Mathieu Chantalat 14 décembre 2017 Gestion locative > Juridique

Location saisonnière Airbnb : réglementation et risques encourues

Accusées de réduire de manière significative l’offre de logements disponible à l’habitation traditionnelle, de faire exploser les prix, aussi bien à la location qu’à l’achat, de dégrader les espaces publics et causer des nuisances sonores dans les voisinages, ou encore de faire une concurrence déloyale aux hôteliers, la location saisonnière est dans le collimateur des pouvoirs publics après une décennie complète de liberté et d’explosion des plateformes type Airbnb.

La réglementation en vigueur est complexe et souvent méconnue des propriétaires, car suivant votre localisation géographique, la nature du logement et de la durée de la location, la loi impose des règles différentes. Néanmoins les risques que vous encourez à ne pas respecter la réglementation sont aujourd’hui bien réels, les contrevenants s’exposant à de lourdes amendes.

Nous allons dans cet article vous expliquer de manière exhaustive et claire la réglementation qui s’applique à votre location saisonnière.

Sommaire

  1. Synthèse
  2. Location saisonnière d’une résidence principale (- de 120 jours)

    • Définition de la résidence principale
    • Obligations et démarches
    • Cas particuliers de la sous-location
  3. Location saisonnière d’une résidence secondaire (+ de 120 jours)

    • Définition de la résidence secondaire
    • Obligations et démarches
  4. Cas particulier de Paris
  5. Point sur les risques et les amendes encourues
  6. Bénéfices de la location saisonnière

Synthèse

Le tableau ci-dessous résume dans les grands traits les quatre cas principaux.

Les informations sont indicatives, nous allons notamment détailler dans chaque partie les notions de résidence principale ou secondaire ainsi que les zones géographiques.

Ville de +200 000 habitants Ville de -200 000 habitants
Résidence principale Location libre dans la limite de 120 jours
Numéro d’identification nécessaire dans certaines villes
Location libre dans la limite de 120 jours
Pas de formalités
Résidence secondaire Déclaration obligatoire en mairie
Changement d’usage nécessaire dans certaines communes
Compensation de surfaces obligatoire à Paris
Numéro d’identification nécessaire dans certaines villes
Déclaration obligatoire en mairie
Changement d’usage nécessaire dans certaines communes

Location saisonnière d’une résidence principale

Définition de la résidence principale

C’est la loi ALUR de 2014 qui définit la résidence principale, comme nous allons le voir c’est une notion cruciale dans la réglementation de la location saisonnière :

La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

La domiciliation fiscale n’est donc pas le seul critère objectif en raison de l’obligation de résider effectivement au moins 8 mois sur place et d’en apporter les preuves matérielles.

Ainsi si vous habitez 7 mois de l’année dans votre logement qui est votre résidence principale du point de vue fiscal, ce logement ne le sera pas au regard de la réglementation sur la location saisonnière.

Obligations et démarches

En prenant en compte la définition précédente, un particulier peut louer sa résidence principale, dans la limite des 120 jours par an (soit 4 mois par an ou 10 jours par mois en moyenne), à une clientèle de passage, sans faire des demandes d’autorisation et sans en changer l’affectation quelque soit la commune où se trouve son logement.

C’est ce que prévoit en effet l’article L324-1-1 du Code du tourisme récemment modifié par l’article 51 de la loi pour une République numérique :

Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

La limite des 120 jours est donc cruciale car comme nous le verrons dans la prochaine partie, le dépassement de ce seuil a de fortes implications réglementaires et financières dans certaines communes.

Le législateur a donc introduit récemment une disposition permettant aux communes de demander l’enregistrement des propriétaires souhaitant louer en saisonnier avec l’attribution d’un numéro d’enregistrement facilitant les contrôles (et notamment le respect de ce seuil de 120 jours).

Nous allons vous expliquer en détail ce décret, appelé également décret Airbnb.

