Le locataire que vous aviez mis en place dans votre logement peut vouloir sous-louer son logement de manière temporaire ou permanente. La sous-location est une question à fort enjeu puisqu’elle fait rentrer dans la relation contractuelle locataire-bailleur un nouvel acteur qui va récupérer une partie des droits et obligations du locataire.
Nous allons vous expliquer dans cet article les règles qui encadrent la sous-location, quel contrat de sous-location signer, que faire pour garantir le loyer et éviter les problèmes.
SOMMAIRE
Autorisation nécessaire par défaut
Dans le cadre d’une location à titre de résidence principale via un bail de location classique, vide ou meublé, le locataire n’a pas le droit de sous-louer sans l’autorisation écrite du propriétaire :
Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.
L’accord écrit du bailleur peut prendre deux formes :
- Une clause du bail permettant au locataire de sous-louer le logement, la clause de sous-location devant préciser le loyer maximum de sous-location, et éventuellement d’autres conditions (durée, fréquence, etc.)
- Un courrier écrit ou un mail du propriétaire lui autorisant à sous-louer, l’écrit devant préciser le loyer de sous-location
Le loyer de sous-location ne peut dépasser le loyer principal
Le propriétaire doit donner son autorisation pour le principe de la sous-location et sur le loyer, mais en tout état de cause la loi empêche de sous-louer à un prix supérieur au bail initial.
Concernant la clause explicite de sous-location qui doit être indiquée au bail, la rédaction est libre et assez évidente, voici une suggestion à adapter à chaque cas. Nous recommandons notamment de conditionner
Le bailleur autorise la sous-location du logement dans la limite du loyer mensuel initialement consenti au locataire. Le locataire devra informer le bailleur de toute sous-location et ne devra pas transférer au sous-locataire plus de droits que ne lui accorde le bail initial. A cet effet il transmettra au sous-locataire une copie du présent contrat de location.
Le cas échéant, si le locataire décide de sous-louer le logement à des occupants de passage en location saisonnière, le locataire s’interdit de sous-louer plus de 10 jours par mois; il devra respecter par ailleurs la législation en vigueur dans la commune concernant la location saisonnière et s’assurer de faire toutes les démarches nécessaires.
A la lecture de cette clause se pose la question du non-dépassement du loyer principal en sous-location. La loi ne précise pas la valeur temporelle de référence, mais nous pouvons supposer qu’il s’agit du loyer mensuel, permettant ainsi de sous-louer via Airbnb des nuitées à un tarif supérieur au loyer mensuel divisé par 30 jours.
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Quel contrat de sous-location signer ?
Un contrat qui ne doit pas outrepasser le bail principal
Le locataire qui sous-loue son logement devient de facto bailleur vis-à-vis du sous-locataire. Il est donc nécessaire de signer un bail de sous-location, écrit qui fixera les obligations et droits du locataire principal et du sous-locataire.
Le locataire principal ne peut transférer au sous-locataire plus de droits qu’il n’en a au titre du bail principal. Il est ainsi impossible de signer un contrat de sous-location dont la durée dépasse celle du bail principal ou encore qui confère au sous-locataire la possibilité de modifier la structure du logement sans l’autorisation du bailleur.
Résiliation automatique du contrat de sous-location
Afin de protéger le bailleur qui souhaite résilier le bail, la loi prévoit explicitement qu’en cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation.
Une transmission du bail principal obligatoire
Le même article 8 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire principal de transmettre au sous-locataire une copie du bail principal et l’accord écrit du propriétaire. Cela permet au sous-locataire de préserver ses droits en vérifiant que :
- le loyer maximal est respecté et notamment que le locataire principal ne sous-loue pas plus cher que son loyer
- le bailleur a donné son accord évitant ainsi un contentieux avec le bailleur qui pourrait être préjudiciable au sous-locataire pensant s’engager sur une sous-location autorisée
Un contrat de sous-location moins protecteur pour le sous-locataire
La loi du 6 juillet 1989 qui régit les locations vides ou meublées en résidence principale indique explicitement que ses dispositions très protectrices pour les locataires ne s’appliquent pas aux sous-locations.
Le contrat de sous-location est donc de facto sous les dispositions du Code Civil comme le bail de résidence secondaire ou le logement de fonction. Nous avons créé un modèle de bail de sous-location disponible ci-dessous.
