L’encadrement des loyers a été réactivé par la loi ELAN voté fin 2018. Après Paris en 2019, Lille en 2020, de nombreuses communes vont le mettre en place en 2021.

Dans ces communes le loyer à la relocation va être bloqué à une valeur maximum, appelée valeur de référence majorée, calculée à partir de valeurs fournies par l’observatoire des loyers de chaque agglomération.

Dans cet article nous allons donc vous détailler comment marche l’encadrement et surtout comment calculer le loyer maximum. Nous verrons ensuite comment échapper à l’encadrement avec l’éventuel complément de loyer ou en passant par d’autres baux. Enfin nous rentrerons dans les subtilités sur la rétroactivité, les risques encourus ou la différence entre encadrement et plafonnement.

capture twitter

Principe général de l’encadrement

L’encadrement des loyers pour principe général de définir une valeur maximale de loyer au m² applicable aux nouveaux baux signés, appelée loyer de référence majoré.

Pour éviter les travers de la loi de 48 et ses loyers bloqués à des valeurs ridicules, la loi ELAN via l’article 140 précise que la valeur maximale est égale à 120 % du loyer moyen constaté pour un type de bien et une zone donnée.

Les observatoires des loyers locaux ont comme mission de définir un ensemble de valeurs de référence, appelé loyer médian de référence, correspondant aux médianes d’échantillons de baux définis en fonction d’une ventilation de critères :

  • zone : un découpage en quartiers administratifs (80 à Paris par exemple)
  • date de construction : quatre tranches sont définies avec comme bornes 1946, 1970, 1990
  • type de location : vide ou meublée
  • nombre de pièces : du studio au plus de 5 pièces

Les valeurs d’encadrement prennent donc bien en compte les meublés, pour lesquels l’encadrement des loyers s’applique également (quand il s’agit de meublé résidence principale en bail d’un an).

Exemple Pour un deux pièces, construit avant 1946, dans le quartier Vivienne à Paris, en location meublée le loyer médian de référence était de 31,6€/m² en juillet 2021. Ce loyer correspond à la médiane des loyers constatés sur les baux en cours, donc sur des baux qui ont été signés sur les dernières années ce qui explique une certaine décorrélation avec les valeurs de marché sur les nouvelles locations.

Loyer maximum = loyer de référence majoré = loyer médian de référence X 1.2

Loyer de référence minoré inutile

Le législateur a également défini un loyer de référence minoré égal à 70% du loyer médian. Mais cette valeur n’est pas une borne minimum, le bailleur peut très bien fixer un loyer inférieur comme le rappelle cette réponse ministérielle. On peut donc s’interroger sur l’utilité du loyer de référence minoré…

Dans notre précédent exemple le loyer de référence majoré (et donc le loyer maximum théorique) pour votre 2P meublé avant 1946 à Vivienne est de 37,9€/m² (31,6 x 1,2) de surface habitable, soit 1516€ pour 40m².

L’idée du législateur a donc été de définir une fourchette mobile autour de la moyenne pour ne pas bloquer indéfiniment les loyers de marché sur des valeurs fixes; dans l’esprit de la loi il n’y aurait pas de raison pour que loyer d’un nouveau bail dépasse de plus de 20% la valeur médiane constatée pour des biens équivalents de la même zone.

carte encadrement

La seule possibilité pour dépasser cette valeur est de définir un complément de loyer exceptionnel, dont nous parlons plus loin dans l’article.

L’encadrement s’applique également aux colocations qu’elles soient à bail unique ou en bail individuel (voir notre fiche sur l’encadrement des loyers en bail individuel). Cette extension a été confirmée explicitement par la loi 3DS de février 2022 qui modifie l’article 140 de la loi ELAN.

En cas de colocation du logement définie à l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application du présent article.

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Zones et sources des références d’encadrement en 2021

Début 2022, l’encadrement des loyers s’applique à :

  • Paris (depuis le 1er juillet 2019)
  • à Lille et deux communes limitrophes Hellemes et Lomme (depuis le 1er mars 2020)
  • dans les communes de la communauté Plaine commune, Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse (depuis le 1er juin 2021)
  • dans les communes de l’Agglomération Est Ensemble, Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville (depuis le 1er décembre 2021)
  • à Lyon et Villeurbanne (depuis le 1er novembre 2021)
  • à Montpellier (à partir du 1er juillet 2022)

Nous avons créé une page spéciale pour lister les sites de références pour récupérer les valeurs d’encadrement dans chaque zone: voir la page des références pour l’encadrement des loyers.

Complément de loyer exceptionnel au-delà de l’encadrement

Le législateur a donc conservé dans le nouveau texte une porte de sortie éventuelle à l’encadrement : le complément de loyer exceptionnel :

Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Le complément de loyer doit être justifié par un élément réellement exceptionnel par rapport au bien de la même zone ayant les mêmes caractéristiques de nombre de pièces, de date de construction ou de location meublée ou vide.

Depuis fin août 2022, il n’est plus possible d’appliquer un complément de loyer pour des logements ayant certains critères d’inconfort : passoire thermique, vis-à-vis à moins de 10 mètres, mauvaise orientation… Plus d’infos sur notre fiche sur le complément de loyer

Les motifs justifiant un complément n’ayant pas été définis, il est nécessaire de faire preuve de bon sens en choisissant des motifs raisonnables. Voici notre tableau d’analyse tiré de notre article sur le complément de loyer :

Oui Incertain Non
Terrasse / Jardin Grand balcon Petit balcon
Hauteur sous plafond de plus de 3,3m Hauteur sous plafond de plus de 3m Parquet moulures
Parking Grande cave Cave standard
Vue exceptionnelle (Tour Eiffel, Notre Dame) Sans vis-à-vis Lumineux / Exposition
Equipements luxueux (sauna, home-cinema) Equipements de qualité (literie, cuisine équipée) Equipements inclus dans les charges (gardiennage, piscine, chauffage collectif, ascenseur)
Localisation
Refait à neuf

Il nous semble par exemple beaucoup plus compliqué de justifier le dépassement par des travaux de réfection, une belle hauteur sous plafond ou les parquets moulures de votre appartement haussmannien qui sont potentiellement partagés par une part non négligeable des logements d’une zone donnée, notamment à Paris où les zones de l’encadrement sont très limitées géographiquement.

A noter que l’élément justifiant du complément de loyer exceptionnel ne doit pas être répercuté par ailleurs dans le loyer ou les charges. Impossible donc de justifier d’un complément de loyer si le locataire bénéficie d’une piscine dans la copropriété dont les dépenses d’entretien sont déjà répercutées dans la provision pour charges.

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Quels sont les risques encourus en cas de dépassement ?

A titre préliminaire nous souhaitions vous rappeler que le modèle de bail obligatoire depuis 2014 impose d’indiquer explicitement les valeurs de référence médianes et majorées. Le locataire peut donc facilement savoir si le loyer demandé est supérieur ou non à la valeur de référence majorée (valeur médiane + 20% pour rappel).

Le cas échéant vous êtes obligé d’indiquer sur le bail un complément de loyer justifié de manière explicite.

En cas de complément de loyer exceptionnel non justifié – ou d’un loyer dépassant le loyer de référence majoré sans justification – le bailleur prend le risque de voir la valeur contestée par le locataire en cours de bail.

Obligation d'affichage dans les annonces

La loi 3DS de février 2022 va encore renforcer l’obligation de transparence en obligeant d’indiquer le loyer de référence majoré et l’éventuel complément de loyer dans les annonces à compter du 01/04/2022. Il va donc devenir très compliqué de passer outre l’encadrement sans que le locataire en ait pleinement conscience.

Les procédures potentielles se décomposent par degré de contentieux de la manière suivante :

  • demande au bailleur par courrier recommandé
  • saisie de la commission de conciliation
  • assignation au tribunal d’instance

La commission de conciliation est une instance rendant des avis non exécutoires, le locataire devra donc saisir le tribunal si le bailleur refuse d’appliquer la décision.

Fin 2017, juste au moment de l’annulation, nous manquions encore de retour sur les décisions de la commission de conciliation et sur les jurisprudences mais les échos qui ressortaient des différents articles de presse sur le sujet montraient une tendance en faveur des locataires avec une interprétation stricte du caractère exceptionnel du complément.

La loi ELAN rappelle les conditions de contestation possibles du locataire, qui sera obligé potentiellement de passer devant la commission de conciliation avant de saisir le juge :

Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi […]

En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge.

