Avenant au bail : modèle 2020 et cas d’usage

Vous avez signé un contrat de location avec votre locataire et souhaitez le modifier en cours de bail.

Pour ne pas risquer de mettre en risque vos intérêts, il est recommandé de signer un avenant au bail pour graver dans le marbre les modifications contractuelles que vous avez convenues avec votre locataire.

Nous allons voir quelle forme va prendre cet avenant et quelles sont les situations classiques d’avenant au bail.

Modèle d’avenant au bail

Contrairement au bail de location, l’avenant au bail ne doit pas suivre de formalisme particulier. Nous vous fournissons un modèle type qui rappelle néanmoins les éléments principaux :

  • La dénomination des parties
  • Le rappel du bail signé
  • Les raisons éventuelles motivant la modification
  • La modification apportée au bail principal

Vous verrez sur le modèle d’avenant au bail qu’une fois la structure principale énoncée, le coeur de l’avenant va être la modification que vous souhaitez apporter au bail initial. Nous allons voir dans la section précédente quels sont les cas classiques de modification du bail.

Exemples de cas d’usage pour un avenant au bail

Voici les clauses type qui peuvent donner lieu à un avenant, vous pouvez vous en inspirer mais vous devez les adapter en fonction de vos besoins :

Colocation: ajout de locataire

Le Bailleur accepte d’ajouter comme locataire du présent bien, Monsieur Robert Dubois né le 02/08/1985 à Paris. Il s’engage à respecter toutes les conditions du bail signé le 13/01/2016, et notamment la solidarité avec ses colocataires.

Deux cas particuliers s’appliquent à cet ajout d’un locataire. Si le locataire en remplace un autre, nous avons prévu de préciser les modalités d’état des lieux :

Le cas échéant Monsieur Robert Dubois remplace Monsieur Julien Durand ayant donné congé pour le XXXX ; il met donc fin à la solidarité de ce dernier sur le bail initial et devient donc co-titulaire solidaire au côté de XXXX (lister les locataires restants qui devront signer l’avenant).

Le cas échéant un état des lieux de sortie sera réalisé avec l’ensemble des titulaires du bail initial. Un nouvel état des lieux sera réalisé avec l’ensemble des titulaires du bail modifié. Si une partie du dépôt de garantie initial a été restitué au locataire partant, les titulaires du bail modifié s’engagent à verser au Bailleur un complément au dépôt de garantie du même montant.

Un autre cas particulier est l’ajout d’un deuxième locataire sur un bail avec un seul locataire où il n’y avait pas de clause de solidarité :

La clause suivante est ajoutée : en cas de pluralité de locataires, ces derniers reconnaissent être solidaires et indivis pour l’exécution de leurs obligations et notamment, sans que cette liste soit exhaustive, concernant le paiement du loyer, des charges et réparations locatives, d’éventuelles indemnités d’occupation ou de travaux de remise en état une fois le bail résilié. Lorsqu’un des colocataires donne congé, cette solidarité cesse lorsqu’un nouveau colocataire le remplace ou, à défaut de remplaçant, au bout de six mois après la fin du délai de préavis du congé. Par ailleurs, l’engagement de la personne qui s’est portée caution pour le colocataire sortant cesse dans les mêmes conditions. L’acte de cautionnement indique à cet effet le colocataire pour lequel la personne se porte caution.

Franchise temporaire de loyer

Le Bailleur accorde au locataire une remise de loyer et de charges de 15 (QUINZE) jours sur
l’échéance de juin 2016. Sera donc prélevée au Locataire la somme de 355 (TROIS CENT
CINQUANTE CINQ) euros début juin. Cette remise n’est accordée que pour l’échéance de
juin 2016, le loyer charges comprises dû par le locataire reste de 710 (SEPT CENT DIX)
euros à partir de l’échéance de juillet 2016 et ce pour toute la durée du bail et de ses
éventuels renouvellements.

