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Une des mesures de la loi pouvoir d’achat discuté en juillet 2022 à l’assemblée concerne le gel des loyers.

Plutôt qu’un gel des loyers, on parle de plafonnement, c’est à dire d’une limitation de l’augmentation annuelle des loyers selon l’inflation.

Cette inflation est mesurée par l’indice de référence des loyers (IRL). C’est cet indice dont l’évolution va être plafonnée à 3,5% en glissement annuel. La mesure devrait s’appliquer pour 12 mois à compter du troisième trimestre 2022.

Dans cet article nous allons vous rappeler quel est le fonctionnement de l’indexation et les raisons du plafonnement. Nous essaierons ensuite de lister tous les autres dispositifs utilisant l’IRL et qui seront donc potentiellement touchés par ce plafonnement.

Rappel du fonctionnement de l’indexation

L’augmentation annuelle du loyer selon l’évolution de l’IRL est appelée indexation. L’IRL est un indice qui est censé refléter grosso modo l’inflation. L’indexation doit donc permettre au propriétaire de ne pas perdre de loyer en termes réels. Pour plus de détails sur l’indexation consultez notre fiche Indexation du loyer : définition, calcul et mode d’emploi (IRL 2022).

L’indexation est une possibilité offerte au propriétaire, ce n’est donc pas une obligation, certains propriétaires décident de ne pas indexer leurs loyers, pour des raisons diverses. Citons par exemple la peur de faire partir le locataire, la crainte de le mettre en difficulté, ou simplement l’oubli de l’échéance.

Quand l’évolution de l’IRL était limitée à moins de 1% par an en 2018-2020, l’indexation n’était pas vraiment un sujet. Avec une inflation et donc un IRL qui augmente de 3,6% par an au 2ième trimestre 2022, cette échéance reprend toute son importance.

Plafonnement ou gel des loyers en 2022

Tirailler entre les locataires qui voient leurs loyers augmenter quand leurs salaires stagnent, et les bailleurs qui ne veulent pas voir leur loyer rogner par l’inflation, le nouveau gouvernement d’Elisabeth Borne a décidé de couper la poire en deux et de plafonner l’IRL à 3,5%. L’indexation pourra donc être potentiellement inférieure à ce seuil mais pas supérieure.

Le compromis est à 3,5% car l’IRL a du retard sur l’inflation qui était déjà à 6% mi-2022. Le gouvernement a donc pris les devants pour éviter que ces valeurs soient atteintes.

Si l’inflation grimpe à 10% fin 2022 comme c’est déjà le cas dans plusieurs pays d’Europe, la perte en valeur réelle (c’est à dire net de l’inflation) sera donc de 6,5% pour les bailleurs français. C’est la fin du mythe de l’immobilier locatif comme placement anti-inflation.

Il est probable que cette mesure soit étendue et ne se limite pas aux 12 mois annoncés. En attendant elle n’impacte pas que l’évolution des loyers, mais d’autres dispositifs annexes au moins aussi importants.

Conséquences du gel des loyers

Le gel des loyers va avoir des conséquences directes et indirectes sur d’autres pans de l’immobilier locatif.

Encadrement des loyers

L’encadrement des loyers définit des valeurs absolues que les loyers ne peuvent pas dépasser dans certaines zones. Ces valeurs maximum sont calculées à partir de la moyenne des loyers du stock de logements loués. Si les loyers du stock ne progressent que de 3,5% par an, les valeurs d’encadrement vont évoluer au maximum de 3,5% également. Comme l’indexation n’est pas appliquée par tous les bailleurs, il est probable que ce gel entraîne une boucle décroissante dans les zones où le loyer est encadré…

Cet effet de bord a déjà été observé dans des zones où le loyer de marché a baissé suite au Covid, comme les meublés dans l’hypercentre de Paris. Les équipes de Jinka ont par exemple constaté que le loyer maximum des 2 pièces à Odéon a baissé de plus de 3% ! Plus d’infos sur le post Linkedin de Marc Lebel.

Plafonnement des loyers à la relocation

Le plafonnement de l’indexation à 3,5% partage le même nom qu’un autre dispositif : le plafonnement des loyers à la relocation. En zone tendue le propriétaire ne peut pas augmenter son loyer entre deux locataires au-delà de l’évolution de l’IRL, sauf exceptions, notamment la réalisation de travaux d’amélioration ou de mise aux normes.

A priori le plafonnement de l’IRL à 3,5% n’impacte pas l’augmentation des loyers à la relocation en zone tendue. Les propriétaires vont donc pouvoir indexer les loyers selon la « vraie » valeur de l’IRL lors du départ de leur locataire en zone tendue. Il est possible que certains propriétaires donnent des congés frauduleux à leurs locataires si le gel des loyers est trop pénalisant, afin de pouvoir revenir à une valeur de marché avec un nouveau locataire.

Pour être vraiment précis sur cette question, il sera même optimal pour eux de ne pas indexer leur loyer en cours de bail, et de rattraper l’intégralité des indexations déplafonnées lors du changement de locataire.

Seuil maximum de loyers pour la défiscalisation immobilière

Plusieurs dispositifs fiscaux tels que le Pinel, le Denormandie ou le Loc’avantages prévoient des loyers maximums qui doivent être respectés au moment de la signature de bail, mais aussi en cours de bail.

Les valeurs de loyers de ces dispositifs sont a priori réévalués selon l’IRL, et ne seront pas plafonnées à 3,5%. Il ne devrait donc pas y avoir de problème pour indexer des loyers en cours de bail, ni pour fixer des nouveaux loyers selon des valeurs de marché correctement réévaluées selon l’inflation.

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