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Démarrer un bail

Si votre locataire est en impayés il est primordial de désamorcer la situation rapidement, en essayant de le joindre et de discuter tout en lui envoyant en parallèle une relance par courrier simple puis une mise en demeure. Cette phase est cruciale car les impayés qui s’installent sont souvent très difficiles à résoudre étant donné le montant croissant des dettes locatives qui s’accumulent.

Si votre locataire a plus de deux échéances de retard il est alors nécessaire de démarrer la procédure d’expulsion. Nous vous détaillons dans cet article les principales étapes jusqu’à l’expulsion.

La procédure dure en moyenne entre 18 et 24 mois, voire plus avec les délais rallongés dus au Covid, sans compter les renvois, les délais accordés et la trêve hivernale. Elle se décompose en une phase amiable, un commandement de payer par huissier, une assignation au tribunal et l’expulsion à proprement parler. Rentrons dans les détails.

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Rappel des motifs d’expulsion

Les impayés sont la clause principale d’activation de la clause résolutoire du bail, clause qui va vous permettre de faire constater la résiliation du bail devant un juge sans discussion possible.

Pour rappel les motifs de résiliation du bail sont limités, les voici :

  • défaut de paiement du loyer (c’est le cas qui nous intéresse dans cet article)
  • absence de transmission de l’attestation d’assurance habitation (en savoir plus via notre fiche pratique)
  • troubles de voisinage répétés constatés par décision de justice (voir notre fiche sur le sujet)
  • maintien dans les lieux du locataire malgré un congé régulièrement donné par le bailleur

Nous allons vous détailler les étapes classiques d’une procédure d’expulsion dans le cadre d’un impayé de loyer (les délais sont donnés à titre indicatif).

Obtention d’un jugement d’expulsion : entre 6 et 14 mois

Tentative de conciliation amiable : 1 mois

Dès les premiers jours de retard il est recommandé de contacter le locataire pour essayer de comprendre le problème. Il est important de le relancer rapidement car bien souvent un impayé installé est compliqué à résoudre.

Vous pouvez le relancer par mail et courrier simple (voir notre modèle de courrier simple de relance).

Si l’échéance n’est toujours pas payée après 15 jours, la plupart des garanties loyers impayés demandent expressément que vous mettiez le locataire en demeure de payer sous huitaine par courrier recommandé que vous pouvez doubler d’un mail ou d’un courrier simple (voir notre modèle de mise en demeure).

Si ces tentatives de conciliation amiable n’ont pas fonctionné, vous pouvez soit transmettre le dossier à votre assurance loyer impayé qui se chargera de la suite, soit mener vous-mêmes les démarches décrites ci-dessous.

Commandement de payer : 2 mois

La première étape obligatoire est d’envoyer un commandement de payer sous 2 mois par huissier de justice. C’est une étape obligatoire, inscrite dans la loi, sans quoi vous ne pourrez pas poursuivre devant le tribunal.

Si le locataire vous paie intégralement, l’incident de paiement est réputé résolu; sinon vous pouvez poursuivre la procédure en l’assignant devant le tribunal d’instance.

Assignation : 2-6 mois

Vous pouvez assigner le locataire devant le tribunal d’instance sans forcément passer par un avocat, il vous suffit de remplir un formulaire et de joindre les pièces du dossier. L’objectif de la procédure est d’obtenir la résiliation automatique du bail en visant la clause résolutoire et éventuellement de récupérer les loyers impayés.

Il faut compter entre 2 et 6 mois entre l’assignation et la date de passage devant le tribunal.

Décision: 2-6 mois

Après passage devant le juge, celui-ci rend une décision sous 1 mois. Si le juge n’accorde pas des délais au locataire (délai maximum potentiel de 3 ans en fonction de la situation du locataire) il peut résilier le bail et prononcer une ordonnance de référé le condamnant au paiement des arriérés de loyer et ordonnant son expulsion.

Il faut compter entre 2 et 6 mois entre le passage devant le juge et l’obtention du jugement de résiliation du bail et d’expulsion du locataire.

