Bail individuel non solidaire : quel modèle utiliser pour louer en colocation ?

Synthèse de l’article : le bail individuel en résidence principale respecte le même modèle loi ALUR que le bail classique.

De nombreux bailleurs nous sollicitent car ils souhaitent louer une chambre dans leur résidence principale, ou plus simplement plusieurs chambres de manière séparée dans une maison ou un grand appartement.

Ce type de location ne diffère en fait pas vraiment de la location ou de la colocation traditionnelle et vous allez pouvoir en pratique utiliser le même type de contrat de location, modulo quelques précautions que nous allons vous détailler.

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Rédiger un bail conforme loi ALUR
Location à la chambre

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Sommaire

  1. Contraintes du bail individuel : surface minimum de 14m²
  2. Modèle de bail individuel : clauses spécifiques en colocation
  3. Durée et autre dispositions du bail individuel
  4. Bail unique avec clauses de solidarité ou baux multiples ?
  5. Garantie loyer impayé d’un bail individuel

Contraintes du bail individuel : surface minimum de 14m²

Pour éviter le développement des marchands de sommeil louant des chambres transformées en réduits minuscules ou entassant des lits superposés, le législateur a prévu une sécurité pour garantir les droits des locataires : les chambres louées via des baux individuels doivent avoir une surface minimum de 14m² et un volume minimum de 33m3.

C’est ce qui ressort de notre lecture de l’article L111-6-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, qui imposerait donc en pratique des contraintes plus fortes sur les chambres individuelles que sur les studios loués d’un bloc (pour rappel les surfaces et volumes minimum sont respectivement de 9m² et 20m3 dans ce cas). Cette contradiction apparente a été relevée récemment par des députés souhaitant modifier la loi de 89 en ce sens pour harmoniser les limites, mais à notre connaissance l’amendement n’a pas été accepté.

Assouplissement de la contrainte de surface en 2019

La future loi ELAN qui devrait rentrer en vigueur fin 2018 prévoit de ramener cette contrainte de surface à 9m², soit la valeur plancher pour les studettes individuels. Source : article 50 de la loi ELAN.

Modèle de bail individuel : clauses spécifiques en colocation

Le bail individuel à la chambre n’est pas soumis au modèle type loi ALUR si vous louez plusieurs chambres dans le logement. En effet la loi de 89 modifié par la loi ALUR précise :

Champ du contrat type : le présent contrat type de location est applicable aux locations et aux colocations de logement nu et qui constitue la résidence principale du preneur, à l’exception :

– des colocations formalisées par la conclusion de plusieurs contrats entre les colocataires et le bailleur ;
– des locations de logements faisant l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 351-2 ou de l’article L. 321-8 du code de la construction et de l’habitation ;
– des locations de logement appartenant à un organisme d’habitation à loyer modéré ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 351-2 précité.

Si vous louez plusieurs chambres, vous n’êtes pas obligé de suivre le bail type mais rien ne vous empêche de l’utiliser quand même, modulo des adaptations que nous allons voir.

En résumé :

  • vous louez une seule chambre en bail individuel : bail type classique obligatoire
  • vous louez plusieurs chambres en bail individuel : bail type classique recommandé

Nous avons donc fait le choix pour notre modèle de bail individuel de reprendre le modèle du bail meublée classique en y apportant quelques adaptations, notamment une clause spécifique qui permet de bien définir les parties privatives, les parties privatives, et les règles d’entrée et de sortie :

Il est rappelé au locataire que le présent bail concerne la location d’une partie privative d’un logement par ailleurs occupé par d’autres locataires ou occupants. La surface indiquée dans le bail est celle de la partie privative dont le locataire a la jouissance exclusive et dont les caractéristiques sont les suivantes: […]

Le locataire aura par ailleurs accès comme tous les occupants du logement aux parties communes dont les caractéristiques sont les suivantes : […]

A l’entrée et au départ du locataire, un état des lieux de sa partie privative et des parties communes sera effectué; en cas de dégradations constatées en comparant les état des lieux de sortie et d’entrée, les éventuelles retenues sur son dépôt de garantie seront calculées de la manière suivante : voir la clause complète sur notre modèle de bail individuel

Vous retrouverez sur notre modèle de bail individuel la clause complète, ainsi que plusieurs adaptations du bail de location classique qui vous permettra de louer en toute sécurité.

