Encadrement des loyers 2020 : le guide complet (meublé inclus)

L’encadrement des loyers a été réactivé par la loi ELAN voté fin 2018. La Mairie de Paris a donc choisi de remettre en place ce système fin juillet 2019, après une annulation en juillet 2018. Lille réactive également ce dispositif au 1er mars 2020.

Dans cet article nous allons donc vous détailler comment marche l’encadrement, les modalités de calcul du loyer maximum et de l’éventuel complément de loyer, et enfin la différence entre encadrement et plafonnement.

Principe général de l’encadrement

L’encadrement des loyers pour principe général de définir une valeur maximale de loyer au m² applicable au nouveaux baux signés, appelée loyer de référence majoré.

Pour éviter les travers de la loi de 48 et ses loyers bloqués à des valeurs ridicules, la loi ELAN via l’article 140 précise que la valeur maximale est égale à 120 % du loyer moyen constaté pour un type de bien et une zone donnée.

Les observatoires des loyers locaux ont comme mission de définir un ensemble de valeurs de référence, appelé loyer médian de référence, correspondant aux médianes d’échantillons de baux définis en fonction d’une ventilation de critères :

  • zone : un découpage en quartiers administratifs (80 à Paris par exempl)
  • date de construction : quatre tranches sont définies avec comme bornes 1946, 1970, 1990
  • type de location : vide ou meublée
  • nombre de pièces : du studio au plus de 5 pièces

Les valeurs d’encadrement prennent donc bien en compte les meublés, pour lesquels l’encadrement des loyers s’appliquent également (quand il s’agit de meublé résidence principale en bail d’un an).


Exemple pour un deux pièces, construit avant 1946, dans le quartier Vivienne à Paris, en location meublée le loyer médian de référence était de 30,8€/m² début 2020. Ce loyer correspond à la médiane des loyers constatés sur les baux en cours, donc sur des baux qui ont été signés sur les dernières années ce qui explique une certaine décorrélation avec les valeurs de marché sur les nouvelles locations.


Le loyer de référence majoré est défini comme le loyer médian de référence auquel vous rajoutez 20%.

Loyer maximum = loyer de référence majoré = loyer médian de référence X 1.2

Dans notre précédent exemple le loyer de référence majoré (et donc le loyer maximum théorique) pour votre 2P meublé avant 1946 à Vivienne est de 36,96€/m² (30,5 x 1,2) de surface habitable, soit 1478€ pour 40m².

L’idée du législateur a donc été de définir une fourchette mobile autour de la moyenne pour ne pas bloquer indéfiniment les loyers de marché sur des valeurs fixes; dans l’esprit de la loi il n’y aurait pas de raison pour que loyer d’un nouveau bail dépasse de plus de 20% la valeur médiane constatée pour des biens équivalents de la même zone

carte encadrement

La seule possibilité pour dépasser cette valeur est de définir un complément de loyer exceptionnel, dont nous parlons plus loin dans l’article.


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Où s’applique l’encadrement des loyers en 2020 ?

Encadrement des loyers à Paris en 2020

L’encadrement des loyers s’applique à Paris intra-muros pour les nouveaux baux signés depuis le 1er juillet 2019.

Les valeurs de référence sont disponibles sur le site de la préfecture d’où a été tirée la carte précédente.

Cet encadrement a été réactivé sur demande de la Mairie de Paris via un décret du gouvernement, qui a ensuite donné lieu à un arrêté préfectoral.

L’encadrement est donc réactivé sur demande des mairies, à condition que le préfet dispose des observatoires de loyers correspondants pour mettre en place la mesure. Vous pouvez voir la liste de tous les observatoires de loyers en France au lien suivant.

Lille fait partie des villes avec un observatoire et la mairie a demandé début 2020 au gouvernement de réactiver l’encadrement des loyers qui est applicable à partir du 1er mars 2020.

Encadrement des loyers à Lille en 2020

L’encadrement des loyers est réactivé à Lille pour les baux signés à partir du 1er mars 2020.

Il s’applique sur la commune de Lille et dans les villes associées d’Hellemmes et de Lomme.

