Bail individuel non solidaire : quel modèle utiliser pour louer en colocation ?

Synthèse de l’article : le bail individuel en résidence principale respecte le même modèle loi ALUR que le bail classique.

De nombreux bailleurs nous sollicitent car ils souhaitent louer une chambre dans leur résidence principale, ou plus simplement plusieurs chambres de manière séparée dans une maison ou un grand appartement.

Ce type de location ne diffère en fait pas vraiment de la location ou de la colocation traditionnelle et vous allez pouvoir en pratique utiliser le même type de contrat de location, modulo quelques précautions que nous allons vous détailler.

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Sommaire

  1. Contraintes du bail individuel : surface minimum de 9m²
  2. Modèle de bail individuel : clauses spécifiques en colocation
  3. Dispositions générales du bail individuel
  4. Bail unique avec clauses de solidarité ou baux multiples ?
  5. Garantie loyer impayé d’un bail individuel

Contraintes du bail individuel : surface minimum de 9m²

Pour éviter le développement des marchands de sommeil louant des chambres transformées en réduits minuscules ou entassant des lits superposés, le législateur avait prévu un seuil de 14m² pour les logements loués à la chambre (article L111-6-1 du Code de la Construction et de l’Habitation) pour les logements loués avant le 25 novembre 2018.

A partir du 25 novembre 2018, l’article 141 de la loi ELAN ajoute dans la loi de 89 une disposition permettant d’uniformiser le seuil de surface de 9 m², qui sera dorénavant utilisé à la fois pour les locaux loués en bail unique mais également pour les parties privatives d’un logement louées en bail individuel :

[…] Par dérogation au même article L. 111-6-1, la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être au moins égaux, respectivement, à 9 mètres carrés et à 20 mètres cubes. Pour l’application de l’article 6 de la présente loi, il est tenu compte de l’ensemble des éléments, équipements et pièces du logement. […]

Modèle de bail individuel : clauses spécifiques en colocation

Le bail individuel à la chambre n’est pas soumis au modèle type loi ALUR si vous louez plusieurs chambres dans le logement. En effet la loi de 89 modifié par la loi ALUR précise :

Champ du contrat type : le présent contrat type de location est applicable aux locations et aux colocations de logement nu et qui constitue la résidence principale du preneur, à l’exception :

– des colocations formalisées par la conclusion de plusieurs contrats entre les colocataires et le bailleur ;
– des locations de logements faisant l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 351-2 ou de l’article L. 321-8 du code de la construction et de l’habitation ;
– des locations de logement appartenant à un organisme d’habitation à loyer modéré ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 351-2 précité.

Si vous louez plusieurs chambres, vous n’êtes pas obligé de suivre le bail type mais rien ne vous empêche de l’utiliser quand même, modulo des adaptations que nous allons voir.

En résumé :

  • vous louez une seule chambre en bail individuel : bail type classique obligatoire
  • vous louez plusieurs chambres en bail individuel : bail type classique recommandé

Nous avons donc fait le choix pour notre modèle de bail individuel de reprendre le modèle du bail meublée classique en y apportant quelques adaptations, notamment une clause spécifique qui permet de bien définir les parties privatives, les parties privatives, et les règles d’entrée et de sortie :

Il est rappelé au locataire que le présent bail concerne la location d’une partie privative d’un logement par ailleurs occupé par d’autres locataires ou occupants. La surface indiquée dans le bail est celle de la partie privative dont le locataire a la jouissance exclusive et dont les caractéristiques sont les suivantes: […]

Le locataire aura par ailleurs accès comme tous les occupants du logement aux parties communes dont les caractéristiques sont les suivantes : […]

A l’entrée et au départ du locataire, un état des lieux de sa partie privative et des parties communes sera effectué; en cas de dégradations constatées en comparant les état des lieux de sortie et d’entrée, les éventuelles retenues sur son dépôt de garantie seront calculées de la manière suivante : voir la clause complète sur notre modèle de bail individuel

Vous retrouverez sur notre modèle de bail individuel la clause complète, ainsi que plusieurs adaptations du bail de location classique qui vous permettra de louer en toute sécurité.

