Mathieu Chantalat 22 octobre 2018 Bail > Clauses

Les 10 clauses abusives du bail de location les plus courantes

La loi ALUR impose depuis un modèle type de bail de location qui a l’immense avantage de limiter le nombre de clauses abusives qui se retrouvaient souvent dans les différents modèles utilisés par les gestionnaires immobiliers et parfois par les propriétaires.

Nous profitons de cette initiative pour faire le point sur les clauses abusives les plus courantes que nous retrouvons dans les contrats de location rédigés sur notre module en ligne (en pratique nous proposons au bailleur d’insérer des clauses libres s’il le souhaite).

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Clauses interdites réputées non écrites

Il s’agit des clauses interdites expressément par la loi (article 4 de la loi de 89); elles sont réputées non écrites donc le locataire peut automatiquement les ignorer sans démarches nécessaires.

Ces clauses réputées non écrites s’appliquent aux baux signés après le 27 mars 2014.

1.Clause pénale impossibilité de facturer des pénalités

C’est la clause abusive que nous voyons le plus, elle vient souvent en complément de la clause résolutoire en cas d’impayés : il n’est pas possible de facturer des frais de pénalités en cas de non-respect des obligations contractuelles, et notamment en cas de retard de paiement ou d’impayés de loyer.

Cette clause était autorisée à une période mais ne l’est plus, ce qui explique que nous la voyons encore passer dans de nombreux baux ou la clause résolutoire a été copiée-collée.

Exemple de clause abusive « En cas de non paiement d’un loyer, ce dernier sera automatiquement majoré de 20%. »

2.Résiliation du bail élargi les motifs sont limités

Sont réputées non écrites les clauses résolutoires qui prévoient la résiliation du bail pour tout autre motif que le non-paiement des loyers et des charges, l’absence d’assurance habitation, ou les troubles de jouissance constatés par décision de justice. Tout autre motif est donc infondé (par exemple l’absence d’entretien d’équipements ou la non réalisation de travaux).

3.Limitation de la durée du bail sauf exception justifiée la durée légale s’applique

Sauf exception dûment justifiée (bail étudiant de 9 mois ou reprise des lieux légitime inscrite au bail), il n’est pas possible de déroger aux durées légales de 1 an en meublée et de 3 ans en vide, avec les reconductions tacites que la réglementation impose. Nous vous recommandons la lecture de notre fiche sur la durée du bail de location pour en savoir plus.

4.Limitation du nombre d’occupants le locataire héberge qui il veut

Est réputé non écrite toute clause qui limite la jouissance du logement et qui empêche au locataire d’héberger qui bon lui semble.

Il n’est donc pas possible de limiter le nombre d’occupants d’un logement, notamment sur les petites surfaces.

Exemple de clause abusive « Si le locataire héberge une autre personne dans sa chambre au delà de 15 jours consécutifs, un complément de loyer lui sera demandé. »

5.Imposition du prélèvements automatique le virement est à privilégier

Il est expressément interdit d’imposer au locataire le prélèvement automatique (c’est un moyen de paiement mis en place surtout par les agences), nous recommandons par contre d’interdire le paiement par chèque source de retard et de problème logistique via une clause spécifique que nous proposons sur notre module de rédaction de bail.

6.Facturation de frais annexes seuls les honoraires d’agence réglementaires sont facturables

Les honoraires d’agences sont réglementés avec des plafonds fixés par zone. Il n’est donc pas possible de facturer au locataire d’autres frais au titre du bail, et notamment les frais d’état des lieux de sortie, les frais d’envois des quittances, les frais d’un contrat de louage de meubles ou un abonnement obligatoire pour une assurance ou un prestataire de services quelconque.

Exemple de clause abusive « L’état des lieux de sortie sera obligatoirement réalisé par un huissier dont les frais seront partagés à moitié par le bailleur et le locataire. »

Liste officielle des clauses abusives

Pour une liste exhaustive des clauses réputées non écrites, reportez-vous à la liste complète de l’article 4 de la loi de 89.