Le décret sur le numéro d’enregistrement ou décret Airbnb

La loi pour une République numérique, publiée en octobre 2016, et qui modifie certaines dispositions de la loi Alur et du Code du Tourisme, permet aux mairies de certaines communes (celles de plus de 200 000 habitants, pour l’essentiel), de mettre en place une procédure d’enregistrement ou de déclaration pour toute personne proposant un ou plusieurs logements à la location de courte durée situé(s) sur le territoire de cette commune.

Le numéro de déclaration ainsi obtenu par chaque hôte concerné devra figurer sur les annonces mise en ligne.

Le point important à noter concernant ce décret et qu’il est potentiellement activable par les communes de plus de 200 000 habitants, mais aussi dans les communes des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, ainsi que celles faisant partie d’une agglomération de plus de 50 000 habitants.

Le décret Airbnb peut donc par exemple être utilisé par les communes de Grenoble ou de Saint-Malo faisant partie d’agglomérations de plus de 50 000 habitants.

Par la suite, en avril 2017, est paru le décret d’application, appelé aussi décret AIRBNB, qui détaille les modalités d’enregistrement et de récupération du numéro (informations requises, possibilité d’utiliser l’avis de taxe d’habitation, numéro d’identification à 13 chiffres).

Source :

Article 51 de la loi pour une République numérique

Article L.324-1-1 du Code du tourisme

Article D324-1-1 du Code du tourisme

Néanmoins, vu qu’il ne s’agit pas d’une obligation, mais d’une simple possibilité donnée à certaines villes de demander un enregistrement via numéro, celle-ci doit être matérialisée par une délibération du conseil municipal.

Quelle sont les villes dont les mairies ont voté l’enregistrement obligatoire?

La mairie doit donc adopter une résolution pour appliquer ce décret Airbnb. Pour le moment les villes ont le dispositif est prévu ou mis en place sont :

  • Paris : disposition votée, mis en application 1er décembre 2017
  • Bordeaux : disposition votée, mis en application prévue pour mars 2018
  • Nice : disposition votée, date de mise en place inconnue à ce stade
  • Lyon : disposition prévue au vote en décembre 2017 pour une application au 1er février 2018
  • Toulouse : disposition prévue au vote en décembre 2017 pour une application fin 2018

Source :

Bordeaux : article des Echos du 06/12/2017

Lyon : article de 20 minutes du 14/12/2017

Toulouse : article du 04/12/2017 de France Bleu

Cas particulier de la sous-location

Si vous êtes locataire et que vous souhaitez sous-louer le logement constituant votre résidence principale: attention vous devez au préalable obtenir une autorisation de votre propriétaire et veillez au respect de certaines conditions.

  • Lisez attentivement votre contrat de bail et consultez votre propriétaire. En général rien n’est précisée concernant la sous-location, dans ce cas la loi prévoit que vous devez demander l’autorisation explicite du propriétaire.
  • Considérez l’ajout d’une annexe à votre contrat qui présente le point de vue des différentes parties et expose les responsabilités et les engagements de chacun.
  • Pour faciliter vos démarches auprès de votre propriétaire, l’Institut National de la Consommation met à votre disposition un modèle de demande d’autorisation pour sous-louer votre logement.
  • Le loyer que vous percevrez ne devra pas être supérieur à celui que vous réglez à votre propriétaire
  • Si vous êtes locataire d’un logement social, la location meublée touristique, est strictement interdite, et expose le locataire à la résiliation du bail, en complément des sanctions pécuniaires.

Sachez enfin que toutes les dispositions qui s’appliquent aux propriétaires louant en saisonnier (enregistrement, limite des 120 jours, etc.) s’appliquent de la même manière à votre sous-location.

Location saisonnière d’une résidence secondaire

Définition de la résidence secondaire

Reprenons l’article 2 de la loi de 89 qui nous a permis de définir la résidence principale :

La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

On comprend donc à la lecture de cet article que si vous louez votre bien plus de 120 jours il n’est de facto plus considéré comme votre résidence principale.

