Résiliation judiciaire du bail de location

Le bail de location prend en général fin lors du congé donné par le locataire, plus rarement par le congé donné par le propriétaire pour vente ou reprise.

D’autres cas de résiliation du contrat de location existent, notamment la résiliation judiciaire du bail.

Cette résiliation prononcée par le juge peut être constatée automatiquement via la clause résolutoire, mais peut également être prononcée en cas de manquement du locataire à ces obligations.

Rappel de l’utilité de la clause résolutoire

La clause résolutoire est une clause très importante du bail de location qui permet de faire constater automatiquement la résiliation du bail en cas d’impayés, d’absence d’assurance habitation ou de troubles de voisinage.

Cette clause est très encadrée, nous vous invitons à consulter notre fiche sur le sujet, mais retenez surtout que cette clause est primordiale si vous souhaitez souscrire à une assurance loyers impayés.

En théorie le juge des référés ne peut évaluer la gravité du manquement du locataire si la clause résolutoire est présente, il constate simplement la résiliation du bail.

Si vous n’avez pas cette clause vous tombez donc dans le cas secondaire de résiliation judiciaire du bail, celle prononcée par le juge à sa libre appréciation.

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Résiliation judiciaire du bail pour manquement à ces obligations

C’est une possibilité peu connue des bailleurs qui ignorent qu’ils peuvent demander la résiliation judiciaire du bail à tout moment pour manquement des obligations du locataire. Cette procédure est bien possible à tout moment, et non pas simplement à l’échéance du bail (les motifs légitimes et sérieux étant en effet un des motifs possibles de congé donné par le bailleur).

La jurisprudence récente confirme ce point : une locataire avait été la cause de plusieurs départs de feu dans son immeuble suite à des troubles psychiatriques; le bailleur a utilisé le manquement à l’obligation de jouissance paisible des lieux spécifiée à l’article 7b de la loi de 89 : « b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; »

Il n’en demeure pas moins que cette démarche n’est pas automatique comme la clause résolutoire, la résiliation judiciaire pour motif légitime et sérieux est à l’appréciation du juge. Nous vous recommandons donc d’entamer cette procédure avec des vrais manquements, dangereux ou répétitifs, idéalement les deux. Dans l’exemple ci-dessous l’absence de nettoyage régulier du logement n’a pas suffi.

Il n’y a pas de règle précise fixant les motifs légitimes et sérieux, mais voici quelques suggestions de manquements aux obligations du bail qui peuvent être problématiques :

  • impayés de loyer (prévu dans les motifs de clause résolutoire mais peut être utilisé au fond également)
  • absence d’assurance habitation (idem)
  • troubles de voisinages constatés par décision de justice (idem)
  • retard répété sur le paiement du loyer
  • utilisation des locaux en dehors de la destination, par exemple activité commerciale

Résiliation judiciaire au fond possible même avec une clause résolutoire

Maintenant que nous savons qu’il existe deux moyens de résilier judiciairement le bail – en référé avec la clause résolutoire ou au fond pour manquement – certains avocats spécialisés en impayés peuvent vous recommander de ne pas utiliser la clause résolutoire en cas d’impayés et d’assigner le locataire au fond pour manquement, même si ce manquement est potentiellement couvert par la clause résolutoire.

Pour plus de détails nous invitons à consulter cette fiche complète du Cabinet Optimum Avocats, qui en résumé vous explique qu’une procédure au fond est plus difficilement contestable qu’une procédure en référé initiée via la clause résolutoire. Elle peut paradoxalement être plus rapide en fonction des juridictions, notamment du fait que le commandement de payer n’est pas obligatoire dans ce cas (comme le rappelle cette jurisprudence).

Dernier point important au niveau de la procédure, il est possible de mener une résiliation judiciaire ET de demander l’activation de la clause résolutoire en parallèle comme le précise cette jurisprudence de 2018.

Si vous avez une assurance loyer impayé, ce sera de toute façon la compagnie qui se chargera de la procédure et qui choisira la stratégie; si vous n’avez pas pris de garanties ayez cependant bien cette option en tête et parlez-en avec l’avocat qui saura vous assister efficacement dans ces démarches longues et parfois compliquées.

