Départ d’un colocataire en cours de bail : que faire ?

La colocation en bail unique solidaire est une option populaire en location longue durée. Elle permet de louer des grandes surfaces à plusieurs personnes et rencontre un fort engouement notamment dans les centres de grandes villes.

Ce que l’on sait moins c’est qu’en cas de départ d’un colocataire les choses peuvent rapidement se compliquer et créer des risques potentiels pour le bailleur.

Séparation d’un couple non marié, remplacement dans une colocation étudiante, les raisons potentielles d’un départ sont nombreuses. Dans cet article nous vous expliquons toutes les étapes pour gérer le départ d’un colocataire en cours de bail, de la lettre de congé à l’éventuel état des lieux intermédiaire.

colocataire

Comment donner congé pour un colocataire ?

Lorsqu’un colocataire souhaite partir d’une colocation, il doit donner congé de manière unilatérale en envoyant une lettre de congé au bailleur.

Il est tenu de respecter les mêmes conditions de préavis que s’il était seul, c’est à dire 1 mois en location meublée et 3 mois en location vide (sauf exceptions voir notre article sur le congé locataire avec notamment un modèle de lettre).

Par colocataire on entend titulaire d’un bail de deux personnes ou plus, non mariées ou pacsées (en cas de divorce par exemple les conditions sont différentes, voir notre article sur le divorce des locataires). Cet article s’applique donc bien aux colocataires non mariés ni pacsés qui se séparent.

Le colocataire qui souhaite partir envoie donc son congé au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception en respectant le préavis; il indique sur cette lettre de congé son souhait de résilier seul son engagement.

Que se passe-t-il alors pour les locataires restants ?

Avenant au bail en cas de départ d’un colocataire

Si un colocataire donne congé unilatéralement, le bail se poursuit dans les mêmes conditions pour les locataires restants.

Le bailleur n’a pas le droit de résilier le bail au motif que la colocation est diminuée d’un des colocataires. C’est donc un vrai problème pour le bailleur : lors de la conclusion d’un bail avec des colocataires, il prend le risque d’une baisse de la solvabilité si un des colocataires part en cours de bail (nous vous proposons des solutions à la fin de cet article avec notamment la garantie loyer impayé Smartloc).

Le colocataire peut donc partir librement mais dès lors se pose la question du bail : doit-on faire un avenant pour acter du départ du colocataire ? Ou même refaire le bail ?

La réponse est simple : il ne faut pas refaire de bail, sauf si le colocataire est remplacé par un autre.

En effet comme nous vous l’avons dit, le bail se poursuit dans les mêmes conditions avec les colocataires restants donc il n’est pas nécessaire de faire un avenant pour formaliser le départ, la réception de la lettre de congé suffit.

Un avenant est par contre nécessaire si le colocataire est remplacé par un autre. Nous vous fournissons un modèle d’avenant au bail qui prévoit notamment un cas où un colocataire est remplacé par un autre. La rédaction d’un avenant est plus simple que la signature d’un nouveau bail car :

  • elle évite de devoir synchroniser une résiliation par congé du locataire et la signature d’un nouveau bail
  • elle permet de poursuivre le bail dans les mêmes conditions de manière continue, c’est donc une gestion simplifiée notamment sur les indexations, les charges, etc.

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Solidarité du colocataire partant en cours de bail

En cas de départ d’un colocataire, celui-ci reste solidaire d’éventuels impayés des colocataires restants sur une durée de 6 mois au plus, ou dès son éventuel remplacement.

Pour bénéficier de cette solidarité vous devez avoir signé un bail avec une clause de solidarité, solidarité qui n’est plus illimitée depuis la loi ALUR de 2014 mais bien limitée à 6 mois.

Nous vous avons indiqué qu’en cas de départ d’un colocataire non remplacé l’avenant n’était pas nécessaire.

Un avenant est néanmoins possible si le colocataire partant souhaite faire éteindre sa solidarité avant le délai de 6 mois prévu par la loi. La signature d’un avenant définissant comme locataire les seuls locataires restants éteint effectivement la solidarité des locataires partants, comme le rappelle bien cette jurisprudence de 2018.

Le bailleur n’a évidemment aucun intérêt à accepter mais sachez que la situation est envisageable et négociable.

Etat des lieux et dépôt de garantie au départ d’un colocataire ?

Commençons par le cas où le colocataire n’est pas remplacé.