La nouvelle loi introduit également une disposition permettant au « représentant de l’Etat dans le département » de fixer des amendes administratives au bailleur ne respectant pas les dispositions de l’encadrement (indication du loyer de référence majoré dans le bail, justification d’un complément de loyer exceptionnel en cas de dépassement), amendes pouvant aller jusqu’à 5000€ pour une personne physique, 15 000€ pour une personne morale.

On parle donc bien ici de non-respect de l’encadrement, pas de la contestation du complément de loyer exceptionnel qui peut être décidée par la commission de conciliation ou par un juge.

Dans les deux cas – contestation par le locataire ou sanction administrative – la loi prévoit que l’éventuel retour à la valeur de référence majoré se fera rétroactivement à partir de la date d’effet du bail.

A noter enfin que les sanctions évoquées étaient du ressort du préfet mais que la loi 3DS de février 2022 prévoit que le préfet peut déléguer le pouvoir de contrôle aux communes (voir l’article de Dalloz pour plus de précisions).

La mairie de Paris a d’ores et déjà qu’elle allait se saisir de ce pouvoir et accentuer fortement les contrôles (comme sur les locations saisonnières illégales). Elle devrait récupérer cette compétence à la fin de l’année 2022, voir l’interview de Ian Brossat sur le sujet où il confirme que les contrôles vont être fortement augmentés.

Comment éviter l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers s’applique aux contrats de location en résidence principale, vide ou meublés, soumis à la loi de 89.

Un moyen simple de sortir de cette mesure d’encadrement est donc de signer un bail qui ne soit pas en résidence principale.

Plusieurs types de baux vous permettent donc de fixer un loyer libre à Paris :

En pratique la réglementation sur la location saisonnière à Paris rend peu avantageuse cette option. La solution la plus simple est donc de louer à une société qui y logera un salarié; vous devez pour cela idéalement avoir un bien de qualité meublé et passer par des agences spécialisées disposant des contacts dans les grandes entreprises.

Bail mobilité soumis à l'encadrement

Le bail mobilité est bien soumis à l’encadrement des loyers quand il s’agit de la résidence principale du locataire, comme le rappelle cette fiche de l’ANIL. Il faut donc préciser dans le bail mobilité qu’il s’agit de la résidence secondaire du locataire et idéalement limiter la durée d’occupation à 8 mois, seuil habituellement retenu pour la résidence principale. Plus d’infos sur notre fiche sur la bail mobilité.

Rétroactivité de l’encadrement et renouvellement de bail

L’encadrement prévu par la loi ELAN s’applique aux nouveaux baux signés à partir du 1er juillet 2019 à Paris, à partir du 1er mars 2020 à Lille, et depuis 2021 dans de nombreuses autres zones. Il n’est pas rétroactif.

Un ancien bail signé avant la date d’introduction de l’encadrement, avec un loyer largement au-dessus de la valeur de référence majorée peut très bien se poursuivre mais le locataire peut essayer de renégocier le loyer de deux manières :

  • solliciter une baisse sous la menace d’un congé : dans ce cas le bailleur peut être amené à accepter la baisse s’il sait que l’encadrement sur le nouveau bail l’obligera de toute façon à concéder cette réévaluation
  • renégocier lors du renouvellement : la loi ELAN a prévu un cadre de négociation par le locataire dans le cadre du renouvellement du bail; le réajustement n’est pas automatique et la demande doit se faire 5 mois avant le renouvellement, néanmoins les différentes étapes de procédure sont balisées (plus de détails sur le site de la Mairie de Paris ou directement à l’article 140 de la loi ELAN paragraphe VI)

Révision d’un loyer encadré selon l’IRL

A notre connaissance aucune règle n’empêche un propriétaire d’indexer à la hausse le loyer d’un bail dans une zone encadrée, quel que soit le cas :

  1. le loyer initial ne respectait pas l’encadrement
  2. le loyer initial respectait l’encadrement mais pas le nouveau loyer indexé

Il faut néanmoins garder que dans le cas 1, l’action en diminution que nous avons précisée dans le paragraphe précédent est toujours accessible au locataire, indépendamment de l’indexation, modulo le respect d’un préavis de 5 mois.

Si le propriétaire, qui ne respectait pas initialement l’encadrement (volontairement ou parce que son bail est antérieur à la mise en place de l’encadrement), décide une année d’indexer son loyer à la hausse, il peut se retrouver dans une situation délicate 7 mois plus tard si le locataire décide de demander une diminution.

C’est une négociation à mener entre locataire et propriétaire, qui peuvent décider de geler l’indexation du loyer en échange d’un statut quo.

Dans le cas 2 l’action en diminution n’est pas possible car l’article 140 précise bien que c’est le loyer initial indiqué dans le bail qui compte, pas le loyer indexé. Le locataire peut quand même utiliser dans la négociation sa faculté de donner congé, et d’obliger le propriétaire à trouver un nouveau locataire au loyer encadré. Cette stratégie ne fonctionne évidemment pas si le propriétaire est en mesure de justifier d’un complément de loyer exceptionnel.

Différence entre encadrement et plafonnement lors d’un nouveau bail

L’encadrement des loyers parisiens et lillois limitait la valeur absolue du loyer des nouveaux baux signés. Une deuxième disposition réglementaire toujours en application limite l’évolution des loyers entre deux locataires en zone tendue : le plafonnement des loyers à la relocation.

En pratique vous ne pouvez pas augmenter le loyer entre deux locataires au-delà de l’évolution de l’IRL si vous n’avez pas indexé le loyer lors des 12 derniers mois.

Cette disposition ne s’applique évidemment pas aux premières locations mais également aux logements vacants depuis plus de dix huit mois.

Deux exceptions sont prévues par décret, elles concernent les travaux que vous réalisez entre deux locataires :

1° Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence définies en application des premier et deuxième alinéas de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises ;
[…]
3° Le loyer relatif à un logement qui a fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué.

Pour permettre au locataire de contrôler ce plafonnement, le législateur a prévu que la valeur du loyer précédemment payé par l’ancien locataire et la dernière date d’indexation soit renseignées sur le bail de location.

Cela devrait en théorie permettre au locataire de contester un loyer ne respectant le plafonnement mais en pratique cette disposition est encore moins connue donc utilisée par les locataires; peu nombreux sont donc les bailleurs respectant scrupuleusement ce plafonnement quand ils gèrent eux-mêmes leurs biens.

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134 commentaires ont été déposés sur “Encadrement des loyers 2022 : le guide complet (meublé inclus)

  1. Alice le a posté:

    Bonjour,
    Nous sommes sur le point d’acquérir un studio pour investissement locatif à Paris, mais sommes déstabilisés par la loi ALUR. Nous allons effectuer de gros travaux de rénovation au départ (largement au dessus du loyer annuel), et avons compris que nous avons donc le droit de fixer le loyer librement. Mais – la question à laquelle je ne trouve réponse nulle part – est-ce que ce loyer restera le même ( dans le cadre de l’index) « éternellement », ou est-ce que nous serons amené à le BAISSER pour revenir au loyer de référence majoré (plus éventuel complément), une fois que 6 mois auront écoulé depuis la fin des travaux? Merci mille fois !

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      J’avoue ne pas comprendre votre question, pouvez-vous détailler les concepts que vous avez en tête dans votre raisonnement ?

      • Alice le a posté:

        Nous voudrions acheter un studio dans le 10eme arrondissement, faire des travaux de rénovation pour 17 000 Euros, et le louer meublé ensuite. Le loyer de référence majoré serait de 546 Euros. Pouvons-nous le mettre en location pour 800 Euros comme notre agent le préconise? Ou risquons nous de devoir baisser le loyer 6 mois après les travaux ?
        Je me réfère a l’article 4.3 du décret en question (https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000035315236&dateTexte=20190618 ) : le loyer relatif à un logement qui a fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué. » Merci

        • Mathieu Chantalat le a posté:

          Ok a priori vous confondez plafonnement et encadrement, je vous invite à lire le dernier paragraphe de l’article, la disposition que vous évoquez permet d’augmenter le loyer entre deux locataires dans le cadre du plafonnement mais dans tous les cas vous serez assujetti à l’encadrement et au loyer de référence majoré (auquel s’ajoute un éventuel complément de loyer exceptionnel) https://www.smartloc.fr/blog/complement-de-loyer-exceptionnel-le-flou-ne-permet-pas-tout/

          • Alice le a posté:

            Merci!

