Generic selectors
Exact matches only
Search in title
Search in content
Post Type Selectors

Plus de 100 000 bailleurs particuliers aidés depuis 2012

Avis clients 4,8/5

Démarrer un bail

Vous louez votre logement en résidence principale et le locataire en place vous envoie son congé. Se pose alors la question du prochain bail, et notamment de la fixation du loyer.

Les règles ont changé ces dernières années, l’apparition du plafonnement et de l’encadrement des loyers contraignent fortement l’augmentation de loyers entre deux locataires dans certaines zones, voire vont vous obliger à le baisser.

Dans cet article nous allons vous expliquer en fonction de 3 cas possibles les règles qui s’imposent à vous et les éventuels risques que vous prenez à ne pas les respecter.

Le logement n’est pas en zone tendue

Les zones tendues regroupent toutes les grandes agglomérations où un déficit de logement par rapport à la demande rend le marché difficile pour les locataires.

Si le logement n’est pas dans une zone tendue, le plafonnement du loyer et l’encadrement que nous verrons plus tard ne s’appliquent pas. Vous pouvez donc fixer librement votre loyer. Les seules exceptions possibles sont les dispositifs de défiscalisation, type conventionnement ANAH, dispositif Pinel ou Denormandie que nous ne détaillerons pas ici (voir notre article sur les dispositifs de défiscalisation).

Gérez votre location sans agence
avec Smartloc
Assurances Bail Quittances Indexation

Essayez gratuitement pendant 30 jours

Le logement est en zone tendue mais le loyer n’est pas encadré

Si vous êtes en zone tendue, l’évolution du loyer entre deux locataires est plafonnée à l’IRL. On parle de plafonnement pour distinguer de l’encadrement des loyers que nous verrons dans la partie suivante mais attention certains sites mélangent les deux termes.

Calcul de l’indexation du loyer entre deux locataires en zone tendue

Concrètement prenons un exemple avec un loyer de 1000€ pour un locataire A qui s’en va, et vous allez signer un nouveau bail avec le locataire B.

Si vous avez indexé le loyer de A depuis moins de 12 mois, vous ne pourrez pas augmenter le loyer sur le nouveau bail, et devrez donc louer également à 1000€ à B (source du décret sur le plafonnement).

Si vous avez indexé le loyer de A il y a plus de 12 mois (ou si vous ne l’avez jamais indexé), vous pouvez indexer le loyer de A lors du changement de locataire et appliqué le nouveau loyer à B. Imaginons par exemple que A est rentré avec un loyer de 1000€ en mai 2018, indice IRL du 1er trimestre 2018 127,22, et que A parte en février 2021. Si vous prenez le dernier IRL connu en février 2021, soit celui du 4T2020 130,52, le nouveau loyer applicable à B sera 1000 X 130,52 / 127,22 = 1026€/mois.

Vous ne pouvez donc pas augmenter librement le loyer pour le fixer par exemple à 1200€/mois pour le locataire B, mais la bonne nouvelle est que vous avez pu rattraper les indexations oubliées pendant le bail de A.

Et c’est là où un point très important est à noter, en rapport avec l’impossibilité de récupérer les indexations oubliées depuis plus de 12 mois en cours de bail (voir notre article sur l’indexation) : si vous avez oublié d’indexer le loyer, il peut être préférable d’attendre que le locataire parte pour les rattraper. En effet si vous décidez d’indexer en cours de bail, les indexations oubliées sont définitivement perdues et vous ne pourrez pas les récupérer au changement de locataire.

Dérogations possibles au plafonnement du loyer en zone tendue

La première possibilité d’échapper au plafonnement est de démontrer que le loyer de 1000€ payé par A dans notre exemple précédent est manifestement sous-évalué. Ce peut notamment être le cas si vous avez oublié d’indexer le loyer pendant une longue période.

Les modalités sont équivalentes à celles détaillées dans la même procédure qui s’applique à l’augmentation du loyer en cours de bail, à la différence près que le risque de contestation est beaucoup plus faible car l’augmentation ne va pas s’appliquer à A mais à son remplaçant B.