Le dépôt de garantie signé sur un bail unique est indivisible et doit être conservé par le bailleur. C’est au colocataire partant de récupérer auprès de ses colocataires l’éventuelle part du dépôt de garantie qu’il aurait versée au démarrage du bail.

Concernant l’état des lieux idem, il n’est pas nécessaire de faire un état des lieux intermédiaire dans le cas d’un départ d’un colocataire sur un bail unique. L’état des lieux sera fait lorsque le bail sera résilié or celui-ci se poursuit dans les mêmes conditions.

Les colocataires restants devront se mettre éventuellement d’accord avec le colocataire partant sur le dédommagement des dégradations.

Exemple : le colocataire 1 part, le colocataire 2 reste, chacun avait versé 500€ pour un dépôt de garantie de 1000€ encaissé par le bailleur. Le colocataire 2 va verser 500€ au colocataire 1 et récupérer les 1000€ lors de la fin du bail. Si des dégradations ont été faites par le locataire 1, le locataire 2 peut chiffrer les dommages qu’il aura à payer (par exemple 200€ de peinture) et ne lui rendre que 300€ sur les 200€ pour solde de tout compte.

Deuxième cas le colocataire partant est remplacé et un avenant au bail et signé.

Dans le modèle d’avenant au bail que nous proposons, nous prévoyons un état des lieux intermédiaire, permettant d’acter les dégradations sur la colocation initiale, et faire ici d’éventuelles retenues sur le dépôt de garantie.

Une fois les éventuelles retenues effectuées, il est possible de restituer une part du dépôt de garantie au colocataire partant (moins d’éventuelles retenues au prorata), et de demander au nouveau colocataire de compléter pour revenir au dépôt de garantie initial.

Exemple : le colocataire 1 part, le 2 reste, le 1 est remplacé par le 3. 1 et 2 avaient versé 1000€ de dépôt de garantie (500€ chacun). Lors de l’état des lieux de sortie intermédiaire une dégradation de 100€ est constatée (par exemple la porte d’un placard cassée). Le bailleur en accord avec les colocataires 1 et 2 va retenir 100€ sur le dépôt de garantie de 1000€ et restituer donc 900€/2 ) = 450€ au locataire 1 et au locataire 2. Lors de la signature de l’avenant le locataire 1 et le locataire 3 vont verser chacun 500€ pour revenir au dépôt de garantie initiale. La situation de référence de l’état des lieux sera celle de l’état des lieux intermédiaire, c’est à dire avec la dégradation prise en compte et donc non imputable au locataire 3.

Départ d’un colocataire et garantie loyer impayé

Nous l’avons vu la colocation même solidaire est risquée car depuis la loi ALUR de 2014 la solidarité d’un colocataire s’éteint 6 mois après son départ. Vous pouvez donc vous retrouver avec un locataire solvable qui part et le locataire insolvable qui reste.

Concernant les garanties nous vous conseillons de prendre vos dispositions en essayant de minimiser ce risque d’insolvabilité subie. Deux manières sont possibles : les cautions solidaires avec des garants croisés ou la garantie loyer impayé.

Si vous décidez de prendre des garants en colocation, sachez en effet que leur solidarité s’éteint également avec le départ du colocataire qu’ils sont censés couvrir (plus d’infos sur l’acte de caution solidaire ici).

Leur garantie en cours de bail couvre bien l’intégralité du loyer mais le législateur a expressément demandé que l’acte de caution identifie le locataire dont le départ éteint la caution. En d’autres mots si le locataire X s’en va, après 6 mois sa solidarité s’éteint mais également celle de son garant.

La solution pour parer à ce problème est de signer des actes de caution solidaire croisés, c’est à dire qu’avec des locataires 1 et 2 et des garants 1 et 2, vous signez quatre actes de caution : le garant 1 signe un acte de caution pour le locataire 1 et un autre pour le locataire 2, idem pour le garant 2.

Les garants vont peut-être essayer de négocier de ne signer qu’un seul acte mais c’est un point important que les propriétaires ont intérêt à défendre. Notre module de bail numérique vous permet de rédiger facilement ces actes de caution solidaire.

Deuxième solution prendre une garantie loyer impayé. Solution alternative au garant (le cumul des deux n’est pas possible sauf pour un locataire étudiant), la garantie loyer impayé que nous proposons sur Smartloc continue à vous couvrir même en cas de départ d’un colocataire non remplacé.