Décalage de date de paiement

Le Bailleur consent de décaler la date limite d’exigibilité du loyer du 10 de chaque mois au 15 de chaque mois à compter de la prochaine échéance exigible.

Réduction de loyer consécutive à la sortie d’une annexe du bail

Le Bailleur et le Locataire accepte de sortir de l’objet du bail le parking n°64 désigné en locaux accessoires au II.C. du bail. Ce parking fera l’objet d’un bail séparé conclu entre les parties concomitamment à la signature des présentes.
En conséquence le loyer défini au IV.A.1.a du bail sera diminué de 40 (QUARANTE) euros, pour être fixé à 860 (HUIT CENT SOIXANTE) euros à compter de l’échéance due au 5 décembre 2016.

Autorisation de la sous-location

Pour rappel la sous-location est implicitement interdite dans le bail. Si vous souhaitez l’autoriser en cours de bail il faut simplement faire un avenant et préciser les conditions de sous-location.

Le Bailleur autorise le locataire à sous-louer son logement dans les conditions suivantes : [par exemple] location saisonnière autorisée dans la limite de 5 jours par mois, location à titre de résidence principale possible avec accord écrit exprès du bailleur dans la limite du loyer mensuel initial. Le Bailleur rappelle au Locataire qu’il est responsable du respect des obligations du bail initial par le sous-locataire, le Bailleur n’ayant aucune relation contractuelle avec ce dernier.

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Cas où un avenant au bail n’est pas nécessaire

Départ d’un des colocataires non remplacé

Si vous louez votre bien à des colocataires via un bail de colocation avec clause de solidarité, il peut arriver qu’un colocataire souhaite quitter le logement. Dans ce cas le bail de colocation loi ALUR impose une limite de solidarité du partant dans la limite de 6 mois après son départ ou dès son remplacement.

En pratique si un des colocataires part et qu’il n’est pas remplacé, vous n’avez pas besoin de signer d’avenant, le bail se poursuit avec les locataires restants. La solidarité du locataire partant dure 6 mois donc ne signez pas d’avenant pour acter son départ car cela risquerait d’éteindre sa solidarité.

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Achat d’un logement occupé

Il n’est pas nécessaire de refaire un bail ou d’éditer un avenant lorsque vous achetez un bien occupé. Le bail est automatiquement transféré à l’acheteur sans formalisme particulier. Il est simplement nécessaire de prévenir le locataire du changement de propriétaire pour récupérer le loyer.

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51 commentaires sur “Avenant au bail : modèle 2020 et cas d’usage

  1. frey le a posté:

    bonjour,

    « Dans ce cas le bail de colocation loi ALUR impose une limite de solidarité du partant dans la limite de 6 mois après son départ ou dès son remplacement. »

    Non, pas 6 mois après son départ, mais 6 mois après la FIN DE SON PRÉAVIS ou dès son remplacement
    .

    cordialement.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      La loi de 89 indique  » A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. » Qu’aviez-vous en tête en faisant cette précision ? Pour nous départ ou date d’effet du congé c’est identique.

  2. CANTIN Christophe le a posté:

    Bonjour,

    Si on souhaite faire par soi-même la location d’une maison, doit-on refaire le bail existant même si les conditions restent les mêmes et que l’on conserve le même locataire ? La gestion étant assurée actuellement par une agence.

    cordialement
    c. cantin

  3. scholler le a posté:

    Bonjour,
    j’ai loué par erreur mon appartement à paris en meublé alors que je voulais le louer en mise à dispositions des équipements pour ne pas à avoir à changer quoi que ce soit en cas de panne
    puis je faire établir un avenant au bail de location
    merci

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Vous pouvez essayer mais il faut que le locataire accepte, et les implications contractuelles sont assez fortes, notamment la durée du bail qui passe automatiquement de 1 à 3 an.