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Autres clauses abusives

Il s’agit des clauses réputées abusives par la commission des clauses abusives. Leur contestation n’est pas automatique comme les clauses réputées non écrites précédentes; il est donc nécessaire de saisir le tribunal d’instance pour faire annuler ces dispositions contraires à la réglementation.

7.Interdiction d’aménager les lieux le locataire peut choisir ses peintures

Le locataire étant chez lui, il est libre de réaliser des aménagements de son bien dans la mesure où il n’entraînent pas des dégradations irréversibles du logement. Si le locataire veut repeindre les murs en bleu clair vous ne pouvez pas lui imposer de les repeindre en blanc à son départ.

Exemple de clause abusive « Si le locataire souhaite réaliser des aménagements ou travaux modifiant de manière permanente le bien loué (exemple : peintures, sols, meubles non déplaçables), il doit en faire part au bailleur et obtenir son accord avant le début des travaux. »

8.Interdiction de prendre un animal domestique sauf animaux dangereux

Il n’est pas possible d’interdire au locataire d’avoir un animal domestique dans le logement, sauf s’il s’agit d’un animal appartenant à la première catégorie (il faudra pour cela le spécifier clairement dans le bail via une clause spécifique).

9.Travaux du bailleur en cours de bail le locataire a droit à des réparations

La commission des clauses abusives rappelle que le bailleur ne peut déroger à son obligation d’indemnisation en cas de travaux en cours de bail dépassant 21 jours.

L’article 6 de la loi de 89 impose en effet au bailleur impose au bailleur d’assurer au locataire « une jouissance paisible des lieux », et l’article 1724 du Code Civil prévoit la sanction en cas de manquement à cette obligation : une diminution du loyer « à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. ».

10.Interdiction de fumer

Sur le même principe que les précédentes clauses, le locataire étant chez lui il est évidemment libre de fumer dans son logement. Le bailleur ne peut donc lui interdire de fumer via une clause du bail; il n’en reste pas moins que le locataire sera responsable de l’usage accéléré des peintures s’il fume régulièrement dans son logement, et qu’à ce titre le propriétaire pourra donc lui imputer la remise en état sur son dépôt de garantie.

Commission des clauses abusives

Pour avoir une liste complète des clauses abusives définies par la commission, vous pouvez consulter leur page dédiée.

Sources :


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Commentaires sur “Les 10 clauses abusives du bail de location les plus courantes

  1. FLORENCE MULYE le a posté:

    Ma locataire russe, arrivée en tant qu’étudiante, il y a 4/5 ans, est désormais journaliste & vit dans le studio meublé (avec triple play & 1h de ménage/semaine) que je lui loue rue de Seine en meublé à titre, à présent, de résidence principale.
    Quand elle est entrée en 2014 (à vérifier), comme elle était étudiante, je lui ai proposé de donner 1 caution de 1500€ alors que le loyer mensuel était de 1950€ & que j’aurais du demander 3900€ de caution. Depuis un an, elle travaille & me paie très très irrégulièrement les loyers &, la semaine dernière, je lui ai dit que je ne pouvais renouveler son bail annuel que si elle passait la caution à 2 mois de loyer. Elle m’a répondu que c’était illégal. Est-ce vrai?
    Alors, puisqu’il y a renouvellement de bail annuel le 1/9/2019, puis-je y inclure la clause résolutoire car, depuis 10 mois les loyers me sont réglés entre 3 semaines & deux mois de retard ?
    Par ailleurs, elle refuse l’augmentation de loyer selon l’IRL du 2° trimestre 2019 de 1.53% &, si tel est le cas, ne s’agit-il pas d’une résiliation ?
    P.S. Elle payait jusqu’au 31/08/2018 un loyer de 2150€ qu’elle m’a obligée à baisser à 1950€.

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