Mathieu Chantalat 14 avril 2018 Gestion locative > Réparations

Ne pas payer son loyer en compensation d’une réparation : fausse bonne idée

En cours de bail une part importante des contentieux locatifs résultent de la panne d’un équipement et de la prise en charge de son remplacement ou de sa réparation.

La loi liste les réparations locatives qui sont systématiquement à la charge du locataire mais les réparations qui ne rentrent pas dans ce champ ne sont quant à elle pas systématiquement à la charge du bailleur.

Il va en effet être nécessaire de comprendre la cause de la panne éventuelle et gare au compensation faite par le locataire directement sur le loyer : comme nous allons le voir la jurisprudence ne permet pas de se faire justice soi-même en ne payant pas une ou plusieurs échéances de loyer.

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Rappel de la théorie

Le doit locatif est clair sur les réparations locatives à la charge du locataire. Elle sont listées exhaustivement dans une liste fixée par décret que nous annexons à notre bail de location en ligne. Elles correspondent aux réparations courantes créées par l’usure normale du logement et que le locataire se doit de réaliser et de prendre à sa charge (changer les joints de lavabos par exemple).

Concernant les autres dépenses elles sont théoriquement à la charge du propriétaire sauf si la cause de la panne de l’équipement est de la responsabilité du locataire.

C’est un principe général qui s’applique à toute locations et qui est régi par l’article 1732 du Code Civil :

Il (Le preneur) répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En théorie le locataire doit donc alerter le propriétaire sur une panne éventuelle et lui expliquer en quoi cette panne n’est pas de sa responsabilité.

Nous allons voir qu’en pratique cette disposition a des conséquences lourdes sur la gestion d’une éventuelle réparation qui interviendrait en cours de bail.

Le locataire ne peut réparer sans l’accord du propriétaire et encore moins compenser sur son loyer

En pratique cette preuve de non-responsabilité est compliquée à apporter mais il est en tout cas nécessaire a minima de prévenir le propriétaire pour lui faire constater la panne, puis une fois les responsabilités identifiées se mettre d’accord sur les commandes et les prises en charge financières.

Il est fortement déconseillé de procéder à la réparation en tant que locataire sans la faire constater par le propriétaire car ce dernier pourrait en profiter pour dire que le locataire s’est empressé de faire la réparation pour cacher le fait que l’équipement était en panne par sa faute.

A fortiori il est encore moins recommandé au locataire de déduire du loyer les coûts de la réparation qu’il aurait engagée unilatéralement.

Prenons un exemple sur une jurisprudence récente concernant un cas bien concret :
la panne d’un sanibroyeur.

Un locataire met en demeure son propriétaire de changer le sanibroyeur de son studio parisien tombé en panne, puis décide (le délai de réponse du bailleur n’est pas évoqué dans la décision) de le changer à sa propre initiative sans en référer au bailleur et de compenser le coût de la réparation sur son loyer en cours.

Nous identifions dans le comportement du locataire plusieurs problèmes, même si nous comprenons son empressement à vouloir récupérer des toilettes fonctionnelles :

  • le bailleur n’a pas pu constater la panne du sanibroyeur et vérifier ainsi qu’elle n’était pas de la responsabilité du locataire (évacuation bouchée, cuvette cassée par exemple)
  • même si la réparation du bailleur était à sa charge, il aurait dû pouvoir choisir l’équipement à remplacer et l’entreprise qui l’installe selon un devis validé
  • le locataire ne peut se faire justice lui-même en compensant sur le loyer en cours

Le locataire aurait donc dû mettre la pression sur le propriétaire pour constater la panne rapidement et lui demander de procéder à la réparation, ou a minima obtenir son accord pour prendre en charge la réparation à partir d’un devis validé.

La décision de la cour d’appel sur ce sujet est lapidaire :

Madame X ne démontrant pas que le sanibroyeur changé en cours de bail est tombé en panne sans sa faute, il lui incombe de supporter la charge de son remplacement sans qu’il soit besoin d’examiner le détail de son argumentation.

L’urgence peut être retenue dans certains cas mais les réparations doivent avoir un coût raisonnable

Dans certains cas précis il est compliqué pour le locataire de faire constater rapidement la réparation à effectuer au bailleur, et sa résolution revêt un caractère d’urgence qui nécessite d’intervenir dans l’heure.

Le cas classique est la clef bloquée dans la serrure en pleine nuit. La jurisprudence disponible au lien suivant précise bien que le caractère d’urgence peut libérer le locataire de son obligation de prévenir le propriétaire à condition d’effectuer des réparations les plus économiques possibles :

[…] Le fait que le dysfonctionnement du cylindre empêchait de retirer la clef engagée dans la serrure et donc de fermer la porte du logement, caractérise l’urgence de l’intervention à laquelle le serrurier a procédé et justifie que les époux X aient pu faire procéder aux travaux sans mise en demeure préalable de leur bailleur. La facture délivrée et produite par les intimés justifie de la dépense pour le montant demandé, 697,40 euros toutes taxes comprises, et fait apparaître que la dépense engagée l’a été de la manière la plus économique puisque le déplacement de jour, soit 44,21 euros, et la main d’oeuvre pour un montant de 59,46 euros, ont été offerts aux clients. […]

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