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Assurance loyer impayé Smartloc

Mathieu Chantalat 9 octobre 2017 Assurance Loyer Impayé > En cas d'impayés

Loyer impayé : comment se déroule la procédure d’expulsion ?

Synthèse de l’article : la procédure dure en moyenne entre 18 et 24 mois, sans compter les renvois, les délais accordés et la trêve hivernale. Elle se décompose en une phase amiable, un commandement de payer par huissier, une assignation au tribunal et l’expulsion à proprement parler.

Si votre locataire est en impayés il est primordial de désamorcer la situation rapidement, en essayant de le joindre et de discuter tout en lui envoyant en parallèle une relance par courrier simple puis une mise en demeure. Cette phase est cruciale car les impayés qui s’installent sont souvent très difficiles à résoudre étant donné le montant croissant des dettes locatives qui s’accumulent.

Si votre locataire a plus de deux échéances de retard il est alors nécessaire de démarrer la procédure d’expulsion. Nous vous détaillons dans cet article les principales étapes jusqu’à l’expulsion qui n’intervient souvent qu’après 2 ans d’impayés.

La garantie loyers impayés proposée sur Smartloc vous couvre contres les impayés pendant les 2 ans de procédure, mais surtout vous décharge des frais et du temps nécessaires pour gérer toutes ces démarches qui sont intégralement menées par l’assurance.

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Rappel des motifs d’expulsion

Les impayés sont la clause principale d’activation de la clause résolutoire du bail, clause qui va vous permettre de faire constater la résiliation du bail devant un juge sans discussion possible.

Pour rappel les motifs de résiliation du bail sont limités, les voici :

  • défaut de paiement du loyer (c’est le cas qui nous intéresse dans cet article)
  • absence de transmission de l’attestation d’assurance habitation (en savoir plus via notre fiche pratique)
  • troubles de voisinage répétés constatés par décision de justice
  • maintien dans les lieux du locataire malgré un congé régulièrement donné par le bailleur

Nous allons vous détailler les étapes classiques d’une procédure d’expulsion dans le cadre d’un impayés de loyer (les délais sont donnés à titre indicatif).

Obtention d’un jugement d’expulsion : entre 6 et 14 mois

Tentative de conciliation amiable : 1 mois

Dès les premiers jours de retard il est recommandé de contacter le locataire pour essayer de comprendre le problème. Il est important de le relancer rapidement car bien souvent un impayé installé est compliqué à résoudre.

Vous pouvez le relancer par mail et courrier simple (voir notre modèle de courrier simple de relance).

Si l’échéance n’est toujours pas payée après 15 jours, la plupart des garanties loyers impayés demandent expressément que vous mettiez le locataire en demeure de payer sous huitaine par courrier recommandé que vous pouvez doubler d’un mail ou d’un courrier simple (voir notre modèle de mise en demeure).

Si ces tentatives de conciliation amiable n’ont pas fonctionné, vous pouvez soit transmettre le dossier à votre assurance loyer impayé qui se chargera de la suite, soit mener vous-mêmes les démarches décrites ci-dessous.

Commandement de payer : 2 mois

La première étape obligatoire est d’envoyer un commandement de payer sous 2 mois par huissier de justice. C’est une étape obligatoire, inscrite dans la loi, sans quoi vous ne pourrez pas poursuivre devant le tribunal.

Si le locataire vous paie intégralement, l’incident de paiement est réputé résolu; sinon vous pouvez poursuivre la procédure en l’assignant devant le tribunal d’instance.

Assignation : 2-6 mois

Vous pouvez assigner le locataire devant le tribunal d’instance sans forcément passer par un avocat, il vous suffit de remplir un formulaire et de joindre les pièces du dossier. L’objectif de la procédure est d’obtenir la résiliation automatique du bail en visant la clause résolutoire et éventuellement de récupérer les loyers impayés.

Il faut compter entre 2 et 6 mois entre l’assignation et la date de passage devant le tribunal.

Décision: 2-6 mois

Après passage devant le juge, celui-ci rend une décision sous 1 mois. Si le juge n’accorde pas des délais au locataire (délai maximum potentiel de 3 ans en fonction de la situation du locataire) il peut résilier le bail et prononcer une ordonnance de référé le condamnant au paiement des arriérés de loyer et ordonnant son expulsion.

Il faut compter entre 2 et 6 mois entre le passage devant le juge et l’obtention du jugement de résiliation du bail et d’expulsion du locataire.

Ce dernier devient alors occupant sans droit ni titres, son loyer se transformant en indemnité d’occupation.

Expulsion effective du locataire : entre 4 et 16 mois

Première tentative d’expulsion : 2-8 mois

Fort du jugement de résiliation du bail et d’expulsion du locataire, vous pouvez faire délivrer au locataire un commandement de quitter les lieux par huissier.

Plusieurs cas sont possibles lorsque l’huissier se présente au logement du locataire:

  1. le locataire est présent et libère volontairement les lieux
  2. le locataire est présent mais refuse de libérer les lieux
  3. le locataire est absent, l’huissier ne peut rentrer dans les lieux que s’il est accompagné d’un policier ou de deux témoins majeurs

Dans les cas 1 et 3, l’huissier peut dresser un procès-verbal de récupération du logement, entreposer éventuellement les meubles dans un garde-meubles et faire changer les serrures.

Dans le cas 2 il va être nécessaire de recourir à la force publique.

Intervention du propriétaire en direct

Il est formellement interdit au propriétaire de procéder lui-même à l’expulsion du locataire.

Depuis la loi ALUR cette expulsion illégale est passible de 3 ans d’emprisonnement et de 30 000€ d’amendes.

L’esprit de la loi est d’éviter des expulsions violentes qui ne respecterait les droits des locataires<.

Réquisition de la force publique : 2-8 mois

Si le locataire refuse de quitter les lieux, l’huissier demande le concours de la force publique pour procéder à une nouvelle tentative d’expulsion.

Cette demande se fait auprès de la préfecture qui a deux mois pour répondre.

En cas d’absence de réponse ou de refus, le propriétaire peut se retourner contre l’Etat en engageant sa responsabilité et en demandant au Trésor Public de rembourser les loyers (en fait l’indemnité d’occupation) jusqu’à obtention du recours à la force publique. Cette démarche fait en général réagir la préfecture en cas d’absence de réponse initiale.

Trêve hivernale

La période bien connue de trêve hivernal s’étend du 1er novembre au 31 mars.

Durant cette période il n’est possible d’expulser le locataire. Il reste néanmoins possible de continuer les démarches devant le tribunal en vue de l’obtention d’un jugement d’expulsion.

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