aussi extreme que celui-ci et afin de garantir la sécurité de tous. Ai-je le droit car la société qui loue mon appartement ne me répond pas de prendre des mesures en conséquence et de bloquer l’accès à mon appartement ?

    Merci par avance pour votre retour,

    • Buisson Jean le a posté:

      Bonjour Lili,

      Je suis dans la même situation que vous. Vous devriez regarder l’assurance souscrite par la société locataire de votre bien. Elle devrait pouvoir également vous couvrir en PNO. A tenter.

      Je souhaitais vous demander comment vous déclarez ce type de location ? Déclarez vous les revenus en location meublée ? Ou bien en bureau équipé ?

      Cordialement,
      Jean Buisson

  18. Desbazeille le a posté:

    Bonjour,
    Je souhaite louer un appartement à une personne qui dirige une petite société et veut que nous établissions un bail société. J’en déduis que cette personne n’est pas salariée. Je souhaiterais savoir comment je peux me protéger en tant que propriétaire? Quelles sont les clauses à mettre dans le contrat de bail? Peut-on demander un garant? Comment se prémunir d’une faillite de l’entreprise?
    Merci de votre réponse

  19. Nini le a posté:

    Bonjour,
    Je loue un meublé à une personne en mission longue durée loin de sa résidence principale familiale, bail meublé de 1 an reconductible.
    A priori c’est donc sa résidence professionnelle, mais ni sa résidence principale ni vraiment sa résidence secondaire puisqu’il y vit à l’année plus longtemps que dans sa résidence principale où se trouvent son épouse et ses enfants.
    Ce n’est PAS un logement de fonction, il n’est PAS loué par son entreprise.
    Je lis dans vos FAQ « De manière générale les contrats d’assurance loyer impayés ne vous couvrent pas dans les situations suivantes :
    -logement hors habitation classique : ne sont pas couverts les résidences secondaires, les logements de fonction, les logements sociaux, les locaux professionnels ou commerciaux »

    Je me pose donc la question : mon cas peut-il être couvert par une assurance GLI ?

    Merci de me répondre dès que possible, j’ai déjà signé le bail hier… et je n’ai découvert vos FAQ que ce soir…

    Cdlt

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,
      Si vous avez signé un bail meublé résidence principale d’un an, ce bail sera bien éligible à la GLI.

      • Nini le a posté:

        Merci, mais désolée : vous répondez à côté de la question…
        La question est : considérez-vous, en tant qu’assureur ou son représentant, qu’un bail comme celui que j’ai signé est un bail de résidence principale ?
        Je décris à nouveau la situation : « A priori c’est donc sa résidence professionnelle, mais ni sa résidence principale ni vraiment sa résidence secondaire puisqu’il y vit à l’année plus longtemps que dans sa résidence principale où se trouvent son épouse et ses enfants.
        Ce n’est PAS un logement de fonction, il n’est PAS loué par son entreprise. »
        J’avais déjà envoyé une demande de clarification mais pour une raison que j’ignore votre modération a sans doute supprimé mon message.
        Merci encore de reconfirmer si vous pensez que ce bail meublé, de un an, à usage « mission professionnelle », peut être éligible à la GLI.

        • Mathieu Chantalat le a posté:

          Bonsoir,

          Les conditions générales de notre GLI Insured Rent précisent que la garantie ne s’applique pas aux résidences secondaires (et non pas aux baux de résidence secondaire la distinction est importante); si vous avez donc des éléments en votre possession qui vous indiquent que ce ne sera pas la résidence principale effective du locataire, nous vous recommandons de ne pas prendre la GLI Insured Rent que nous proposons car vous êtes théoriquement dans une des exclusions au contrat, même si vous avez signé un bail de résidence principale.

          Voilà pour la réponse théorique, en pratique cette exclusion se justifie par l’augmentation du risque avec un locataire devant financer deux logements en parallèle.