Absence de définition de la résidence secondaire

Pour simplifier nous allons donc considérer qu’un logement loué plus de 120 jours est votre résidence secondaire dans le cadre de la réglementation de location saisonnière (par opposition à la résidence principale ), même si cette notion n’est définie nulle part dans les textes et qu’elle peut en réalité correspondre à votre résidence principale fiscale que vous louez entre 6 et 8 mois par an.

Obligations et démarches

L’article L321-1-1 que nous avons déjà évoqué vous oblige à déclarer en mairie votre location saisonnière qui n’est pas votre résidence principale quelque soit la commune dans laquelle vous êtes :

Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Comment faire ma déclaration ?

Le premier point important à noter est que dans les communes ayant mis en place le numéro d’enregistrement prévu via le décret Airbnb que nous avons détaillé précédemment, la déclaration n’est pas nécessaire, l’enregistrement suffit.

Pour les autres communes, un formulaire de déclaration du meublé de tourisme doit être rempli et adressé au maire. Ce formulaire peut-être récupéré et rempli à la mairie ou bien rempli directement en ligne, via le portail Service-public.fr : Formulaire CERFA N° 14004*02

Dans celui-ci le propriétaire/futur loueur doit indiquer :

  • ses informations personnelles (nom, prénom, son adresse personnelle, son téléphone),
  • l’adresse du meublé de tourisme,
  • le nombre de pièces et de lits du logement,
  • les périodes prévisionnelles de location (périodes durant lesquelles il compte héberger des touristes).
  • Si le meublé n’est pas déclaré, le propriétaire est passible d’une amende de 450 euros.

    Doit-on demander un changement d’usage ?

    Après la déclaration, si vous êtes dans une commune concernée, vous devez de surcroît demander une autorisation de la mairie pour un changement d’usage de votre bien pour transformer ce local d’habitation en local dédié à la location saisonnière.

    Vous êtes concerné par cette démarche si votre logement est dans une commune :

    • de plus de 200 000 habitants (Marseille, Lyon, Toulouse, Nice, Nantes, Strasbourg, Montpellier, Bordeaux, Lille, Rennes),
    • de la petite couronne parisienne (départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne),
    • ainsi que les communes de plus de 50 000 habitants comportant des zones dites “tendues” (fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements). La liste de ces villes est fixée par un décret du 10 mai 2013 (voir la liste)

    Il est intéressant de noter que ce périmètre géographique est le même que celui du décret Airbnb imposant l’enregistrement avec numéro dont nous avons parlé plus tôt. Le législateur va donc permettre aux communes concernées par le changement d’usage de contrôler facilement la transformation de leurs biens d’habitation.

    On parle de changement d’usage car en louant à une clientèle de passage vous retirez de facto un logement dédié à la location traditionnelle des habitants d’une ville pour le transformer en logement occupé par une clientèle de passage.

    La mairie peut décider ou non de vous accorder ce changement d’usage. Cette autorisation est temporaire et délivrée par les mairies qui en fixent la durée (par exemple elle est de deux ans à Nice). Aussi lorsque l’autorisation temporaire arrive à expiration il faut en demander une nouvelle pour continuer son activité. Dans le cas contraire, le logement retrouve son usage d’habitation classique.

    Attention : vous devez aussi vérifier que votre règlement de copropriété autorise le meublé touristique ! En effet, un règlement de copropriété peut ne pas tolérer la présence d’un tel meublé de tourisme dans l’immeuble. Néanmoins un arrêt rendu par la Cour de cassation le 8 juin 2011 indique que si la copropriété accepte l’exercice d’une profession libérale (cabinet médical…), elle ne peut pas interdire la location meublée de courte durée car les deux activités provoquent « des inconvénients similaires ».

