Travaux du bailleur en cours de bail : ajustement du loyer et dédommagement

Il est toujours compliqué de réaliser des travaux en cours de bail : perte de jouissance du locataire, responsabilité en cas d’accidents ou de vols, dégradations des équipements, les sources potentielles de conflit avec le locataire sont multiples.

Dans cet article nous vous détaillons les principaux cas théoriques de travaux bailleur en cours de bail et nous vous proposons des solutions pratiques fondées sur la jurisprudence.

travaux bailleur

Travaux urgents du bailleur en cours de bail

Les travaux urgents en cours de bail sont régis par l’article 1724 du Code Civil qui précise :

Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.
Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.
Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

Donc en pratique si les travaux urgents durent plus de 21 jours, le bailleur doit indemniser le locataire sans qu’une clause du bail ne puisse priver le locataire de cette indemnisation (elle serait considérée comme abusive d’après la loi de 89 donc réputée non écrite, voir notre article sur les clauses abusives).

Exemple Un exemple de travaux urgents serait un remplacement d’une chaudière défectueuse ou le soutènement d’une poutre menaçant de rompre.

La remise de loyer doit être fixée de manière concertée entre le locataire et le propriétaire.

Enfin si les travaux urgents rendent le logement complètement inhabitables il sera possible au preneur de résilier le contrat sans respecter le préavis.

En pratique les cas de travaux urgents sont assez rares, il est beaucoup plus courant d’avoir des travaux de réfection ou d’amélioration en cours de bail qui impactent le logement du locataire et peuvent donc donner lieux à des aménagements de loyer.

Travaux non urgents du bailleur en cours de bail

Obligation de délivrance et jouissance paisible dues au locataire

De manière générale nous déconseillons fortement aux bailleurs de réaliser des travaux non urgents pendant le bail. Les travaux en copropriété sont l’exception qui peut parfois s’imposer au propriétaire : travaux de ravalement de façade, réfection des toitures, mises aux normes des installations électriques…

Dans ce cas le bailleur doit faire supporter les travaux au locataire qui se voit alors priver de la jouissance complète de son bien.

Il convient alors de l’indemniser au titre de l’obligation de délivrance régie par l’article 1719 du Code Civil :

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Cet article théorique est assez large dans sa définition, notamment sur la notion de jouissance paisible. Une récente jurisprudence récente permet de bien illustrer cette disposition.

Exemple concret : travaux de ravalement imposés au locataire

Dans cette jurisprudence récente, les locataires ont attaqué les bailleurs de leur appartement de 310 m² avec jardin privatif de 270m². Cet appartement de standing à Paris 16e faisait partie d’une copropriété dans laquelle ont été votés de lourds travaux de ravalement qui ont à la fois empêché les locataires d’accéder au jardin, diminué fortement la luminosité du logement et introduit une quantité très importante de poussière dans le logement. Il est important de noter que ces travaux ont durée plus de 12 mois.

La décision est intéressante car le juge ne s’est pas placé dans le cadre de l’article 1724, précisant que les travaux de ravalement de l’immeuble ne peuvent être considérés comme des travaux urgents; le bailleur a par contre manqué à son obligation de délivrance au titre de l’article 1719.

Les bailleurs ont été condamnés à leur payer l’équivalent de 5 mois loyer charges comprises pour perte de jouissance sur des travaux ayant duré 14 mois, plus l’intégralité des frais de remise en état et de nettoyage du logement ainsi que des meubles et vêtement des locataires (la demande de dommages et intérêts n’ayant quant à elle pas été acceptée par le juge).

La décision est intéressante dans la mesure où elle fixe en ordre de grandeur la baisse de loyer que le bailleur devrait proposer au locataire dans de telles situations : tout dépend de l’importance du balcon/terrasse/jardin mais on peut imaginer que des travaux de ravalement peuvent induire une perte de jouissance qui entraînerait une baisse de loyer temporaire entre 20% et 40%.

Cette franchise temporaire doit faire l’objet d’un avenant au bail séparé, qui précise bien que le loyer reviendra à sa valeur normale une fois les travaux terminés.

Le loyer revient à sa valeur normale en cas de travaux de réfection mais quid d’une éventuelle augmentation de loyer à l’issue de travaux d’agrandissement ou de réfection ?

