Sous-location d’un logement : bail, règles et garanties

Le locataire que vous aviez mis en place dans votre logement peut vouloir sous-louer son logement de manière temporaire ou permanente. La sous-location est une question à fort enjeu puisqu’elle fait rentrer dans la relation contractuelle locataire-bailleur un nouvel acteur qui va récupérer une partie des droits et obligations du locataire.

Nous allons vous expliquer dans cet article les règles qui encadrent la sous-location, quel contrat de sous-location signer, que faire pour garantir le loyer et éviter les problèmes.

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Autorisation nécessaire par défaut

Dans le cadre d’une location à titre de résidence principale via un bail de location classique, vide ou meublé, le locataire n’a pas le droit de sous-louer sans l’autorisation écrite du propriétaire :

Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

L’accord écrit du bailleur peut prendre deux formes :

  • Une clause du bail permettant au locataire de sous-louer le logement, la clause de sous-location devant préciser le loyer maximum de sous-location, et éventuellement d’autres conditions (durée, fréquence, etc.)
  • Un courrier écrit ou un mail du propriétaire lui autorisant à sous-louer, l’écrit devant préciser le loyer de sous-location

Le loyer de sous-location ne peut dépasser le loyer principal

Le propriétaire doit donner son autorisation pour le principe de la sous-location et sur le loyer, mais en tout état de cause la loi empêche de sous-louer à un prix supérieur au bail initial.

Concernant la clause explicite de sous-location qui doit être indiquée au bail, la rédaction est libre et assez évidente, voici une suggestion à adapter à chaque cas. Nous recommandons notamment de conditionner

Le bailleur autorise la sous-location du logement dans la limite du loyer mensuel initialement consenti au locataire. Le locataire devra informer le bailleur de toute sous-location et ne devra pas transférer au sous-locataire plus de droits que ne lui accorde le bail initial. A cet effet il transmettra au sous-locataire une copie du présent contrat de location.

Le cas échéant, si le locataire décide de sous-louer le logement à des occupants de passage en location saisonnière, le locataire s’interdit de sous-louer plus de 10 jours par mois; il devra respecter par ailleurs la législation en vigueur dans la commune concernant la location saisonnière et s’assurer de faire toutes les démarches nécessaires.

A la lecture de cette clause se pose la question du non-dépassement du loyer principal en sous-location. La loi ne précise pas la valeur temporelle de référence, mais nous pouvons supposer qu’il s’agit du loyer mensuel, permettant ainsi de sous-louer via Airbnb des nuitées à un tarif supérieur au loyer mensuel divisé par 30 jours.

Quel contrat de sous-location signer ?

Un contrat qui ne doit pas outrepasser le bail principal

Le locataire qui sous-loue son logement devient de facto bailleur vis-à-vis du sous-locataire. Il est donc nécessaire de signer un bail de sous-location, écrit qui fixera les obligations et droits du locataire principal et du sous-locataire.

Le locataire principal ne peut transférer au sous-locataire plus de droits qu’il n’en a au titre du bail principal. Il est ainsi impossible de signer un contrat de sous-location dont la durée dépasse celle du bail principal ou encore qui confère au sous-locataire la possibilité de modifier la structure du logement sans l’autorisation du bailleur.

Résiliation automatique du contrat de sous-location

Afin de protéger le bailleur qui souhaite résilier le bail, la loi prévoit explicitement qu’en cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation.

Une transmission du bail principal obligatoire

Le même article 8 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire principal de transmettre au sous-locataire une copie du bail principal et l’accord écrit du propriétaire. Cela permet au sous-locataire de préserver ses droits en vérifiant que :

  • le loyer maximal est respecté et notamment que le locataire principal ne sous-loue pas plus cher que son loyer
  • le bailleur a donné son accord évitant ainsi un contentieux avec le bailleur qui pourrait être préjudiciable au sous-locataire pensant s’engager sur une sous-location autorisée

Un contrat de sous-location moins protecteur pour le sous-locataire

La loi du 6 juillet 1989 qui régit les locations vides ou meublées en résidence principale indique explicitement que ses dispositions très protectrices pour les locataires ne s’appliquent pas aux sous-locations.