  4. Benoît le a posté:

    Bonjour Smartloc

    Je fais l’acquisition d’un studio avec un locataire sous bail nu « loi 89 » alors que le logement est partiellement meublé (mentionné dans l’état des lieux). Le locataire accepte de passer en bail meublé si je rajoute l’équipement manquant. Comment le formaliser concrètement? Faut-il plusieurs documents ? Merci d’avance

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour, A priori un avenant + un inventaire des meubles suffit.

  5. Lilia le a posté:

    Bonjour smartloc.

    J’ai actuellement un compteur d’eau générale et je réalise la rétribution des charges à partir du relevé des 3 compteurs individuels de mes locataires chaque année, ce qui est un vrai casse-tête.
    Nous avons décidé avec le Service des Eaux de faire dès liaisons directes avec les trois appartements de sorte que les 3 locataires puissent recevoir la facture et ainsi individuellement payer leur abonnement. Ce qui évitera tout malentendu et facilitera la gestion. Sans compter sur les difficultés que nous rencontrons pour accéder au compteur lors des relevés.
    ma question est : dois-je faire un avenant au bail en précisant que la provision pour charges va être réajuster, ou juste réajuster la provision pour charges des l’entrée vigueur des compteurs individuels.
    j’ai une autre question il me faut annoncer à mes locataires qui vont devoir se rapprocher du service des eaux pour signer un contrat au vu de la poursuite de la fourniture de l’eau. Peuvent-ils s’y opposer et dans ce cas au moment où les compteurs seront mis en service que se passe-t-il ?
    D’avance merci pour votre retour bien cordialement

  6. Nicolas le a posté:

    Bonjour Smartloc
    merci pour cet article utile. J’ai fait signer un bail avec une surface habitable incorrecte, est-ce possible de faire un avenant pour corriger cette erreur ? Ou dois-je faire signer à mon locataire un nouveau contrat ?

  7. Stéphanie le a posté:

    Bonjour,
    Je suis colocataire d’un bail professionnel. Un locataire s’en va et un autre rentre dans le bail. L’agence nous propose de faire un avenant au bail mais nous le facture 1500 euros HT, simplement pour changer le nom d’un des colocataires… Est-ce normal? Existe-t-il un cadre juridique à ces frais?
    Ou bien existe-t-il une autre procédure qu’un avenant au bail pour faire rentrer quelqu’un dans le bail? Nous sommes plusieurs professions libérales, si nous devons payer 1800 euros TTC à chaque fois qu’un des praticiens change ça me semble ENORME!
    Je vous remercie par avance pour votre aide.

  8. Geraldine le a posté:

    Bonjour Smartloc,
    j’ai loué ma maison (neuve) pour la premier fois en local vide, le premier bail étant signé pour un an.
    Le prix de location étant plus bas que le marché local, je voudrais augmenter un peu le loyer, pour l’amortissement de mon investissement.
    Quelle procédure a suivre?
    merci

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      A priori ce n’est pas possible de signer un bail vide d’un an. Et au-delà de l’indexation à l’IRL vous ne pouvez pas augmenter le loyer.
      Nous vous recommandons fortement de regarder notre gestion locative en ligne, nous pourrons vous accompagner https://www.smartloc.fr/gestion-locative

  9. WEBER Sarah le a posté:

    Bonjour
    j’ai loué mon appartement à un couple dont les concubins sont cotitulaires du bail avec clause de solidarité.
    Le couple se sépare et l’un des locataires quitte le logement, l’autre souhaitant garder le bail en son nom. Ils me demandent un avenant au bail afin que la locataire restante puisse accéder aux ALS.

    Le locataire partant reste t il solidaire des loyers 6 mois après son départ si je signe cet avenant ?

    merci de votre réponse
    cordialement
    Sarah W.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Non a priori si vous signez un avenant pour sortir le locataire du bail, sa solidarité s’éteint de facto à ce moment là. Vous pouvez éventuellement prévoir une clause qui indique que le partant reste solidaire, et faire signer l’avenant au locataire partant mais je ne suis pas certain que cela tienne.