Nous avons notamment précisé le fonctionnement de la répartition des charges locatives : nous recommandons de les répartir à parts égales en fonction du nombre d’occupants et au prorata de la durée d’occupation. Cette solution est en effet à privilégier par rapport à une répartition au prorata des surfaces privatives car selon nous les charges relatives par exemple au gardien de l’immeuble n’ont pas à être deux fois plus élevées pour un colocataire bénéficiant d’une chambre deux fois plus grande.

Sur le sujet épineux des abonnements électricité et internet, la même répartition est envisagée entre colocataires et nous vous recommandons de rajouter une clause spécifique si vous souhaitez conserver ces abonnements en tant que propriétaire.

Dispositions générales du bail individuel

Durée d’un bail individuel

Comme nous l’avons vu précédemment le bail type loi ALUR s’applique obligatoirement à la location d’une chambre unique dans un logement, et nous recommandons d’utiliser un modèle équivalent pour les colocations de plusieurs chambres en bail individuel.

Dans les deux cas vous vous trouvez dans une location à titre de résidence principale qui rentre donc dans le cadre de la loi de 89 qui régit notamment la durée du bail.

Vous devez donc signer dans tous les cas un bail d’une durée de 3 ans en location vide, de 1 an en location meublée. Le bail se reconduit tacitement sauf si vous optez pour un bail de 9 mois non reconductible en location meublée étudiante.

Colocation en bail individuel et encadrement des loyers

L’encadrement des loyers a été réactivé à Paris et à Lille début 2020; certains bailleurs s’interrogent sur la possibilité d’échapper à cette contrainte via des baux individuels.

Ce n’est pourtant pas possible, la sommes des loyers de baux individuels pour un logement donné ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré pour l’intégralité du logement.

Assurance habitation en bail individuel

Comme tout colocation le bailleur a la possibilité de souscrire un contrat d’assurance habitation pour le compte des locataires. Nous recommandons cette solution lorsque vous louez en colocation bail individuel. Pour comprendre les raisons et souscrire chez la compagnie que nous avons sélectionné pour les colocations en baux individuels, consultez notre fiche complète assurance habitation en colocation.

Bail unique avec clauses de solidarité ou baux multiples ?

Le bail individuel est pratique si vous louez une seule chambre de votre logement. Si vous louez à plusieurs locataires nous vous recommandons de passer si possible par un bail unique avec clause de solidarité (voir notre fiche complète sur le sujet).

La gestion des entrées/sorties, des impayés, des régularisation de charges ou encore des dégradations est grandement simplifiée par les obligations résultant de la co-titularité et de la solidarité de ce bail.

Vous vous exonérez par ailleurs des limitations de surface que nous avons décrites en introduction.

Certains bailleurs craignent qu’avec un bail unique les locataires restants puissent bloquer la relocation de la chambre du partant. Sachez tout d’abord qu’avec la clause de solidarité active pendant 6 mois les colocataires n’ont pas forcément intérêt de prendre à la charge le manque à gagner de loyer.

Par ailleurs une décision de jurisprudence a confirmé que les colocataires restants ne pouvaient bloquer l’arrivée de nouveaux colocataires, que la colocation ait été conclue via un bail unique ou via des baux individuels.

Ce cas pratique de jurisprudence est intéressant car il montre que le risque de voir un colocataire devenir ingérable est toujours présent quelque soit le montage juridique que vous avez souhaité adopter.

Elle permet également d’illustrer que les précautions sur la description des parties privatives et parties communes permet d’éviter toute interprétation malhonnête du locataire mais qu’en pratique le juge reste capable d’analyser une situation simple de location à la chambre dans une ville de 200m².

