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Les 10 clauses abusives du bail de location les plus courantes

La loi ALUR impose depuis un modèle type de bail de location qui a l’immense avantage de limiter le nombre de clauses abusives qui se retrouvaient souvent dans les différents modèles utilisés par les gestionnaires immobiliers et parfois par les propriétaires.

Nous profitons de cette initiative pour faire le point sur les clauses abusives les plus courantes que nous retrouvons dans les contrats de location rédigés sur notre module en ligne (en pratique nous proposons au bailleur d’insérer des clauses libres s’il le souhaite).

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Clauses interdites réputées non écrites

Il s’agit des clauses interdites expressément par la loi (article 4 de la loi de 89); elles sont réputées non écrites donc le locataire peut automatiquement les ignorer sans démarches nécessaires.

Ces clauses réputées non écrites s’appliquent aux baux signés après le 27 mars 2014.

1.Clause pénale impossibilité de facturer des pénalités

C’est la clause abusive que nous voyons le plus, elle vient souvent en complément de la clause résolutoire en cas d’impayés : il n’est pas possible de facturer des frais de pénalités en cas de non-respect des obligations contractuelles, et notamment en cas de retard de paiement ou d’impayés de loyer.

Cette clause était autorisée à une période mais ne l’est plus, ce qui explique que nous la voyons encore passer dans de nombreux baux où la clause résolutoire a été copiée-collée.

Exemple « En cas de non paiement d’un loyer, ce dernier sera automatiquement majoré de 20%. »

2.Résiliation du bail élargi les motifs sont limités

Sont réputées non écrites les clauses résolutoires qui prévoient la résiliation du bail pour tout autre motif que le non-paiement des loyers et des charges, l’absence d’assurance habitation, ou les troubles de jouissance constatés par décision de justice. Tout autre motif est donc infondé (par exemple l’absence d’entretien d’équipements ou la non réalisation de travaux).

3.Limitation de la durée du bail sauf exception justifiée la durée légale s’applique

Sauf exception dûment justifiée (bail étudiant de 9 mois ou reprise des lieux légitime inscrite au bail), il n’est pas possible de déroger aux durées légales de 1 an en meublée et de 3 ans en vide, avec les reconductions tacites que la réglementation impose. Nous vous recommandons la lecture de notre fiche sur la durée du bail de location pour en savoir plus.

4.Limitation du nombre d’occupants le locataire héberge qui il veut

Est réputée non écrite toute clause qui limite la jouissance du logement et qui empêche au locataire d’héberger qui bon lui semble.

Il n’est donc pas possible de limiter le nombre d’occupants d’un logement, notamment sur les petites surfaces. La sous-location reste quant à elle interdite par défaut.

Exemple « Si le locataire héberge une autre personne dans sa chambre au delà de 15 jours consécutifs, un complément de loyer lui sera demandé. »

5.Imposition du prélèvement automatique le virement est à privilégier

Il est expressément interdit d’imposer au locataire le prélèvement automatique (c’est un moyen de paiement mis en place surtout par les agences), nous recommandons par contre d’interdire le paiement par chèque source de retard et de problème logistique via une clause spécifique que nous proposons sur notre module de rédaction de bail.

6.Facturation de frais annexes seuls les honoraires d’agence réglementaires sont facturables

Les honoraires d’agences sont réglementés avec des plafonds fixés par zone. Il n’est donc pas possible de facturer au locataire d’autres frais au titre du bail, et notamment les frais d’état des lieux de sortie, les frais d’envois des quittances, les frais d’un contrat de louage de meubles ou un abonnement obligatoire pour une assurance ou un prestataire de services quelconque.

Exemple « L’état des lieux de sortie sera obligatoirement réalisé par un huissier dont les frais seront partagés à moitié par le bailleur et le locataire. »

7.Travaux du bailleur en cours de bail le locataire a droit à des réparations

La loi de 89 rappelle que le bailleur ne peut déroger à son obligation d’indemnisation en cas de travaux en cours de bail dépassant 21 jours, même si le locataire accepte une clause du bail contraire.

Le Code Civil prévoit en effet une sanction en cas de manquement à cette obligation : une diminution du loyer « à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. ». Plus d’infos sur ce sujet technique sur notre fiche concernant les travaux du bailleur en cours de bail.

Pour une liste exhaustive des clauses réputées non écrites, reportez-vous à la liste complète de l’article 4 de la loi de 89.

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Autres clauses abusives

Il s’agit des clauses réputées abusives par la commission des clauses abusives ou par des jurisprudences de cour d’appel.

Leur contestation n’est pas automatique comme les clauses réputées non écrites précédentes; il est donc nécessaire de saisir le tribunal d’instance pour faire annuler ces dispositions contraires à la réglementation.

Autre solution pour le locataire : ne pas respecter les clauses abusives du bail et laisser le propriétaire essayer de les activer devant un tribunal. Comme le propriétaire saura que ces clauses sont abusives, il est très probable qu’il cherche à forcer leur application devant un tribunal.

