Mathieu Chantalat 9 février 2018 Uncategorized

Sous-location d’un logement : bail, règles et garanties

Le locataire que vous aviez mis en place dans votre logement peut vouloir sous-louer son logement de manière temporaire ou permanente. La sous-location est une question à fort enjeu puisqu’elle fait rentrer dans la relation contractuelle locataire-bailleur un nouvel acteur qui va récupérer une partie des droits et obligations du locataire. Nous allons vous expliquer dans cet article les règles qui encadrent la sous-location, quel contrat de sous-location signer, que faire pour garantir le loyer et éviter les problèmes.

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Autorisation nécessaire par défaut

Dans le cadre d’une location à titre de résidence principale via un bail de location classique, vide ou meublé, le locataire n’a pas le droit de sous-louer sans l’autorisation écrite du propriétaire :

Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

L’accord écrit du bailleur peut prendre deux formes :

  • Une clause du bail permettant au locataire de sous-louer le logement, la clause de sous-location devant préciser le loyer maximum de sous-location, et éventuellement d’autres conditions (durée, fréquence, etc.)
  • Un courrier écrit ou un mail du propriétaire lui autorisant à sous-louer, l’écrit devant préciser le loyer de sous-location

Le loyer de sous-location ne peut dépasser le loyer principal

Le propriétaire doit donner son autorisation pour le principe de la sous-location et sur le loyer, mais en tout état de cause la loi empêche de sous-louer à un prix supérieur au bail initial

Quel contrat de sous-location signer ?

Un contrat qui ne doit pas outrepasser le bail principal

Le locataire qui sous-loue son logement devient de facto bailleur vis à vis du sous-locataire. Il est donc nécessaire de signer un bail de sous-location, écrit qui fixera les obligations et droits du locataire principal et du sous-locataire.

Le locataire principal ne peut transférer au sous-locataire plus de droits qu’il n’en a au titre du bail principal. Il est ainsi impossible de signer un contrat de sous-location dont la durée dépasse celle du bail principal ou encore qui confère au sous-locataire la possibilité de modifier la structure du logement sans l’autorisation du bailleur.

Résiliation automatique du contrat de sous-location

Afin de protéger le bailleur qui souhaite résilier le bail, la loi prévoit explicitement qu’en cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation.

Une transmission du bail principal obligatoire

Le même article 8 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire principal de transmettre au sous-locataire une copie du bail principal et l’accord écrit du propriétaire. Cela permet au sous-locataire de préserver ses droits en vérifiant que :

  • le loyer maximal est respecté et notamment que le locataire principal ne sous-loue pas plus cher que son loyer
  • le bailleur a donné son accord évitant ainsi un contentieux avec le bailleur qui pourrait être préjudiciable au sous-locataire pensant s’engager sur une sous-location autorisée

Un contrat de sous-location moins protecteur pour le sous-locataire

La loi du 6 juillet 1989 qui régit les locations vides ou meublées en résidence principale indique explicitement que ses dispositions très protectrices pour les locataires ne s’appliquent pas aux sous-locations.

Le contrat de sous-location est donc de facto sous les dispositions du Code Civil comme le bail de résidence secondaire ou le logement de fonction.

En pratique le locataire est donc libre de définir les dispositions qu’ils souhaitent sur la durée du bail, les conditions de résiliation, la solidarité, les charges, etc.

Droits et obligations du sous-locataire

Assimilation d’une sous-location à une location saisonnière

Le bail de sous-location est de facto considéré comme un équivalent de bail en résidence secondaire puisqu’il ne rentre pas dans le cadre de la loi de 89.

Si vous êtes locataire et que vous sous-louez votre logement, cela peut être considéré comme de la location saisonnière quelque soit la durée du bail de sous-location.

En théorie si vous êtes dans une grande agglomération vous rentrez donc dans le cadre de la réglementation de la location saisonnière (locations « Airbnb ») et vous êtes potentiellement soumis à la limite des 4 mois et à l’obligation d’immatriculation (voir notre fiche sur la réglementation de la location saisonnière).

Impayés et dégradations en cours de sous-location

Le locataire principal prend tous les risques en sous-louant

Le locataire principal reste le seul contact du propriétaire, il doit donc payer le loyer quoi qu’il arrive et répondre d’éventuelles dégradations lors de l’état des lieux de sortie. Le locataire principal est donc dans une situation à risques puisqu’il s’expose en sous-louant à plusieurs situations :

  • impayés du sous-locataire
  • dégradations du sous-locataire
  • refus de départ du sous-locataire en cas de résiliation du bail de sous-location
  • troubles de voisinage

Le locataire principal fait donc quasiment office de bailleur d’où l’importance de bien rédiger le bail de sous-location.

L’avenant au bail comme solution intermédiaire

Si le locataire souhaite sous-louer sur une durée longue (par exemple à un ami ou à un membre de la famille pendant une expatriation d’un an), il peut être préférable pour lui de proposer au bailleur de rajouter le sous-locataire en tant que colocataire du bail principal via un avenant au bail.

Si le bail principal comporte bien une clause de solidarité le sous-locataire héritera directement de toutes les obligations du bail principal, qu’il partagera avec le locataire principal et qu’il pourra faire cesser 6 mois après son départ en envoyant un congé unilatéral (voir les conditions de solidarité du bail de colocation).

Le préavis pour le locataire est a priori d’une durée d’un mois en location meublée et de deux mois en vide.

Le locataire principal prend ainsi moins de risques, mais il doit bien connaître le locataire qui va le remplacer car celui-ci devient en théorie titulaire du bail et peut donc refuser de partir (il le peut aussi dans une sous-location mais il se met en infraction par rapport au droit).

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