Garantie loyer impayé avec un bail individuel

Nous avons vu dans la dernière partie les avantages comparatifs entre bail unique avec clause de solidarité et bail individuel.

Un dernier point plaidant pour le bail unique avec clause de solidarité est l’impossibilité de prendre une garantie loyer impayé avec des baux individuels.

Tous les contrats du marché imposent en effet de passer par un bail unique avec clause de solidarité pour éviter de devoir gérer un dossier d’impayés sur plusieurs fronts en même temps.

Si vous louez en colocation avec des baux individuels vous ne pourrez donc pas passer par notre assurance loyer impayé, vous ne pourrez passer que par un garant.


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23 commentaires sur “Bail individuel non solidaire : quel modèle utiliser pour louer en colocation ?

  1. NGUYEN le a posté:

    Bonjour,
    Je trouve très intéressant vos avis sur le bail individuel à la chambre.
    En effet, j’ai trouvé une amendement adopté en 2016, qui annule les contraintes de surface et de volume de la loi ALUR.
    source: http://www.assemblee-nationale.fr/14/amendements/4191/AN/807.asp
    Pourriez-vous me partager vos avis, s’il-vous-plaît?
    Je serai bailleur, et compte à pratiquer les baux individuels pour la colocations. Sachant que l’appartement fait 65m² avec 3 chambres de 9, 10 et 11 m².
    Cordialement,

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      L’amendement a dû être annulé à un moment du parcours législatif car on ne le retrouve pas dans la loi de 89 à ce jour, voir l’article 8-1en vigueur début septembre 2018 https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do;jsessionid=7F7D893B6C9A1E0E9F4E4D63B60EDD24.tplgfr34s_1?idArticle=LEGIARTI000031009760&cidTexte=LEGITEXT000006069108&dateTexte=20180904
      En attendant la promulgation de la loi ELAN en fin d’année la location de chambres individuel en dessous de 14m² nous semble toujours impossible.

      • NGUYEN le a posté:

        Bonjour,
        Je vous remercie pour votre réponse très rapide.
        En recherchant sur Internet, je suis tombé sur un site assez synthétique sur ce sujet, comme quoi cet amendement a été abandonné par la suite en janvier 2017.
        Par contre, il me semble que si on loue une ou plusieurs chambres meublés chez soi, la contrainte de surface minimum de la chambre reste à 9m².

        • Mathieu Chantalat le a posté:

          Je pense que l’analyse de votre lien est inexact, c’est le Code de la Construction et de l’Habitation qui impose cette contrainte. https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006074096&idArticle=LEGIARTI000028808282
          Pas besoin de décret d’application concernant cet article qui est bien effectif. D’ailleurs l’article de votre lien parle également de l’amendement annulé; combiné au dernier article de la loi ELAN cela conforte qu’en l’état actuel c’est interdit.

          • NGUYEN le a posté:

            Merci beaucoup pour vos avis très constructifs.
            On attend la publication de la loi ELAN donc.

  2. Champain le a posté:

    Bonjour
    Je souhaiterais savoir dans quel cas de colocation nous pourrions mettre 2 personnes pas chambre, (surface, meublé ou non, …)
    Ce serait pour loger de la main d’ œuvre étrangère. Actuellement nous faisons fasse à une vrai pénurie.
    Donc je souhaite faire les chose de manière parfaitement légale.
    Merci

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour, je ne sais pas répondre à votre question malheureusement.

  3. Richard le a posté:

    Bonjour, post très intéressant.

    Je suis dans la même situation que notre amis @NGUYEN,
    Je vais mettre un appartement en location. La signature du bail est prévu pour le 1st décembre.

    Je sais que la loi Elan est définitivement adopté par le sénat. Qu’en ait-il de la promulgation?

    Puis-je actuellement louer faire des baux individuels pour des chambre de 9 à 11 m2?