Cette capture d’écran de la carte est tirée du site où les valeurs de référence sont disponibles.

L’encadrement à Lille a été réactivé par un décret du gouvernement suivi par un arrêté préfectoral.

Complément de loyer exceptionnel au-delà de l’encadrement

Le législateur a donc conservé dans le nouveau texte une porte de sortie éventuelle à l’encadrement : le complément de loyer exceptionnel :

Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Le complément de loyer doit être justifié par un élément réellement exceptionnel par rapport au bien de la même zone ayant les mêmes caractéristiques de nombre de pièces, de date de construction ou de location meublée ou vide.

Les motifs justifiant un complément n’ayant pas été définis, il est nécessaire de faire preuve de bon sens en choisissant des motifs raisonnables. Voici notre tableau d’analyse tiré de notre article sur le complément de loyer :

Oui Incertain Non
Terrasse / Jardin Grand balcon Petit balcon
Hauteur sous plafond de plus de 3,3m Hauteur sous plafond de plus de 3m Parquet moulures
Parking Grande cave Cave standard
Vue exceptionnelle (Tour Eiffel, Notre Dame) Sans vis-à-vis Lumineux / Exposition
Equipements luxueux (sauna, home-cinema) Equipements de qualité (literie, cuisine équipée) Equipements inclus dans les charges (gardiennage, piscine, chauffage collectif, ascenseur)
Localisation
Refait à neuf

Il nous semble par exemple beaucoup plus compliqué de justifier le dépassement par des travaux de réfection, une belle hauteur sous plafond ou les parquets moulures de votre appartement haussmannien qui sont potentiellement partagés par une part non négligeable des logements d’une zone donnée, notamment à Paris où les zones de l’encadrement sont très limitées géographiquement.

A noter que l’élément justifiant du complément de loyer exceptionnel ne doit pas être répercuté par ailleurs dans le loyer ou les charges. Impossible donc de justifier d’un complément de loyer si le locataire bénéficie d’une piscine dans la copropriété dont les dépenses d’entretien sont déjà répercutées dans la provision pour charges.

En savoir plus

Notre fiche complète sur le complément de loyer exceptionnel


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Quels sont les risques encourus en cas de dépassement ?

A titre préliminaire nous souhaitions vous rappeler que le modèle de bail obligatoire depuis 2014 impose d’indiquer explicitement les valeurs de référence médianes et majorées. Le locataire peut donc facilement savoir si le loyer demandé est supérieur ou non à la valeur de référence majoré (valeur médiane + 20% pour rappel).

Le cas échéant vous êtes obligé d’indiquer sur le bail un complément de loyer justifié de manière explicite.

En cas de complément de loyer exceptionnel non justifié – ou d’un loyer dépassant le loyer de référence majoré sans justification – le bailleur prend le risque de voir la valeur contestée par le locataire en cours de bail.

Les procédures potentielles se décomposent par degré de contentieux de la manière suivante :

  • demande au bailleur par courrier recommandé
  • saisie de la commission de conciliation
  • assignation au tribunal d’instance

La commission de conciliation est une instance rendant des avis non exécutoires, le locataire devra donc saisir le tribunal si le bailleur refuse d’appliquer la décision.

Fin 2017, juste au moment de l’annulation, nous manquions encore de retour sur les décisions de la commission de conciliation et sur les jurisprudences mais les échos qui ressortaient des différents articles de presse sur le sujet montraient une tendance en faveur des locataires avec une interprétation stricte du caractère exceptionnel du complément.

La loi ELAN rappelle les conditions de contestation possibles du locataire, qui sera obligé potentiellement de passer devant la commission de conciliation avant de saisir le juge :

Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi […]

En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge.

La nouvelle loi introduit également un disposition permettant au « représentant de l’Etat dans le département » de fixer des amendes administratives au bailleur ne respectant pas les dispositions de l’encadrement (indication du loyer de référence majoré dans le bail, justification d’un complément de loyer exceptionnel en cas de dépassement), amendes pouvant aller jusqu’à 5000€ pour une personne physique, 15 000€ pour une personne morale.