Une fois la sous-évaluation prouvée grâce à des références nombreuses et détaillées, la réévaluation ne peut se faire que sur 50% de la différence entre le loyer actuel et le loyer de marché.

Par exemple si vous prouvez que le loyer de marché est en réalité à 1500€, vous ne pourrez augmenter le loyer que de 1000€ à 1250€ (si vous avez oublié d’indexer le loyer le calcul se fondera sur 50% de la différence entre le loyer indexé et le loyer de marché).

Deuxième solution pour « déplafonner le loyer », réaliser des travaux d’amélioration ou de mise aux normes dans le logement ou dans les parties communes de l’immeuble, représentant au moins 50% de la dernière année de loyer. Le cas échéant vous pouvez augmenter le loyer annuel de 15% des travaux. Ces travaux doivent être réalisés au plus tard depuis le dernier bail ou le dernier renouvellement.

Si les travaux dépassent un an de loyer le nouveau loyer peut être fixé librement, mais ces travaux doivent avoir été faits dans le logement uniquement, et datés de moins de 6 mois.

Reprenons notre exemple de loyer payé par le locataire A à 1000€ mensuel. Si vous faites plus de 6000€ de travaux, vous pouvez augmenter le loyer annuel de 15% des travaux (donc si vous faites 6000€, 900€ répercutés sur le loyer annuel soit 75€/mois), si vous faites plus de 12000€ de travaux vous pouvez fixer le loyer librement.

Le logement est en zone tendue et le loyer est encadré

Dans certaines zones tendues, le loyer est encadré en valeur absolue, en plus de voir son évolution plafonnée entre deux locataires (voir notre fiche sur l’encadrement).

C’est notamment le cas de Paris et de Lille, et plus récemment d’autres agglomérations qui ont décidé d’encadrer les loyers.

Si vous êtes dans une zone où le loyer est encadré, le plafonnement de l’évolution entre deux locataires s’applique également mais en plus de cela le loyer est en théorie bloqué à une valeur maximum.

Si en faisant le calcul d’indexation précédent, vous tombez sur une valeur supérieure à cette valeur maximum, c’est l’encadrement qui l’emporte sur le plafonnement.

Par ailleurs si votre précédent loyer, avant même une éventuelle indexation, est supérieur à la valeur maximum (appelée également loyer de référence majorée), vous devez en théorie baisser votre loyer pour être en dessous de cette valeur maximum.

Nous vous invitons à lire en détail nos articles sur l’encadrement des loyers et sur le complément de loyer exceptionnel pour comprendre plus en détail les mécanismes d’encadrement.

Quels risques à ne pas respecter l’encadrement ou le plafonnement ?

Les risques à ne pas respecter l’encadrement étaient minimes, ils deviennent plus conséquents avec le renforcement récent des sanctions et surtout la meilleure connaissance qu’on maintenant les locataires des valeurs maximum par quartier. Nous déconseillons donc fortement de ne pas respecter l’indexation.

Concernant le plafonnement entre deux locataires si le loyer n’est pas encadré, il faut admettre que la mesure n’est pas forcément respectée en pratique par les propriétaires (mais aussi par les gestionnaires), à la fois car le mécanisme est plus complexe à comprendre pour les locataires, mais aussi car les différentes dérogations que nous avons détaillées ont une interprétation assez floue et donc une application peu rigoureuse. En tout cas à notre connaissance les sanctions pour non-respect du plafonnement entre deux locataires sont rares.

S’abonner
Notification pour
20 Commentaires
Le plus populaire
Le plus récent Le plus ancien
Commentaires en ligne
Afficher tous les commentaires

Bonjour, je loue actuellement, depuis 2009, une maison dont le loyer est de 850 €. Ce loyer n’a jamais été augmenté depuis 13 ans. Ai je le droit de le réévaluer à 980 € au changement de locataire sachant que des maisons similaires se louent environ 1100 € aux alentours ? Merci pour votre réponse

Bonjour je souhaite savoir si je peux saisir la commission de conciliation. Je suis resté pendant 2 ans dans un logement de 57m2 et l’ancien locataire payait 950€ contre 1200€ pour ma part. La propriétaire est-elle en droit de majorer autant son loyer entre 2 locataires en sachant que je n’ai aucune preuve qu’il y a eu indexation du loyer et encore moins travaux qui justifie une telle hausse.
Pouvez-vous m’aider svp

Bonjour,

Votre logement est-il situé en zone tendue ?

