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Complément de loyer exceptionnel : le flou ne permet pas tout

La liste des communes soumises à l’encadrement des loyers s’allonge (voir notre liste à jour), et pour chaque bailleur dans ces communes le complément de loyer peut être la solution pour sortir de l’encadrement des loyers.

Pour rappel, un loyer de référence majoré est défini pour votre quartier, le nombre de pièces du logement, l’année de construction et le type de location, vide ou meublée. Vous ne pouvez pas dépasser ce loyer de référence majoré, à l’exception d’un éventuel complément de loyer.

Nous allons dans cet article rentrer dans le détail du mécanisme de complément de loyer exceptionnel.

Définition théorique du complément de loyer exceptionnel

Le décret pris le 10 juin 2015 ne précise pas vraiment les éléments permettant de justifier ce complément. Voici les termes du texte :

L’application d’un complément de loyer, prévu au B du II de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, peut être justifiée par les caractéristiques de localisation ou de confort d’un logement, lorsque ces caractéristiques réunissent les conditions suivantes :

  1. Elles n’ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement ;
  2. Elles sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ;
  3. Elles ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d’énergie pour les travaux réalisés par le bailleur, prévues respectivement par les articles 23 et 23-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée.

L’équipe de Smartloc est experte de la gestion locative pour les particuliers indépendants. Vu le flou autour des éléments permettant de justifier ce complément de loyer exceptionnel nous avons pensé qu’il serait utile de vous donner notre point de vue, sur ce qui peut donner lieu à un complément et sur ce qui ne peut pas.

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Cas où le complément de loyer est impossible

La loi Climat et Résilience de 2021 a modifié l’article 140 de la loi ELAN pour restreindre la possibilité de dépasser l’encadrement des loyers avec un complément exceptionnel.

A défaut de définir les critères susceptibles de justifier un complément de loyer, les parlementaires ont assez intelligemment défini des types de logements qui ne pourront pas avoir de complément, quelque soit leurs équipements ou qualités par ailleurs.

Pour être concret, depuis le 24 août 2022, si votre logement a au moins un des caractéristiques suivantes vous ne pourrez pas appliquer de complément de loyer :

  • des sanitaires sur le palier
  • des signes d’humidité sur certains murs
  • une note de DPE à F ou G
  • des fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation
  • vis-à-vis à moins de dix mètres
  • des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement
  • des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois
  • une installation électrique dégradée
  • une mauvaise exposition de la pièce principale

En d’autres mots même si votre passoire thermique notée F ou G a une piscine, il ne sera pas (théoriquement) possible d’appliquer un complément de loyer exceptionnel.

Certains critères sont objectifs et pertinents, comme les sanitaires sur le palier ou un mauvais score DPE (voir notre article Location et passoires thermiques : synthèse des interdictions pour plus de détails).

D’autres critères d’exclusion nous semblent vraiment subjectifs et sources de contentieux potentiels : est-ce qu’un immeuble à 45 degrés sur le côté est un vis-à-vis ? Est-ce qu’un logement orienté Ouest dans le sud de la France est bien orientée ? Quid des problèmes d’évacuation d’eau qui auraient été causés par le locataire lui-même ? L’intention est bonne mais l’application manque de précision et d’objectivité.

Complément de loyer acceptable selon Smartloc

Le législateur a donc défini certains logements comme exclus du complément de loyer. Il n’a cependant pas préciser quels seraient ces critères justifiant de dépasser l’encadrement.

Voici un tableau qui ne prétend pas détenir la vérité absolue, il reflète simplement la vision que notre équipe a du marché locatif parisien, après 10 ans dans le domaine, à gérer des milliers de bailleurs dans la fixation de leur loyer.

Attention ces indications dépendant des agglomérations ! Un grand balcon peut être exceptionnel à Paris mais commun dans le Sud de la France.

Oui Incertain Non
Terrasse / Jardin Grand balcon Petit balcon
Hauteur sous plafond de plus de 3,3m Hauteur sous plafond de plus de 3m Parquet moulures
Parking Grande cave Cave standard
Vue exceptionnelle (Tour Eiffel, Notre Dame) Sans vis-à-vis Lumineux / Exposition
Equipements luxueux (sauna, home-cinema) Equipements de qualité (literie, cuisine équipée) Equipements inclus dans les charges (gardiennage, piscine, chauffage collectif, ascenseur)
Localisation
Refait à neuf

La Mairie de Paris donne quelques exemples sur son site qui corroborent ce tableau, voir la page dédiée à l’encadrement.