8.Interdiction d’aménager les lieux le locataire peut choisir ses peintures

Le locataire étant chez lui, il est libre de réaliser des aménagements de son bien dans la mesure où ils n’entraînent pas des dégradations irréversibles du logement. Si le locataire veut repeindre les murs en bleu clair vous ne pouvez pas lui imposer de les repeindre en blanc à son départ. Pour en savoir plus consultez notre fiche sur les travaux du locataire en cours de bail.

Exemple « Si le locataire souhaite réaliser des aménagements ou travaux modifiant de manière permanente le bien loué (exemple : peintures, sols, meubles non déplaçables), il doit en faire part au bailleur et obtenir son accord avant le début des travaux. »

9.Interdiction de prendre un animal domestique sauf animaux dangereux

Il n’est pas possible d’interdire au locataire d’avoir un animal domestique dans le logement, sauf s’il s’agit d’un animal appartenant à la première catégorie (il faudra pour cela le spécifier clairement dans le bail via une clause spécifique pour les animaux).

Exemple « La détention d’animaux est interdite dans le logement.

10.Interdiction de fumer

Sur le même principe que les précédentes clauses, le locataire étant chez lui il est évidemment libre de fumer dans son logement. Le bailleur ne peut donc lui interdire de fumer via une clause du bail.

Il n’en reste pas moins que le locataire sera responsable de l’usage accéléré des peintures s’il fume régulièrement dans son logement, et qu’à ce titre le propriétaire pourra donc lui imputer la remise en état sur son dépôt de garantie.

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21 commentaires ont été déposés sur “Les 10 clauses abusives du bail de location les plus courantes

  1. FLORENCE MULYE le a posté:

    Ma locataire russe, arrivée en tant qu’étudiante, il y a 4/5 ans, est désormais journaliste & vit dans le studio meublé (avec triple play & 1h de ménage/semaine) que je lui loue rue de Seine en meublé à titre, à présent, de résidence principale.
    Quand elle est entrée en 2014 (à vérifier), comme elle était étudiante, je lui ai proposé de donner 1 caution de 1500€ alors que le loyer mensuel était de 1950€ & que j’aurais du demander 3900€ de caution. Depuis un an, elle travaille & me paie très très irrégulièrement les loyers &, la semaine dernière, je lui ai dit que je ne pouvais renouveler son bail annuel que si elle passait la caution à 2 mois de loyer. Elle m’a répondu que c’était illégal. Est-ce vrai?
    Alors, puisqu’il y a renouvellement de bail annuel le 1/9/2019, puis-je y inclure la clause résolutoire car, depuis 10 mois les loyers me sont réglés entre 3 semaines & deux mois de retard ?
    Par ailleurs, elle refuse l’augmentation de loyer selon l’IRL du 2° trimestre 2019 de 1.53% &, si tel est le cas, ne s’agit-il pas d’une résiliation ?
    P.S. Elle payait jusqu’au 31/08/2018 un loyer de 2150€ qu’elle m’a obligée à baisser à 1950€.

    • regis tration le a posté:

      puisque elle paye irrégulièrement et qu’elle est si douée avec les lois ne renouvelez pas son bail et a l avenir ne prenez que des locataires presentant un « GARANT » humain a l exclusion des locapass et autre systeme d etat !

  2. Kapus le a posté:

    Bonjour, je loue un appartement depuis 6 ans. Pour le renouvellement de bail, le propriataire impose une augmentation de 9%. Le loyer actuel pour un studio de 30m2 a Paris 17em est déjà au-dessus du loyer de reference majore. Le loyer n’a pas été augmente depuis 6 ans. Pourriez vous m’aider svp pour savoir quels sont mes droits. Bien cordialement, Gabor Kapus

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Quel motif utilise-t-il pour justifier cette augmentation ?

  3. DUBARLE le a posté:

    Bonjour, une agence immobilière nous refuse de visiter et déposer un dossier pour un appartement en location avec 1 seul signataire du bail. (=> Si nous sommes 2 à habiter ce logement, elle demande obligatoirement que nous soyons tous les 2 sur le bail). A t’elle le droit de faire ça ? (motif invoqué : « l’appartement est soumis au régime fiscal »). Merci d’avance de votre retour. Cdt.

  4. Bourdin le a posté:

    Bonjour,
    Mon propriétaire a entrepris des travaux d’isolation extérieure qui devait durer 3 semaines. 6 semaines après les travaux ne sont toujours pas finis parce que les 2 gars passent les 3/4 du temps en pause dans le sous-sol ou tout simplement, ne viennent pas pour x raison sans m’en informer alors que je suis chez moi toute la journée puisque en AT. Mon garage est devenu un dépotoir, quant à l’extérieur, on se croirait à Beyrouth, et ils utilisent mon eau pour laver leurs véhicules de société. Mon loyer est de 548€, puis je bénéficier d’un abattement de loyer?

  5. BERNARD FAUCON le a posté:

    Bonjour,
    J’ai une question qui porte sur le congé d’un des cotitulaire du bail. L’un souhaite partir l’autre souhaite rester. Il est inscrit dans le bail:

    « Le baillleur n’a accepté consentir le présent bail qu’en considération de cette cotitularité solidaire et n’aurais pas consenti la présente location à l’un seulement d’entre eux. »

    Ma question est la suivante: Cette clause permet elle de passer outre la loi stipulant que les cotitulaires peuvent donner congé indépendamment mais reste redevable du loyer pendant 6 mois?