Bonjour

Je suis exactement dans le meme situation, seuls les montants diffèrent. Est il possible de contester la hausse après sortie des lieux, et si oui, sous quel délai? (3ans maximum?)
merci bcp

Bonjour,

A priori vous n’allez pas pouvoir contester le loyer si vous n’habitez plus dans le logement.

Je vais changer de logement et signer un bail pour une nouvelle location. Sur ce bail est noté le loyer à payer qui est 10 euros supérieur à celui du précédent locataire.
Dernière revision du loyer nov 2021
Trimestre de référence de l’irl 4ème trimestre 2021. Logement situé dans une zone tendue.
Est ce que le propriétaire a le droit d’augmenter le loyer entre 2 locataires ? Ou est ce une erreur de leur part ?

Bonjour,

Si le loyer a été indexé en novembre 2021, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer. Il devra attendre la prochaine indexation.

Bonjour, je me suis aperçue avoir largement sous évalué mon loyer ( 150 euros en dessous des prix du voisinage) j’ai lu que le loyer doit être augmenté par tiers pour un bail de e ans et 6eme pour bail de 6 ans. Qu’en est il en meublé, bail d’un an puis je augmenter en 1 fois?

Bonjour.

En zone tendue mais loyer non encadré, peut-on rattraper le retard d’indexation sur les loyers ?

Par exemple un locataire rentré en septembre 2017 (indice 3e trimestre 2017 : valeur 126.19) et sortie en août 2021 pour lequel aucune indexation n’a jamais été pratiquée malgré la clause dans le bail -> Peut-on, au locataire suivant, entrant en novembre 2021, mettre un loyer ré-indexé avec cette fois l’indice 3ème trimestre 2021 (valeur indice 131.67) ?
Je vous remercie pour votre aide.

Bonjour,
Je cherche à savoir si j’ai le droit d’augmenter librement le loyer entre deux locataires dans une zone NON tendues.

« Si le logement n’est pas dans une zone tendue… Vous pouvez donc fixer librement votre loyer… »

Sur quel texte de loi vous appuyez-vous ? J’ai beau chercher sur le site du service public, je ne trouve pas de réponse sur le sujet.

Merci pour votre aide.
Michel

Bonjour,
Je cherche à savoir si j’ai le droit d’augmenter librement le loyer entre deux locataires dans une zone NON tendues.

« Si le logement n’est pas dans une zone tendue… Vous pouvez donc fixer librement votre loyer… »

Sur quel texte de loi vous appuyez-vous ? J’ai beau chercher sur le site du service public, je ne trouve pas de réponse sur le sujet.

J’ai également trouvé des articles sur d’autres sites qui affirment le contraire… Difficile d’y voir clair !

Merci pour votre aide.
Michel

Bonjour, en zone tendue, un propriétaire peut-il augmenter le loyer, lors du changement de bail, lorsque l’ancien bail était établi en logement « nu » et de plus, soumis à la législation défiscalisée (Dispositif de Robien) et que le nouveau bail est réfigé en location « meublée » (fin de la période de défiscalisation)?
Bien Cordialement
J. Langlois

Bonjour, mon propriétaire m’a fait un bail de location avec un loyer de 800 euros par mois.
Or je viens de me rendre compte que l’ancien locataire ne payait que 680 euros par mois .
Est ce que je suis dans mes droits de demander à mon propriétaire de me rendre la différence sachant que je suis dans le logement depuis 2 ans.
Merci pour votre retour

Bonjour,

A priori cela n’est pas possible. Des travaux ont-ils été fait entre les deux locataires ?

Autres articles qui pourraient vous interesser

Punaise de lit, nuisibles : locataire ou propriétaire (jurisprudence 2023) ?