On parle donc bien ici de non-respect de l’encadrement, pas de la contestation du complément de loyer exceptionnel qui peut être décidée par la commission de conciliation ou par un juge.

Dans les deux cas – contestation par le locataire ou sanction administrative – la loi prévoit que l’éventuel retour à la valeur de référence majoré se fera rétroactivement à partir de la date d’effet du bail.

Comment éviter l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers s’appliquent aux contrats de location en résidence principale, vide ou meublés, soumis à la loi de 89.

Un moyen simple de sortir de cette mesure d’encadrement est donc de signer un bail qui ne soit pas en résidence principale.

Plusieurs types de baux vous permettent donc de fixer un loyer libre à Paris :

En pratique la réglementation sur la location saisonnière à Paris rend peu avantageuse cette option. La solution la plus simple est donc de louer à une société qui y logera un salarié; vous devez pour cela idéalement avoir un bien de qualité meublé et passer par des agences spécialisées disposant des contacts dans les grandes entreprises.

Rétroactivité de l’encadrement et renouvellement de bail

L’encadrement prévu par la loi ELAN s’applique aux nouveaux baux signés à partir du 1er juillet 2019 à Paris et à partir du 1er mars 2020 à Lille. Il n’est pas rétroactif.

Un ancien bail situé largement au-dessus de la valeur de référence majorée peut très bien se poursuivre mais le locataire peut essayer de renégocier le loyer de deux manières :

  • solliciter une baisse sous la menace d’un congé : dans ce cas le bailleur peut être amené à accepter la baisse s’il sait que l’encadrement sur le nouveau bail l’obligera de toute façon à concéder cette réévaluation
  • renégocier lors du renouvellement : la loi ELAN a prévu un cadre de négociation par le locataire dans le cadre du renouvellement du bail post 1er juiller 2019; le réajustement n’est pas automatique et la demande doit se faire 5 mois avant le renouvellement, néanmoins les différentes étapes de procédure sont balisées (plus de détails sur le site de la Mairie de Paris ou directement à l’article 140 de la loi ELAN paragraphe VI)

Différence entre encadrement et plafonnement lors d’un nouveau bail

L’encadrement des loyers parisiens et lillois limitait la valeur absolue du loyer des nouveaux baux signés. Une deuxième disposition réglementaire toujours en application limite l’évolution des loyers entre deux locataires en zone tendue : le plafonnement des loyers à la relocation.

En pratique vous ne pouvez pas augmenter le loyer entre deux locataires au-delà de l’évolution de l’IRL si vous n’avez pas indexé le loyer lors des 12 derniers mois.

Cette disposition ne s’applique évidemment pas aux premières locations mais également aux logements vacants depuis plus de dix huit mois.

Deux exceptions sont prévues par décret, elles concernent les travaux que vous réalisez entre deux locataires :

1° Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence définies en application des premier et deuxième alinéas de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises ;
[…]
3° Le loyer relatif à un logement qui a fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué.

Pour permettre au locataire de contrôler ce plafonnement, le législateur a prévu que la valeur du loyer précédemment payé par l’ancien locataire et la dernière date d’indexation soit renseignés sur le bail de location.

Cela devrait en théorie permettre au locataire de contester un loyer ne respectant le plafonnement mais en pratique cette disposition est encore moins connue donc utilisée par les locataires; peu nombreux sont donc les bailleurs respectant scrupuleusement ce plafonnement quand ils gèrent eux-mêmes leurs biens.

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43 commentaires sur “Encadrement des loyers 2020 : le guide complet (meublé inclus)

  1. Alice le a posté:

    Bonjour,
    Nous sommes sur le point d’acquérir un studio pour investissement locatif à Paris, mais sommes déstabilisés par la loi ALUR. Nous allons effectuer de gros travaux de rénovation au départ (largement au dessus du loyer annuel), et avons compris que nous avons donc le droit de fixer le loyer librement. Mais – la question à laquelle je ne trouve réponse nulle part – est-ce que ce loyer restera le même ( dans le cadre de l’index) « éternellement », ou est-ce que nous serons amené à le BAISSER pour revenir au loyer de référence majoré (plus éventuel complément), une fois que 6 mois auront écoulé depuis la fin des travaux? Merci mille fois !