  2. Best le a posté:

    Bonjour,

    Je comprends que pour l’instant l’encadrement des loyers tel que prévu dans la loi Elan, ne concerne pas la banlieue parisienne.
    Avons-vous plus d’information sur ce point ?
    Merci pour votre retour.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour, non pas plus d’infos pour le moment !

    • Christophe le a posté:

      Bonjour. Selon la loi Elan, seules les villes de plus de 100 000 habitants peuvent mettre en place l’encadrement des loyers et seulement si elles le souhaitent. Donc par précaution, il vaut mieux acheter en banlieue dans une petite commune.

      • Mathieu Chantalat le a posté:

        Bonjour,

        De mémoire le seuil est à 50 000 habitants et la loi ELAN parle bien de zone d’urbanisation et non de communes, donc vous pouvez très bien avoir l’encadrement des loyers dans une petite commune.

  3. Jonathan le a posté:

    Bonjour,

    Je dispose d’un studio à place d’italie qui a été refait à neuf il y a un an et qui était loué 790e par mois. La locataire vient de partir il y a dix jours et si je suit la stupidité de cette loi je suis contraint de revoir mon loyer à la baisse à 617e selon le barème en vigueur ? Si je comprend bien appart avoir un studio qui donne vue sur la tour effeil (J’extrapole) impossible de justifier un complément de loyer ? Merci pour cet très bel article et bon courage

  4. marie pascalin le a posté:

    Bonjour,
    Le loyer encadré pourra-t-il être réévalué chaque année ?
    Merci !

  5. baptiste le a posté:

    Bonjour,

    Le décret prévoit, qu’en cas de loyer supérieur au loyer de référence majoré, le locataire doit faire une première à son propriétaire au moins 5 mois avant le renouvellement du bail avant de lancer une action en diminution du loyer.

    Mais qu’en est-il lorsque le bail se renouvelle au 1er août 2019 ? Le locataire ne pouvant de fait entamer les démarches 5 mois avant le renouvellement, puisqu’il n’avait pas connaissance de la nouvelle loi sur l’encadrement…

    Comment faire respecter l’encadrement dans ce cas ? Le locataire doit-il attendre 3 ans pour entamer une action ?

    Merci par avance,

  6. Nadim le a posté:

    Bonjour,
    Merci pour cet article, serait-il possible de m’aider concernant ma situation?
    J’ai loué en meublé le 08/08/2018 un appartement qui est bcp plus cher que le loyer majoré. Le renouvellement étant tacite au 08/08/2019, ai-je le droit de demander une diminution du loyer ?

    Que devrai-je faire ?

    Merci pour votre aide précieuse

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour, la loi concernant l’encadrement des loyers prévoit une faculté de renégociation au renouvellement si le loyer dépasse le loyer de référence majoré mais a priori vous avez dépassé le délai de préavis pour faire votre proposition de baisse, il faudra attendre le prochain renouvellement. Source https://www.paris.fr/encadrementloyers

  7. Julien Beneto le a posté:

    Bonjour,
    Lors de la relocation en meublé d’un logement loué jusque là vide, est ce considéré comme une première location (loyer fixer librement) ou suis je obligé de relouer le bien au loyer de l’ancien locataire ?
    Par avance merci

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Vous parlez donc bien de plafonnement de l’évolution, c’est à dire de savoir si l’évolution est limitée à l’IRL ? Dans ce cas mon analyse serait que même en passant de vide à meublé le loyer reste plafonné. En effet le plafonnement s’applique indistinctement aux logements vides ou meublés, et les textes parlent de mise en location, pas de type de bail.

      « a) Les logements faisant l’objet d’une première location ; » ce qui n’est ici clairement pas votre cas.

      Après vous pouvez toujours utiliser la disposition qui vous permet de justifier que le loyer est manifestement sous-évaluée, en principe si vous passez en meublé, les loyers sont 10 à 20% plus élevés donc ce peut être plus simple de prouver la sous-évaluation.

  8. Alexandre le a posté:

    Bonjour,

    Nous souhaitons passer un appartement de location vide en location meublée sur 1an lors du départ du locataire, est ce que nous pouvons par conséquent modifier le loyer de référence car nouveau contrat de location qui n’a rien a avoir avec l’ancien ?

    Par avance merci

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Oui le loyer de référence va changer d’un bail à l’autre, d’ailleurs même si vous restiez en vide la valeur est mise à jour chaque année.

  9. Cazalis le a posté:

    Bonjour,
    Pour une studette à Paris, j’ai signé un bail meublé le 4.8.2010 à un loyer supérieur aux plafonds Alur et Elan. Mon locataire peut-il EXIGER la baisse au niveau de la loi Elan ?
    J’ai signé des avenants de prolongation du bail initial en août 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018 et 2019; cela change-t-il votre réponse?
    Merci

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Je vous invite à lire la section « Rétroactivité de l’encadrement et renouvellement de bail » de notre article.

  10. Paul le a posté:

    Bonjour,
    Merci pour cet article très précis et clair
    Est ce que le plafonnement des loyers est applicable pour les appt loués meublés à une colocation (bail commun) svp?
    merci bcp
    (précédent mssg erronné dsl)

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Oui je vous confirme que le plafonnement et l’encadrement s’applique également aux baux de colocations meublés.

  11. Axelle le a posté:

    Bonjour,

    Merci pour cet article.

    Nous vivons dans une collocation de trois personnes, et l’un colocataire s’apprête à partir. Il va donc être remplacé et un avenant va être établi. Celui-ci nous permettra-t-il de demander une baisse de notre loyer (largement au-dessus dessus du loyer de référence majoré) ou faudra-t-il attendre le renouvellement du bail?

    Merci beaucoup!

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonne question ! Je n’ai pas la réponse mais honnêtement le remplacement d’un colocataire n’est pas le meilleur moment pour renégocier le loyer, vous n’êtes pas vraiment en position de force…

  12. Maya le a posté:

    Bonjour,
    Je loue avec mon conjoint un appartement non meublé dans le 13ème arrondissement de Paris depuis août 2018. Notre bailleur est un particulier. Cet appartement était signalé comme un 2 pièces sur l’annonce, en réalité il possède 3 pièces, mais l’une d’elle est trop petite pour la déclarer en pièce. C’est pour cela que le propriétaire avait annoncé 2 pièces sur son annonce. Sur notre bail, le nombre de pièces est cependant notifié de 3. Cet appartement fait 38.22 m2, nous le louons pour 1275€/mois charges comprises (1200€/mois hors charges). Grâce à votre article, j’ai pu regarder quels plafonds le loyer de notre appartement ne devrait pas dépasser. La simulation m’indique que si c’est un 2 pièces il le loyer de référence majoré est d’environ 1000€/mois et si c’est un 3 pièces de 925€/mois.
    Montants bien différents de ce que nous payons en réalité. J’aurais ainsi aimé savoir quel recours j’avais pour demander une baisse du loyer ? Le bail est de 3 ans, et il y est noté que le loyer sera indexé chaque année à la date d’anniversaire du contrat (soit au mois d’août de chaque année).
    En vous remerciant par avance.

  13. Taiza le a posté:

    Bonjour,
    Nous sommes une Sci. Nous souhaitons louer une 2 pièces MEUBLE Paris 18è quartier Clignancourt 26,50 €/m2 loyer majoré + complément de loyer. Combien sont évalués les compléments suivants ? :
    – l’immeuble se trouve à Place Saint Pierre, face au Sacré Coeur, les 2 fenêtres (séjour & chambre) ont donc une vue directe sur le Sacré Coeur. Combien en € s’évalue ce complément ?
    – un canapé convertible (literie large 1m60) permettant un couchage de 2 personnes supplémentaires dans ce 2 P. Est ce un complément de loyer ? et combien en € ?
    Merci pour votre réponse.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Il n’y pas de critères précis pour le complément, ni de valeur attachée à chaque élément. Notre avis (sans garantie) serait que la vue sur le sacré coeur est exceptionnelle mais pas le canapé lit. Pour la valeur de complément sur le premier point je n’ai pas d’idée mais pour un logement à 1000€/mois un complément au-dessus de 100€ serait abusif potentiellement. Plus d’infos ici https://www.smartloc.fr/blog/complement-de-loyer-exceptionnel-le-flou-ne-permet-pas-tout/

  14. MAHEUT le a posté:

    Bonjour
    Ma fille vient de signer un bail de 6 ans pour un appartement de 33 m2 à Paris 10ème.
    Le loyer appliqué est le loyer majoré pour une construction antérieure à 1946, soit 28,6€ / m2 et donc 963 € auxquels s’ajoutent 55 € de charges (pas d’ascenseur ni de gardien)
    Et surtout un complément de loyer de 532 € « justifiés » par des travaux d’environ 57000 € de rénovation et remise en état.
    Ce montant nous paraît excessif mais nous n’avons pas trouvé de texte nous permettant de le quantifier. Quel est votre avis d’expert ? Devons-nous contester ?
    En vous remerciant pour votre aide

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Est-ce que la nature de ses travaux est détaillé ? En général faire des travaux dans un immeuble parisien n’a rien d’exceptionnel, ils peuvent justifier une augmentation du loyer au-delà de l’IRL mais pas un complément de loyer exceptionnel.