Durée et autre dispositions du bail individuel

Comme nous l’avons vu précédemment le bail type loi ALUR s’applique obligatoirement à la location d’une chambre unique dans un logement, et nous recommandons d’utiliser un modèle équivalent pour les colocations de plusieurs chambres en bail individuel.

Dans les deux cas vous vous trouvez dans une location à titre de résidence principale qui rentre donc dans le cadre de la loi de 89 qui régit notamment la durée du bail.

Vous devez donc signer dans tous les cas un bail d’une durée de 3 ans en location vide, de 1 an en location meublée. Le bail se reconduit tacitement sauf si vous optez pour un bail de 9 mois non reconductible en location meublée étudiante.

Les autres dispositions principales de la loi de 89 s’appliquent, notamment le dépôt de garantie limité à deux mois de loyer hors charges en location meublée, la nécessité de justifier les charges locatives, l’impossibilité de facturer des frais annexes…

Bail unique avec clauses de solidarité ou baux multiples ?

Le bail individuel est pratique si vous louez une seule chambre de votre logement. Si vous louez à plusieurs locataires nous vous recommandons de passer si possible par un bail unique avec clause de solidarité.

La gestion des entrées/sorties, des impayés, des régularisation de charges ou encore des dégradations est grandement simplifiée par les obligations résultant de la co-titularité et de la solidarité de ce bail.

Vous vous exonérez par ailleurs des limitations de surface que nous avons décrites en introduction.

Certains bailleurs craignent qu’avec un bail unique les locataires restants puissent bloquer la relocation de la chambre du partant. Sachez tout d’abord qu’avec la clause de solidarité active pendant 6 mois les colocataires n’ont pas forcément intérêt de prendre à la charge le manque à gagner de loyer.

Par ailleurs une décision de jurisprudence a confirmé que les colocataires restants ne pouvaient bloquer l’arrivée de nouveaux colocataires, que la colocation ait été conclue via un bail unique ou via des baux individuels.

Ce cas pratique de jurisprudence est intéressant car il montre que le risque de voir un colocataire devenir ingérable est toujours présent quelque soit le montage juridique que vous avez souhaité adopter.

Elle permet également d’illustrer que les précautions sur la description des parties privatives et parties communes permet d’éviter toute interprétation malhonnête du locataire mais qu’en pratique le juge reste capable d’analyser une situation simple de location à la chambre dans une ville de 200m².

Garantie loyer impayé avec un bail individuel

Nous avons vu dans la dernière partie les avantages comparatifs entre bail unique avec clause de solidarité et bail individuel.

Un dernier point plaidant pour le bail unique avec clause de solidarité est l’impossibilité de prendre une garantie loyer impayé avec des baux individuels.

Tous les contrats du marché imposent en effet de passer par un bail unique avec clause de solidarité pour éviter de devoir gérer un dossier d’impayés sur plusieurs fronts en même temps.

Si vous louez en colocation avec des baux individuels vous ne pourrez donc pas passer par notre assurance loyer impayé, vous ne pourrez passer que par un garant.

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7 commentaires sur “Bail individuel non solidaire : quel modèle utiliser pour louer en colocation ?

  1. Bonjour,
    Je trouve très intéressant vos avis sur le bail individuel à la chambre.
    En effet, j’ai trouvé une amendement adopté en 2016, qui annule les contraintes de surface et de volume de la loi ALUR.
    source: http://www.assemblee-nationale.fr/14/amendements/4191/AN/807.asp
    Pourriez-vous me partager vos avis, s’il-vous-plaît?
    Je serai bailleur, et compte à pratiquer les baux individuels pour la colocations. Sachant que l’appartement fait 65m² avec 3 chambres de 9, 10 et 11 m².
    Cordialement,

  2. Bonjour
    Je souhaiterais savoir dans quel cas de colocation nous pourrions mettre 2 personnes pas chambre, (surface, meublé ou non, …)
    Ce serait pour loger de la main d’ œuvre étrangère. Actuellement nous faisons fasse à une vrai pénurie.
    Donc je souhaite faire les chose de manière parfaitement légale.
    Merci

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