En cas de remplacement d’un colocataire par contre, la garantie loyer impayé vous impose de résilier et de resouscrire un contrat en remontant un dossier locataire à jour à la signature de l’avenant.

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21 commentaires sur “Départ d’un colocataire en cours de bail : que faire ?

  1. Domino le a posté:

    Bonjour,

    notre fille est en colocation solidaire à 3 colocs. L’une d’entre elle part courant décembre. Sommes-nous obligés de lui rendre sa part de caution? Ou la loi prévoit-elle que l’on puisse lui rendre seulement lors de l’arrivée d’un autre colocataire ou au départ du dernier colocataire du bail?

    Si nous ne payons pas sa part de loyer après son départ et pendant les 6 mois de solidarité, que risquons-nous?

    Merci pour votre éclairage, bien cordialement.

    • Anne-Sophie D. le a posté:

      Bonjour,

      Le locataire sortant ne peut pas exiger sa part du dépôt de garantie étant donné que le bail n’est pas fini. Il peut donc s’arranger avec les autres colocataires ou directement avec le nouveau venu pour se faire rembourser sa part.

      Comme il s’agit d’un bail unique et que le locataire sortant n’est a priori pas remplacé, les locataires restants doivent assumer la totalité du loyer. Le colocataire sortant reste solidaire des autres colocataires pendant encore 6 mois après son départ à moins qu’il soit remplacé.

  2. Jean-Philippe COLLAY le a posté:

    Bonjour,

    Merci pour ces informations très utiles. J’ai un cas partculier. Mon fils est en colocation avec un bail solidaire. Son colocataire quitte la colocation, ils ont trouvé un remplaçant mais le propriétaire ne veut pas signer d’avenant au motif qu’il a signé une promesse de vente de l’appartement. Que faire ?

    Merci beaucoup,

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      EN théorie le propriétaire est libre de ne pas signer l’avenant et de ne pas accepter le nouveau entrant comme colocataire « officiel ».

      Cordialement

  3. CBN le a posté:

    Bonjour,
    Nous louons un appartement à 4 personnes en colocation. L’un deux vient de nous signifier son préavis. Nous n’avons pas de nouvelles de son remplaçant. Si celui-ci ne se déclare pas, et que les 3 restant continue à payer le loyer intégralement, pouvons-nous dénoncer le bail ?
    Il se trouve également que d’autres personnes disent habiter dans l’appartement sans que nous, propriétaires, en soyons informés. Est-ce légal ?
    Comme cette colocation occasionne de graves problèmes de voisinage, nous aimerions savoir si nous avons un recours possible.
    Merci par avance pour vos réponses,

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Non vous ne pouvez pas dénoncer le bail si un des locataires part. Pour les autre occupants il faudrait prouver la sous-location ce qui est compliqué. Le plus simple est d’utiliser les troubles de voisinages pour demander une résiliation judiciaire. Plus d’infos ici https://www.smartloc.fr/blog/resiliation-judiciaire-bail-location/

  4. Mylène le a posté:

    Bonjour,
    J’entre dans une colocation en bail solidaire déjà existante, où je remplace un précédent colocataire. Le bien est géré par une agence, qui refuse de faire un état des lieux intermédiaire et me demande de signer le bail avec une mention stipulant que j’accepte l’état des lieux d’entrée à la création de la colocation, il y a plus de 2 ans. Est-ce légal ? Puis-je refuser ? (et à défaut d’état des lieux intermédiaire leur demander simplement de retirer cette référence à l’état des lieux initial ?)
    Merci !

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Il n’y a pas de texte qui précise ce détail mais oui je vous confirme que vous avez des arguments pour refuser. Si vraiment l’agence ne veut pas, l’alternative est de faire un état des lieux « entre vous », et de compenser d’éventuels dégâts avec le locataire partant directement.

  5. Hélène le a posté:

    Bonjour,
    Je souhaite quitter ma colocation. Bail collectif avec caution solidaire. Mes 2 colocataires refusent les propositions pour me remplacer.
    Comment cela va t-il se passer ?
    Devront elles payer ma part de loyer ?
    Qu’en est il de ma caution si mes colocataires ne ne paient pas la part que je payais ? Devra- t-elle mettre la main à la poche ? Comment dégager la caution de cette clause de solidarité qui perdure pendant 6 mois après mon départ ?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Alors en théorie il n’y a aucun moyen de vous désengager, ainsi que votre caution, de la solidarité de 6 mois, si vous n’êtes pas remplacée.