  10. Bertrand le a posté:

    Bonjour,
    Nous vivons en concubinage dans une maison en location. Cette location est faite via un notaire et nous avons un bail a nos 2 noms. Nous avons décidé de nous séparer mais l’un des 2 souhaites garder en location la maison. Doit-on demander/faire un avenant au bail locatif? Si oui cet acte est-il gratuit? Des personnes s’étant portées caution lors de la signature du bail initiale, doit-on les associer à l’avenant?
    Merci d’avance pour votre réponse. Cdt Bertrand

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      A priori pas d’avenant nécessaire si le partant n’est pas remplacé, il suffit qu’il donne un congé unilatéral à son nom seul.
      Vous resterez alors solidaire pendant 6 mois, l’acte de caution solidaire de son garant expirera également après 6 mois.
      Le locataire restant sera alors le seul titulaire du bail initial.

  11. Dup le a posté:

    Bonjour,

    je souhaite acheter un appartement déjà occupé dont le loyer me parait incohérent compte tenu de la surface + parking.
    Dans quelle condition puis – je modifier le bail pour soit augmenter le loyer, soit retiré le parking pour location à part. Serais je en mesure de le faire à l’échéance du bail actuel ? merci pour vos information

  12. ANNIE CIMETERRE le a posté:

    Bonjour,
    J’ai signé un contrat de bail en août 2018 avec une locataire célibataire. Elle vient de me prévenir qu’elle vit maintenant avec une autre personne dans cet appartement. Cette personne est sous CDD et gagne 1000€ par mois (loyer de 900€).
    Que dois-je faire ? un avenant au contrat de bail ? Rien ? Si la locataire en titre quitte le logement et l’autre personne y reste, elle devient locataire sans titre et n’a pas les moyens de payer le loyer….même si un avenant est rédigé !!!

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Vous pouvez laisser le bail en l’état ou faire un avenant, il n’y a pas vraiment de règle s’il n’y a pas de garantie loyer impayé. Néanmoins si la nouvelle personne est peu ou pas solvable nous vous recommandons de ne pas l’ajouter sur le bail. En effet cela empêchera la locataire initial de se désolidariser de son compagnon en cas de séparation.

  13. Joelle le a posté:

    Bonjour,

    J’ai signé mon contrat de bail après la visite de l’appartement. Il est convenu que j’emménage le mois suivant avec état des lieux à ce moment-là. Je me suis rendue dans cet appart depuis et j’ai remarqué que l’équipement de la cuisine n’était pas similaire à celui que j’ai pu voir lors de la signature du contrat. En effet, le frigo avec compartiments surgélateurs a été remplacé par un simple frigo. Quelles sont les solutions?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      C’est un bail vide ? Les meubles étaient décrits dans l’annonce ? Dans le bail ?

  14. claude le a posté:

    bonsoir,
    je loue à un étudiant un studio en meublé à compter du 1er février jusqu’au 30 juin dois-je établir un avenant au bail qui à une durée de un an ou puis-je modifier la durée du bail?

  15. Frédérique CAVRINI le a posté:

    Bonjour, un avenant au bail rédigé sur papier libre et signé par les 2 parties suffit-il pour l’officialiser ou bien doit-il être validé par un acte authentique ou sous seing privé? Merci

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Un document sur papier libre signé est un acte sous seing privé.