Gestion locative automatisée Smartloc
assistance et modèles en cours de bail

Découvrir nos formules à partir de 4,90€/mois

Augmentation du loyer après travaux d’amélioration ou d’agrandissement

Encore une fois nous vous recommandons d’attendre le départ du locataire pour résilier des travaux qui ne vous sont pas imposés ou qui n’ont pas de caractère d’urgence. Vous pouvez néanmoins décider en accord avec le locataire de réaliser des travaux d’amélioration ou d’agrandissement en cours de bail.

Deux paramètres sont alors à fixer avec le locataire :

  • les conditions de jouissance pendant les travaux
  • le loyer après travaux

Deux solutions sont possibles pour contractualiser : un avenant au bail ou une résiliation suivi de la signature d’un nouveau contrat.

Si les travaux sont légers vous pouvez vous contenter d’un avenant. Si vos travaux sont d’ampleur et imposent au locataire de quitter son logement nous vous recommandons de résilier le bail et de signer concomitamment un nouveau contrat.

Prenons l’exemple d’un appartement parisien loué 1000€ pour 30 m²; le bailleur propose au locataire d’aménager les combles avec des travaux durant des travaux de 6 mois qui nécessitent que les locataires libèrent les lieux. Le plus simple est que le locataire remette son congé en main propre au bailleur lors d’un rendez-vous de signature du nouveau bail, nouveau bail portant sur un nouveau local de 50m².

Pour compenser la perte de jouissance des locataires devant se reloger pendant 6 mois, le bailleur peut consentir un loyer de marché inférieur pour le nouveau logement de 50m², dans notre exemple il pourrait par exemple proposer 1150€ pour 50m² au lieu de 1000€ pour 30m².

Deux points opérationnels restent sensibles sur ce montage :

Le sort des meubles pendant les travaux

Le locataire peut vouloir laisser ses meubles dans le logement pendant les travaux. Pour éviter tout problème de requalification de l’occupation vous pouvez signer une convention simple de mise à disposition du logement pour stockage (un peu comme la location d’une cave).

La date d’effet du bail

Il est compliqué de fixer une date d’effet précise 6 mois avant la fin des travaux; vous pouvez donc fixer une date indicative et prévoir une condition suspensive de livraison des travaux. Il suffira au bailleur de notifier le locataire par courrier dans un délai de préavis minimum pour que l’état des lieux soit organisé (c’est la date de l’état des lieux d’entré qui fixera in fine la date d’effet).

Gérez votre location sans agence
Quittances + Bail + Modèles + Assistance

Activez la gestion en ligne Smartloc

29 commentaires sur “Travaux du bailleur en cours de bail : ajustement du loyer et dédommagement

  1. Barba Tana le a posté:

    Bonjour,
    Lorque vous louez un bien et que c’est le nouveau locataire qui fait tous les travaux avec la condition que le propriétaire enleve les frais des travaux des payements du loyer pendant X temps selon l’empleure des travaux , doit-t-il payer le loyer du mois en cours?

  2. Carlotti le a posté:

    Bonjour
    dans notre cas, suite a des travaux de ravalement nous avons fait constater d’importantes infiltrations d’eau
    les travaux sont prévus sur 30 jours estimés et nous perdons la jouissance du salon, d’une chambre du couloir et de la cuisine (ouverte sur le salon) durant cette période
    c’est l’assurance de la copropriété qui a été mise en cause
    que pouvons-nous exiger de notre propriétaire en dédommagement des travaux et de la perte de jouissance de notre bien ?
    merci à vous

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Je ne saurais pas vous répondre de manière générique, le mieux est de négocier directement avec le propriétaire, pour rappel vous ne pouvez pas vous faire justice vous-même en décidant de ne plus payer le loyer.

  3. VAJOU le a posté:

    Bailleur, mon locataire m’a signifié son départ. Je dois évidemment le remettre en état pour un autre occupant.
    Quels types de travaux à faire pour le louer vide?
    Sachant que je vais revoir l’éléctricité, la plomberie, et enlever la baignoire pour aménager une douche…et le rafraichir en peinture.
    Je ne veux pas trop engager d’autres frais d’aménagement que je laisse au locataire de le faire.
    J’ai besoin de conseils. Merci. Meilleures salutations.