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      J’avoue ne pas comprendre votre question, pouvez-vous détailler les concepts que vous avez en tête dans votre raisonnement ?

      • Alice le a posté:

        Nous voudrions acheter un studio dans le 10eme arrondissement, faire des travaux de rénovation pour 17 000 Euros, et le louer meublé ensuite. Le loyer de référence majoré serait de 546 Euros. Pouvons-nous le mettre en location pour 800 Euros comme notre agent le préconise? Ou risquons nous de devoir baisser le loyer 6 mois après les travaux ?
        Je me réfère a l’article 4.3 du décret en question (https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000035315236&dateTexte=20190618 ) : le loyer relatif à un logement qui a fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué. » Merci

        • Mathieu Chantalat le a posté:

          Ok a priori vous confondez plafonnement et encadrement, je vous invite à lire le dernier paragraphe de l’article, la disposition que vous évoquez permet d’augmenter le loyer entre deux locataires dans le cadre du plafonnement mais dans tous les cas vous serez assujetti à l’encadrement et au loyer de référence majoré (auquel s’ajoute un éventuel complément de loyer exceptionnel) https://www.smartloc.fr/blog/complement-de-loyer-exceptionnel-le-flou-ne-permet-pas-tout/

          • Alice le a posté:

            Merci!

  2. Best le a posté:

    Bonjour,

    Je comprends que pour l’instant l’encadrement des loyers tel que prévu dans la loi Elan, ne concerne pas la banlieue parisienne.
    Avons-vous plus d’information sur ce point ?
    Merci pour votre retour.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour, non pas plus d’infos pour le moment !

  3. Jonathan le a posté:

    Bonjour,

    Je dispose d’un studio à place d’italie qui a été refait à neuf il y a un an et qui était loué 790e par mois. La locataire vient de partir il y a dix jours et si je suit la stupidité de cette loi je suis contraint de revoir mon loyer à la baisse à 617e selon le barème en vigueur ? Si je comprend bien appart avoir un studio qui donne vue sur la tour effeil (J’extrapole) impossible de justifier un complément de loyer ? Merci pour cet très bel article et bon courage

  4. marie pascalin le a posté:

    Bonjour,
    Le loyer encadré pourra-t-il être réévalué chaque année ?
    Merci !

  5. baptiste le a posté:

    Bonjour,

    Le décret prévoit, qu’en cas de loyer supérieur au loyer de référence majoré, le locataire doit faire une première à son propriétaire au moins 5 mois avant le renouvellement du bail avant de lancer une action en diminution du loyer.

    Mais qu’en est-il lorsque le bail se renouvelle au 1er août 2019 ? Le locataire ne pouvant de fait entamer les démarches 5 mois avant le renouvellement, puisqu’il n’avait pas connaissance de la nouvelle loi sur l’encadrement…

    Comment faire respecter l’encadrement dans ce cas ? Le locataire doit-il attendre 3 ans pour entamer une action ?

    Merci par avance,

  6. Nadim le a posté:

    Bonjour,
    Merci pour cet article, serait-il possible de m’aider concernant ma situation?
    J’ai loué en meublé le 08/08/2018 un appartement qui est bcp plus cher que le loyer majoré. Le renouvellement étant tacite au 08/08/2019, ai-je le droit de demander une diminution du loyer ?

    Que devrai-je faire ?

