Mathieu Chantalat 19 avril 2018 Bail > Clauses

Franchise ou réduction de loyer pour travaux du locataire

Lors de la visite précédant la signature du bail, le locataire peut vous proposer (ou vous pouvez lui demander) de réaliser des travaux de rafraîchissement en échange d’une réduction de loyer temporaire, ou plus simplement d’une franchise.

Comme nous allons le voir il est nécessaire de prévoir une clause explicite pour bien cadrer cet engagement qui peut être source de conflits.

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Quels travaux donnent lieu à une franchise ?

Il ne peut s’agir que de travaux d’embellissement, le locataire ne pouvant être responsable de la mise aux normes ou de la remise en état d’un bien en location. En pratique il s’agit souvent de travaux de peinture ou de changement du sol d’une ou plusieurs pièces.

Il est primordial d’indiquer dans le bail le détail des travaux que le locataire s’engage à réaliser. N’hésitez pas à rentrer dans le détail en précisant la couleur et le type de peinture (voire même la marque), le nombre de couches, le détail des endroits à reprendre; idem pour le sol.

Quelles contreparties pour le locataire ?

Pour compenser les travaux faits par le locataire il est d’usage de le dédommager pécuniairement en prévoyant soit

  • Une réduction de loyer de X euros par mois pendant X semaines ou mois
  • Ou une franchise totale de loyer pendant X semaines ou mois

C’est au choix des parties mais nous vous recommandons la franchise complète par souci de simplicité et de commodité pour le locataire qui ne pourra souvent pas habiter dans le bien le temps des travaux.

Un état des lieux après travaux

Vous devez enfin prévoir au bail un état des lieux de fin de travaux : il s’agit d’un état des lieux classique mais allégé car ne concernant que les seuls travaux réalisés par le locataire. Vous pouvez indiquer une date limite pour cet état des lieux, avant lequel le locataire s’engage à réaliser les travaux mentionnés. Lors de l’état des lieux vous pourrez vérifier que le locataire a bien réalisé les travaux dans les conditions mentionnées.

peinture

N’hésitez pas à réaliser des photos avant travaux lors de l’état des lieux initial (que vous devez quoi qu’il arrive réaliser) et après les travaux. Cela vous permettra éventuellement de justifier d’un désaccord avec le locataire.

Dernier point si la franchise de loyer est de plusieurs mois, accordée en contrepartie de travaux conséquents, vous pouvez prévoir une clause explicite de dédommagement du locataire en cas de départ anticipé. Il sera nécessaire pour cela de chiffrer une enveloppe globale de travaux, et de rembourser le locataire au prorata des travaux réalisés (par souci de simplicité nous vous conseillons de considérer qu’ils correspondent au montant de la franchise accordée, et de prévoir un remboursement partiel ou total de la franchise restante au départ du locataire).

Cas de la franchise classique sans travaux

De manière générique il est recommandé d’écrire la franchise de loyer en clause spéciale plutôt que de laisser entrer le locataire en avance ou ne pas lui demander de loyer sans raison les premières semaines.

Que cette franchise soit ou non justifiée par la nécessité de faire des travaux en cours de bail, la clause de franchise est en effet très utile pour deux raisons :

  • elle vous assure d’avoir un bail ayant pris effet à la bonne date et donc théoriquement assuré via l’assurance habitation du locataire
  • si vous souhaitez prendre une garantie loyer impayé en cours de bail vous devrez justifier de l’absence d’incidents de paiement, la clause de franchise vous permettant d’expliquer les paiements partiels de loyer


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