Ce dernier devient alors occupant sans droit ni titres, son loyer se transformant en indemnité d’occupation.

Expulsion effective du locataire : entre 4 et 16 mois

Première tentative d’expulsion : 2-8 mois

Fort du jugement de résiliation du bail et d’expulsion du locataire, vous pouvez faire délivrer au locataire un commandement de quitter les lieux par huissier.

Plusieurs cas sont possibles lorsque l’huissier se présente au logement du locataire:

  1. le locataire est présent et libère volontairement les lieux
  2. le locataire est présent mais refuse de libérer les lieux
  3. le locataire est absent, l’huissier ne peut rentrer dans les lieux que s’il est accompagné d’un policier ou de deux témoins majeurs

Dans les cas 1 et 3, l’huissier peut dresser un procès-verbal de récupération du logement, entreposer éventuellement les meubles dans un garde-meubles et faire changer les serrures.

Dans le cas 2 il va être nécessaire de recourir à la force publique.

Intervention du propriétaire en direct

Il est formellement interdit au propriétaire de procéder lui-même à l’expulsion du locataire.

Depuis la loi ALUR cette expulsion illégale est passible de 3 ans d’emprisonnement et de 30 000€ d’amendes.

L’esprit de la loi est d’éviter des expulsions violentes qui ne respecteraient les droits des locataires.

Réquisition de la force publique : 2-8 mois

Si le locataire refuse de quitter les lieux, l’huissier demande le concours de la force publique pour procéder à une nouvelle tentative d’expulsion.

Cette demande se fait auprès de la préfecture qui a deux mois pour répondre.

En cas d’absence de réponse ou de refus, le propriétaire peut se retourner contre l’Etat en engageant sa responsabilité et en demandant au Trésor Public de rembourser les loyers (en fait l’indemnité d’occupation) jusqu’à obtention du recours à la force publique. Cette démarche fait en général réagir la préfecture en cas d’absence de réponse initiale. Plus d’infos sur le sujet des indemnisations des refus de concours de la force publique sur la notice complète de la préfecture de Police de Paris (limité à Paris pour les détails mais qui vous donne les grandes lignes).

Trêve hivernale

La période bien connue de trêve hivernale s’étend du 1er novembre au 31 mars.

Durant cette période il n’est possible d’expulser le locataire. Il reste néanmoins possible de continuer les démarches devant le tribunal en vue de l’obtention d’un jugement d’expulsion.

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- Mathieu Chantalat, Directeur immobilier

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Bonjour ,
J’ai eu un soucis et j’ai eu une dette de loyer de 3400 euro , j’ai reçu un acte d’assignation à me présenter le 14fevrier devant le juge..
Cependant ma dette sera intégralement payer à la fin du mois , j’ai en effet mon 13e mois , je compte tout verser .
Ma question est : mon bailleur peut il m’expulser même si ma dette est régler bien avant l’ assignation ?
Bien à vous
Dans l’attente de vous lire

bonjour,
ou pouvons nous trouver le formulaire d’assignation?

Bonjour,

Vous le trouverez au greffe du tribunal d’instance de votre domicile. C’est un simple formulaire à remplir.

Le lien vers le formulaire https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11764.do
Plus d’infos sur la procédure https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1783

J’ai été accompagnée par l’UNPI 69 de Lyon pour la procédure à suivre, je conseille. Ce n’est jamais évident d’être seul dans ce cas de figure, et d’avoir tous les renseignements nécessaires surtout! Bon courage

Bonjour,
Je suis locataire et je ne paie pas mon loyer suite à une demande qui n’a pas été satisfaite par l’agence immobilière. En fait, il s’agit d’un remplacement des plaques électriques qui ne fonctionnent plus sachant que cela fait des mois que je leur ai signalé ma situation devenue pénible car ne pouvant plus cuisiner chez moi.
J’ai reçu une lettre de relance et une mise demeure de paiement. J’ai répondu par mail que je ne paierai pas les loyers impayés tant que les plaques ne sont pas remplacés. J’ai bien entendu le moyen de payer.
Dans ce cas, je voudrais savoir si je risque quand même l’expulsion sachant que j’ai gardé tous nos échanges par mail? Dans ma situation, j’ai droit à quel recours?
En vous remerciant pour votre réponse.