    A ce jour et à notre connaissance, le changement d’usage est en vigueur dans les villes suivantes pour lesquels nous vous recommandons de consulter le règlement municipal ou le site de la Mairie : Paris, Lyon, Nice, Marseille et Strasbourg.

    Source

    La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable. […] Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article.

    Cas particulier de Paris

    Paris est à l’heure où nous parlons (décembre 2017) un cas particulier car c’est la commune historiquement en pointe sur la régulation de la location saisonnière et qui a donc à la fois imposé une compensation sur le changement d’usage et mis en application le décret Airbnb sur le numéro d’enregistrement.

    Comment obtenir mon numéro d’enregistrement à Paris?

    Le numéro doit en effet être demandé sur le site de la mairie à la page suivante quelque soit le statut de votre location touristique (inférieur à 120 jours sans changement d’usage ou supérieur à 120 jours avec changement d’usage).

    Ce numéro est constitué de treize caractères répartis en trois groupes séparés ainsi composés :

    • le code officiel géographique de la commune de localisation à cinq chiffres ;
    • un identifiant unique à six chiffres, déterminé par la commune ;
    • une clé de contrôle à deux caractères alphanumériques, déterminée par la commune.

    Pour rappel cet enregistrement va permettre à la mairie de vérifier que ces logements ne sont pas loués plus de 120 jours par an.

    Les modalités de contrôle ne sont pas encore claires à ce stade. En effet, le numéro d’enregistrement ne constituant pas un dispositif de contrôle en lui-même, il reste à mettre sur pied les modalités pratiques de ce contrôle. Selon nous , la mairie pourra facilement compter le nombre de nuitées via la taxe de séjour et l’associer à une annonce et donc à un loueur grâce au numéro d’enregistrement. Ce qui lui permettra de cibler et sanctionner ainsi de facto les bailleurs qui dépassent les 120j autorisées ou ceux qui ne font pas l’objet d’une autorisation de changement d’usage au cas où ils loueraient leurs biens plus de 120 jours.

    Les contrevenants ne s’enregistrant pas s’exposent à une amende de 3ème classe (soit 450 euros) .

    Airbnb a par ailleurs annoncé le 14/11/2017 qu’à partir de janvier 2018, il mettra en place un outil automatique et ciblé limitant la durée annuelle maximale de location sur le site à 120 jours par an pour les logements entiers situés dans les arrondissements centraux de Paris (75001, 75002, 75003 et 75004), à moins que l’hôte ne dispose des autorisations pour louer davantage. Cela permettra de bloquer automatiquement les annonces au-delà de 120 jours dans les 4 premiers arrondissements de Paris, et le logement sera bloqué à la réservation. La plateforme prend ainsi les devants en limitant de manière active l’utilisation de ses services, mais la Mairie de Paris exige l’extension de ce système aux autres arrondissements de Paris et ce sujet est en cours de discussion.

    Compensation lors du changement d’usage à Paris

    A Paris l’autorisation de changement d’usage est délivrée sous condition de compensation et soumise au respect de règles de compensation qui obligent un bailleur à « créer » des surfaces habitables, en transformant des locaux commerciaux par exemple ou le patrimoine d’un organisme HLM.

    Exemple concret : si vous souhaitez louer un 2P de 40m² en saisonnier il va falloir transformer 40m² de bureaux en logement (voire même 80m² si le bien est dans un arrondissement central, plus de détails sur le règlement municipal parisien).

    Les démarches étant particulièrement fastidieuses et le coût potentiel étant de plusieurs milliers d’euros par m² transformés, très peu de bailleurs réalisent cette démarche et sont de facto dans l’illégalité.

    Dans la capitale, louer en meublé touristique une résidence secondaire entraîne donc des obligations très lourdes.

    Pourquoi les contraintes sont-elles plus fortes sur Paris ?