Accéder au modèle de bail de sous-location
En pratique le locataire est donc libre de définir les dispositions qu’ils souhaitent sur la durée du bail, les conditions de résiliation, la solidarité, les charges, etc.
Droits et obligations du sous-locataire
Assimilation d’une sous-location à une location saisonnière
Le bail de sous-location est de facto considéré comme un équivalent de bail en résidence secondaire puisqu’il ne rentre pas dans le cadre de la loi de 89.
Si vous êtes locataire et que vous sous-louez votre logement, cela peut être considéré comme de la location saisonnière quelle que soit la durée du bail de sous-location.
En théorie si vous êtes dans une grande agglomération vous rentrez donc dans le cadre de la réglementation de la location saisonnière (locations « Airbnb ») et vous êtes potentiellement soumis à la limite des 4 mois et à l’obligation d’immatriculation (voir notre fiche sur la réglementation de la location saisonnière). C’est pourquoi notre clause autorisant la sous-location rappelle bien au locataire qu’en cas de sous-location sur Airbnb il se doit de respecter la réglementation en vigueur.
Pour éviter de rentrer dans le cadre de la location saisonnière, nous recommandons d’indiquer dans le bail de sous-location qu’il s’agit de la résidence principale du sous-locataire et que la durée du bail de sous-location est donc supérieure à 6 mois.
Impayés et dégradations en cours de sous-location
Le locataire principal prend tous les risques en sous-louant
Le locataire principal reste le seul contact du propriétaire, il doit donc payer le loyer quoi qu’il arrive et répondre d’éventuelles dégradations lors de l’état des lieux de sortie. Le locataire principal est donc dans une situation à risques puisqu’il s’expose en sous-louant à plusieurs situations :
- impayés du sous-locataire
- dégradations du sous-locataire
- refus de départ du sous-locataire en cas de résiliation du bail de sous-location
- troubles de voisinage
Le locataire principal fait donc quasiment office de bailleur d’où l’importance de bien rédiger le bail de sous-location.
L’avenant au bail comme solution intermédiaire
Si le locataire souhaite sous-louer sur une durée longue (par exemple à un ami ou à un membre de la famille pendant une expatriation d’un an), il peut être préférable pour lui de proposer au bailleur de rajouter le sous-locataire en tant que colocataire du bail principal via un avenant au bail.
Si le bail principal comporte bien une clause de solidarité le sous-locataire héritera directement de toutes les obligations du bail principal, qu’il partagera avec le locataire principal et qu’il pourra faire cesser 6 mois après son départ en envoyant un congé unilatéral (voir les conditions de solidarité du bail de colocation).
Le préavis pour le locataire est a priori d’une durée d’un mois en location meublée et de deux mois en vide.
Le locataire principal prend ainsi moins de risques, mais il doit bien connaître le locataire qui va le remplacer car celui-ci devient en théorie titulaire du bail et peut donc refuser de partir (il le peut aussi dans une sous-location mais il se met en infraction par rapport au droit).
Que faire si le locataire sous-loue illégalement ?
Tout d’abord, nous vous rappelons que la sous-location sans l’accord du bailleur est interdite.
Comment prouver que le locataire sous-loue le logement ?
Il peut être effectivement compliqué pour un bailleur de découvrir et prouver une sous-location. En effet, certains locataires arrivent à sous-louer pendant quelques années sans que le bailleur ne s’en aperçoive.
Néanmoins, vous pouvez prouver une sous-location par différents moyens :
- Annonce sur un site (Le Bon coin, Airbnb…);
- S’il y a un gardien dans la copropriété et qu’il vous alerte de la présence d’autre locataire, cela peut servir de preuve;
- Faire constater par huissier la présence d’un autre locataire.
Est-il possible de résilier le bail ?
Vous avez tout à fait le droit de résilier le bail si votre locataire sous-loue sans votre autorisation le logement, selon l’article L442-3-5 du code de la construction et de l’habitation. Votre locataire sera peut-être également obligé de vous verser des dommages et intérêts, selon les cas.
Pour en savoir plus sur le sujet, vous pouvez consulter notre fiche complète sur la résiliation judiciaire du bail.
Les loyers de la sous-location sont-ils dus au bailleur ?