  4. Charles le a posté:

    Bonjour, merci pour votre plate-forme !
    Je suis locataire d’un appartement, dans lequel la salle de bain doit être refaite car elle cause à l’intérieur de mon bien (pas ceux des voisins) des infiltrations d’eau dans les murs avec dégradation visible. J’ai demandé des travaux à mon bailleurs, ces derniers ne devaient durer que trois jours et nous en somme au 15 eme, je perd une partielle jouissance du bien ne pouvant me laver, et est donc obliger d’aller à droite à gauche avec la gène et les déplacements qu’on imagine. Quelle réduction de loyer puis-je demander ? Merci de votre attention, bien à vous, Charles.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour, c’est à négocier avec le bailleur directement.

  5. EAJ le a posté:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire et lors de la signature du bail, les meubles de la cuisine étaient à rajuster, remplacer, sachant que la cuisine était utilisable. Le câble de raccordement de la plaque de cuisson le locataire a proposé le fournir lui même.nous avons marqué en commentaire les réparations à faire sur la cuisine. le bail a été signé le 4 Mai et le 17 Mai les réparations ont été faites sur la cuisine. Le loyer reste dû le mois suivant car les réparations ont été faire dans les 15 jours.Sauf que le 17 Mai au soir mon locataire me signale une fuite d’eau au niveau de la tuyauterie en dessous de l’évier. J’appelle un service de dépannage d’urgence le 17 toujours, mais mon locataire n’étant pas disponible le 18 samedi le rendez-vous est reporté le vendredi 24 Mai. S’agissant d’un logement neuf j’ai envoyé un mail le vendredi pour signaler la fuite au promoteur et transmis le numéro du locataire le lundi suite à un appel du promoteur. J’ai annulé l’intervention du dépanneur d’urgence.Le locataire me demande de déduire les jours du 4 au 17 Mai sur le loyer de Juin.Hors en attendant à part l’évier le logement est habitable et il me dit qu’il n’habite toujours pas le logement donc de lui déduire les semaines de réparations sur le loyer du mois prochain. Que me conseillez vous de faire?

  6. Gazelle mireille le a posté:

    Bonjour, nous avons une villa à la location et avons construit à côté une nouvelle villa. Pendant les travaux nous avons diminué le loyer de 150 € aux locataires pour nuisances de construction. Aucun avenant n’a été signé, peut-on à présent le loyer initial les travaux étant terminés ? Merci pour votre réponse !

  7. cuinier le a posté:

    Bonjour
    Je suis locataire d un appartement a Paris .

    Celui nécessite un rafraîchissement de peinture complet et le changement du mobilier de la cuisine .
    L entrepreneur estime a durée des travaux a 3 semaines.

    Suis je en droit de demander quelque chose ?

    Merci pour votre retour .

    Bien cordialement

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Vous pouvez négocier avec le propriétaire mais il n’y a pas de texte qui réglementent votre dédommagement.

  8. Logiciel Evelyne le a posté:

    Bonjour ,le bailleur a t il le droit de reloger dans un plus petit logement en cas de travaux( après 65 ans dans la même maison) soi disant avant de le lui redonner ??maison des mines donc ayant droit veuve ne payant pas de loyer.merci

  9. Aleinikova le a posté:

    Bonjour,
    Je suis commerçante, propriétaire de fond de commerce et locataire des murs. Suite à un sinistre important, causé par les gérants d immeuble voisin ( risque que les fondations d’immeuble sont touchée), les travaux de renforcement peuvent durer de 3 à 6 mois, impossible pour moi d’exercer mon activité pendant cette période ( un mur entière sera enlévé) et payer le loyer ( d’ailleurs, pour quelle raison si local n’est pas exploitable).
    Si je ne paie pas, qu est ce que je risque?

  10. KimF le a posté:

    Bonjour,

    Après 9 ans, j’ai enfin obtenu du propriétaire qu’il effectue de lourds travaux dus à des problèmes d’humidité (traitement moisissures, infiltrations, mise en place d’aération, ventilation, peinture).

    Ces travaux sont lourds et dureront 15 jours en milieu meublé/occupé. Je devrais vider les placards, étagères, etc. qui seront déposés et reposés par les artisans du bailleur ; Idem pour les armoires et commodes.