      En pratique par contre vous allez quitter le logement et donc ne serez plus redevables du loyer. Les deux colocataires restants peuvent décider de ne pas payer votre part, mais en théorie ce seront eux qui seront en impayés… Le propriétaire pourra alors engager une procédure de résiliation du bail et/ou en parallèle vous demander de payer les montants non réglés.

      J’essaie donc juste de vous expliquer que vos colocataires n’ont vraiment pas intérêt à ne pas vous remplacer, et encore moins à ne pas payer votre part, car en pratique ils risquent de voir le bail résilié. Vous êtes solidaire d’une éventuelle dette après votre départ mais vous n’êtes plus titulaire direct.

  6. Floriane P. le a posté:

    Bonjour,
    Merci pour cet article très clair. Il me reste cependant une question en tête. Nous sommes trois colocataires avec clause de solidarité et baux individuels. Si l’un de nous décide de partir avant la fin du bail ayant fait un préavis (en payant bien tous les mois de loyer lors de son séjour le mois de préavis inclus), les autres ne doivent pas payer son loyer jusqu’à la fin du bail de tous les colocataires ?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Je ne comprends pas, vous avez un bail individuel où vous êtes seul, mais vous avez en plus une clause de solidarité qui vous lie aux autres baux individuels du logement ? Le cas échéant c’est un cas limite, et la clause de solidarité ne nous semble pas activable.

  7. Charlotte le a posté:

    Bonjour,
    « J’ai bien noté le point autour des garants :
    Leur garantie en cours de bail couvre bien l’intégralité du loyer mais le législateur a expressément demandé que l’acte de caution identifie le locataire dont le départ éteint la caution. En d’autres mots si le locataire X s’en va, après 6 mois sa solidarité s’éteint mais également celle de son garant. »
    Si sur l’acte de cautionnement, mr X se porte caution pour les 2 colocataires Y et Z (il n’en mentionne pas un en particulier, il parle des 2 dans le cautionnement). Si Z s’en va (remplacé par U via un avenant au bail) et Y reste. Mr X est-il libéré de la caution puisqu’il était mentionné sur l’acte qu’il était garant pour Y et Z.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Oui très bonne question, selon nous dans la situation que vous décrivez le garant est libéré, d’où l’importance de faire un acte de caution par couple garant-locataire.

  8. Marguerite le a posté:

    Bonjour, s’il y a changement de colocataires mais que le propriétaire (au courant du changement) ne change pas le bail pour changer les noms il y a t-il un article de loi contre lui? Merci beaucoup.

  9. ARRIVES le a posté:

    Ma fille est colocataire d’un appartement, sa colocataire souhaite partir en imposant une autre personne , sachant qu’une autre personne est intéressée pour rentrer dans l’appartement mais deux mois plus tard. La personne partante a t’elle le droit d’imposer ce nouveau potentiel co locataire?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Si c’est un bail unique, non personne ne peut imposer au locataire souhaitant rester un remplaçant.

  10. COSTAZ le a posté:

    Je loue un appartement meublé à 3 colocataires, avec clause de solidarité.
    L’un d’eux vient de m’envoyer une lettre recommandée avec AR me signalant son départ et ne prévoyant pas de remplaçant.
    Est-ce que les autres doivent payer la moitié du loyer perdu ?
    D’avance merci pour votre réponse.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Oui la colocation en entier reste redevable de l’intégralité du loyer, il n’y a pas de division possible entre locataires.

  11. Ripon le a posté:

    Merci pour votre éclairage. J’ai une question pratique : y a-t-il un plafonnement des frais d’agence immobilière qui gère l’appartement loué en colocation pour la rédaction d’un avenant (remplacement d’un colocataire en cours de bail) ?
    En effet, mon fils (étudiant) veut rejoindre une colocation à Paris, le colocataire restant est d’accord, la colocatrice est sur le départ, tout le monde est d’accord, l’agence ne vas pas réaliser un état des lieux ni réécrire un contrat de bail (qui est encore en vigueur pour 2 ans) et nous demande de lui verser 415 € comme frais d’avenant. Est-ce une pratique courante ?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour, il n’y a pas de règle et oui c’est une pratique courante de facturer ce type de frais pour un avenant.

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