Départ d’un colocataire en cours de bail : que faire ?

La colocation en bail unique solidaire est une option populaire en location longue durée. Elle permet de louer des grandes surfaces à plusieurs personnes et rencontre un fort engouement notamment dans les centres de grandes villes.

Ce que l’on sait moins c’est qu’en cas de départ d’un colocataire les choses peuvent rapidement se compliquer et créer des risques potentiels pour le bailleur.

Séparation d’un couple non marié, remplacement dans une colocation étudiante, les raisons potentielles d’un départ sont nombreuses. Dans cet article nous vous expliquons toutes les étapes pour gérer le départ d’un colocataire en cours de bail, de la lettre de congé à l’éventuel état des lieux intermédiaire.

colocataire

Comment donner congé pour un colocataire ?

Lorsqu’un colocataire souhaite partir d’une colocation, il doit donner congé de manière unilatérale en envoyant une lettre de congé au bailleur.

Il est tenu de respecter les mêmes conditions de préavis que s’il était seul, c’est à dire 1 mois en location meublée et 3 mois en location vide (sauf exceptions voir notre article sur le congé locataire avec notamment un modèle de lettre).

Par colocataire on entend titulaire d’un bail de deux personnes ou plus, non mariés ou pacsés (en cas de divorce par exemple les conditions sont différentes, voir notre article sur le divorce des locataires). Cet article s’applique donc bien aux colocataires non mariés ni pacsés qui séparent.

Le colocataire qui souhaite partir envoie donc son congé au bailleur par lettre recommandé avec accusé de réception en respectant le préavis; il indique sur cette lettre de congé son souhait de résilier seul son engagement.

Que se passe-t-il alors pour les locataires restants ?

Avenant au bail en cas de départ d’un colocataire

Si un colocataire donne congé unilatéralement, le bail se poursuit dans les mêmes conditions pour les locataires restants.

Le bailleur n’a pas le droit de résilier le bail au motif que la colocation est diminuée d’un des colocataires. C’est donc un vrai problème pour le bailleur : lors de la conclusion d’un bail avec des colocataires, il prend le risque d’une baisse de la solvabilité si un des colocataires part en cours de bail (nous vous proposons des solutions à la fin de cet article avec notamment la garantie loyer impayé Smartloc).

Le colocataire peut donc partir librement mais dès lors se pose la question du bail : doit-on faire un avenant pour acter du départ du colocataire ? Ou même refaire le bail ?

La réponse est simple : il ne faut pas refaire de bail, sauf si le colocataire est remplacé par un autre.

En effet comme nous vous l’avons dit, le bail se poursuit dans les mêmes conditions avec les colocataires restants donc il n’est pas nécessaire de faire un avenant pour formaliser le départ, la réception de la lettre de congé suffit.

Un avenant est par contre nécessaire si le colocataire est remplacé par un autre. Nous vous fournissons un modèle d’avenant au bail qui prévoit notamment un cas où un colocataire est remplacé par un autre. La rédaction d’un avenant est plus simple que la signature d’un nouveau bail car :

  • elle évite de devoir synchroniser une résiliation par congé du locataire et la signature d’un nouveau bail
  • elle permet de poursuivre le bail dans les mêmes conditions de manière continue, c’est donc une gestion simplifiée notamment sur les indexations, les charges, etc.

Solidarité du colocataire partant en cours de bail

En cas de départ d’un colocataire, celui-ci reste solidaire d’éventuels impayés des colocataires restants sur une durée de 6 mois au plus, ou dès son éventuel remplacement.

Pour bénéficier de cette solidarité vous devez avoir signer un bail avec une clause de solidarité, solidarité qui n’est plus illimitée depuis la loi ALUR de 2014 mais bien limitée à 6 mois.

Nous vous avons indiqué qu’en cas de départ d’un colocataire non remplacé l’avenant n’était pas nécessaire. Un avenant est néanmoins possible si le colocataire partant souhaite faire éteindre sa solidarité avant le délai de 6 mois prévu par la loi. Le bailleur n’a évidemment aucun intérêt à accepter mais sachez que la situation est envisageable et négociable.

Etat des lieux et dépôt de garantie au départ d’un colocataire ?

Commençons par le cas où le colocataire n’est pas remplacé.

Le dépôt de garantie signé sur un bail unique est indivisible et doit être conservé par le bailleur. C’est au colocataire partant de récupérer auprès des ses colocataires l’éventuelle part du dépôt de garantie qu’il aurait versée au démarrage du bail.

Concernant l’état des lieux idem, il n’est pas nécessaire de faire un état ds lieux intermédiaire dans le cas d’un départ d’un colocataire sur un bail unique. L’état des lieux sera fait lorsque le bail sera résilié or celui-ci se poursuit dans les mêmes conditions.

Les colocataires restants devront se mettre éventuellement d’accord avec le colocataire partant sur le dédommagement des dégradations.