    Merci pour votre aide précieuse

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour, la loi concernant l’encadrement des loyers prévoit une faculté de renégociation au renouvellement si le loyer dépasse le loyer de référence majoré mais a priori vous avez dépassé le délai de préavis pour faire votre proposition de baisse, il faudra attendre le prochain renouvellement. Source https://www.paris.fr/encadrementloyers

  7. Julien Beneto le a posté:

    Bonjour,
    Lors de la relocation en meublé d’un logement loué jusque là vide, est ce considéré comme une première location (loyer fixer librement) ou suis je obligé de relouer le bien au loyer de l’ancien locataire ?
    Par avance merci

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Vous parlez donc bien de plafonnement de l’évolution, c’est à dire de savoir si l’évolution est limitée à l’IRL ? Dans ce cas mon analyse serait que même en passant de vide à meublé le loyer reste plafonné. En effet le plafonnement s’applique indistinctement aux logements vides ou meublés, et les textes parlent de mise en location, pas de type de bail.

      « a) Les logements faisant l’objet d’une première location ; » ce qui n’est ici clairement pas votre cas.

      Après vous pouvez toujours utiliser la disposition qui vous permet de justifier que le loyer est manifestement sous-évaluée, en principe si vous passez en meublé, les loyers sont 10 à 20% plus élevés donc ce peut être plus simple de prouver la sous-évaluation.

  8. Alexandre le a posté:

    Bonjour,

    Nous souhaitons passer un appartement de location vide en location meublée sur 1an lors du départ du locataire, est ce que nous pouvons par conséquent modifier le loyer de référence car nouveau contrat de location qui n’a rien a avoir avec l’ancien ?

    Par avance merci

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Oui le loyer de référence va changer d’un bail à l’autre, d’ailleurs même si vous restiez en vide la valeur est mise à jour chaque année.

  9. Cazalis le a posté:

    Bonjour,
    Pour une studette à Paris, j’ai signé un bail meublé le 4.8.2010 à un loyer supérieur aux plafonds Alur et Elan. Mon locataire peut-il EXIGER la baisse au niveau de la loi Elan ?
    J’ai signé des avenants de prolongation du bail initial en août 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018 et 2019; cela change-t-il votre réponse?
    Merci

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Je vous invite à lire la section « Rétroactivité de l’encadrement et renouvellement de bail » de notre article.

  10. Paul le a posté:

    Bonjour,
    Merci pour cet article très précis et clair
    Est ce que le plafonnement des loyers est applicable pour les appt loués meublés à une colocation (bail commun) svp?
    merci bcp
    (précédent mssg erronné dsl)

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Oui je vous confirme que le plafonnement et l’encadrement s’applique également aux baux de colocations meublés.

  11. Axelle le a posté:

    Bonjour,

    Merci pour cet article.

    Nous vivons dans une collocation de trois personnes, et l’un colocataire s’apprête à partir. Il va donc être remplacé et un avenant va être établi. Celui-ci nous permettra-t-il de demander une baisse de notre loyer (largement au-dessus dessus du loyer de référence majoré) ou faudra-t-il attendre le renouvellement du bail?

    Merci beaucoup!

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonne question ! Je n’ai pas la réponse mais honnêtement le remplacement d’un colocataire n’est pas le meilleur moment pour renégocier le loyer, vous n’êtes pas vraiment en position de force…

  12. Maya le a posté:

    Bonjour,
    Je loue avec mon conjoint un appartement non meublé dans le 13ème arrondissement de Paris depuis août 2018. Notre bailleur est un particulier. Cet appartement était signalé comme un 2 pièces sur l’annonce, en réalité il possède 3 pièces, mais l’une d’elle est trop petite pour la déclarer en pièce. C’est pour cela que le propriétaire avait annoncé 2 pièces sur son annonce. Sur notre bail, le nombre de pièces est cependant notifié de 3. Cet appartement fait 38.22 m2, nous le louons pour 1275€/mois charges comprises (1200€/mois hors charges). Grâce à votre article, j’ai pu regarder quels plafonds le loyer de notre appartement ne devrait pas dépasser. La simulation m’indique que si c’est un 2 pièces il le loyer de référence majoré est d’environ 1000€/mois et si c’est un 3 pièces de 925€/mois.
    Montants bien différents de ce que nous payons en réalité. J’aurais ainsi aimé savoir quel recours j’avais pour demander une baisse du loyer ? Le bail est de 3 ans, et il y est noté que le loyer sera indexé chaque année à la date d’anniversaire du contrat (soit au mois d’août de chaque année).
    En vous remerciant par avance.