Le point qui nous semble le plus critique est la localisation; étant donné le découpage par quartier des valeurs d’encadrement, il est peu probable que votre appartement ait un avantage de localisation par rapport aux mêmes bien du quartier. Néanmoins certains cas particuliers nous viennent en tête quand nous considérons :

  • le quartier de Clignancourt qui regroupe la rue Lepic en plein Montmartre et la porte de Clignancourt
  • le quartier d’Auteuil qui regroupe la villa Montmorency et la porte de Saint-Cloud
  • le quartier du Petit-Montrouge qui regroupe la place Denfert-Rochereau et la porte d’Orléans

En résumé, nous attendons avec impatience les futures décisions de la commission départementale de conciliation pour savoir en pratique ce qui sera accepté ou non comme complément de loyer exceptionnel.

Que font les autres bailleurs en pratique ?

Grâce au bail numérique, nous avons accès aux différents compléments de loyer exceptionnel indiqués par nos utilisateurs.

En partenariat avec Le Parisien, nous avons réalisé en 2020 une étude qui montre que les bailleurs laissés à eux-mêmes ont tendance à avoir une définition assez large du complément. Cette tendance est d’autant plus compréhensible que les contrôles sont inexistants et les procédures de recours des locataires en place très rares.

Pour accéder à cet article du Parisien réservé aux abonnés, consultez la version accessible librement sur Smartloc.

Attention un nouveau texte va sortir fin 2021 qui devrait obliger les bailleurs à indiquer l’encadrement des loyers dans l’annonce et donc potentiellement le complément de loyer exceptionnel en cas de dépassement.

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27 commentaires ont été déposés sur “Complément de loyer exceptionnel : le flou ne permet pas tout

  1. Mme SALTIEL le a posté:

    Bonjour, quel % de complément de loyer est-il justifié pour un appartement meublé comportant une grande terrasse à l’Est sur jardin(donc calme, lumière, etc…) par rapport au loyer moyen encadré?
    Merci d’avance
    Cordialement

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Il n’y a pas de règle, quel est la taille du bien et de la terrasse ? Où se trouve-t-il approximativement ?

  2. Guillaume le a posté:

    Vous parlez du point critique qu’est la localisation en donnant des exemples pour lequel le complement de loyer exceptionnel pourrait s’appliquer. Qu’en serait-il d’un studio situe au coeur de l’ile St-Louis ?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour, je vous invite à regarder la carte de l’encadrement des loyers sur http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/ vous verrez que la zone servant au loyer de référence est composée presque exclusivement de l’île Saint Louis et d’un bout de l’ile de la Cité. Le fait que le studio soit sur l’ile Saint Louis n’a donc rien d’exceptionnel pour la zone….

  3. Ludovic de B le a posté:

    Bonjour. Quid d’un appartement qui serait à une frontière de zone? Rue St Lazare les appartements numéros pairs sont en zone 33 et les numéros impairs en zone 34 avec une difference à la clé de presque 20% pour des logements parfaitement similaires en terme de localisation! Cela peut-il justifier un complement de loyer pour le nord?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Par définition tous les logements en limite de la zone bénéficient du même avantage, donc selon nous ce ne peut pas être considéré comme exceptionnel, mais encore une fois il n’y a pas de règle fixe.

  4. Irène le a posté:

    Bonjour
    Pour un tout petit studio de 12m2 mais bien aménagé avec sdb, kitchenette, dans le 13e arrondissement , le loyer encadré majoré est ridicule 390 € hors charges… Quel complément pourrait-on rajouter pour grande baie vitrée donnant sur balcon 3 m2 et vue sur jardin intérieur résidence (grand jardin avec bancs, aire de jeu, plusieurs arbres)

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Pour information le loyer encadré majoré ne tombe pas du ciel, il est représente la médiane des loyers constatés pour ce type de surface dans le quartier (donc tous les baux, pas seulement les nouveaux), majoré de 20%. 390€ + 30€ de charges par exemple cela fait 420€ pour 12m²….. Bref.

      Le balcon peut donner lieu à un complément de loyer de quelques dizaines d’euros à notre avis, mais il n’y a pas de règles. La vue sur sur jardin intérieur par contre ce n’est pas exceptionnel.