    Merci d’avance pour votre retour

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Pour le moment la loi n’est toujours pas promulguée, elle est néanmoins passée par le Conseil d’Etat donc c’est une question de jours ou de semaines.

  4. STELLA le a posté:

    Bonjour, je dois faire des baux individuels dans un appartement en colocation pour le 1er décembre et ne sais toujours pas si c’est possible si les chambres font moins de 14m². Avez-vous eu une nouvelle information à ce jour (je parle bien de faire un bail par personne afin que personne ne soit solidaire de l’autre) ? Cordialement.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Comme indiqué par mail, nous venons de mettre à jour l’article, le seuil de 9m² prévue par la loi ELAN est rentré en vigueur donc a priori c’est bon !

  5. Barbelane le a posté:

    Bonjour,
    « Par ailleurs une décision de jurisprudence a confirmé que les colocataires restants ne pouvaient bloquer l’arrivée de nouveaux colocataires, que la colocation ait été conclue via un bail unique ou via des baux individuels. »
    Avez-vous l’article qui corobore cette phrase svp ?
    Merci.

  6. Bob le a posté:

    Bonjour,
    merci pour cet article très intéressant.
    Est-il possible de recourir au bail mobilité ? Par exemple dans une colocation meublée de 3 peut-on imaginer le scénario suivant: 1 colocataire avec bail étudiant meublé + 1 colocataire étudiant avec bail location meublé + 1 colocataire avec bail mobilité?
    D’avance merci pour votre retour

  7. Laura le a posté:

    Bonjour,
    Dans le cas de plusieurs baux individuels, que se passe-t-il en cas de dégradation des parties communes ?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Nous avons une clause dans notre modèle de bail complet qui détaille la gestion du dépôt de garantie de chaque colocataire en cas de dégradation des parties communes, c’est en effet un point assez complexe.

  8. jb le a posté:

    Bonjour, la question de Champain m’interesse aussi car je souhaiterais louer un logement contenant 6 chambres, à plusieurs société différentes, qui y logerais leurs employés.
    certaines chambres pourrais accueillir 2 employés.
    Par ailleurs y a t-il des restrictions concernant le nombre de places de parking, salles de bain(eau) à respecter ?
    merci

  9. Arnaud le a posté:

    Bonjour,

    Je souhaite louer mon appartement de 56 m2 à 2 colocataires, ils auront chacun leur espace de vie avec salle de douche et cuisine privative , chaque partie privée font respectivement 21m2 et 30 M2 . L’espace commun est un couloir de 5 m2 distribuant les 2 espaces de vies.

    Dans le cadre d’un bail individuel pour chaque locataire, suis-je dans la légalité?
    En vous remerciant par avance.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Quelle partie de votre description vous semblait illégale ?

  10. Martin le a posté:

    Bonjour , je souhaite avoir une info : mon fils loue une chambre de 9m2 avec bail individuel sans clause de solidarité .or , le proprio a rempli la quittance de loyer et remplit qu’il loue un appart de 81m2 en coloc de 4. Forcément , l’APL de mon fils n’est pas du même montant !
    Savez vous si le proprio aurait dû remplir qu’il louait une chambre seule de 9m2 ?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour

      Oui en bail individuel il faut indiquer le surface privative, néanmoins la surface du logement ne rentre a priori pas dans le calcul de l’APL, contrairement au loyer.

  11. stephanie le a posté:

    Bonjour,
    Du fait du reglement de ma commune, je souhaite louer plusieurs chambres meublées, mais SANS créer de « logement ». (le reglement interdit la création de logement cause zone inondable). Y a t il une solution de contrats, pour louer plusierus chambres meublées, sans créer de logement ? Sachant que j’aimerais habiter ddans la maison, donc à priori bail unique difficile, car en tant que propriétaire, je ne peux pas y habiter il me semble ? Merci beuacoup si vous avez des éléments de réponse.

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