En théorie, les loyers perçus dans le cadre d’une sous-location doivent être versés au propriétaire.
Si le propriétaire s’aperçoit que le locataire sous-loue illégalement le logement, il peut donc demander les sommes perçus, en plus des loyers déjà payés par le locataire principal (voir la jurisprudence sur le sujet sur le site de l’ANIL).
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- Mathieu Chantalat, Directeur immobilier
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Bonjour,
Souhaitant sous-louer mon appartement (j’ai pas encore demandé l’accord) pendant 1 an.
Initialement, j’ai un loyer pour un appartement non meublé.
Etant donné que je compte le sous-loué complètement meublé, le loyer est-il vraiment fixé par le le loyer initial? N’y a-t-il pas une clause pour cela ? Comment me protéger de dégradation, ou altération du mobilier. Etant donné qu’il n’est pas dans le bail.
En vous remerciant
Bonjour,
Si vous sous louez le bien, vous ne pouvez en théorie pas dépasser le montant du loyer initial.
Vous serez également responsable des dégradations que le sous locataire fera.
Bonjour
Je souhaiterais aider une déplacée ukrainienne et son fils qui recherche un appartement.Sachant qu´elle est en CDD son dossier n´a aucune chance d´être retenu.
Est il possible que je prenne le bail à mon nom, que je paie le loyer au propriétaire et que je sous loue ensuite le bien à la famille ukrainienne. Ils me paieront le loyer. Certes c´est moi qui prend un risque financier mais je leur fais confiance.
Si un tel montage était possible : quid de l´aspect fiscal puisque d´un côté je paie un loyer pour un bien et de l´autre je perçois des revenus fonciers . Dois-je les déclarer ?
Ce n’est pas la bonne manière de faire pour plusieurs raisons
1) le propriétaire n’a aucune garantie supplémentaire par rapport à vous demander d’être garant, c’est même moins bien car vous pouvez donner congé à tout moment et le propriétaire se retrouve avec un occupant sans droit ni titre
2) la sous-location vous rend responsable des agissements du locataire, notamment en matière civil ou pénal
3) vous avez effectivement un risque fiscal car vous allez percevoir des revenus fonciers, mais je ne suis pas certain que le loyer que vous payez soit déductible
Bref portez-vous garant pour une durée longue, cela revient au-même et c’est un montage bien cadré.
Bonjour, j’ai donné autorisation écrite à ma locataire pour sous louer une chambre. Pour diverses raisons aujourd’hui je regrette, m’est t-il possible de mettre fin à cette autorisation, si oui, dans quelles conditions ? Merci
Je suis locataire et ai l’autorisation écrite du propriétaire de sous-louer des chambres.
Voici mes questions :
1) Joindre l’accord écrit du propriétaire et la copie du bail est obligatoire mais que risque-t-on à ne pas l’avoir fait ou à ne pas le faire ?
2) L’écrit du propriétaire ne précise pas le loyer de sous-location, quelles peuvent être les conséquences ?
3) Le cumul des loyers de chambres ne dépasse évidemment pas le loyer total, mais au m2, elles sont sous-louées plus chères que le logement total au m2, est-ce un problème ?
4) Il s’agit de chambres louées meublées, cela a-t-il une importance ? Comment dois-je déclarer ces revenus ? La limite des 23 k s’applique-t-elle à moi ?
5) De façon forfaitaire, quel % du loyer conseillez-vous de faire passer en charges sachant que la maison est chauffée au fioul, qu’il y a de l’électricité (lumière et eau), de l’eau et la fibre ?
Bonjour
1) pas grand chose
2) a priori le propriétaire n’est pas obligé de fixer le loyer de sous-location, vous êtes libre de sous-louer au prix que vous voulez du moment que ça ne dépasse pas votre loyer principal
3) non car de facto vous louez également l’accès aux parties communes
4) oui vous êtes bien dans un régime fiscal de location meublée avec les seuils qui s’appliquent. Plus d’infos ici https://www.smartloc.fr/blog/fiscalite-de-location-meublee-regime-reel-en-lmnp/
5) il faut plutôt calculer le coût réel et essayer de fixer un forfait équivalent sans se préoccuper du loyer
Bonjour, le propriétaire peut-il revenir sur l’autorisation de sous-location qu’il a donné lors du renouvellement du bail ? Si oui, dans quels délais ?