Bonjour,

Je suis actuellement locataire d’un appartement et doit le quitter dans 2 semaines.
Mon eau est incluse dans mon loyer je n’ai donc pas d’abonnement à mon nom.
En revanche, 1 fois par an ma propriétaire me demande de prendre en photo mon compteur d’eau qui se situe dans mon appartement.
Cela fait 3 ans que j’occupe le logement et aucun incident n’a été déclaré concernant une éventuelle « surconsommation d’eau ».
Aujourd’hui ma propriétaire me demande une régulation d’eau astronomique, alors qu’elle ne m’a jamais alerté auparavant concernant une consommation excessive ni demande de régulation annuelle. Que puis je faire ???
Merci

Bonjour,

Vous pouvez lui demander les relevés définitifs du syndic pour voir votre consommation d’eau.

A-t-elle déjà fait une régularisation de charges depuis votre entrée dans les lieux ?

Bonjour , ayant eu des problèmes de revenus ( perte d’emploi du au covid et recherche difficile d’un nouveau travail du au covid aussi) J’ai eu une dette de 600euros d’impayé a mon propriétaire . Il m’as envoyé une cessation du bail qui prend fin ke 26 décembre 2021 , en attente d’une réponse pour un dossier de surendettement depuis janvier , je n’avais pas pu régler l’impayé avec les moyens que j’avais . J’ai retrouvé un travail en juillet , et j’ai pu commencer a payer ma dette . Je viens de finir de régler ma dette ce mois ci . Pendant ces quelques mois ou j’ai fait des versements a mon propriétaire des que je le pouvais , je le tenais informé dés que je lui viré une somme sur son compte et je lui ai demandé si dans le cas ou j’arrivais a régler ma dette il était possible que je puisse rester en m’engageant a ne plus avoir de retard et en lui parlant de mon nouveau CDI , il m’a répondu il y a deux mois qu’il apprécié fortement mes efforts et que dans le cas ou je réglé tout il y réfléchirais favorablement . La je viens tout juste d’envoyer la dernière somme manquante et il vient de m’envoyer un message me disant de ne pas oublier de quitter les lieux le 26 décembre et de le contacter pour fixer un rendez vous pour l’état des lieux . Je lui ai redis que j’avais envoyé ce qu’il restait et que j’attendait des nouvelles suite a ce qu’il m’avais dis précédemment , il m’as dit qu’il avait bien réfléchis et qui ne reviendrais pas sur sa décision . Hors pensant qu’il me laisserais rester au moins une année de plus après ma dette réglé je n’ai pas cherché d’appartement , et n’ai pas de sous de coté pour payer un éventuel déménagement ou dépos de garantie . Ayant signé le papier de l’huissier il y a 6 mois pour la résiliation de mon bail , je me demande si il est possible en période hivernale comme maintenant d’avoir un délais pour trouver un autre logement ( n’ayant plus de famille , je ne peut loger chez personne en attendant ) et ayant régler la totalité de ma dette avant la date de fin de bail n’es t’il pas possible d’avoir un délais supplementaire ou suis je dans un cas ou l’expulsion peut être possible en fin de mois de décembre 2021 ?
Merci d’avance pour votre réponse

Bonjour,

La trêve hivernale s’applique uniquement pour les expulsions. Dans votre cas il ne s’agit pas d’une expulsion mais d’un congé donné par votre propriétaire il y a 6 mois. En théorie vous aviez cette période pour trouver un nouveau logement. Malheureusement vous ne pouvez pas contester cette sortie surtout si vous avez signé l’acte d’huissier.

