Luc Vincent-Genod 14 juin 2018 Gestion locative > Juridique

Divorce des locataires : solidarité et fin du bail

Alors qu’une procédure de divorce peut déjà être compliquée à gérer en soi, la question du sort du logement est souvent une des premières préoccupation non seulement pour les époux mais aussi pour le bailleur.

Cette question est d’autant plus importante que, comme nous le verrons, les époux sont tenus par solidarité au paiement du loyer jusqu’à ce que leur divorce soit prononcé.

Sommaire

  1. Rappel juridique
  2. Solidarité entre époux pendant la procédure de divorce
  3. Sort du bail après le jugement de divorce

Rappel juridique

L’ article 1751 du Code civil dispose in fine que le droit au bail est « réputé appartenir à l’un et à l’autre époux (…) quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire ». Le caractère indivis reconnu au bail du logement familial est donc d’ordre public.

Ainsi, les époux sont considérés chacun comme deux locataires en titre du logement qu’ils occupent et ce, même si le bail a été conclu avant le mariage par l’un des deux époux (voir notre fiche sur la signature du bail).

Ils sont également tenus solidairement au paiement du loyer pendant toute la durée du bail; le divorce ne figurant pas parmi les hypothèses prévues par la loi afin de prononcer la résiliation anticipée du contrat de bail.

Solidarité entre époux pendant la procédure de divorce

Trois conséquences principales sur le bail d’habitation pendant la procédure de divorce:

  • Le congé délivré par l’époux locataire en titre est ainsi inopposable à l’égard de son conjoint si celui-ci n’a pas donné son accord;
  • le consentement de chacun des deux époux est requis pour mettre fin au bail avant son expiration;
  • la cotitularité du bail d’habitation assujettit les deux époux au paiement des loyers.
En cas de congé donné par un époux ou à un époux, son conjoint bénéficie personnellement d’un droit au maintien dans les lieux ou à la reconduction aux conditions fixées par le propriétaire voire d’un droit de préemption.

Ainsi, en cas de divorce et à tout moment de la procédure, deux options sont possibles :

  1. soit mettre fin au bail conformément aux dispositions contractuelles en adressant tous les deux leur congé au bailleur;
  2. ou convenir qu’un seul conserve la jouissance du logement; dans ce cas, celui qui a quitté le logement et donné congé au bailleur reste solidairement tenu de payer le loyer et les charges jusqu’à la transcription du jugement prononçant le divorce en marge de l’état civil.

A défaut, c’est le juge qui attribuera le bénéfice du contrat de bail à un des deux époux au moment de prononcer le divorce.

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Sort du bail après le jugement de divorce

La solidarité des époux et leur cotitularité du bail ne cessent qu’à compter de la transcription du jugement de divorce en marge des registres de l’état civil (c’est-à-dire que la mention « divorce » doit figurer sur l’acte de mariage et les actes de naissance des époux).

Ainsi, les époux sont tenus l’un et l’autre du paiement des loyers jusqu’à la transcription du divorce, date à compter de laquelle leur séparation devient opposable au bailleur.

Inopposabilité de la clause de solidarité dans un contrat de bail à compter de la transcription

Cela signifie également que même si le contrat de bail contient une clause de solidarité pour le paiement des loyers, celle-ci devient inopposable à l’ex-époux non attributaire du logement ; ce dernier est alors libéré de tout loyer à compter de la transcription et ce, même sans avoir donné congé.

Enfin, notons que le divorce n’est pas une cause légale permettant de bénéficier d’un préavis réduit en cas de non-reconduction du contrat de bail.

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