    Tout simplement parce que d’après la Mairie de la Ville de Paris, dans certains quartiers parisiens, les locataires Airbnb sont plus nombreux que les habitants. En effet, Paris est devenue la première destination mondiale d’Airbnb avec 86.725 logements de type «Airbnb» disponibles à Paris en septembre 2017, (leur nombre était de 56.544 en octobre 2016, soit une augmentation de 53%), qui représenterait une moyenne de 6,4% du parc de logements de la capitale et dans certains quartiers jusqu’à 20% du parc de logements disponibles.

    Pour l’adjoint chargé du logement de la maire PS de Paris, Anne Hidalgo, Ian Brossat (PCF), le problème ne vient pas des locations de résidences principales réelles mais des transformations définitives de logements en meublés, souvent par des multipropriétaires. Selon lui, en cinq ans, la ville de Paris a perdu 20.000 logements, qui ont été transformés en meublés touristiques, loués en permanence, au détriment du logement et des classes moyennes parisiennes. L’objectif est de mettre un terme à cette hémorragie ».

    Pourquoi une telle croissance à Paris ? Parce que la location touristique dans les quartiers touristiques de la capitale rapporte en moyenne 2,6 fois plus qu’une location longue durée traditionnelle d’après une étude publiée en mars 2016, par le JDN et MeilleursAgents qui ont comparé les revenus générés par la location via la plateforme Internet aux recettes issues de la location classique (Source : Article Journal du Net de mars 2016).

    Vous pouvez aussi y trouver une carte interactive de l’écart de revenus par quartier de Paris entre la location via la plateforme Internet et ceux issus de la location classique.

    Risques et sanctions

    Les sanctions sont aujourd’hui bien réelles, de plus en plus nombreuses et de plus en plus sévères.

    Tout d’abord, depuis la loi Alur de 2014, les contrôleurs de la Direction du logement et de l’habitat ont le pouvoir de contrôler si la location de votre bien est légale. Vous devrez ainsi présenter tout document prouvant que vous n’êtes pas hors-la-loi.

    Les sanctions ne sont pas encore précisément définies, mais l’amende maximum forfaitaire est passée de 25.000 euros à 50.000 euros par logement :

    • 450€ c’est l’amende pour non déclaration du bien en location courte durée simplement (idem partout en France).
    • 50.000€ c’est l’amende pour infraction au code de l’urbanisme, si le logement est mis en location sans autorisation qui peut être imposée au propriétaire (cette amende était de 25.000 euros et vient de doubler le mois dernier)
    • De plus, une astreinte (amende journalière) de 1.000 euros par jour et par mètre carré peut être levée jusqu’à régularisation.

    De plus le bénéfice du doute n’est plus accordé aussi facilement que précédemment par les juges sont devenus plus sévères car ils estiment maintenant que les particuliers sont au courant de la loi, comme expliqué par la Direction du logement et de l’habitat au Parisien.

    Paris en est l’exemple le plus représentatif puisque la Mairie y a engagé depuis plusieurs années une politique visant à lutter contre les locations touristiques illégales. Depuis 2016, 25 agents de la Mairie de Paris travaillent à plein temps sur le contrôle des locations saisonnières, et ont contrôlé 8500 logements, 600 dossiers parisiens sont en cours d’examen et 128 ont été transmis à la justice, selon Le Parisien.

    Elle vient ainsi de communiquer triomphalement sur le niveau record des amendes déjà infligées cette année aux propriétaires proposant des locations touristiques illégales: plus d’un million d’euros depuis janvier 2017, soit trois fois plus qu’en 2016.

    Ainsi l’adjoint au logement, Ian Brossat a déclaré aux journalistes le 23/11/2017 «nous en sommes à 1,08 million d’euros d’amendes au 22 novembre 2017, avec notamment une amende de 25.000 euros correspondant à 72 logements au total. C’est trois fois plus que l’an dernier. C’est un record», a ajouté l’élu, en précisant que ce sont surtout des «multipropriétaires qui sont ciblés par ces condamnations».