Exemple : le colocataire 1 part, le colocataire 2 reste, chacun avait versé 500€ pour un dépôt de garantie de 1000€ encaissé par le bailleur. Le colocataire 2 va verser 500€ au colocataire 1 et récupérer les 1000€ lors de la fin du bail. Si des dégradations ont été faites par le locataire 1, le locataire 2 peut chiffrer les dommages qu’il aura à payer (par exemple 200€ de peinture) et ne lui rendre que 300€ sur les 200€ pour solde de tout compte.

Deuxième cas le colocataire partant est remplacé et un avenant au bail et signé.

Dans le modèle d’avenant au bail que nous proposons, nous prévoyons un état des lieux intermédiaire, permettant d’acter les dégradations sur la colocation initiale, et faire ici d’éventuelles retenues sur le dépôt de garantie.

Une fois les éventuelles retenues effectuées, il est possible de restituer une part du dépôt de garantie au colocataire partant (moins d’éventuelles retenues au prorata), et de demander au nouveau colocataire de compléter pour revenir au dépôt de garantie initial.

Exemple : le colocataire 1 part, le 2 reste, le 1 est remplacé par le 3. 1 et 2 avaient versé 1000€ de dépôt de garantie (500€ chacun). Lors de l’état des lieux de sortie intermédiaire une dégradation de 100€ est constatée (par exemple la porte d’un placard cassée). Le bailleur en accord avec les colocataires 1 et 2 va retenir 100€ sur le dépôt de garantie de 1000€ et restituer donc 900€/2 ) = 450€ au locataire 1 et au locataire 2. Lors de la signature de l’avenant le locataire 1 et le locataire 3 vont verser chacun 500€ pour revenir au dépôt de garantie initiale. La situation de référence de l’état des lieux sera celle de l’état des lieux intermédiaire, c’est à dire avec la dégradation prise en compte et donc non imputable au locataire 3.

Départ d’un colocataire et garantie loyer impayé

Nous l’avons vu la colocation même solidaire est risquée car depuis la loi ALUR de 2014 la solidarité d’un colocataire s’éteint 6 mois après son départ. Vous pouvez donc vous retrouver avec un locataire solvable qui part et le locataire insolvable qui reste.

Concernant les garanties nous vous conseillons de prendre vos dispositions en essayant de minimiser ce risque d’insolvabilité subie. Deux manières sont possibles : les cautions solidaires avec des garants croisés ou la garantie loyer impayé.

Si vous décidez de prendre des garants en colocation, sachez en effet que leur solidarité s’éteint également avec le départ du colocataire qu’ils sont censés couvrir (plus d’infos sur l’acte de caution solidaire ici).

Leur garantie en cours de bail couvre bien l’intégralité du loyer mais le législateur a expressément demandé que l’acte de caution identifie le locataire dont le départ éteint la caution. En d’autres mots si le locataire X s’en va, après 6 mois sa solidarité s’éteint mais également celle de son garant.

La solution pour parer à ce problème est de signer des actes de caution solidaire croisées, c’est à dire qu’avec des locataires 1 et 2 et des garants 1 et 2, vous signez quatre actes de caution : le garant 1 signe un acte de caution pour le locataire 1 et un autre pour le locataire 2, idem pour le garant 2.

Les garants vont peut être essayer de négocier de ne signer qu’un seul acte mais c’est un point important que les propriétaires ont intérêt à défendre. Notre module de bail numérique vous permet de rédiger facilement ces actes de caution solidaire.

Deuxième solution prendre une garantie loyer impayé. Solution alternative au garant (le cumul des deux n’est pas possible sauf pour un locataire étudiant), la garantie loyer impayé que nous proposons sur Smartloc continue à vous couvrir même en cas de départ d’un colocataire non remplacé.

En cas de remplacement d’un colocataire par contre, la garantie loyer impayé vous impose de résilier et de resouscrire un contrat en remontant un dossier locataire à jour à la signature de l’avenant.

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2 commentaires sur “Départ d’un colocataire en cours de bail : que faire ?

  1. Ripon le a posté:

    Merci pour votre éclairage. J’ai une question pratique : y a-t-il un plafonnement des frais d’agence immobilière qui gère l’appartement loué en colocation pour la rédaction d’un avenant (remplacement d’un colocataire en cours de bail) ?
    En effet, mon fils (étudiant) veut rejoindre une colocation à Paris, le colocataire restant est d’accord, la colocatrice est sur le départ, tout le monde est d’accord, l’agence ne vas pas réaliser un état des lieux ni réécrire un contrat de bail (qui est encore en vigueur pour 2 ans) et nous demande de lui verser 415 € comme frais d’avenant. Est-ce une pratique courante ?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour, il n’y a pas de règle et oui c’est une pratique courante de facturer ce type de frais pour un avenant.

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