      • MAHEUT le a posté:

        Oui. les voici
        Démolitions 3276,90 € + Plâtreries 3153,70 € + Construction sèche 5174,12 € + Sols durs – Faïences 2469,75 € + Peintures 7036,98 € +
        Parquets : 2974,40 € + Menuiseries intérieures 2007,550 € + Plomberie 4747,95 € + Electricité 9742,55 € + Cuisine 793,50€ + Matériaux 13651,02 € + Honoraires divers 1 269,70 €
        L’appartement a donc été refait à neuf
        Merci à vous

        • Mathieu Chantalat le a posté:

          Ok donc sauf à prouver que le résultat final est exceptionnel, la remise en état d’un logement ne suffit pas à prouver un complément de loyer exceptionnel selon nous. Mais c’est une interprétation de notre part sans garantie puisque le législateur n’a pas fixé de grille justifiant le complément.

          • MAHEUT le a posté:

            Merci
            Du coup nous conseillez-vous de contester ?
            Auprès du bailleur, directement vers la commission adhoc ?

  15. ROUSSETH le a posté:

    Bonjour,
    Vous dites que l’encadrement des loyers ne s’applique pas en cas de location avec un bail en résidence secondaire.

    Or la notion de résidence principale (ou secondaire) ne dépend pas de la mention sur le bail mais plutôt de l’usage (en l’occurrence vivre 8 mois dans l’année au même endroit).

    Est-ce que la jurisprudence ne pourrait pas requalifier un bail de résidence secondaire en tant que bail de résidence principale soumis à l’encadrement des loyers comme elle l’a fait pour les clauses de fin de bail ?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour, o

      Oui c’est clairement un risque, notamment si le locataire demande une requalification du bail en résidence principale si un bail de résidence secondaire lui a été imposé de manière abusive.

  16. Pa le a posté:

    Bonjour,
    Lors de l’achat d’un bien sans locataire en place (bail résilié par l’ancien propriétaire), est ce que le nouveau propriétaire peut fixer librement le loyer lors d’une mise en location suite à cet acquisition ?
    En d’autres termes, est-ce que la première mise en location du nouveau propriétaire permet de fixer le loyer librement (= pas besoin d’appliquer le loyer du précédent locataire, avant que l’ancien propriétaire lui donne congé pour la vente du bien) ?
    Merci d’avance pour votre réponse.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonsoir,

      C’est une très bonne question, je ne suis pas sûr de la réponse, notamment car ce plafonnement n’a pas donné lieu a beaucoup de jurisprudence… En pratique je ne suis pas certain qu’il soit vraiment respecté.

      En tout cas si je devais vous donner une réponse je dirais que le loyer d’un logement acheté n’est pas libre, car le décret sur le plafonnement précise qu’il ne s’applique pas aux « logements faisant l’objet d’une première location ; Les logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois. » Si vous achetez un logement précédemment occupé, alors le logement ne fait pas l’objet d’une première location quand vous le relouez. Mais encore une fois je ne suis pas sûr de cette réponse.

  17. Jean le a posté:

    Bonjour,
    merci pour cet article et notamment les précisions sur le complément de loyer exceptionnel.
    Actuellement à la recherche d’une location sur paris je constate que 70% des annonces que je vois ne respectent pas l’encadrement des loyers fixé par la loi ELAN (et aucun caractère « exceptionnel » ne viendrait justifier de tels dépassements). Toutefois je constate qu’il incombe au locataire, une fois le bail signé, de faire les démarches relatives, ce qui le mettra donc en porte à faux avec son bailleur..
    Des contrôles simples pourraient être effectués par les autorités (revue des annonces, etc.): savez-vous pourquoi ce n’est pas la cas ?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Bonne question, des contrôles a priori sont compliqués car en pratique le complément exceptionnel n’apparaît que lors de la rédaction du bail.

  18. Henri le a posté:

    Bonjour,
    Un appartement parisien, dans le 14e, situé au dernier étage d’un immeuble de 1901, est désormais équipé d’une climatisation réversible. Peu d’appartements dans des immeubles anciens sont équipés de climatisation, qui procure un confort supplémentaire non négligeable. Cet équipement peut il permettre au propriétaire de prétendre à un complément de loyer, et si oui combien, sur un loyer de base à 850€ (loyer max majoré à 32,8€ sur 26m2) ?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Oui cela me paraît être un équipement justifiant un complément de loyer exceptionnel. Sur un loyer de base à 850€, je dirais 10-20€/mois (soit grosso modo le coût d’amortissement de l’équipement) mais encore une fois il n’y a pas de barème.

  19. Elise le a posté:

    Bonjour,
    J’envisage d’acquérir un bien d’une surface de 31m2 à Lille. Il comprend : un séjour, une cuisine séparée, une salle de bains avec WC, une petite chambre (environ 8m2).
    Je souhaite calculer la rentabilité du bien avant d’acheter, mais ne sais pas quel barème appliquer pour l’encadrement des loyers.
    Combien de pièces dois-je considérer ? 1 ou 2 ?
    D’avance merci pour votre retour,
    Cordialement,
    Elise

  20. Mildred le a posté:

    Bonjour,
    Selon la loi de 1989, la studette (surface totale 9.02m2 carrez) que je loue ne peut être considérée comme un logement décent pour 2 critères:
    – présence de 2 vélux (absence de fenêtres)
    – pièce principale de 7m2 à laquelle s’ajoute la salle d’eau qui est réellement un pièce à part avec WC, douche et évier)
    Et donc ne peut être louée comme résidence principale.
    L’agence que je mandate me propose de le louer en tant que résidence secondaire à une locataire travaillant à mi-temps sur Paris. Dans ce cas, ai-je à faire une démarche auprès de la mairie de Paris? Je ne suis donc plus contrainte par l’encadrement des loyers?
    Merci d’avance,

  21. Matthieu le a posté:

    Article tres interessant, merci!
    La notion de travaux d’amelioration peut etre vague dans certains cas il me semble… Si je remplace une vieille moquette par un parquet neuf, est-ce une amelioration? Et qu’en est-il de la modernisation d’une vieille salle de bain, pourtant fonctionelle (nouveaux WC, armoire de toilette, chauffage…)?

  22. Mansuy Clément le a posté:

    Bonsoir, J’ai un appartement sur Melun 77. Mon locataire vient de partir et j’en profite pour le passer en meublé.
    Puis-je augmenter mon loyer ? et à quelle hauteur ?
    De base j’étais à 650€ avec charges pour 37m2 pour le non meublé et j’ai vu que le voisinage meublé était à 750€.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Sans garantie : notre avis est que l’augmentation n’est pas possible, cf question 7 déjà posée par Julien Beneto.

  23. Chloé le a posté:

    Bonjour,
    J’ai signé un bail meublé le fin août 2019, d’une durée d’un an avec reconduction tacite (j’occupe toujours ce logement à Paris 18ème).
    Je souhaite savoir si j’ai bien compris les règles d’encadrement des loyers, notamment dans le cadre d’une réévaluation du loyer.
    En effet, selon les différents critères remplis (1 pièce, meublé, avant 1946), on a :
    Loyer de référence minoré : 21.1 €/m²
    Loyer de référence : 30.2 €/m²
    Loyer de référence majoré : 36.2 €/m²
    Ainsi, pour un logement de 15m2, cela ferait donc 36.2*12=543€/mois hors charge ?
    Cela est bien moins que mon loyer actuel (720 hors charge) : si le raisonnement est juste, une réévaluation auprès du propriétaire est-il possible et comment ?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Vous êtes locataire et vous souhaitez augmenter votre loyer ? Je ne comprends pas, qu’entendez-vous par réévaluation ?

      • Chloé le a posté:

        Bonjour,
        Non réévaluation à la baisse si l’écart entre mon loyer actuel et le loyer de référence est bien avéré, ce qui n’est pas facile à évaluer ?

