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Troubles de voisinage : comment agir en tant que bailleur ?

Les troubles de voisinage font partie des contentieux civils les plus courants. Que ce soit en maison individuelle à la campagne ou en appartement en copropriété, les troubles de voisinage créent de la tension, du ressentiment et potentiellement de la violence entre occupants de logements voisins.

En tant que propriétaire bailleur, votre responsabilité peut être engagée si votre locataire trouble la jouissance de ses voisins. Il est donc primordial de comprendre votre rôle dans un éventuel contentieux afin de désamorcer rapidement les situations de conflit.

Dans cet article nous nous concentrerons spécifiquement sur les troubles de voisinages créés par un locataire : définition, responsabilité du bailleur, moyen de recours et d’expulsion possibles, nous allons vous résumer les grandes lignes de ce sujet.

Définition d’un trouble de voisinage

Un trouble de voisinage n’a pas de définition légale en soi. Il faut donc en général se référait à la jurisprudence récente.

Commençons par dire que le trouble de voisinage peut être créé par les occupants mais aussi par une chose ou un animal détenue par ces mêmes occupants.

Par ailleurs la notion de voisinage est à prendre au sens large, pas besoin d’être voisin direct, le locataire du dernier étage peut très bien troubler la jouissance de son voisin du rez-de-chaussée.

Concernant la nature du trouble, la jurisprudence a pu illustrer différentes hypothèses de trouble anormal du voisinage tels que des bruits de pas émis par un voisin, une enseigne lumineuse allumée en permanence ou encore la construction d’un immeuble privant une partie du voisinage de son ensoleillement.

On distingue en pratique trois types de troubles de voisinage (il n’y a encore une fois pas de définition légale, donc nous vous donnons une nomenclature faite par expérience de notre assistant de gestion locative) :

  • les nuisances sonores : musique, fêtes à répétition, aboiement intempestif d’animaux, travaux bruyants en dehors des heures légales
  • les dégradations : jets d’ordures, détériorations des parties communes, odeurs
  • les injures, violences et autres menaces

Sur ce dernier point vous pouvez consulter la jurisprudence récente ci-contre.

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Responsabilité du bailleur engagée en cas d’inaction

Des voisins importunés par votre locataire peuvent entamer des procédures envers votre locataire et potentiellement obtenir réparations. Mais les procédures sont longues et fastidieuses. Avec la réforme judiciaire de 2020 il est notamment nécessaire de passer par un médiateur ou un conciliateur avant tout passage devant un tribunal.

Il est donc plus facile et efficace pour eux de poursuivre directement le propriétaire en lui demandant de faire cesser les troubles ou de résilier le bail. C’est ce qu’à confirmer une jurisprudence de 2017 et c’est ce que confirme le site du service public sur le sujet des troubles de voisinage. A noter qu’il n’est pas forcément nécessaire d’invoquer un non-respect du règlement de copropriété; les copropriétaires peuvent simplement décider de poursuivre le bailleur plutôt que le locataire sur des troubles de voisinage identifiés, soit en nom propre, soit en demandant au syndic de le faire.

Cette stratégie est intelligente dans la mesure où le bailleur dispose de moyens de rétorsion très forts que nous allons vous détailler : il peut résilier le bail du locataire et l’expulser, ce qui est en général plus dissuasif qu’un rappel à loi…

A noter que cette obligation d’intervention du bailleur s’applique également si le trouble de voisinage est inversé, c’est à dire si le locataire subit les nuisances sonores de ces voisins. Le cas échéant, la responsabilité du bailleur peut être engagée s’il n’effectue pas des démarches suffisantes comme le montre la jurisprudence récente disponible au lien suivant.

Recours du bailleur contre le locataire

Les recours du bailleur contre un locataire troublant son voisinage sont doubles et répondent à un schéma habituel que nous avons déjà évoqué :

  • soit utiliser la clause résolutoire si elle contient la mention des troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée
  • soit activer la résiliation judiciaire pour manquement aux obligations du bail

Nous avons rédigé une fiche complète sur la résiliation judiciaire du bail, dans laquelle un exemple concret de troubles de voisinage est donné avec un locataire qui tente régulièrement de mettre le feu à la cage d’escalier…

Un exemple encore plus récent est revenu sur le devant de la scène avec un locataire dont le fils avait transformé le logement social en point de deal, et dont le bailleur a dû demander la résiliation judiciaire (voir l’article d’Europe 1 sur le sujet).

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