  13. Taiza le a posté:

    Bonjour,
    Nous sommes une Sci. Nous souhaitons louer une 2 pièces MEUBLE Paris 18è quartier Clignancourt 26,50 €/m2 loyer majoré + complément de loyer. Combien sont évalués les compléments suivants ? :
    – l’immeuble se trouve à Place Saint Pierre, face au Sacré Coeur, les 2 fenêtres (séjour & chambre) ont donc une vue directe sur le Sacré Coeur. Combien en € s’évalue ce complément ?
    – un canapé convertible (literie large 1m60) permettant un couchage de 2 personnes supplémentaires dans ce 2 P. Est ce un complément de loyer ? et combien en € ?
    Merci pour votre réponse.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Il n’y pas de critères précis pour le complément, ni de valeur attachée à chaque élément. Notre avis (sans garantie) serait que la vue sur le sacré coeur est exceptionnelle mais pas le canapé lit. Pour la valeur de complément sur le premier point je n’ai pas d’idée mais pour un logement à 1000€/mois un complément au-dessus de 100€ serait abusif potentiellement. Plus d’infos ici https://www.smartloc.fr/blog/complement-de-loyer-exceptionnel-le-flou-ne-permet-pas-tout/

  14. MAHEUT le a posté:

    Bonjour
    Ma fille vient de signer un bail de 6 ans pour un appartement de 33 m2 à Paris 10ème.
    Le loyer appliqué est le loyer majoré pour une construction antérieure à 1946, soit 28,6€ / m2 et donc 963 € auxquels s’ajoutent 55 € de charges (pas d’ascenseur ni de gardien)
    Et surtout un complément de loyer de 532 € « justifiés » par des travaux d’environ 57000 € de rénovation et remise en état.
    Ce montant nous paraît excessif mais nous n’avons pas trouvé de texte nous permettant de le quantifier. Quel est votre avis d’expert ? Devons-nous contester ?
    En vous remerciant pour votre aide

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Est-ce que la nature de ses travaux est détaillé ? En général faire des travaux dans un immeuble parisien n’a rien d’exceptionnel, ils peuvent justifier une augmentation du loyer au-delà de l’IRL mais pas un complément de loyer exceptionnel.

      • MAHEUT le a posté:

        Oui. les voici
        Démolitions 3276,90 € + Plâtreries 3153,70 € + Construction sèche 5174,12 € + Sols durs – Faïences 2469,75 € + Peintures 7036,98 € +
        Parquets : 2974,40 € + Menuiseries intérieures 2007,550 € + Plomberie 4747,95 € + Electricité 9742,55 € + Cuisine 793,50€ + Matériaux 13651,02 € + Honoraires divers 1 269,70 €
        L’appartement a donc été refait à neuf
        Merci à vous

        • Mathieu Chantalat le a posté:

          Ok donc sauf à prouver que le résultat final est exceptionnel, la remise en état d’un logement ne suffit pas à prouver un complément de loyer exceptionnel selon nous. Mais c’est une interprétation de notre part sans garantie puisque le législateur n’a pas fixé de grille justifiant le complément.

          • MAHEUT le a posté:

            Merci
            Du coup nous conseillez-vous de contester ?
            Auprès du bailleur, directement vers la commission adhoc ?

  15. ROUSSETH le a posté:

    Bonjour,
    Vous dites que l’encadrement des loyers ne s’applique pas en cas de location avec un bail en résidence secondaire.

    Or la notion de résidence principale (ou secondaire) ne dépend pas de la mention sur le bail mais plutôt de l’usage (en l’occurrence vivre 8 mois dans l’année au même endroit).

    Est-ce que la jurisprudence ne pourrait pas requalifier un bail de résidence secondaire en tant que bail de résidence principale soumis à l’encadrement des loyers comme elle l’a fait pour les clauses de fin de bail ?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour, o

      Oui c’est clairement un risque, notamment si le locataire demande une requalification du bail en résidence principale si un bail de résidence secondaire lui a été imposé de manière abusive.

