Le bail de location prend en général fin lors du congé donné par le locataire, plus rarement par le congé donné par le propriétaire pour vente ou reprise.

D’autres cas de résiliation du contrat de location existent, notamment la résiliation judiciaire du bail.

Cette résiliation prononcée par le juge peut être constatée automatiquement via la clause résolutoire, mais peut également être prononcée en cas de manquement du locataire à ces obligations.

Rappel de l’utilité de la clause résolutoire

La clause résolutoire est une clause très importante du bail de location qui permet de faire constater automatiquement la résiliation du bail en cas d’impayés, d’absence d’assurance habitation ou de troubles de voisinage.

Cette clause est très encadrée, nous vous invitons à consulter notre fiche sur le sujet, mais retenez surtout que cette clause est primordiale si vous souhaitez souscrire à une assurance loyers impayés.

En théorie le juge des référés ne peut évaluer la gravité du manquement du locataire si la clause résolutoire est présente, il constate simplement la résiliation du bail.

Si vous n’avez pas cette clause vous tombez donc dans le cas secondaire de résiliation judiciaire du bail, celle prononcée par le juge à sa libre appréciation.

Résiliation judiciaire du bail pour manquement à ces obligations

C’est une possibilité peu connue des bailleurs qui ignorent qu’ils peuvent demander la résiliation judiciaire du bail à tout moment pour manquement des obligations du locataire. Cette procédure est bien possible à tout moment, et non pas simplement à l’échéance du bail (les motifs légitimes et sérieux étant en effet un des motifs possibles de congé donné par le bailleur).

Attention il faut bien que le bail ait pris effet; pour annuler un bail qui n’a pas pris effet, la procédure est beaucoup plus simple, consultez notre fiche Annulation d’un bail signé : que faire en pratique ?.

La jurisprudence récente confirme ce point : une locataire avait été la cause de plusieurs départs de feu dans son immeuble suite à des troubles psychiatriques; le bailleur a utilisé le manquement à l’obligation de jouissance paisible des lieux spécifiée à l’article 7b de la loi de 89 : « b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; »

Il n’en demeure pas moins que cette démarche n’est pas automatique comme la clause résolutoire, la résiliation judiciaire pour motif légitime et sérieux est à l’appréciation du juge. Nous vous recommandons donc d’entamer cette procédure avec des vrais manquements, dangereux ou répétitifs, idéalement les deux. Dans l’exemple ci-dessous l’absence de nettoyage régulier du logement n’a pas suffi.

Il n’y a pas de règle précise fixant les motifs légitimes et sérieux, mais voici quelques suggestions de manquements aux obligations du bail qui peuvent être problématiques :

• impayés de loyer (prévu dans les motifs de clause résolutoire mais peut être utilisé au fond également)
• absence d’assurance habitation (idem)
• troubles de voisinages constatés par décision de justice (idem)
• retard répété sur le paiement du loyer
• utilisation des locaux en dehors de la destination, par exemple activité commerciale

Résiliation judiciaire au fond possible même avec une clause résolutoire

Maintenant que nous savons qu’il existe deux moyens de résilier judiciairement le bail – en référé avec la clause résolutoire ou au fond pour manquement – certains avocats spécialisés en impayés peuvent vous recommander de ne pas utiliser la clause résolutoire en cas d’impayés et d’assigner le locataire au fond pour manquement, même si ce manquement est potentiellement couvert par la clause résolutoire.

Pour plus de détails nous invitons à consulter cette fiche complète du Cabinet Optimum Avocats, qui en résumé vous explique qu’une procédure au fond est plus difficilement contestable qu’une procédure en référé initiée via la clause résolutoire. Elle peut paradoxalement être plus rapide en fonction des juridictions, notamment du fait que le commandement de payer n’est pas obligatoire dans ce cas (comme le rappelle cette jurisprudence).

Dernier point important au niveau de la procédure, il est possible de mener une résiliation judiciaire ET de demander l’activation de la clause résolutoire en parallèle comme le précise cette jurisprudence de 2018.

Si vous avez une assurance loyer impayé, ce sera de toute façon la compagnie qui se chargera de la procédure et qui choisira la stratégie; si vous n’avez pas pris de garanties ayez cependant bien cette option en tête et parlez-en avec l’avocat qui saura vous assister efficacement dans ces démarches longues et parfois compliquées.

A noter qu’entre une procédure de résiliation au fond et une procédure en référé via la clause résolutoire, seul le démarrage est différent, une fois la résiliation du bail constatée les étapes prévues par la procédure d’expulsion du locataire sont les mêmes.

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