    D’autres décisions de justice doivent être rendues d’ici décembre 2017, notamment le 4 décembre 2017 avec un propriétaire de trois logements touristiques loués jusqu’à 400 euros la nuit, selon la Ville. Au premier semestre 2017, on en était déjà à une amende totale de 615 000 euros pour 31 bailleurs pour un ensemble de 128 logements soit tout de même 20 000 euros par bailleurs (source Le Monde / Le Figaro).

    Néanmoins le risque est donc bien réel même s’il est probable que les contrôles manuels des services de la mairie ont fait remonter dans les filets les multi-propriétaires en infraction caractérisée, ce qui expliquerait la lourdeur des sanctions.

    Bénéfices de la location saisonnière

    Au vu des risques encourus en cas de non-respect de la réglementation ou des coûts en cas de changement d’usage, nos équipes ont essayé d’évaluer le bénéfice réel de la location saisonnière à Paris en terme de rendement.

    Nous avons pris cet exemple à Paris car c’est notre premier marché, celui que nous connaissons le mieux mais vous pouvez évidemment le transposer sur d’autres localités prisées des touristes (Saint Malo, Bordeaux, Biarritz etc.)

    Prenons l’exemple d’un 3P parisien de 50m² qui se loue hors charges 1500€/mois en location classique.

    Selon notre estimation ce même bien peut se louer 100€/nuit sur Airbnb avec un taux de remplissage de 20 jours par mois. Cela équivaut donc à un revenu brut de 2000€/mois auquel vous pouvez facilement retrancher 500€ mensuels de coût de gestion des entrées/sorties et des draps.

    A imposition équivalente (imposition dès le premier euro avec abattement de 50%), la location saisonnière a un rendement équivalent à la location durée à Paris. A noter que l’offre Airbnb étant très importante à Paris, les prix sont relativement bas comparés à d’autres villes où la location saisonnière peut conserver un rendement supérieur sans être cependant une solution miracle.

    Se pose alors la question de l’intérêt des bailleurs à louer en saisonnier et la réponse est simple : la souplesse contractuelle.

    En louant son bien en saisonnier le bailleur peut le récupérer à tout moment, y habiter un ou deux mois puis le remettre en location. Il s’évite également tout problème d’impayés et les procédures d’expulsion qui vont avec – même si notre garantie loyer impayé prend intégralement en charge les frais et les coûts d’un impayé le logement peut être bloqué pendant 2 ans en moyenne.

    Garantissez vos loyers pour seulement 2,2%

    Assurance loyer impayé Smartloc

    Autres articles dans la même catégorie

    En cours de bail une part importante des contentieux locatifs résultent de la panne d’un équipement et de la prise en charge de son remplacement ou de sa réparation. La loi liste les réparations locatives qui sont systématiquement à la charge du locataire mais les réparations qui ne rentrent pas dans ce champ ne sont […]

    Parmi les charges et réparations locatives incombant au locataire, une dépense a une place spécifique : l’entretien de la chaudière individuelle. Sur ce poste de dépenses c’est le locataire qui doit prendre en charges l’entretien et les éventuelles réparations; par ailleurs pour des raisons de sécurité le législateur a prévu une obligation de contrôle annuelle […]

    Sommaire Conditions spécifiques pour créer une SCI de famille Conséquences de la SCI familiale sur le bail de location Durée du bail de location Possibilité de demander un garant Obligation de saisir la commission Possibilité de donner congé au profit d’un des associés Avantages de la SCI de famille La SCI familiale pour simplifier la […]

    Dans le cadre de la gestion locative en ligne que nous proposons sur Smartloc, la réparation ou le remplacement d’un store cassé est un incident technique arrivant souvent. La question se pose notamment de savoir qui doit prendre en charge la réparation d’un volet ou d’un store cassé entre le locataire et le propriétaire. Entretien […]