Le contrat de sous-location est donc de facto sous les dispositions du Code Civil comme le bail de résidence secondaire ou le logement de fonction. Si vous cherchez un modèle nous vous recommandons de vous inspirer de notre modèle gratuit de bail de résidence secondaire.

En pratique le locataire est donc libre de définir les dispositions qu’ils souhaitent sur la durée du bail, les conditions de résiliation, la solidarité, les charges, etc.

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Droits et obligations du sous-locataire

Assimilation d’une sous-location à une location saisonnière

Le bail de sous-location est de facto considéré comme un équivalent de bail en résidence secondaire puisqu’il ne rentre pas dans le cadre de la loi de 89.

Si vous êtes locataire et que vous sous-louez votre logement, cela peut être considéré comme de la location saisonnière quelle que soit la durée du bail de sous-location.

En théorie si vous êtes dans une grande agglomération vous rentrez donc dans le cadre de la réglementation de la location saisonnière (locations « Airbnb ») et vous êtes potentiellement soumis à la limite des 4 mois et à l’obligation d’immatriculation (voir notre fiche sur la réglementation de la location saisonnière). C’est pourquoi notre clause autorisant la sous-location rappelle bien au locataire qu’en cas de sous-location sur Airbnb il se doit de respecter la réglementation en vigueur.

Pour éviter de rentrer dans le cadre de la location saisonnière, nous recommandons d’indiquer dans le bail de sous-location qu’il s’agit de la résidence principale du sous-locataire et que la durée du bail de sous-location est donc supérieure à 6 mois.

Impayés et dégradations en cours de sous-location

Le locataire principal prend tous les risques en sous-louant

Le locataire principal reste le seul contact du propriétaire, il doit donc payer le loyer quoi qu’il arrive et répondre d’éventuelles dégradations lors de l’état des lieux de sortie. Le locataire principal est donc dans une situation à risques puisqu’il s’expose en sous-louant à plusieurs situations :

  • impayés du sous-locataire
  • dégradations du sous-locataire
  • refus de départ du sous-locataire en cas de résiliation du bail de sous-location
  • troubles de voisinage

Le locataire principal fait donc quasiment office de bailleur d’où l’importance de bien rédiger le bail de sous-location.

L’avenant au bail comme solution intermédiaire

Si le locataire souhaite sous-louer sur une durée longue (par exemple à un ami ou à un membre de la famille pendant une expatriation d’un an), il peut être préférable pour lui de proposer au bailleur de rajouter le sous-locataire en tant que colocataire du bail principal via un avenant au bail.

Si le bail principal comporte bien une clause de solidarité le sous-locataire héritera directement de toutes les obligations du bail principal, qu’il partagera avec le locataire principal et qu’il pourra faire cesser 6 mois après son départ en envoyant un congé unilatéral (voir les conditions de solidarité du bail de colocation).

Le préavis pour le locataire est a priori d’une durée d’un mois en location meublée et de deux mois en vide.

Le locataire principal prend ainsi moins de risques, mais il doit bien connaître le locataire qui va le remplacer car celui-ci devient en théorie titulaire du bail et peut donc refuser de partir (il le peut aussi dans une sous-location mais il se met en infraction par rapport au droit).

Que faire si le locataire sous-loue illégalement ?

Tout d’abord, nous vous rappelons que la sous-location sans l’accord du bailleur est interdite.

Comment prouver que le locataire sous-loue le logement ?

Il peut être effectivement compliqué pour un bailleur de découvrir et prouver une sous-location. En effet, certains locataires arrivent à sous-louer pendant quelques années sans que le bailleur ne s’en aperçoive.
Néanmoins, vous pouvez prouver une sous-location par différents moyens :

  • Annonce sur un site (Le Bon coin, Airbnb…);
  • S’il y a un gardien dans la copropriété et qu’il vous alerte de la présence d’autre locataire, cela peut servir de preuve;
  • Faire constater par huissier la présence d’un autre locataire.

Est-il possible de résilier le bail ?

Vous avez tout à fait le droit de résilier le bail si votre locataire sous-loue sans votre autorisation le logement, selon l’article L442-3-5 du code de la construction et de l’habitation. Votre locataire sera peut-être également obligé de vous verser des dommages et intérêts, selon les cas.

Pour en savoir plus sur le sujet, vous pouvez consulter notre fiche complète sur la résiliation judiciaire du bail.