Les punaises de lit infestent de plus en plus de logements. Leur prolifération est favorisée par l’essor de la vente de meubles d’occasion via Le Bon Coin, l’explosion des voyages de courte durée et des locations Airbnb mais aussi une résistance accrue aux insecticides. Une fois les punaises de lit installées dans le logement, leur […]

Voir l'article

Que se passe-t-il en cas de décès du propriétaire bailleur ?

Lorsqu’un propriétaire décède alors que son logement est en cours de location, la loi impose que le bail continue dans les mêmes conditions avec les héritiers du défunt. Qui hérite du bail ? Le décès du propriétaire en cours de bail n’entraîne pas la résiliation du contrat de location comme le précise l’article 1742 du […]

Voir l'article

Avenant au bail : modèle 2023 et cas d’usage

Vous avez signé un contrat de location avec votre locataire et souhaitez le modifier en cours de bail. Pour ne pas risquer de mettre en risque vos intérêts, il est recommandé de signer un avenant au bail pour graver dans le marbre les modifications contractuelles que vous avez convenues avec votre locataire. Nous allons voir […]

Voir l'article

Que faire lorsque mon locataire est en prison ?

L’incarcération d’un locataire est une situation assez délicate à gérer pour un propriétaire. En effet, le locataire reste lié par son bail de location, même s’il est en prison. Quelles sont les conséquences de l’emprisonnement sur son bail de location ? Vous venez d’apprendre que votre locataire est en prison ? Sachez que dans ce […]

Voir l'article

Déclaration d’occupation des biens immobiliers : une énième contrainte bureaucratique ?

Le mille-feuilles de la réglementation immobilière gagne en hauteur à partir de 2023. Les propriétaires de logement vont devoir déclarer chaque bien immobilier qu’ils détiennent, qu’ils soient ou non occupants, et les occupants de chaque logement. L’administration n’a pas inventé cette nouvelle démarche pour le plaisir, nous allons voir qu’elle va lui permettre de recouper […]

Voir l'article

Permis de louer et encadrement des loyers à Bordeaux : le guide complet du bailleur particulier

Résumé des paramètres d’investissement locatif à Bordeaux Encadrement des loyers Oui Zone tendue Oui Permis de louer Selon les zones Loyer moyen 16,4€/m²/mois Source Meilleurs agents Rendement locatif brut 4,2% Source Meilleurs agents Taxe foncière 46,38% Source data.gouv.fr Réglementation airbnb Numéro d’enregistrement 120 jours résidence principale Changement d’usage sinon Défiscalisation Pinel Zone B1 Eligible Loc’avantages […]

Voir l'article

Encadrement des loyers 2023 : le guide complet (meublé inclus)

Principe général de l’encadrement Voici un schéma qui résume cet article assez long et technique. Il vous permet de savoir comment définir le loyer d’un nouveau bail en fonction de différents paramètres. L’encadrement des loyers pour principe général de définir une valeur maximale de loyer au m² applicable aux nouveaux baux signés, appelée loyer de […]

Voir l'article

Départ d’un colocataire en cours de bail : que faire ?

La colocation en bail unique solidaire est une option populaire en location longue durée. Elle permet de louer des grandes surfaces à plusieurs personnes et rencontre un fort engouement notamment dans les centres de grandes villes. Ce que l’on sait moins c’est qu’en cas de départ d’un colocataire les choses peuvent rapidement se compliquer et […]

Voir l'article

Réglementation location saisonnière : les 4 techniques pour louer plus de 120 jours

Rappel du contexte réglementaire Dans les grandes agglomérations, il est obligatoire de déclarer son activité de location saisonnière en récupérant un numéro d’identification à mentionner dans les annonces. Ce numéro a pour objectif principal de permettre de calculer le nombre de nuitées total pour un logement donné, présenté sur plusieurs plateformes. Sauf si vous louez […]

Voir l'article

Nos experts vous
accompagnent sur l’essentiel.

Ne prenez plus de risques et laissez Smartloc vous aider

Démarrer

Des experts disponibles pour vous aider