  24. John le a posté:

    Bonjour,
    L’encadrement des loyers s’applique-t-il pour des colocations avec baux individuels?
    Merci,
    John

  25. Alice C. le a posté:

    Bonjour,

    Je loue actuellement un studio de 15 m2 avec balcon à Paris 11 pour 700 euros par mois (prix dans la moyenne du secteur). J’ai la possibilité de l’acheter afin de déménager et de le mettre en location. Néanmoins, selon les règles d’encadrement du loyer, je ne peux le louer en majoré « seulement » 36,1euros/m2 soit 540 euros.

    Auriez-vous des pistes pour expliquer cette différence ? Le studio semble pourtant dans les prix du quartier, voir plus bas…

    Merci d’avance.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Les loyers de référence sont calculés sur le stock actuel des baux en cours, donc dans la moyenne vous avez potentiellement des baux signés il y a 20 ans, ou des locations bons plans récentes que vous ne verrez jamais sur internet. Les nouvelles locations disponibles sur internet sont forcément plus chères que cette moyenne de référence.

  26. Cyril le a posté:

    Bonjour,
    Savez vous comment sont pris en compte les m² en sous pente ?
    Je suis en train de finir des travaux dans deux appartements mansardés.
    L’un d’eux en Carrez fait 28 m² et au sol 60 m² !
    Dois je multiplier le loyer de référence par 28 ou est ce que les 32 m² en dessous d’1m80 peuvent par exemple compter pour moitié ?
    Merci pour vos lumières.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Non il n’y a pas de règle de prise en compte des surfaces sous pente de mois d’1m80 dans la définition de la surface habitable. Par contre cela nous semble possible d’ajouter un complément de loyer exceptionnel si vous avez beaucoup de surfaces non prises en compte mais néanmoins exploitables, notamment pour du rangement.

  27. françoise Petitjean le a posté:

    Je vais acheter un appartement pour lequel le locataire actuel paie 600 euros par mois alors que le loyer de référence majoré est de 400 euros. Ce locataire devant quitter les lieux bientôt je vais devoir trouver un nouveau locataire . Suis je tenue de fixer le loyer à 400 euros ou puis je me prévaloir de l’ancien loyer à 600 euros? Je précise que rien ne justifie un complément de loyer.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Non le fait que le précédent loyer était à 600€ ne vous autorise pas à dépasser l’encadrement des loyers sans raison.

  28. John le a posté:

    Bonjour,
    J’ai un appartement loué meublé en colocation avec baux individuels. Chaque chambre a un loyer différent. Il se situe dans une ville ou ne s’applique pas l’encadrement des loyers pour l’instant. Admettons que la somme des loyers est de 2500€, que l’encadrement des loyers s’appliquera à partir du 1er janvier 2022, et que le loyer de référence majoré sera de 1500€.
    Quel impact sur les loyers des colocataires à partir du 1er janvier?
    Quel impact sur le loyer si je devais changer un locataire le 1er février 2022?
    Quel impact sur le loyer si je devais changer tous les locataires le 1er février 2022?

    Merci d’avance pour le temps que vous prendrez à répondre.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      A priori pas d’impact sur les loyers en cours, par contre dès que vous changé un locataire le nouveau bail doit respecter l’encadrement donc en théorie la somme des baux individuels ne devra pas dépasser 1500€, ce qui dans votre cas risque de poser problème.

  29. schweyer le a posté:

    bonjour,
    Le délai de 3 mois pour demander la baisse d’un loyer est-il imprescriptible ?
    J’ai loué en octobre, puis-je encore m’adresser au propriétaire à ce jour en lui demandant de baisser le loyer ?
    merci d’avance

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      De quel délai de 3 mois parlez-vous ?

  30. Marie le a posté:

    Bonjour, et merci pour cet article très instructif !
    Je suis actuellement à la recherche d’un appartement et je suis très surprise de voir que la plupart des locations que je visite ne respecte pas l’encadrement des loyers.
    Je me demandais s’il y avait possibilité de sanction contre le propriétaire et/ou l’agence si, au moment de la signature du bail, celui-ci refuse de conformer son loyer aux exigences de la loi et préfère choisir un locataire qui accepterait de payer un loyer plus élevé (mais illégal). En d’autres termes ai-je plutôt intérêt à d’abord signer le bail pour pouvoir ensuite demander un réajustement du loyer et avoir la garantie que le réajustement du loyer soit effectué ?
    Merci et très bonne journée !

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Oui la meilleure stratégie est de contester après l’entrée dans les lieux, plutôt qu’avant.

  31. Jean le a posté:

    Bonjour
    Excellent article, très clair.
    La présence d’une cuisine équipée avec lave-vaisselle et d’un lave-linge vous semble t elle pouvoir justifier un complément de loyer de 180 euros, sur un loyer de base de 490 euros, pour un 14 m2 ?
    Je précise qu’il s’agit d’une location nue dans le 11e et que le bailleur est une société étrangère.
    Cordialement,
    Jean.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      A priori ce sont des équipements qui coûte 300-500€ chacun donc non 180€/mois nous semblent incohérents mais encore une fois il n’y a pas de règle.

      Par contre si vous louez à une société vous êtes dans dans le cadre d’un bail logement de fonction, il n’est donc pas soumis à l’encadrement. Plus d’infos ici https://www.smartloc.fr/blog/louer-son-appartement-a-une-societe/

  32. BRISSET le a posté:

    Bonjour,

    Je veux augmenter le loyer de mon locataire à levallois perret, j’ai des références de l’olap mais je ne comprends pas comment calculer le loyer médian. Dans votre exemple vous dites qu’il était de 30,8 m2 puis dans le calcul vous prenez 30,5
    pouver vous m’aider

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Nous avons mis à jour le valeurs, mais du coup je ne comprends pas votre question. Levallois n’est pas soumis à l’encadrement, et par ailleurs vous avez les loyers médians directement sur l’OLAP il n’y a rien à calculer a priori.

  33. Valérie le a posté:

    Bonjour,
    Merci pour cet article fort clair. Nous souhaitons louer deux chambres pour des étudiants chez nous à partir de septembre 2021 (bail location étudiant limité dans le temps à 9 mois). Nous habitons à Paris. Les locations de chambres rentrent-elles dans la politique des loyers encadrés, sachant que par définition les locataires auront accès illimité à tout le reste de l’appartement (sauf les chambres privatives), y compris une grande terrasse. Doit-on inscrire le dépassement ? Sera-t-il acceptable ? Et je viens de lire que vous parliez d’un montant cumulé maxi de 1500 euros mensuels. Pouvez vous m’en dire plus ?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Veuillez nous excuser pour le délai de réponse. Non a priori les chambres chez l’habitant ne rentrent pas dans le dispositif d’encadrement des loyers (contrairement à un logement entier loué via des baux individuels à la chambre).

  34. Julie le a posté:

    Bonjour,

    Je vis dans un petit 3 pièces de 37m2 à Paris depuis 1 an et 3 mois. Le titre de l’annonce de la propriétaire au moment de la mise en location était « Petit 3 pièces Jacques Bonsergent ». Mais je viens de remarquer que sur le contrat de bail elle a écrit « 2 pièces », ce qui augmente le loyer. Je me suis renseignée et le salon (qu’elle m’a présenté comme tel lors de la visite) fait un peu plus de 8 m2, avec 3 fenêtres, et un volume de 21,4 m3. Est-ce considéré comme une pièce habitable à comptabiliser dans le contrat de bail et donc dans le calcul de l’encadrement des loyers ?
    Aussi, j’ai un complément de loyer de 106 € pour vue sur le canal, tandis que je ne le vois que d’un certain angle en étant collée à la fenêtre ou en sortant ma tête. Pourrais-je avoir votre avis sur ces deux points ?

  35. Juliette le a posté:

    Bonjour, Je suis dans un logement de 49m2 dans la Butte aux Cailles et le loyer actuel dépasse le loyer de référence majoré. Cependant mon bail initial date de septembre 2013 (3ans) puis a été renouvelé tous les ans avec augmentation sur l’indice de référence chaque mois d’octobre. Puis-je demander une révision de mon loyer pour l’ajuster sur le loyer de référence prévu dans l’encadrement des loyers ? Merci de votre aide

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour, étant donné que votre bail a été signé avant l’entrée en vigueur du dispositif, vous ne pouvez pas demander de révision. En effet, le dispositif ne s’applique pas de manière rétroactive sur les baux signés avant la mise en place de la loi.

