Bail individuel non solidaire : quel modèle utiliser pour louer à la chambre?

Synthèse de l’article : le bail individuel en résidence principale respecte le même modèle loi ALUR que le bail classique.

De nombreux bailleurs nous sollicitent car ils souhaitent louer une chambre dans leur résidence principale, ou plus simplement plusieurs chambres de manière séparée dans une maison ou un grand appartement.

Ce type de location ne diffère en fait pas vraiment de la location ou de la colocation traditionnelle et vous allez pouvoir en pratique utiliser le même type de contrat de location, modulo quelques précautions que nous allons vous détailler.

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Rédiger un bail conforme loi ALUR
Location à la chambre

Bail de location individuel Smartloc

Une chambre avec un surface minimum de 14m² habitable

Pour éviter le développement des marchands de sommeil louant des chambres transformées en réduits minuscules ou entassant des lits superposés, le législateur a prévu une sécurité pour garantir les droits des locataires : les chambres louées via des baux individuels doivent avoir une surface minimum de 14m² et un volume minimum de 33m3.

C’est ce qui ressort de notre lecture de l’article L111-6-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, qui imposerait donc en pratique des contraintes plus fortes sur les chambres individuelles que sur les studios loués d’un bloc (pour rappel les surfaces et volumes minimum sont respectivement de 9m² et 20m3 dans ce cas). Cette contradiction apparente a été relevée récemment par des députés souhaitant modifier la loi de 89 en ce sens pour harmoniser les limites, mais à notre connaissance l’amendement n’a pas été accepté.

Un bail classique avec des précisions spécifiques

Le bail individuel à la chambre n’est pas soumis au modèle type loi ALUR si vous louez plusieurs chambres dans le logement. En effet la loi de 89 modifié par la loi ALUR précise :

Champ du contrat type : le présent contrat type de location est applicable aux locations et aux colocations de logement nu et qui constitue la résidence principale du preneur, à l’exception :

– des colocations formalisées par la conclusion de plusieurs contrats entre les colocataires et le bailleur ;
– des locations de logements faisant l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 351-2 ou de l’article L. 321-8 du code de la construction et de l’habitation ;
– des locations de logement appartenant à un organisme d’habitation à loyer modéré ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 351-2 précité.

Si vous louez plusieurs chambres, vous n’êtes pas obligé de suivre le bail type mais rien ne vous empêche de l’utiliser quand même, modulo des adaptations que nous allons voir.

En résumé :

  • vous louez une seule chambre en bail individuel : bail type classique obligatoire
  • vous louez plusieurs chambres en bail individuel : bail type classique recommandé

Nous recommandons de passer par le bail classique quelque soit les cas car la trame est quasiment identique.

Vous pouvez donc reprendre le modèle du bail de location meublée en y apportant quelques précisions que nous vous suggérons ci-dessous :

  • définition de la chambre : précisez l’adresse du bien, en surface habitable retenez la surface de la chambre et précisez en clauses annexes la surface privative dont le locataire aura la jouissance exclusive. Par exemple « deuxième chambre à droite en rentrant avec salle de bains attenante ».
  • jouissance des parties communes : en plus de sa surface privative vous pouvez définir en clause libre les parties communes dont le locataire aura la jouissance partagée. Par défaut c’est toutes les surfaces non privatives mais vous pouvez vous réserver certaines pièces communes s’il s’agit de votre logement.
  • remplacement des co-locataires : si vous louez à la chambre, vous pouvez rappeler au locataire que vous décidez en tant que bailleur du choix des autres occupants du logement. Il est possible de préciser que le locataire a possibilité de proposer en priorité des colocataires remplaçants mais faites bien attention à la rédaction de la clause.
  • gestion du dépôt de garantie : le dépôt de garanti versé est maximum d’un mois de loyer en location vide, deux en location meublée. Nous vous recommandons de préciser que les dégradations dans la chambre seront imputables à 100% sur le dépôt de garantie, et les dégradations sur les parties communes au prorata du nombre de colocataires. Nous vous recommandons pour cela de faire un état des lieux complet à chaque entrée/départ de colocataire.

Bail unique avec clauses de solidarité ou plusieurs baux individuels?

Le bail individuel est pratique si vous louez une seule chambre de votre logement. Si vous louez à plusieurs locataires nous vous recommandons de passer si possible par un bail unique avec clause de solidarité.

La gestion des entrées/sorties, des impayés, des régularisation de charges ou encore des dégradations est grandement simplifiée par les obligations résultant de la co-titularité et de la solidarité de ce bail.

Vous vous exonérez par ailleurs des limitations de surface que nous avons décrites en introduction.

Certains bailleurs craignent qu’avec un bail unique les locataires restants puissent bloquer la relocation de la chambre du partant. Sachez tout d’abord qu’avec la clause de solidarité active pendant 6 mois les colocataires n’ont pas forcément intérêt de prendre à la charge le manque à gagner de loyer.

Par ailleurs une décision de jurisprudence a confirmé que les colocataires restants ne pouvaient bloquer l’arrivée de nouveaux colocataires, que la colocation ait été conclue via un bail unique ou via des baux individuels.

Ce cas pratique de jurisprudence est intéressant car il montre que le risque de voir un colocataire devenir ingérable est toujours présent quelque soit le montage juridique que vous avez souhaité adopter.

Elle permet également d’illustrer que les précautions sur la description des parties privatives et parties communes permet d’éviter toute interprétation malhonnête du locataire mais qu’en pratique le juge reste capable d’analyser une situation simple de location à la chambre dans une ville de 200m².

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