Bonjour
J ai actuellement une dette de loyer de 5000 eur j ai reçu un courrier me demandant de récupérer une assignation. Qu est ce que cela veut dire … Est ce que cela veut dire que je vais etre expulsee ? Svp aidez moi je ne travaille pas je vis seule avec ma fille de 7 ans bientôt. Je precise que qq mois je paie mon loyer en cours mais ne gagnant que 70p eur par mois … Je dois payer 475 eur de ma poche apres le versement de mes APL. Que puis-je faire ? Merci

Bonjour jai en octobre 2018 le juge etale ma dette sur 36mois. Novembre 2018 je regle mon loyer normalement 500e ( logement hlm). Decembre et janvier 2019 500e de revenu impossible de regler. Fevrier 2019 je regle 1000e. Le meme joir j’accuse réception d’un commandement de quitter les lieux par voie dhussier. Il me reste 2000e pour solder ma dette que je vais régler vendredi. Esce possible stopper lexpulsion si jen avise le prefet le juge le bailleur et l’huissier une fois ma dette solder vendredi. Jai retrouver un cdi plein temps et compte mengager à régler en priorité les loyer en demandant également un protocole d’accord au bailleur et de lui fournir un RIB pour les prélèvement ce afin de prouver ma bonne fois. Je reconnais mes tord mais en 2018 perte d’emploi et chute sévère de salaire. Seul avec 1 enfant à charge. Merci d’avance pour votre aide témoignages et conseils.

Bonjour,
Je passe au tribunal le 13 février 2019 pour l’expulsion de ma locataire qui occupe des lieux illégalement alors que je devais récupérer mon logement pour moi-même depuis le 1er septembre 2018 et que je lui avais fait un bail meublé d’un an finissant le 31 août 2018. (je lui avais envoyé une lettre recommandée en mars 2018). Cette personne ne paye plus les loyers depuis septembre et me dois plus de 6500.00 €.
N’ayant pas les moyens de me payer un avocat, quelles pièces dois-je produire au tribunal outre le détail des sommes dues ? Dois-je produire un courrier détaillant ma situation ?
Je vous remercie par avance et vous présente mes meilleures salutations.

Bonjour
Est ce que le bailleur est dans l’obligation de produire un décompte actualisé à compter du commandement de payer pour obtenir l’expulsion ?
Ou est ce que ce décompte ne permet que le calcul de l’indemnité d’occupation et l’expulsion est attribuée d’office par la procédure devant le TI ?
En d’autre terme si pas production d’un décompte actualisé à l’audience (à part celui dans le commandement de payer), est ce que le juge peut refuser l’acquisition de la clause résolutoire ?
Merci pour votre retour

Bonjour,

Est-on obligé de passer par l’assignation même si on a mentionné dans notre bail les clauses de résiliations tels que « les loyers impayés? »

Ne peut-on pas passer directement devant le juge ou cette étape est-elle obligatoire?

Bonjour,

Ayant un locataire depuis plus de un an, depuis novembre 2017 il ne paie plus les loyers, la procédure étant en cours d’expulsion nous n’avons pas d’assurance loyer impayé, est-il possible de souscrire une assurance maintenant a une date antérieure pour percevoir les loyers ?

Comment faire pour etre remboursées des sommes du après expulsion ?

NON
En effet pour souscrire une assurance pour loyers impayés, le « locataire » doit fournir des documents. et c’est en fonction des documents fournis que l’assureur accepte d’assurer ! Pour résurmer ; il faut contracter une assurance loyers impayés avant la signature du bail !

Bonjour,

Je précise que je vais louer par l’intermédiaire d’une CSI familiale entre conjoints.

Les conditions générales stipulent au chapitre Fin de la garantie, alinéa 5 : la garantie prend fin en cas de suspension du paiement … résultant de mesures légales…

Que se passe-t-il si le locataire fait une procédure de surendettement et que le juge lui accorde l’effacement de la dette ?

L’assurance ne décide-t-elle pas aussi qu’il n’y a légalement plus de dette, donc plus de loyer impayé et que par conséquent elle ne rembourse rien (expérience vécue par un ami assuré à la MACIF) ?

Merci de me préciser clairement ce qu’il en est pour votre contrat.

Bonjour,

Je vous confirme que nous continuons d’indemniser malgré la procédure de surendettement et le plan Banque de France.

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