A noter qu’entre une procédure de résiliation au fond et une procédure en référé via la clause résolutoire, seul le démarrage est différent, une fois la résiliation du bail constatée les étapes prévues par la procédure d’expulsion du locataire sont les mêmes.

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9 commentaires sur “Résiliation judiciaire du bail de location

  1. Kil le a posté:

    Bonjour,
    Voisin bruyant, agressif, trouble du comportement. Début de l’année pensant cet individu simplement ivre j’appelle la police après une nuit non stop de tapage. A leur départ il me frappe, je porte plainte. Il est tenu comme irresponsable car trouble psychiatrique. Après moult réclamation, plus ma plainte pour violence, et une pétition car la moitié de l’immeuble à eut des mots avec ce monsieur. Il ne suis pas le règlement de la copropriété et le syndic ne fait rien pour le sortir malgré le danger qu’il représente. Que faire ? Merci

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Vous pouvez probablement contacter le propriétaire pour qu’il résilie le bail, faut de quoi vous pourrez peut être vous retourner contre lui mais c’est à confirmer avec un avocat.

  2. Monir le a posté:

    Bonjour
    J’ai mis en location mon appartement par l’intermédiaire d’une agence immobilier en 2005. Je viens de constater que mon locataire a décédé en 2015 ! Alors qui cette personne qui se fait passer pour mon locataire et une autre personne, cette fois une dame qui prétend d’être son épouse. Depuis son décès personne de son entourage ne nous a contacté pour nous informer qu ce monsieur est décédé. Il y avait des gens qui vivaient dans mon appartement et je ne sais pas qui ils sont. Mon agence me contacte il y a une semaine et il me dit que le locataire lui a adressé une lettre de résiliation de bail ! Cette lettre ne contient ni une signature ni à quelle date a été rédigée. De plus personne ne nous a rendu les clés de l’appartement !
    Que faire ? Merci pour votre réponse

  3. Guebe le a posté:

    Bonjour,
    Je vous remercie pour votre réponse.
    Je ne me suis pas renseignée auprès d’un tribunal ne sachant à qui m’adresser.
    JB

  4. Guebe le a posté:

    Bonjour,
    Locataire, je sous-loue une chambre à mon domicile (avec accord du bailleur) et un contrat a été fait.
    Est-il possible de résilier pour non respect du sous-locataire ce contrat et à qui s’adresser?
    Je vous remercie pour votre réponse.
    JB

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Oui vous pouvez essayer de demander la résiliation judiciaire du bail de sous-location auprès d’un tribunal si vos demandes amiables ne fonctionnent pas.

  5. kay le a posté:

    Bonjour, ma locataire est decedee en mai 2019, son fils a repris le bail à son décès pour que le petit fils de ma défunte locataire occupe l’appartement. Depuis la reprise du bail, les loyers sont payés systématiquement en retard (non payés d’aout à novembre puis finalement payés fin novembre, retard en décembre et janvier et aujourd’hui encore le loyer du le 1er février n’est pas réglé).
    je souhaite une résiliation judiciaire du bail et l’expulsion du locataire. L’appartement est en gestion dans une agence qui ne m’a pas informée de l’échéance du bail en juin 2020 et ne m’a donc pas laissé l’option de résilier le bail dans les délais légaux avant novembre (période durant laquelle les loyers n’étaient pas payes). Comment puis je résilier le bail ?

  6. Ludovic le a posté:

    Bonjour, mes HLM ont résilié mon bail car j’ai eu 35 euros de retard sur mon loyer, pour info ils se sont trompés dans les calculs, mais bref ils ont leur motif. Du coup cela fait plus d’un an que je suis sans bail, que je loue toujours le même appartement sans incident mais du coup ma CAF est bloquée et les HLM ne veulent pas me faire signer de nouveau bail. Du coup est-ce légal ? Quels sont les risques auxquels je m’expose ?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Je ne connais pas précisément votre situation mais vous semblez être occupant sans droit ni titre payant une indemnité d’occupation et non un loyer.

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