    Pour des raisons de sécurité, j’imagine que je suis tenue d’être présente pendant toute la durée de travaux en utilisant mes congés et sans compensation du bailleur. Néanmoins :
    1.Comment obtenir le remboursement de mes effets personnels (matelas, meubles, rideaux, literie, etc.) endommagés par la moisissure ; Demande formulée dès le départ par recommandé au bailleur.
    1bis. Comment obtenir ce dédommagement avant le début des travaux afin d’éviter toute récidive et éviter que le bailleur se défausse une fois les travaux effectués.

    2.Comment procéder en cas de vols, bris, casse et malfaçons par les artisans ? Dois-je prendre une assurance complémentaire ?
    2bis. Comment procéder si les travaux durent plus longtemps que le délai convenu ?

    3.L’appartement est petit, habité, donc encombré et ces travaux sont obligatoires. Pourquoi le bailleur ne prend pas en charge la mise en garde meuble (transport, assurance) ?

    4.Comment s’assurer que le bailleur utilise de la peinture aux normes pour traiter les moisissures par exemple (sans plomb) ?

    Merci pour votre aide,
    Cordialement

  11. JASMINE AUBREE le a posté:

    Bonjour

    Je suis locataire d’un immeuble sur cours (un seul propriétaire). Mon propriétaire a déposé un permis de construire pour la construction de 5 maisons individuelles dans la cours de l’immeuble, ce qui va immanquablement créer des nuisances, puisque mon appartement donne sur cette cours.
    Suis-je en droit de demander un dédommagement à mon propriétaire pendant la durée des travaux ?
    Je vous remercie de votre retour

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      En théorie aucun texte ne prévoit de dédommagement, en pratique vous pouvez négocier une éventuelle compensation avec le bailleur, en utilisant le fait que sinon vous allez partir.

  12. loca92 le a posté:

    Bonjour, je suis locataire d’un appartement et mon balcon de 9m² présente des malfaçons graves, risque d’effondrement, je ne peux pas l’utiliser. Le bailleur refuse de faire une réduction de loyer. dois je saisir le juge de proximité?
    Cordialement,

  13. KimF le a posté:

    Bonjour,
    Après 9 ans, j’ai enfin obtenu du propriétaire qu’il effectue de lourds travaux dus à des problèmes d’humidité (traitement moisissures, infiltrations, mise en place d’aération, ventilation, peinture).

    1.Comment obtenir le remboursement de mes effets personnels (matelas, meubles, rideaux, literie, etc.) endommagés par la moisissure ; Demande formulée dès le départ par recommandé au bailleur.
    1bis. Comment obtenir ce dédommagement avant le début des travaux afin d’éviter que le bailleur refuse de une fois les travaux effectués.
    Je vous remercie de votre retour,

  14. Nicolas le a posté:

    Bonjour,

    Je suis locataire et nous avons actuellement des travaux de ravalement. Ces travaux toujours en cours devaient durer 3 mois, nous sommes actuellement à 6 mois. De plus, ces travaux ont causé beaucoup de dégâts dans l’appartement que j’occupe : trous dans le mur des wc rebouché au bout de 2 mois, le carrelage des WC a sauté, l’encadrement de la fenêtre a bougé laissant passé l’air et la poussière bien que la fenêtre soit bâchée depuis presque six mois etc.
    Des travaux de réparations sont bientôt prévus cependant j’ai demandé une revalorisation du loyer (sans préciser de montant) au vu de la gêne occasionnée et de la durée par mail. J’ai eu une réponse négative.
    Dans ce cadre et sachant que les travaux vont encore se poursuivre, que me conseillez-vous de faire ?

    Merci.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,
      Si vous ne souhaitez pas partir, il est toujours possible d’assigner le bailleur devant le tribunal d’instance pour demander l’indemnisation que vous pensez devoir recevoir.