  16. KUNTZELMANN le a posté:

    Bonjour SMARTLOC,
    Je loue actuellement une maison à un jeune couple non marié et non pacsé ( bail sur les 2 noms). Il y a séparation, Mr part et Mme veut conserver le bail pour se mettre en colocation avec un ami (il y a remplacement du second locataire)
    -Faut t’il procéder par avenant en remplaçant le nom du second locataire ou faire un tout nouveau bail?
    -La date d’effet peut être choisie à n’importe quel moment ou un délai à respecter ?
    – Vis à vis de l’ancien locataire qui quitte logement, y a t’il des démarches à faire?
    Merci pour votre aide 😉
    Cordialement

  17. Tristant le a posté:

    Bonjour,

    Je dois signer un avenant a un bail suite au départ d’un colocataire. Mais en dernier recours le propriétaire à ajouter cette clause :

    « Etant donné que le bail auquel il est fait référence prend fin dans 5 mois,
    cet avenat est considéré par toutes les parties comme un nouveau bail,
    comprenant les obligations d’un nouveau bail de trois ans,
    particulièrement en terme de renom de la part des locataires »

    c’est possible pour un avenant ?

    merci d’avance

  18. MONTET le a posté:

    Bonjour,
    Nous sommes bailleurs et avons signé un contrat de location le 10/03 avec prise d’effet le 01/04/2020, la remise des clefs n’a pas eu lieu pour cause de confinnement la locataire n’a pas enménagé, elle doit entrer au 15/05/2020 doit-on refaire le contrat ou un avenant au bail ?
    Merci de votre réponse.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Non pas forcément, une simple mention de décalage de la date sur l’état des lieux d’entrée peut suffire.

  19. Franck le a posté:

    Bonjour ,

    Je suis locataire d’un appartement pour lequel j’ai signé un bail avec tacite recondution le 1er novembre 2011 avec une fin de bail le 1er
    novembre 2014.

    À ce jour je suis toujours le locataire de cet appartement mais mon bailleur a mis en vente son immeuble en intégralité ou à la découpe qui comprend 5 lots.

    Pour  » sortir  » mon appartement de la vente afin que je puisse le conserver il me propose de me faire signer un nouveau bail avec tacite reconduction pour une période de 10 ans avec comme date de départ le 1er novembre 2014
    et comme date de fin de bail le 1er novembre 2024.

    Ma question est la suivante :
    Cette proposition ( bail de 10 ans) est-elle légale vis à vis de la loi ?
    Dans l’affirmative est-ce que je dois signer un nouveau bail ou un avenant au bail actuel ?

    Je vous remercie d’avance pour votre réponse.

    Très cordialement.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Votre bail s’est renouvelé tacitement pour des périodes de 3 ans et arrive à échéance le 1er novembre 2020.
      Normalement le bailleur doit vous donner congé pour vente avec un préavis de 6 mois, donc avant le 1er mai. S’il ne l’a pas fait il ne peut plus vous donner congé avant 2023….

      S’il vend le logement occupé, l’acheteur sera par ailleurs contraint de vous laisser au moins un renouvellement en 2023 pour vous donner congé pour vente. Plus d’infos ici https://www.smartloc.fr/blog/conge-du-bailleur-motifs-et-preavis/

      Bref je ne comprends pas trop ce que le propriétaire essaie de faire mais je ne pense pas que cela soit à votre avantage.

  20. Lefebvre le a posté:

    Bonjour,
    Mon père âgé m’a cédé la nu-propriété d’une maison en location. Le bail est mal rédigé (à mon avis pas légal) de surcroît le locataire est en défaut de paiement.
    Puis je refaire signer un bail conforme avant d’attendre la fin et me préparer Plus sereinement à une future procédure ?
    Merci

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Cela m’étonnerait que le locataire avec qui vous êtes en contentieux accepte de modifier le bail en cours, mais vous pouvez essayer.

      • Lefebvre le a posté:

        Suis-je en faute si d’un commun accord je lui refais un bail aux noms : locataire, nu-propriétaire et usufruitier ?
        Merci

  21. Faure-Geors Eliane le a posté:

    Je m’aperçois que l’acte de caution solidaire prendra fin dans 1 an : en effet, la caution s’engage pour la durée du bail initial et de son éventuel renouvellement ou reconduction tacite, dans la limite de six années. Que dois-je faire à ce moment là ? Faut-il refaire un nouveau bail ou un avenant ? Merci pour votre soutien.