  36. Nicolas le a posté:

    Bonjour,
    J’ai mis en location un appartement meublé en mai 2020. Mon locataire m’indique aujourd’hui que je dépasse le montant de l’encadrement et me réclame l’écart rétroactif. Je précise que je n’ai pas augmenté le loyer entre le précéder locataire et mon nouveau locataire.
    Ce dernier peut-il m’imposer ce remboursement si longtemps après?
    Par ailleurs, l’encadrement est-il différent entre une location vide et une location meublée?
    Merci

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Vous rentrez dans une négociation pré-contentieuse, mais oui sachez qu’en cas de contentieux devant un tribunal, vous pouvez être potentiellement condamné à rembourser le trop-perçu rétroactivement si vous n’êtes pas en mesure de justifier totalement ou partiellement le complément de loyer demandé.

      Concernant le meublé les valeurs de références sont augmentées par rapport au vide, vous trouverez les valeurs exactes sur les liens fournis dans l’article.

  37. Isabelle le a posté:

    Bonjour, vous dites que l’encadrement des loyers s’applique aux contrats de location en résidence principale, soumis à la loi de 89. En zone tendue (Nantes), est-ce qu’un bail mobilité de moins de 8 mois est soumis à l’encadrement des loyers ?
    Si la réponse est négative, faut-il préciser dans le bail que le bien est à usage de residence secondaire ? Merci

  38. GALLAND SANDRA le a posté:

    bonjour, mon fils va louer une chambre en collocation à partir du 1er novembre à Lyon. le décret d’encadrement des loyers entre en vigueur sur cette ville à cette date. Le bail est un bail collectif. Mais le concernant, nous sommes bien ici dans le cas d’un nouveau bail.
    Ma question est de savoir si ce décret s’applique également aux collocations? donc quid des loyers pour les autres locataires…

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      A priori la règle pour les colocations en bail individuel, c’est que la somme des loyers ne doit pas dépasser le loyer maximum du logement loué d’un seul bloc.

  39. BOURNINE le a posté:

    Bonjour,
    Je suis en location dans un appartement à lyon 2 depuis avril 2018, mon bail doit se renouveler en avril 2022, je suis donc à 5 mois de la date de renouvellement. Mon loyer doit subir une baisse importante suite à l’encadrement des loyers, puis je imposer à mon propriétaire de baisser le loyer ?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Non la baisse ne sera pas automatique. Par contre vous pouvez négocier de gré à gré avec le bailleur en mettant dans la balance que vous comptez partir. Pas sûr que cela fonctionne par contre….

  40. BOURNINE le a posté:

    Bonjour,
    Je suis en location dans un appartement situé lyon 2ème depuis Avril 2018, mon bail doit se renouveler en Avril 2022, je suis donc à 5 mois de la date butoir. Mon loyer doit subir une baisse importante suite à l’encadrement des loyers, puis je imposer à mon propriétaire de baisser le loyer des 400€ prévus ? Et étant donné qu’il avait 6 mois avant la fin du bail pour me donner congés quels sont ses recours ?

    • Anne-Sophie D. le a posté:

      Bonjour,

      L’encadrement des loyers à Lyon s’applique pour les baux signés après le 1er novembre 2021. Vous ne pouvez donc pas obliger votre propriétaire à baisser le loyer étant donné que votre bail date de 2018.

  41. Nathalie le a posté:

    Bonjour, nous sommes locataires d’un appartement depuis plus de 10 ans. Les loyers ayant beaucoup augmentés durant cette periode, le notre en comparaison est aujourd’hui en dessous des chiffres annoncés par l’encadrement des loyers. Est ce que notre propriétaire a le droit d’augmenter notre loyer et ainsi rattraper la différence, ce qui aurait pour effet totalement inverse de nous mettre à la porte ?! Merci, je ne trouve rien sur ce sujet.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      C’est une question qui n’est pas liée à l’encadrement des loyers.

      Si le loyer est très sous-évalué, le propriétaire peut demander une augmentation au renouvellement du bail. Mais c’est une procédure complexe. Plus d’infos ici
      https://www.smartloc.fr/blog/renouvellement-bail-augmentation-loyer/

  42. dom le a posté:

    Bonjour,
    J’ai un appartement à lyon qui va bientot se libérer et qui est devenu en dessous du marché. Je pourrais l’augmenter un peu en restant sous le loyer majoré mais il me faut trouver des références de bien simillaires loués dans le quartier.
    Quelqu’un sait il ou je pourrais trouver ces exemples de loyers de références ? (notaires ? syndicats d’agences immo ?…)

    Merci de votre aide.

  43. Kévin le a posté:

    Bonjour,

    Je suis en cours d’achat d’un appartement T2 25m² à Saint-Denis, ville concernée par l’encadrement des loyers à l’instar des autres villes de la Plaine commune. J’ai plusieurs questions par rapport à ma situation décrite ci-dessous:
    – Cet appartement n’est plus occupé depuis le mois de juillet 2021.
    – Il va bénéficier de travaux importants à hauteur de 30 000 euros (rénovation complète et mise aux normes électriques, etc. )
    – Il sera loué certainement vers les mois de mars/avril 2022
    – la location sera meublée 9 mois (étudiants) ou 1 an. (un vrai meublé très propre)

    Ainsi, mes interrogations sont les suivantes :
    1° Je souhaiterais savoir dans quelle mesure je pourrais contourner légalement l’encadrement de loyer au regard de la situation décrite précédemment ?
    2° au regard des travaux réalisés, j’ai compris à travers plusieurs lectures que je serais en droit d’appliquer une hausse d’un montant correspondant de 15% des travaux, puisque le montant de ces travaux seront supérieurs à la moitié du loyer annuel appliqué précédemment jusqu’au mois de juillet – La hausse serait donc de 30 000*15% / 12 = 450 €
    Mon raisonnement est-il correct ?

    3° Puisqu’il s’agira d’une nouvelle location par un nouveau propriétaire (moi) : suis-je soumis à l’encadrement des loyers ?

    ps : questions directement lien avec mes questions :
    – Qu’appelle t-on « nouvelle location »
    – à quel moment peut-on considérer qu’un logement est une résidence secondaire svp ?

    Bonne soirée et merci pour vos informations précieuses !!!

    • Anne-Sophie D. le a posté:

      Bonjour,

      Dans votre cas vous ne pouvez pas contourner l’encadrement des loyers, en effet pour pouvoir le contourner vous devez soit louer en résidence secondaire, en logement de fonction ou en saisonnier, soit appliquer un complément de loyer ce qui n’est pas votre cas.

      Par ailleurs, pour déplafonner le loyer vous devez avoir réaliser des travaux d’amélioration ou de mise aux normes dans le logement ou dans les parties communes de l’immeuble, représentant au moins 50% de la dernière année de loyer. Dans ce cas il est possible d’augmenter le loyer annuel de 15% des travaux. Si vous avez fait 30 000€ de travaux, vous pouvez augmenter le loyer annuel de 15% de cette somme soit 4 500 / 12 = 375 par mois.

      Etant donné que votre bail sera signé après le 1er juin 2021 vous devrez respecter l’encadrement des loyers. Une nouvelle location signifie un nouveau bail. Un logement est considéré comme résidence secondaire lorsque vous ne vivez plus dedans ou lorsque vous y vivez moins de 8 mois par an.

  44. Guillaume le a posté:

    Bonjour l’équipe Smartloc !

    Tout d’abord, merci pour votre blog très instructif.

    J’envisage l’achat d’un studio en plein centre de Bordeaux, avec une hauteur sous plafond de 3m50. L’appartement fait 21 m² en loi Carrez, mais il dispose d’une mezzanine de 11 m² (hors loi Carrez, car 1m50 de haut).

    J’aurais besoin d’aide pour déterminer si cela peut raisonnablement faire l’objet d’un complément de loyer … (et si oui, de combien de % du loyer initial …)

    Je ne sais absolument pas vers qui me tourner, dans la mesure où l’encadrement des loyers n’entrera en vigueur que l’an prochain à Bordeaux … et que la jurisprudence est très faible à ce niveau.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Oui cela peut faire l’objet d’un complément exceptionnel si ce n’est pas de la surface habitable, mais de combien je ne sais pas !
      En pondération vous pouvez retenir 50% de la surface de la mezzanine en ordre de grandeur mais encore une fois c’est un avis subjectif non garanti.