  5. Captain Bluesky le a posté:

    Bonjour,
    votre article est excellent, mais vous ne donnez pas d’idées de ce qu’un complément de loyer peut représenter en termes financiers:
    3 exemples:
    1. Que vaut le silence? Le propriétaire d’un bien silencieux sur cour intérieure ou sur une impasse dans un quartier bruyant peut-il demander un complément de loyer?
    2. Que vaut une adresse « prestigieuse »? Un bien offrant une adresse de prestige telle que l’avenue Montaigne ou les Champs-Elysées peut-il demander un complément de loyer?
    3. Que vaut une vue sur monument? Un petit studio à 500€ offrant une vue imprenable sur un monument peut il bénéficier de 50% de complément (soit 250€)? de 100% (soit 500€)?

    Enfin, les suppléments de loyer sont-ils cumulables? Un bien offrant une vue sur monument, extraordinairement calme et à une adresse de prestige peut-il être proposé avec un supplément important reflétant ces 3 avantages?

    Merci pour vos excellents conseils.

  6. Balard le a posté:

    Bonjour,

    la climatisation dans un appartement ancien peut-il justifier un complément de loyer exceptionnel ? Dans quelle mesure ?
    Le fait de cumuler hauteur sous plafond de 3,10m, balcon, absence de vis à vis et des équipement de qualité peut il être décisif ?

  7. Jacques le a posté:

    Bonjour,
    Les seules mentions d' »équipements de confort » dans le bail pour justifier le complément de loyer de 150€ sont ils suffisants ? Ces équipements sont ceux de la cuisine équipée (four micro ondes, lave vaisselle, frigo surgélateur, 4 plaques de cuisson)
    Cordialement,

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Non selon nous ce n’est pas suffisant, mais encore une fois la loi ne fixe pas de critères objectifs pour justifier le complément de loyer exceptionnel. Un frigo, des plaques de cuisson ou un micro-onde ne sont clairement pas exceptionnels…

  8. Bruno le a posté:

    Bonjour,
    Mon appartement a une hauteur sous plafond de 3.5m et mon immeuble un escalier en pierre.
    Le complément de loyer s’applique-t-il par rapport au loyer majoré?
    Cela justifie-t-il un complément de loyer?
    Merci de votre réponse,
    Bruno

  9. Jean le a posté:

    Bonjour
    Excellent article, très clair.
    La présence d’une cuisine équipée avec lave-vaisselle et d’un lave-linge vous semble t elle pouvoir justifier un complément de loyer de 180 euros, sur un loyer de base de 490 euros, pour un 14 m2 ?
    Je précise qu’il s’agit d’une location nue dans le 11e.
    Cordialement,
    Jean.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      A priori ce sont des équipements qui coûte 300-500€ chacun donc non 180€/mois nous semblent incohérents mais encore une fois il n’y a pas de règle.

      Par contre si vous louez à une société vous êtes dans dans le cadre d’un bail logement de fonction, il n’est donc pas soumis à l’encadrement. Plus d’infos ici https://www.smartloc.fr/blog/louer-son-appartement-a-une-societe/

  10. Mathieu le a posté:

    Je suis sur le point de louer une studette de 14 m² située quai de la loire dans le 19eme arrondissement. Le bâtiment date de 1971.

    Le loyer de référence majoré dans ce cas est de 28.8 euro/m2 ce qui donne 403.2 euros pour 14 m2.

    La propriétaire a acquis le bien cette année et je suis le premier locataire. Elle n’est pas passé par une agence, je suis en contact direct avec elle. Elle me propose un loyer de 580 euros par mois, dans un contrat dans lequel elle n’a pas précisé les montants des loyers de référence ni le montant du complément de loyer.

    Lorsque je lui fais remarquer que le complément de loyer qu’elle applique représente 30% du loyer total elle justifie qu’elle a effectué près de 10 000 euros de travaux pour électricité, plomberie, création d’un sani broyeur et d’un lave main.

    Est ce que cette pratique vous semble acceptable ?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Désolé pour la réponse tardive, ma précédente réponse a été annulée.

      La remise en état d’un logement n’est pas un motif de complément exceptionnel, vous pourrez donc contester ce complément une fois rentré dans les lieux.

  11. Mathieu P le a posté:

    Bonjour,

    Je suis sur le point de louer une studette de 14 m² près du quai de la loire dans le 19eme arrondissement.
    Le loyer de référence majoré est de 28.8 euro/m2 ce qui donne 403.2 euros pour 14 m2.