  22. Claude CLARETON le a posté:

    Bonjour,
    Je loue une maison qui jusqu’à présent était alimentée en eau par un forage, Aujourd’hui le forage ne fourni plus d’eau et j’ai connecté la maison au réseau d’eau de la ville, problème le locataire ne veut pas payer l’eau en se justifiant que lors de l’élaboration du bail où rien n’a était mentionné à ce sujet il n’avait pas d’eau à payer. Que puis-je faire ? Puis-je faire un avenant au bail en ajoutant l’eau ? Merci pour votre réponse car je suis d’en l’embarras

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Par défaut l’abonnement à l’eau de ville est à prendre par le locataire, il n’est pas nécessaire de le mentionner au bail. Les travaux de raccordement sont à votre charge, mais c’est au locataire de payer son eau courante, tout comme son électricité. Il peut éventuellement vous demander de l’indemniser pour le forage qui aurait été indiqué sur le bail et qui ne fonctionne plus, mais c’est une question séparée.

  23. ProprioALEtranger le a posté:

    Bonjour,
    J’ai loué lors d’un départ à l’étranger un appartement en colocation meublée qui était ma résidence principale. Au départ je pensais récupérer l’appartement lors de mon retour, mais maintenant je souhaiterai juste récupérer certains objets. Un des colocataires part bientôt, puis-je profiter de l’avenant pour refaire un inventaire?
    Merci,

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Oui à condition que le locataire restant accepte que vous récupériez une partie des meubles.

      • ProprioALEtranger le a posté:

        Merci pour votre réponse!

  24. France le a posté:

    Bonjour,
    Je suis proprio, j’ai signé un bail de location meublé avec des locataires qui à l’origine avaient déjà tout le mobilier, nous nous sommes arrangés, le bail meublé a été signé mais rien n’a été laissé excepté un sommier et un matelas (mis à dispo selon leur besoin), c’est le seul mobilier apparaissant sur le bail, et l’arrangement n’a pas été spécifié.
    Ils ont entre temps acheté un nouveau lit et propose que le lit soit vendu car pas de possibilité de stockage.
    Il n’y aura donc plus de mobilier, dois-je faire un avenant, dois-je modifier le bail initial en vide? Quel est le risque?
    Merci d’avance 🙂

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Avez-vous fait un inventaire des meubles à l’entrée ? Le risque est le même avec ou sans le lit : si vous ne meublez pas suffisamment le logement le bail peut être requalifié en vide, ce qui pose notamment problème sur les conditions pour donner congé.

      • France le a posté:

        Bonjour,
        Merci pour votre réponse!

        Oui j’ai bien fait un inventaire des meubles à l’entrée, seuls le matelas et le sommier apparaissent.
        Que me conseillez vous?
        Si je vends le lit et requalifie le bail en vide, dois-je rendre une partie de la caution (un des deux mois de loyer sans charges)?

        Concernant les conditions pour donner congés, que cela implique-il? N’ont-ils pas un mois de préavis et moi trois mois si je veux récupérer l’appartement? (ce qui n’est pas mon ptojet).
        Merci.

        • Mathieu Chantalat le a posté:

          Ok donc avec ou sans lit le risque de requalification de meublé à vide existe. Pour les différences entre les deux régimes je vous invite à lire https://www.smartloc.fr/blog/louer-meuble-ou-vide/

          Après il faut que le locataire demande la requalification, s’il ne demande rien vous pouvez continuer en meublé, même si vous n’êtes pas dans les clous niveau équipement.

  25. Maisonneuve le a posté:

    Bonjour, nous allons ajouter dans notre locatif un poêle à pellets. A notre contrat il va falloir ajouter un avenant, mais comment devons nous le rédiger ?
    Merci pour votre aide.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Vous êtes locataire ou propriétaire ? Le logement est en copropriété ?

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