Indexation du loyer : définition, calcul et mode d’emploi (IRL 2020)

Nous allons voir qu’il est important de fixer correctement la date de révision pour s’éviter des calculs complexes ou des pertes de loyers si l’IRL redécolle comme ce fut le cas entre 2010 et 2012 avec des augmentations de 2% par trimestre.

Sommaire


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Si vous souhaitez nous confier la gestion de votre indexation notre gestion locative en ligne est faite pour vous :

  • calcul automatique de l’indexation
  • courrier préparé et envoyé au locataire par Smartloc
  • assistance en cas de retard d’indexation

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Rappel du fonctionnement de l’indexation du loyer

Le principe est simple, chaque année à une date donnée, vous augmentez le loyer en proportion de l’évolution d’un indice, l’IRL.

L’évolution à prendre en compte est celle entre l’indice ayant servi de référence lors de la signature du bail (souvent le dernier indice connu), et le dernier indice connu à la date de révision. Cette indexation est censé permettre au loyer de suivre l’évolution des prix pendant la durée du bail, c’est à dire ajuster le loyer sur l’inflation.

calcul sur papier

Calcul de l’augmentation du loyer

Le calcul de l’augmentation de loyer se fait en prenant l’ancien loyer en le multipliant par l’indice IRL du trimestre en cours et en le divisant par l’indice IRL du trimestre de l’année précédente.

Nouveau loyer = Ancien loyer X IRL du trimestre en cours / IRL du trimestre de l’année précédente

Exemple Si vous signez le 01/02/2017 un loyer de 1000 euros avec un indice IRL de référence de 126,82 (4ième trimestre 2017), un an plus tard l’indice est de 129,03 (4ième trimestre 2018), vous pouvez augmenter le loyer mensuel de 17,4 euros par mois ce qui fait une augmentation conséquente.

Nouveau loyer = 1000€/mois X 129,03 / 126,82 = 1017,40 €/mois

Pour obtenir la valeur de l’indice, rendez-vous directement sur le site de l’INSEE.

Les nouveaux indices sont publiés en général aux alentours du 15ième jour du premier mois suivant chaque trimestre plein (le 15 avril pour le 1er trimestre).

Modèle de courrier pour application de l’indexation

Une fois le montant du loyer indexé calculé, il vous suffit de prévenir le locataire par courrier ou mail pour lui permettre d’ajuster ses paiements futurs.

Le courrier à envoyer doit rappeler les modalités de calcul, ainsi que la date d’application de l’indexation, éventuellement au prorata (voir le paragraphe suivant sur la date d’indexation).

Pour accéder au modèle de courrier d’indexation (+ une bibliothèque de plus de 20 documents) et bénéficier d’une indexation automatique du loyer, vous pouvez activer notre service de gestion locative en ligne :


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Bien définir la date de révision du loyer

En pratique si vous ne définissez pas de date de révision, c’est à la date d’anniversaire du bail que vous pourrez faire la révision. Cette date a néanmoins deux inconvénients :

  • elle vous oblige à indexer au milieu du mois et donc à calculer un prorata peu lisible pour le locataire
  • le nouvel indice du trimestre étant publié en milieu de mois vous risquez de rater la publication de la dernière valeur, et donc devoir attendre un an pour récupérer l’augmentation du trimestre en cours.

Via notre module de rédaction automatique du contrat de location, nous vous proposons de fixer la date de révision au 1er jour du mois suivant la date d’anniversaire. Vous pouvez donc appliquer de manière lisible l’augmentation sur un mois plein, et surtout ne pas perdre de l’argent en gagnant quelques jours précieux pour récupérer le dernier indice le cas échéant.

Si vous souhaitez recevoir des alertes pour les dates d’anniversaire d’indexation, vous pouvez également souscrire à notre offre de gestion locative pour 4,90€/mois.

L’indexation ne s’applique qu’au loyer, et au forfait de charges le cas échéant, pas à la provision de charges (sur le choix entre le forfait ou la provision de charges).

La cour de Cassation a confirmé dans un récent arrêt que l’indexation s’applique à la hausse comme à la baisse, vous devez donc également baisser votre loyer si l’indice diminue sur une année complète.

Rétroactivité impossible de l’indexation du loyer

Depuis la loi ALUR il n’est plus possible d’indexer rétroactivement le loyer. Deux conséquences importantes :

  • chaque année si vous tardez à indexer le loyer, par exemple 3 mois après la publication de la date, vous ne pourrez plus appliquer la nouvelle valeur rétroactivement aux 3 échéances passées, le nouveau loyer ne s’appliquera qu’aux 9 échéances restantes.
  • si vous oubliez d’indexer le loyer une année, l’indexation est perdue, vous devrez calculer votre indexation au maximum sur une variation de 12 mois de l’IRL

Exemple Vous faites rentrer le locataire le 1er février 2015 pour un loyer de 1000€ indice 125,29. Vous oubliez d’indexer le loyer un première fois le 1er février 2016 puis le 1er février 2017; vous ne vous rendez compte de votre erreur que le 1er avril 2017.

Vous ne pourrez alors appliquer le nouveau loyer indexé qu’à partir du 1er mai 2017 sans rétroactivité possible, et l’augmentation sera celle entre la valeur de l’IRL au 1er février 2017 et celle au 1er février 2016 (soit 1000* 125.5/ 125.28 = 1001,75). Vous avez donc perdu définitivement l’indexation entre 2015 et 2016.

Il est donc primordial d’indexer le loyer chaque année, sans quoi vous risquez de perdre définitivement l’inflation sur vos revenus fonciers. Avec un plafonnement des loyers qui s’étend et une évolution de l’IRL qui dépasse 1,7% sur 12 mois fin 2018, nous vous recommandons fortement d’activer notre gestion locative en ligne qui planifie pour vous l’indexation automatique de votre loyer.

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2 commentaires sur “Indexation du loyer : définition, calcul et mode d’emploi (IRL 2020)

  1. galofre le a posté:

    le propriétaire qui n a pas augmenté le loyer à la date anniversaire dispose d un délai de 12 mois pour le faire s il le souhaite?
    y a t il un article de loi qui le stipule ?
    merci

  2. Del Vecchio Pierre le a posté:

    j’ai signe mon bail pour mon appartement le 1er novembre 1978, quel indice doit être appliqué pour sa révision. Je pensais que c’était le trimestre avant soit le 3eme trimestre 2019 mais mon gérant a appliqué le taux du 1er trimestre 2019. Est ce normal.

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