Bonjour,
Non, il ne peut pas revenir sur sa décision.
Bonjour,
Je m’apprête à sous-louer mon appartement avec le consentement du propriétaire. Est-ce possible de demander une caution au sous-locataire ?
Car mon propriétaire m’a proposé de ne pas redemander de caution au sous-locataire puisque ce dernier sera sous la mienne. Or, ne connaissant pas la personne et n’ayant donc pas confiance en elle, je ne souhaite pas qu’elle soit responsable de ma caution. Est-il donc possible d’éditer un contrat lui demander une caution, me permettant de récupérer la mienne avant son arrivée ?
Bien cordialement, merci d’avance,
Bonjour,
Par caution vous parlez de dépôt de garantie ? Oui évidemment vous pouvez lui demander un dépôt de garantie.
Bonjour,
Si je loue ma propriété en tant que résidence secondaire (dans une touristique et balnéaire de MOINS de 200 000 habitants), mon locataire pourra t il sous louer mon bien de façon saisonnière (avec mon autorisation) ou est ce interdit de facto car il s’agit d’une résidence secondaire?
Puis je le limiter en nombre de jours?
Puis je imposer que le montant du loyer à la semaine soit égale ou inférieur à 1/4 du loyer mensuel qu’il me verse?
Merci d’avance
Bonjour
En tant que bailleur, puis-je annuler l’autorisation faite à mon locataire de sous-louer l’appartement ? Si oui, à quelles conditions puis-je le faire ? Merci de votre réponse. Cordialement.
Bonjour,
L’autorisation intiale a pris quelle forme ?
Bonjour,
Est-ce qu’il est possible légalement de demander en tant que locataire principal – bailleur que le sous-locataire fournisse un garant qui signe un acte de cautionnement pour protéger le locataire principal en cas d’impayé et de dégradation des biens, étant bien entendu que le locataire principal reste responsable vis à vis du propriétaire bailleur du paiement du loyer.
Merci,
Michel.
Bonjour,
Oui comme le bail de sous-location reste un bail avec des obligations, il est possible de demander un garant au sous-locataire pour ses obligations vis a vis du locataire principal.
Bonjour,
Votre site est il toujours à jour? Notamment concernant la durée nécessaire minimum de 6 mois afin que l’habitation en sous location soit considéré comme sa résidence principale?
Merci pour votre réponse!
Bonjour
Je me retrouve dans une situation un peu difficile car je vais me retrouver prochainement à la rue…
Actuellement en sous location que je partage avec le locataire principal celui-ci me demande de quitter l’appartement au mois de mars.
N’ayant signe aucun contrat et lui ne possédant aucun accord écrit du propriétaire pour la sous location je souhaiterai savoir si j’ai la possibilité de contre attaquer.
Car il est certain que la rue me guette dans ce cas.
Merci à tous pour vos aides.
bonjour,
ce qui n’est pas clair pour moi, c’est le loyer…Il est en théorie interdit que le loyer de la sous location dépasse le loyer payé au propriétaire, n’est ce pas?
Bonjour Smartloc,
J’aurais plusieurs questions concernant cette sous-location;;
– Un contrat de sous-location dépend donc du code civil qui est beaucoup plus flexible semble t il que qu’un bail classique. Le locataire peut-il se prévaloir contractuellement avec le sous-locataire, en stipulant qu’en cas d’impayé ou dégradation du sous-location, le locataire se donne le droit de mettre un terme au bail sans délai?
– Le sous location dépend t il également des règles hivernale?
-Peut on inclure dans le bail entre le sous-locataire et le locataire principal, une clause permettant au locataire de récupérer l’usage du bien en sous-location avec délai de préavis stipulé?
Je vous remercie de ces réponses qui me seraient d’une grande aide.
Bonne journée
Alix
Bonjour,
Oui a priori toutes les clauses sur la résiliation ou le préavis sont libres. Par contre la trêve hivernal est prévue à l’article 613-1 du Code de la Construction, donc cela s’applique à tous les baux même aux baux Code Civil comme la sous-location.
Bonjour,
Existe t il des assurances type GLI que peut prendre le locataire pour s’assurer des loyers de sa sous location? Le meme cas pour sous location en colocation?
Merci de votre retour
Bonjour, a priori non, nous n’en connaissons pas.