Les loyers de la sous-location sont-ils dus au bailleur ?

En théorie, les loyers perçus dans le cadre d’une sous-location doivent être versés au propriétaire.

Si le propriétaire s’aperçoit que le locataire sous-loue illégalement le logement, il peut donc demander les sommes perçus, en plus des loyers déjà payés par le locataire principal (voir la jurisprudence sur le sujet sur le site de l’ANIL).

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12 commentaires sur “Sous-location d’un logement : bail, règles et garanties

  1. Alix BERNARD-FAUCON le a posté:

    Bonjour,

    Existe t il des assurances type GLI que peut prendre le locataire pour s’assurer des loyers de sa sous location? Le meme cas pour sous location en colocation?

    Merci de votre retour

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour, a priori non, nous n’en connaissons pas.

  2. FALSON le a posté:

    Bonjour Smartloc,

    J’aurais plusieurs questions concernant cette sous-location;;

    – Un contrat de sous-location dépend donc du code civil qui est beaucoup plus flexible semble t il que qu’un bail classique. Le locataire peut-il se prévaloir contractuellement avec le sous-locataire, en stipulant qu’en cas d’impayé ou dégradation du sous-location, le locataire se donne le droit de mettre un terme au bail sans délai?
    – Le sous location dépend t il également des règles hivernale?

    -Peut on inclure dans le bail entre le sous-locataire et le locataire principal, une clause permettant au locataire de récupérer l’usage du bien en sous-location avec délai de préavis stipulé?

    Je vous remercie de ces réponses qui me seraient d’une grande aide.

    Bonne journée

    Alix

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Oui a priori toutes les clauses sur la résiliation ou le préavis sont libres. Par contre la trêve hivernal est prévue à l’article 613-1 du Code de la Construction, donc cela s’applique à tous les baux même aux baux Code Civil comme la sous-location.

  3. peltekian le a posté:

    bonjour,

    ce qui n’est pas clair pour moi, c’est le loyer…Il est en théorie interdit que le loyer de la sous location dépasse le loyer payé au propriétaire, n’est ce pas?

  4. De Laporte le a posté:

    Bonjour

    Je me retrouve dans une situation un peu difficile car je vais me retrouver prochainement à la rue…

    Actuellement en sous location que je partage avec le locataire principal celui-ci me demande de quitter l’appartement au mois de mars.

    N’ayant signe aucun contrat et lui ne possédant aucun accord écrit du propriétaire pour la sous location je souhaiterai savoir si j’ai la possibilité de contre attaquer.

    Car il est certain que la rue me guette dans ce cas.

    Merci à tous pour vos aides.

  5. Bernard le a posté:

    Bonjour,

    Votre site est il toujours à jour? Notamment concernant la durée nécessaire minimum de 6 mois afin que l’habitation en sous location soit considéré comme sa résidence principale?

    Merci pour votre réponse!

  6. Michel le a posté:

    Bonjour,
    Est-ce qu’il est possible légalement de demander en tant que locataire principal – bailleur que le sous-locataire fournisse un garant qui signe un acte de cautionnement pour protéger le locataire principal en cas d’impayé et de dégradation des biens, étant bien entendu que le locataire principal reste responsable vis à vis du propriétaire bailleur du paiement du loyer.
    Merci,
    Michel.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Oui comme le bail de sous-location reste un bail avec des obligations, il est possible de demander un garant au sous-locataire pour ses obligations vis a vis du locataire principal.

  7. SCI des camélias le a posté:

    Bonjour
    En tant que bailleur, puis-je annuler l’autorisation faite à mon locataire de sous-louer l’appartement ? Si oui, à quelles conditions puis-je le faire ? Merci de votre réponse. Cordialement.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      L’autorisation intiale a pris quelle forme ?

  8. A. le a posté:

    Bonjour,
    Si je loue ma propriété en tant que résidence secondaire (dans une touristique et balnéaire de MOINS de 200 000 habitants), mon locataire pourra t il sous louer mon bien de façon saisonnière (avec mon autorisation) ou est ce interdit de facto car il s’agit d’une résidence secondaire?
    Puis je le limiter en nombre de jours?
    Puis je imposer que le montant du loyer à la semaine soit égale ou inférieur à 1/4 du loyer mensuel qu’il me verse?
    Merci d’avance

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