Travaux du bailleur en cours de bail : ajustement du loyer et dédommagement

Il est toujours compliqué de réaliser des travaux en cours de bail : perte de jouissance du locataire, responsabilité en cas d’accidents ou de vols, dégradations des équipements, les sources potentielles de conflit avec le locataire sont multiples.

Dans cet article nous vous détaillons les principaux cas théoriques de travaux bailleur en cours de bail et nous vous proposons des solutions pratiques fondées sur la jurisprudence.

travaux bailleur

Travaux urgents du bailleur en cours de bail

Les travaux urgents en cours de bail sont régis par l’article 1724 du Code Civil qui précise :

Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.
Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.
Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

Donc en pratique si les travaux urgents durent plus de 21 jours, le bailleur doit indemniser le locataire sans qu’une clause du bail ne puisse priver le locataire de cette indemnisation (elle serait considérée comme abusive d’après la loi de 89 donc réputée non écrite, voir notre article sur les clauses abusives).

Exemple Un exemple de travaux urgents serait un remplacement d’une chaudière défectueuse ou le soutènement d’une poutre menaçant de rompre.

La remise de loyer doit être fixée de manière concertée entre le locataire et le propriétaire.

Enfin si les travaux urgents rendent le logement complètement inhabitables il sera possible au preneur de résilier le contrat sans respecter le préavis.

En pratique les cas de travaux urgents sont assez rares, il est beaucoup plus courant d’avoir des travaux de réfection ou d’amélioration en cours de bail qui impactent le logement du locataire et peuvent donc donner lieux à des aménagements de loyer.

Travaux non urgents du bailleur en cours de bail

Obligation de délivrance et jouissance paisible dues au locataire

De manière générale nous déconseillons fortement aux bailleurs de réaliser des travaux non urgents pendant le bail. Les travaux en copropriété sont l’exception qui peut parfois s’imposer au propriétaire : travaux de ravalement de façade, réfection des toitures, mises aux normes des installations électriques…

Dans ce cas le bailleur doit faire supporter les travaux au locataire qui se voit alors priver de la jouissance complète de son bien.

Il convient alors de l’indemniser au titre de l’obligation de délivrance régie par l’article 1719 du Code Civil :

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Cet article théorique est assez large dans sa définition, notamment sur la notion de jouissance paisible. Une récente jurisprudence récente permet de bien illustrer cette disposition.

Exemple concret : travaux de ravalement imposés au locataire

Dans cette jurisprudence récente, les locataires ont attaqué les bailleurs de leur appartement de 310 m² avec jardin privatif de 270m². Cet appartement de standing à Paris 16e faisait partie d’une copropriété dans laquelle ont été votés de lourds travaux de ravalement qui ont à la fois empêché les locataires d’accéder au jardin, diminué fortement la luminosité du logement et introduit une quantité très importante de poussière dans le logement. Il est important de noter que ces travaux ont durée plus de 12 mois.

La décision est intéressante car le juge ne s’est pas placé dans le cadre de l’article 1724, précisant que les travaux de ravalement de l’immeuble ne peuvent être considérés comme des travaux urgents; le bailleur a par contre manqué à son obligation de délivrance au titre de l’article 1719.

Les bailleurs ont été condamnés à leur payer l’équivalent de 5 mois loyer charges comprises pour perte de jouissance sur des travaux ayant duré 14 mois, plus l’intégralité des frais de remise en état et de nettoyage du logement ainsi que des meubles et vêtement des locataires (la demande de dommages et intérêts n’ayant quant à elle pas été acceptée par le juge).

La décision est intéressante dans la mesure où elle fixe en ordre de grandeur la baisse de loyer que le bailleur devrait proposer au locataire dans de telles situations : tout dépend de l’importance du balcon/terrasse/jardin mais on peut imaginer que des travaux de ravalement peuvent induire une perte de jouissance qui entraînerait une baisse de loyer temporaire entre 20% et 40%.

Cette franchise temporaire doit faire l’objet d’un avenant au bail séparé, qui précise bien que le loyer reviendra à sa valeur normale une fois les travaux terminés.

Le loyer revient à sa valeur normale en cas de travaux de réfection mais quid d’une éventuelle augmentation de loyer à l’issue de travaux d’agrandissement ou de réfection ?

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Augmentation du loyer après travaux d’amélioration ou d’agrandissement

Encore une fois nous vous recommandons d’attendre le départ du locataire pour résilier des travaux qui ne vous sont pas imposés ou qui n’ont pas de caractère d’urgence. Vous pouvez néanmoins décider en accord avec le locataire de réaliser des travaux d’amélioration ou d’agrandissement en cours de bail.

Deux paramètres sont alors à fixer avec le locataire :

  • les conditions de jouissance pendant les travaux
  • le loyer après travaux

Deux solutions sont possibles pour contractualiser : un avenant au bail ou une résiliation suivi de la signature d’un nouveau contrat.

Si les travaux sont légers vous pouvez vous contenter d’un avenant. Si vos travaux sont d’ampleur et imposent au locataire de quitter son logement nous vous recommandons de résilier le bail et de signer concomitamment un nouveau contrat.

Prenons l’exemple d’un appartement parisien loué 1000€ pour 30 m²; le bailleur propose au locataire d’aménager les combles avec des travaux durant des travaux de 6 mois qui nécessitent que les locataires libèrent les lieux. Le plus simple est que le locataire remette son congé en main propre au bailleur lors d’un rendez-vous de signature du nouveau bail, nouveau bail portant sur un nouveau local de 50m².

Pour compenser la perte de jouissance des locataires devant se reloger pendant 6 mois, le bailleur peut consentir un loyer de marché inférieur pour le nouveau logement de 50m², dans notre exemple il pourrait par exemple proposer 1150€ pour 50m² au lieu de 1000€ pour 30m².

Deux points opérationnels restent sensibles sur ce montage :

Le sort des meubles pendant les travaux

Le locataire peut vouloir laisser ses meubles dans le logement pendant les travaux. Pour éviter tout problème de requalification de l’occupation vous pouvez signer une convention simple de mise à disposition du logement pour stockage (un peu comme la location d’une cave).

La date d’effet du bail

Il est compliqué de fixer une date d’effet précise 6 mois avant la fin des travaux; vous pouvez donc fixer une date indicative et prévoir une condition suspensive de livraison des travaux. Il suffira au bailleur de notifier le locataire par courrier dans un délai de préavis minimum pour que l’état des lieux soit organisé (c’est la date de l’état des lieux d’entré qui fixera in fine la date d’effet).

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