  45. Marine le a posté:

    Bonjour,

    pour un loyer de 518 euros HC d’un meublé à Montreuil, je voudrais faire une augmentation pour les 3 raisons suivantes (grand balcon (4m2), baignoire (rare dans 18m2), présence d’une machine à laver le linge (qui n’est pas obligatoire dans un meublé). je penais faire une augmentation de 70 euros. Qu’en pensez-vous?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour, je pense que les 3 éléments que vous évoquez sont éventuellement exceptionnels en combinant les 3. Par contre sur le montant je n’ai pas d’idée, le montant que vous envisagez est vraiment une fourchette haute néanmoins.

  46. Annie le a posté:

    Bonjour,
    je viens de signer un compromis pour un T1 en zone tendue. Le loyer de l’ancien locataire qui quitte le logement est de 750e hors charge en non meublé. je souhaite le louer en meublé au nouveau locataire, de combien puis je augmenter le loyer?
    Merci

  47. maringe le a posté:

    Bonjour,
    Un contrat de sous-location est-il soumis à l’encadrement des loyers ?
    merci de votre réponse qui pourra aussi intéresser d’autres personnes

    • Boris G. le a posté:

      Bonjour, si le sous locataire va utiliser le logement en tant que résidence principale, il sera soumis à l’encadrement des loyers.

  48. JM le a posté:

    Bonjour,

    dans le cas d’un studio indépendant nouvellement construit, quelle est la date de construction à utiliser pour le loyer de référence ? (celle de la maison ou celle du studio) La diminution est d’ailleurs assez conséquente pour la période 1946-1970, cela semble assez injuste.

    Par ailleurs, quels seraient les pré-requis pour louer ce studio de manière indépendante ? (et donc avec le loyer de référence d’un 1 pièce, vs 4pièces et plus)

    Merci
    Bonne journée

    • Boris G. le a posté:

      Bonjour, nous pensons que vous devriez prendre en compte la date de construction du studio indépendant. Par ailleurs, nous ne comprenons pas votre deuxième question.

      • JM le a posté:

        Bonjour,
        merci pour votre réponse. Ma deuxième question concernait la possibilité d’utiliser le loyer de référence d’un 1pièce pour ce studio. Doit on forcément procéder à une division du logement pour loyer un studio indépendant au prix d’un 1pièce (pour le moment, il fait partie du même lot que la maison).
        Merci

        • Mathieu Chantalat le a posté:

          Bonjour,

          A priori je comprends que vous parlez des démarches à effectuer pour diviser un lot en plusieurs. Je vous invite à consulter l’article sur les immeubles de rapport qui traite de cette question des divisions en lot https://www.smartloc.fr/blog/immeuble-de-rapport/

  49. Seb le a posté:

    Bonjour, je m’apprête à mettre en location un studio de 12,6m² Carrez et 23 m² au sol. Par ailleurs je dispose également d’une cave. Ma première question concerne les mètres carrés inférieurs à 1,80 m, comment les intégrer dans un supplément de loyer ? Ma deuxième question concerne la cave: un ami me suggère-un peu malicieusement-de conditionner la signature du bail de mon studio à la signature d’un autre bail pour l’utilisation de la cave, ce qui augmente naturellement le total du louer perçu. Cela vous paraît-il faisable ? D’avance merci pour votre réponse.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Pour les loyers non Carrez vous pouvez les intégrer en complément de loyer exceptionnel en les pondérant, par exemple de 30%
      https://www.smartloc.fr/blog/complement-de-loyer-exceptionnel-le-flou-ne-permet-pas-tout/

      Pour la cave le plus simple est aussi de l’intégrer en complément exceptionnel, si le fait d’avoir une cave pour une location de 12m2 dans votre quartier est réellement exceptionnel. Je vous déconseille le deuxième bail, le locataire pourra simplement vous donner congé de la cave une fois qu’il aura pris possession du studio; et c’est abusif de prévoir une clause qui lie les deux baux.

      • Pierre le a posté:

        Bonjour, je réagis à votre mention d’abus si des baux sont liés. Mon propriétaire m’a fait signé un bail séparé pour la location de la place de parking avec son appartement (dans la même résidence). Il est stipulé que la résiliation de l’un est dépendante de la résiliation de l’autre. Idem pour le propriétaire qui je pourrait pas mettre fin au bail de la place de parking indépendamment de l’appartement. Est-ce abusif ? Ai-je le droit de résilier uniquement la place de parking même s’il est écrit cela dans le bail ? Cela n’est apparu que lorsque nous avons signé le bail et dans l’urgence et le besoin de l’appartement, et sans connaître mes droits je ne savais pas si je pouvais contester. Merci beaucoup de votre aide

        • Mathieu Chantalat le a posté:

          Bonjour,

          Oui je pense que vous pouvez résilier le bail du parking en considérant que c’est abusif. Le propriétaire peut alors engager une procédure pour résilier le bail principal. Je ne pense pas qu’il puisse avoir gain de cause, mais ma réponse est sans garantie.

  50. Danielle Schmitt le a posté:

    Bonjour,
    Merci pour votre blog.
    J’ai un studio à Bordeaux en location étudiante, bail étudiant de 9 mois.
    La locataire actuelle est arrivée le 20 juillet 2020 et devrait partir fin juin.
    Si j’ai bien compris le principe de l’encadrement, au changement de locataire, le nouveau loyer ne pourra pas dépasser le loyer actuel.
    Par ailleurs, aucune révision de loyer n’a eu lieu depuis juillet 2020, ce qui fait que – sauf erreur de ma part – je pourrais réviser le loyer à la conclusion d’un nouveau bail avec un nouveau locataire.
    D’où ma question : est-il préférable
    * d’appliquer la clause de révision du loyer à ma locataire actuelle ?
    * ou d’attendre le nouveau locataire pour réviser le loyer (puisque plus de 12 mois sans changement) ?
    Merci d’avance pour votre réponse.
    Belle journée !

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Il vaut mieux attendre le changement de locataire pour indexer, car si vous indexez en cours de bail les indexations qui ont plus de 12 mois de retard sont perdues, ce qui n’est pas le cas lors du changement de locataire.

  51. REGLEY le a posté:

    Bonjour,
    Je loue un studio situé dans le 20ème arrondissement de Paris.
    J’ai signé un nouveau bail de location en janvier 2021, du même montant que le précédent bail signé de 2018 à 2021 que j’avais révisé à la hausse suite à d’importants travaux.

    Je reçois aujourd’hui une lettre de ma locataire actuelle qui demande une révision à la baisse du loyer, se basant sur le loyer de référence. Elle me demande la restitution du loyer trop perçu depuis son arrivée et la mise en conformité du bail.
    Je me permets de vous solliciter pour connaitre mes droits:
    – Ai-je l’obligation de lui rembourser le trop perçu?
    – Puis-je justifier d’un complément de loyer sachant que l’appartement dispose d’un balcon vue jardin, en nom meublé il y a un four/microonde, frigidaire, plaque vitrocéramique, d’une grande penderie et d’une cave, si oui quel serait le montant approprié ?
    – Doit-on modifier le bail avec le nouveau montant?

    Je vous remercie par avance pour votre aide sur ce sujet

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Il n’y a pas de règle pour le complément de loyer, mais les éléments que vous nous indiquez ne nous semblent pas être exceptionnels pour un appartement parisien. Plus d’infos sur le complément https://www.smartloc.fr/blog/complement-de-loyer-exceptionnel-le-flou-ne-permet-pas-tout/

      Pour le loyer il faudra négocier à l’amiable avec le locataire, notamment sur la rétroactivité. En tout état de cause il faudra faire un avenant pour modifier le loyer.

  52. Estelle le a posté:

    Bonjour,
    J’ai acheté il y a 3 an un studio en bail nu.
    Aujourd’hui mon locataire prends congé.
    J’aimerai le louer en bail meublé.
    Puis-je augmentée le loyer car je passe d’un bail nu à meublée, petite info le bien se situe en zone tendue ?

    Merci d’avance

  53. Claire le a posté:

    Bonjour, je souhaite mettre en location mon appartement à Lille, tout en respectant l’encadrement de loyer. Je souhaite par contre demander un complément de loyer de 80€ pour un garage box fermé, est-ce correct ? C’est un peu en dessous du prix d’une location de garage seul, mais je préfère d’abord être sûr que ma demande n’est pas abusive. Merci beaucoup, bien cordialement.

    • Boris G. le a posté:

      Bonjour,

      Le box fermé constitue bien un motif de complément de loyer.