          • Nini le a posté:

            Bonjour,

            Voilà une réponse un plus claire bien que peu satisfaisante, merci quand même.
            Le problème est que la définition donnée à « résidence principale » ou « résidence secondaire » est variable selon les cas et les interlocuteurs (étudiants ou pas, impôts ou assureurs…)

            ‘l’augmentation du risque avec un locataire devant financer deux logements en parallèle.’
            J’entends bien ; cependant si les assureurs étaient moins frileux et assumaient vraiment leur rôle, ils pourraient aussi y voir une réduction du risque du fait que le locataire en question est en général défrayé par son employeur, donc supporte peu la dépense du 2e logement.

            Il est aussi dommage que ces exclusions ne soient jamais mises en avant dans la communication autour de ces GLI. Il serait pourtant simple de dire qu’elles ne couvrent que les résidences principales.

            Je vous remercie pour votre aide néanmoins, Bonne soirée.

  20. Gonzalez le a posté:

    Bonjour Monsieur Chantalat,
    Est que l’entreprise ou le locataire sont prioritaires en cas de vente?
    Merci

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      A priori non, les conditions de priorité qui sont habituellement utilisés sont cadrées par la loi de 89 des baux d’habitation, pas par le Code Civil régissant les logements de fonction.

  21. michael girardey le a posté:

    Bonjour,
    Je ne suis pas sur d avoir compris, dans le cas de location d un logement de fonction à une personne morale (une SAS), est il possible d avoir une garantie loyer impayé sur votre site?
    Merci
    Cordialement

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Non comme nous l’indiquons à la fin, les contrats de garantie loyer impayé du marché excluent systématiquement les baux logements de fonction signés à des personnes morales.

  22. Audrey le a posté:

    Bonjour,
    J’ai mis en location mon appartement, l’agence me dit qu’elle va signer un bail avec une société.
    Cela change t il quelques choses pour moi en terme de fiscalité?
    Dois je prendre une assurance loyer impayé ( il s’agit d’un grand groupe), j’aurai tendance à ne pas en prendre.
    Dois je signer un bail de location de fonction ou classique?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Non cela ne change rien a priori vous concernant, sous toutes réserves d’usage car nous ne connaissons pas votre situation.
      Il n’est pas possible de prendre une garantie loyer impayé sur un bail société.
      Il est préférable de signer un bail logement de fonction, le bail classique ne va pas être adapté au fonctionnement société-occupant.

  23. Client Smartloc le a posté:

    Bonjour,

    J’ai acquis dernièrement un appartement à Nîmes que je souhaiterai mettre en location meublé.

    J’ai été contacté par une association sportive (club de hand ayant une équipe en 2nd division) qui souhaite louer l’appartement pour une de leur nouvelle recrue.

    Cette association souhaite louer en son nom (en tant qu’association).

    Cela me semble être une bonne opportunité car le risque d’impayé me semble limité.

    Néanmoins, si cela se concrétise, je ne sais pas quel type de bail choisir parmi ceux que vous proposez sur votre site.

    Considère t-on une association comme une entreprise au quel cas un bail pour logement de fonction pourrait passer ? Ou autre chose ?

    Pourriez vous m’aider sur ce cas, car cela me semble une bonne opportunité de location avec un risque limité au niveau des paiement de loyers ?

    Je vous remercie par avance pour votre réponse,

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Effectivement les impayés sont plus limités dans ce cas, il vous suffit de passer par le bail logement de fonction, il est conçu quand une personne morale souhaite louer un logement pour loger une personne physique

  24. GAUTHEYRIE le a posté:

    Bonjour,
    Je souhaite louer mon appartement à une société qui souhaite donc loger un de ses salariés.
    Le bail de location serait établi avec la société qui souhaite payer les loyers pour son employé.
    Est-ce que cela est possible ou est-ce à l’employé de payer les loyers ?
    En vous remerciant pour votre retour.

    Cordialement,

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Si le bail est au nom de la société c’est la société qui doit payer. Vous pouvez signer un bail logement de fonction avec le salarié directement si vous préférez que ce soit lui qui vous paie, mais vous perdez la sécurité de la société.

  25. SAVIAN le a posté:

    Les revenus d’une location d’un meublé dans ma résidence principale à une société peuvent-ils être déclarés à la rubrique location d’un meublé non professionnel ?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour, oui a priori la fiscalité des revenus n’est pas déterminée par la qualité du locataire, une location meublée à une société ou à un individu vous laisse dans le champ d’application du LMNP.

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