    Merci pour votre réponse et votre site.

    Alix

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Non selon nous (et sans garantie) vous ne pouvez pas donner congé au locataire qui souhaite rester, et ce même en présence de votre clause.

  6. Alain PILARDEAU le a posté:

    Bonjour,
    Mon locataire à déménagé le 14/05/2021 et m’envoi son recommandé de préavis le 17/05 pour me prévenir qu’il quitte les lieux sous prétexte qu’il à perdu son emploi.
    Il m’informe qu’il aura qu’un mois de préavis dans ce cas et il n’a pas réglé le loyer de mai.
    doit ‘il me fournir un justificatif dans son cas ? demander

  7. Tony le a posté:

    Est il possible de limiter le nombre d’occupant dans le cas suivant:
    Il s’agit de location de plusieurs studios meublés. La production d’eau chaude est commune à l’ensemble des studios. Chaque studio dispose de 50 l d’eau chaude. Cependant si le nombre d’occupant est supérieur au nombre de studio. Certain locataire risque de perdre en confort et ne plus pouvoir avoir d’eau chaude. Peut-on limiter dans ce cas à une personne par studio (sans empêcher les hébergements ponctuels)?

    • Boris G. le a posté:

      Bonjour,

      Non, vous ne pouvez pas.

  8. Noëlle le a posté:

    bonjour,
    ma fille étudiante a trouvé un studio meublé « chez l’habitant » (sur le terrain de sa maison). Le contrat qu’il vient d’envoyer nous paraît truffé de clauses abusives. Peut-elle signer « avec réserves » ? Les clauses, entre autres : le propriétaire se laisse le droit de mettre fin au bail avant l’échéance avec préavis d’un mois, le locataire ne peut pas partir avant l’échéance à moins de payer les loyers, tout mois commencé est dû, interdiction d’héberger quelqu’un, d’avoir un animal, de fumer ou vapoter, obligation d’aérer tous les jours, les douches ne doivent pas durer plus de 5 min, etc etc !! Sinon, le prix est ok ainsi que l’endroit. Donc signer avec réserves, avec une note ? rayer les mentions illégales ??? Merci !

    • Boris G. le a posté:

      Bonjour,

      Ce sont effectivement des clauses abusives.

  9. Joelle BESOIN le a posté:

    Bonjour, j’ai donné mon préavis de 3 mois et mon propriétaire m’impose des visites de l’appartement jusqu’à 2h par jour. Si j’ai bien compris l’article 4 de la loi 89, il n’a pas le droit de m’y obliger?
    Merci.

    • Boris G. le a posté:

      Bonjour,

      Le bail contient-il une clause sur les visites pour relouer le logement ?

      • JOELLE BESOIN le a posté:

        Bonsoir,
        Oui il contient cette clause mais le contrat de location que j’ai signé en 2018 me semble antérieur car c’est le modèle N° 89-462 du 6 juillet 89 et la dernière loi modifiée est du 25 mars 2009.
        Donc forcément cette clause apparaît.
        Cette même clause a été modifié le 24 mars 2014 donc avant la signature de mon bail (11/2018). Le contrat de location n’était plus en vigueur?
        Merci

        • Boris G. le a posté:

          Tant que le bailleur vous prévient en avance et qu’il ne fait pas visiter pendant plus de 2h par jour, il est dans son droit.

  10. Stéphan de Faÿ le a posté:

    Bonjour,
    Mon fils, étudiant, est sur le point de signer un bail pour un studio dans la résidence étudiante gérée par son école.
    Dans le contrat de bail (contrat de location meublé en application de l’article L.631-12 du CCH) est stipulé que « Le locataire peut rompre le contrat de location uniquement sur motif légitime et impérieux (arrêt maladie prolongé et/ou abandon d’études) ».
    Il me semble que cette clause est illégale, qu’en est-il selon vous ?
    Merci d’avance

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Je ne suis pas spécialiste des résidences universitaires, mais effectivement cela semble abusif. L’article 40 de la loi de 89 prévoit des dérogations sur les articles qui ne sont pas applicables aux résidences universitaires, a priori le congé à tout moment prévu par l’article 12 n’en fait pas partie
      https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000038834701/

  11. Geoffrey L le a posté:

    Bonjour, Nous sommes dans petite co-propriété avec mon ami et les enfants et nous venons de recevoir le nouveau règlement de la co-propriété. Je trouve que certaines clauses sont vraiment limites, voici les exemple :
    – TRANQUILLITE DES OCCUPANTS veiller à ce que les enfants ne troublent en rien la tranquillité des occupants, en particulier par leurs jeux et cris.

    a plusieurs alinéa et même à la fin est répété tout contrevenant s’expose à la résiliation de son bail.

    c’est 2 points sont je trouve limite, que les enfant ne puissent pas jouer dans les partie commune d’accord mais après c’est limite.

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