  15. Eric MACE le a posté:

    Bonjour, je n’ ai plus accès à mon balcon de puis le 3 mai 2019 suite a une dégradation de celui due des fissures etc.. le bailleur a nous a envoyé un recommander pour nous avertir que les balcons sont dangereux. il nous a pose une plaque de contreplaqué pour l’accès au balcon. cette plaque nous procure moins de lumière dans notre salle. Ces fissures ont été signale depuis au moins 7 ans sans interventions de réparation de leur part du bailleur. le bailleur n a proceder a que des piochages.
    un audit de constat a effectue au l’ année 2017 , puis le bailleur a informe les locataires qu’ en mai 2019. et de plus, je vous informe que les travaux ont débuté le 14/10/19 pour une période de huit mois. donc je souhaite connaitre a quel recours , lors qu’ ils ont mis les locataires et autres autrui en danger sur une période de d’environ 7 ans et la non jouissance de mon balcon sur une période de 12 mois si le planning des travaux est bien resté?
    Ceci est le même cas pour l’ ensemble de 180 logements. Merci pour votre réponse

  16. B F le a posté:

    Bonjour, je suis locataire d’un 15m2 et mon bailleur souhaite réaliser des travaux entre mon appartement et un autre mitoyen de 10 m2. A partir de Janvier, les travaux devraient durer plusieurs mois pour arriver à un seul appartement. Mon loyer actuel pour le 15 m2 est de 580 euros. A combien peut-on estimer le futur loyer que je paierai pour le nouvel appartement de 25 m2 ? Afin d’éviter un abus de la part du bailleur dans ce qui sera un nouveau contrat. Merci.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Il faut absolument que vous négociez ce point avec le bailleur avant d’autoriser les travaux, sans quoi vous risquez de vous retrouver dans une situation de blocage en cas de désaccord sur le futur loyer.

  17. M.M le a posté:

    Bonjour,

    Lors de la signature de l’état des lieux à l’entrée, des travaux devaient être réaliser dans le logement et cela fait maintenant plus de 6 mois que rien a été fait, (sécurité autour de la piscine, châssis et armoire avec des termites, fiente de chauves-souris etc..) du coup, j’ai trouvé un autre logement et je veux rendre ce dernier sans le préavis de 3 mois, que faire ?

  18. Théo DUFOUR le a posté:

    Bonjour,
    Je suis locataire d’un appartement non meublé. L’agencement intérieur de l’appartement est mal fichu puisque j’ai des tuyaux derrière mon frigo qui m’empêche d’installer une machine à laver, puis-je contraindre les propriétaires à faire des travaux ?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Non par contre vous pouvez leur demander de les faire.

  19. Bernard le a posté:

    Bonjour,
    Suite à un dégât des eaux juste avant l’entrée dans les lieux des locataires, le parquet doit être changé, durée des travaux 2 jours.
    L’assurance des propriétaires et celle des locataires refusent de prendre en charge le déménagement et stockage des meubles pendant cette période. Que dit la loi, à qui svp incombe cette responsabilité ?
    Merci

  20. Lydia RIPOLL le a posté:

    Mon proprietaire fait effectuer des travaux dans l’appartement mitoyen . Le bruit en est insupportable depuis plusieurs jours. Ai-je le droit de demander une baisse de loyerà cause de ces nuisances?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Non je ne pense pas, par contre vous pouvez poursuivre votre voisin pour troubles de voisinages éventuellement.

Autres articles dans la même catégorie

L’encadrement des loyers a été suspendu fin 2017 à Paris et à Lille, le zonage géographique du dispositif étant mal défini. Un autre dispositif est lui bien en place, la zone tendue en immobilier locatif résidentiel. Ce zonage est assez large et recoupe les communes intégrées dans des agglomérations de plus de 50 000 habitants […]

Lorsque vous louez une maison individuelle avec un jardin, il est important de bien rappeler au locataire qu’il est responsable de l’entretien courant du logement, et ce incluant l’entretien du jardin. Sommaire L’entretien du jardin est à la charge du locataire Contrat d’entretien du jardin refacturé au locataire Remise en état du jardin à l’état […]

Dans le cadre de la gestion locative en ligne que nous proposons sur Smartloc, certains bailleurs qui louent pour la première fois se pose des questions sur le sort du bail une fois la période initiale passée; cette échéance arrive rapidement après 1 an en meublé, après 3 ans en vide. La réponse est que […]

Une chasse d’eau est tirée (en général) au moins une fois par jour, et le mécanisme de la chasse finit bien souvent pas poser des problème au locataire d’un logement. Se pose alors la question classique : est-ce au locataire ou au propriétaire de réparer la chasse d’eau? Nous allons vous détailler dans cet article […]