  16. Pa le a posté:

    Bonjour,
    Lors de l’achat d’un bien sans locataire en place (bail résilié par l’ancien propriétaire), est ce que le nouveau propriétaire peut fixer librement le loyer lors d’une mise en location suite à cet acquisition ?
    En d’autres termes, est-ce que la première mise en location du nouveau propriétaire permet de fixer le loyer librement (= pas besoin d’appliquer le loyer du précédent locataire, avant que l’ancien propriétaire lui donne congé pour la vente du bien) ?
    Merci d’avance pour votre réponse.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonsoir,

      C’est une très bonne question, je ne suis pas sûr de la réponse, notamment car ce plafonnement n’a pas donné lieu a beaucoup de jurisprudence… En pratique je ne suis pas certain qu’il soit vraiment respecté.

      En tout cas si je devais vous donner une réponse je dirais que le loyer d’un logement acheté n’est pas libre, car le décret sur le plafonnement précise qu’il ne s’applique pas aux « logements faisant l’objet d’une première location ; Les logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois. » Si vous achetez un logement précédemment occupé, alors le logement ne fait pas l’objet d’une première location quand vous le relouez. Mais encore une fois je ne suis pas sûr de cette réponse.

  17. Jean le a posté:

    Bonjour,
    merci pour cet article et notamment les précisions sur le complément de loyer exceptionnel.
    Actuellement à la recherche d’une location sur paris je constate que 70% des annonces que je vois ne respectent pas l’encadrement des loyers fixé par la loi ELAN (et aucun caractère « exceptionnel » ne viendrait justifier de tels dépassements). Toutefois je constate qu’il incombe au locataire, une fois le bail signé, de faire les démarches relatives, ce qui le mettra donc en porte à faux avec son bailleur..
    Des contrôles simples pourraient être effectués par les autorités (revue des annonces, etc.): savez-vous pourquoi ce n’est pas la cas ?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Bonne question, des contrôles a priori sont compliqués car en pratique le complément exceptionnel n’apparaît que lors de la rédaction du bail.

  18. Henri le a posté:

    Bonjour,
    Un appartement parisien, dans le 14e, situé au dernier étage d’un immeuble de 1901, est désormais équipé d’une climatisation réversible. Peu d’appartements dans des immeubles anciens sont équipés de climatisation, qui procure un confort supplémentaire non négligeable. Cet équipement peut il permettre au propriétaire de prétendre à un complément de loyer, et si oui combien, sur un loyer de base à 850€ (loyer max majoré à 32,8€ sur 26m2) ?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Oui cela me paraît être un équipement justifiant un complément de loyer exceptionnel. Sur un loyer de base à 850€, je dirais 10-20€/mois (soit grosso modo le coût d’amortissement de l’équipement) mais encore une fois il n’y a pas de barème.

  19. Elise le a posté:

    Bonjour,
    J’envisage d’acquérir un bien d’une surface de 31m2 à Lille. Il comprend : un séjour, une cuisine séparée, une salle de bains avec WC, une petite chambre (environ 8m2).
    Je souhaite calculer la rentabilité du bien avant d’acheter, mais ne sais pas quel barème appliquer pour l’encadrement des loyers.
    Combien de pièces dois-je considérer ? 1 ou 2 ?
    D’avance merci pour votre retour,
    Cordialement,
    Elise

  20. Mildred le a posté:

    Bonjour,
    Selon la loi de 1989, la studette (surface totale 9.02m2 carrez) que je loue ne peut être considérée comme un logement décent pour 2 critères:
    – présence de 2 vélux (absence de fenêtres)
    – pièce principale de 7m2 à laquelle s’ajoute la salle d’eau qui est réellement un pièce à part avec WC, douche et évier)
    Et donc ne peut être louée comme résidence principale.
    L’agence que je mandate me propose de le louer en tant que résidence secondaire à une locataire travaillant à mi-temps sur Paris. Dans ce cas, ai-je à faire une démarche auprès de la mairie de Paris? Je ne suis donc plus contrainte par l’encadrement des loyers?
    Merci d’avance,

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