  54. Michael le a posté:

    Bonjour,

    Peut on augmenter le loyer d’un bien loué en Meublés (se situant a Paris) en se basant sur l’index IRL (a la date anniversaire du bail), si ce dernier est loué avec un complément de loyer ?
    Si oui, sur quoi porte la réévaluation : le loyer de base ? le complément de loyer ? le forfait sur charge ?

    Merci de votre retour

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Vous pouvez indexer le loyer entier, y compris le complément de loyer. Et vous pouvez augmenter le forfait de charges selon l’IRL si cela est prévu dans le bail.

  55. Hélène le a posté:

    Bonjour,

    Je vais prochainement faire l’achat d’un studio de 17m2 en rdc à Lyon face à une cour. Ce studio était loué meublé à 550 euros. Je compte le rénover pour qu’il soit fonctionnel : cuisine équipé ,machine à laver et rangement fonctionnel. Ce studio est équipé d’une clim réversible.

    Je compte l’occuper en résidence principale les 6 premiers mois et ensuite le mettre en location. La simulation de l’encadrement des loyers m’affiche avec les 20%, un loyer de 367 euros maximum.

    En tant que nouvelle propriétaire, est ce qu’une location de ce studio serait considéré comme une première location? Est ce que je peux le faire louer au même prix que le loyer établi par les anciens locataires? Mes travaux seront ils considérées comme exceptionnelle pour justifier un loyer de 550 euros ou non? Serais-je dans l’obligation de le faire louer à 367 euros maximum?

    En vous remerciant par avance de votre retour,

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Sur la première location je pense que vous envisagez le plafonnement de l’évolution entre deux locataires. Or attention, l’encadrement en valeurs absolues est prioritaire sur le plafonnement, donc même si le précédent loyer était à 550€, cela ne vous exonère pas de respecter l’encadrement.

      Par ailleurs sur le complément, vous envisagez un complément de 183 euros pour des critères qui nous semblent a priori normaux, à part éventuellement la climatisation mais cela ne vaut vraiment pas plus de quelques dizaines d’euros par mois.

  56. François le a posté:

    Bonjour,

    Merci pour cette présentation claire. Auriez-vous désormais une réponse à apporter à la question d’Axelle (n°11) concernant un avenant de remplacement d’un colocataire ou cette situation n’est-elle pas encore tranchée?

    Je vous remercie par avance de votre retour,

  57. Christophe le a posté:

    bonjour,
    Locataire à Paris, mon loyer fait l’objet d’une révision de+3,5 %(indice IRL T2 mentionné au bail) mais le loyer dépasse dorénavant largement le loyer de référence de la zone. Est ce légal ?
    Cordialement.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      La question est vraiment complexe donc je ne suis pas certain de ma réponse mais a priori au renouvellement du bail, le loyer doit respecter les valeurs d’encadrement sans quoi vous pouvez demander une action en diminution. Si vous êtes en meublé, le renouvellement se fait chaque année avec la même fréquence que la révision, donc a priori le propriétaire ne peut pas réviser au-delà des valeurs d’encadrement. Par contre en location vide, le renouvellement se fait tous les 3 ans, donc dans l’intervalle le propriétaire peut indexer au-delà de la valeur d’encadrement.

  58. Marie le a posté:

    Bonjour,

    J’habite dans une zone avec encadrement de loyer Est Ensemble (à Pantin) et le loyer est bien au-dessus du loyer majoré. Le bail est d’un an avec reconduction tacite (il a été signé en 2021) et le propriétaire veut augmenter le loyer en fonction des indices IRL.

    Puis-je refuser l’augmentation (sans demander de diminution du loyer) sous prétexte que le loyer dépasse déjà le plafond ? Ou cela n’est pas possible à cause de la reconduction tacite (ce n’est pas très clair dans ce cas là) ?

    Merci d’avance pour votre retour,

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      L’article 140 de la loi ELAN précise
      Lors du renouvellement du contrat, une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré.

      Donc en gros vous pouvez même demander une diminution de loyer. Sans aller jusque-là, cela peut-être un argument pour convaincre le propriétaire de ne pas indexer, ce qu’il peu faire a priori car effectivement rien n’indique à notre connaissance que l’indexation n’est pas possible si elle porte le loyer au-delà de la valeur maximale.

  59. SPINELLI le a posté:

    URGENT
    Bonjour,
    Ma fille habite sur Paris 75008 au 6 -ème étages sans ascenseur dans studio type chambre de bonne WC, sur le palier pour un 9 m2 plafond très bas (moi qui mesure 1,70 m j’avais l’impression d’étouffer), elle paie 650€ de loyer /mois, est-ce Normal?
    Elle se retrouve en difficulté devant ce propriétaire qui ne souhaite pas descendre le loyer Que faire? Pourriez-vous nous aider svp?
    Cordialement.
    Pierre

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Non ce n’est pas normal à moins que le dépassement de l’encadrement soit justifié par un élément exceptionnel. Pour contester voici les étapes décrites dans l’article
      Les procédures potentielles se décomposent par degré de contentieux de la manière suivante :

      demande au bailleur par courrier recommandé
      saisie de la commission de conciliation
      assignation au tribunal d’instance

  60. Antoine Sahuqué le a posté:

    Bonjour,
    Voici le cas d’ espèce :
    Location d’un appartement à paris dont la signature du bail a eu en lieu en Aout 2018, donc avant la mise en place de la loi Elan et de l’ encadrement des loyers à Paris.
    Loyer dépassant le loyer de référence majoré.
    Aucune augmentation de loyer depuis la signature du bail.
    Changement de gestionnaire .
    Envoi en septembre 2022 , d’une régularisation du loyer rétroactive selon l’ IRL de juillet 2019 à aujourd’hui.
    Quels sont mes moyens d’ action pour refuser cette augmentation ?
    Chantage au départ , car aucune action en réduction de loyer n’ est possible aux yeux de la loi ?
    La loi ne m’ autorise qu’ à demander une réduction de loyer au renouvellement tacite donc en Aout 2024 ?
    Merci de vos conseils et de vos retours d’ expérience sur ce genre de négociation .

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Alors déjà de manière simple l’indexation n’est pas rétroactivement possible au-delà de 12 mois cf https://www.smartloc.fr/blog/indexation-du-loyer/ incroyable qu’un gestionnaire professionnel vous écrive cela.

      Sinon pour l’indexation des 12 derniers mois, oui vous êtes coincé jusqu’en 2023 sur la demande de baisse, vous pouvez toujours tenter l’option de menacer de donner congé, si l’écart avec le loyer max d’encadrement est important, le propriétaire voudra peut être couper la poire en deux.

  61. Alain Patou le a posté:

    Bonjour,

    L »encadrement des loyers s’applique-t-il désormais (au 30/09/2022) aux bail mobilité ou Bail Code civil à Paris (« zone tendue »?

    Merci

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Non l’encadrement ne s’applique pas aux baux code civil, ni au baux mobilité s’ils correspondent à la résidence secondaire du locataire. Le mieux est de le préciser dans le bail et de faire signer des durées de moins de 8 mois, c’est le seuil habituellement retenu pour définir une résidence principale.

  62. ludmilla le a posté:

    Bonjour,
    Je suis locataire, En mars 2022, J’ai signé un bail d’un an pour un studio meublé de 22M2 à Pantin pour un montant de 780 euros (eau comprise). Je viens à peine de me rendre compte qu’il y avait une loi qui impose un encadrement des loyers. Le loyer dépasse d’environ 150 euros le loyer de référence majoré. Est qu’il est toujours temps de réclamer au propriétaire qu’il ajuste le loyer et qu’il me rembourse le trop perçu des mois précédents ? Est ce qu’en faisant cette demande, je risque de perdre mon studio ?

    • Anne-Sophie D. le a posté:

      Bonjour,

      Il est possible que votre propriétaire ait ajouté un complément de loyer. Avez-vous regardé dans le bail si c’est le cas ?

  63. R45 le a posté:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire bailleur d’un studio sur Lyon de 15.9 m2 Loi carrez et de 24 m2 au sol.
    L’encadrement des loyers s’impose depuis fin 2021.
    Peut-on prendre en compte tout ou partie de la surface au sol pour recalculer le montant du nouveau loyer?
    Je précise que le logement est classé G.
    Je vous remercie beaucoup.
    Cordiales salutations.

    • Anne-Sophie D. le a posté:

      Bonjour,

      Vous devez prendre en compte les m2 loi Carrez pour le calcul du loyer.

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