    La propriétaire a acquis le bien cette année et je suis le premier locataire. Pas d’agence, je suis en contact direct avec elle. Elle me propose un loyer de 580 euros par mois, dans un contrat dans lequel elle n’a pas précisé les montants des loyers de référence ni le montant du complément de loyer.

    Elle a toutefois rempli les caractéristiques du logement justifiant le complément de loyer: 10 000 € d’investissement en électricité, plomberie, création d’un sani broyeur et d’un lave main.

    Est ce que cette pratique vous semble acceptable ?

    Comment faire pour dénoncer cette pratique abusive (si elle l’est) sachant que négocier en amont de la signature d’un contrat n’est pas possible vu le nombre de candidats pour le logement. Et que signer un bail pour de suite saisir une commission n’est pas très honnête.

    Bien à vous

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour

      « Et que signer un bail pour de suite saisir une commission n’est pas très honnête. »
      Malheureusement c’est la seule solution possible. Et je vous confirme que remettre un logement en état de décence via une rénovation n’est clairement pas un motif de complément de loyer exceptionnel…

  12. Charlene Macran le a posté:

    Bonjour, je loue un bien dans le 18ėme avec une vue panoramique sur Paris (6ème étage, vue sur plusieurs monuments historiques sans vis a vis) justifiant un complement de loyer. Le propriétaire évalue ce surplus de loyer a 1220€ (soit un surplus de 86% en plus du loyer majore). Ce surplus ne me parait pas raisonnable par rapport au loyer (un surplus de 15 ou 20% me semble plus raisonnable pour une vue). Qu’en pensez vous?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Oui ce n’est clairement pas raisonnable, surtout que la vue sur tout Paris n’est pas vraiment exceptionnelle si vous êtes à Montmartre. Les 15-20% sue vous indiquez sont déjà dans la fourchette haute à mon avis.

  13. Alex le a posté:

    Bonjour, ayant mon studio à côté de Montmartre, dans la rue Feutrier, je voudrais juste savoir pour la localisation si vous avez eu des réponses pour le complément de loyer? Je vous remercie d’avance.
    Bien cordialement

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Il n’y a pas de règle gravée dans le marbre, mais vu l’hétérogénéité de votre zone qui va d’Anvers à Porte de Clignancourt, la proximité immédiate du Sacré Coeur pourrait justifier un complément (raisonnable).

  14. Alexandre le a posté:

    Bonjour,

    Je m’apprête à signer une location meublé de 24m2 à coté des invalides dans le 7eme arrondissement de Paris. Je découvre que le loyer de 1040euros est majoré de 260 euros pour causes de la proximité des Invalides, d’une vue dégagée et d’une cour arborée très calme.
    J’ignorais ce « détail », on m’avait présenté l’appartement dans l’agence d’une surface prétendue supérieur, sans parler de ce complément, erreur de l’agence dirons-nous.
    Je me retrouve sans logement (j’ai déposé mon préavis) a quelques jours de l’emménagement, devant ce bail.
    Pouvez-vous me donner votre avis sur ce complément de 260 euros svp ? Merci beaucoup

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour, il ne nous semble pas justifier d’un complément exceptionnel, mais comme il n’y a pas de règles précisément définies il faudra contester et argumenter. C

  15. BS le a posté:

    Bonjour,

    Dans un immeuble moderne Parisien, nous n’avons pas de voisin en face à moins de 10 mètres. En revanche, c’est un immeuble en angle droit et nous avons donc un voisin perpendiculaire et mitoyen à moins de 10 mètres. Est-ce que nous pouvons tout de même ajouter un complément de loyer après le dernier arrêté préfectoral qui interdit les compléments de loyer lorsqu’un vis-à-vis existe à moins de 10 mètres.
    Nous équipons l’appartement avec du Siemens et une belle cuisine americaine. Il y a également une place de parking en sous-sol dans la résidence.

    Merci d’avance.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Merci pour votre question pertinente, l’article de loi ne donne pas de précisions spécifiques sur le terme de vis-à-vis. Si on s’en tient à la définition du Larousse « Juste en face de quelque chose », un immeuble qui n’est pas dans les 180 degrés quand vous regardez par votre fenêtre n’est pas un vis-à-vis. Attention la cuisine américaine et les meubles Siemens ne sont pas exceptionnels. Le parking est clairement un élément exceptionnel par contre qui vous permet de dépasser le loyer maximum.

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