Location saisonnière Airbnb : réglementation et risques encourus

Accusée de réduire de manière significative l’offre de logements disponible à l’habitation traditionnelle, de faire exploser les prix, aussi bien à la location qu’à l’achat, de dégrader les espaces publics et causer des nuisances sonores dans les voisinages, ou encore de faire une concurrence déloyale aux hôteliers, la location saisonnière est dans le collimateur des pouvoirs publics après une décennie complète de liberté et d’explosion des plateformes type Airbnb.

La réglementation en vigueur est complexe et souvent méconnue des propriétaires, car suivant votre localisation géographique, la nature du logement et de la durée de la location, la loi impose des règles différentes. Néanmoins les risques que vous encourez à ne pas respecter la réglementation sont aujourd’hui bien réels, les contrevenants s’exposant à de lourdes amendes.

Nous allons dans cet article vous expliquer de manière exhaustive et claire la réglementation qui s’applique à votre location saisonnière.

Sommaire

Synthèse

Le tableau ci-dessous résume dans les grands traits les quatre cas principaux.

Les informations sont indicatives, nous allons notamment détailler dans chaque partie les notions de résidence principale ou secondaire ainsi que les zones géographiques.

Ville de +200 000 habitants Ville de -200 000 habitants
Résidence principale Déclaration obligatoire, location possible jusqu’à 120 jours par an, changement d’usage au-delà Pas de formalités dans le limite de 120 jours de location par an, déclaration en mairie obligatoire au-delà
Résidence secondaire Déclaration obligatoire en mairie, changement d’usage à demander

Déclaration obligatoire en mairie

Définition d’un meublé de tourisme

L’article L324-1-1 du Code du Tourisme a récemment été modifié par la loi ELAN qui clarifie la définition d’un meublé de tourisme loué en location saisonnière.

Pour l’application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.

La définition est claire mais plusieurs points importants sont à noter :

  • le meublé de tourisme ne concerne pas la location d’une chambre de votre logement, puisqu’il est bien précisé « à l’usage exclusif du locataire »
  • les locations au mois sont aussi des locations saisonnières de meublé de tourisme, qui ne se limitent donc pas à une clientèle Airbnb de quelques jours ou semaines

Obligation de déclaration d’un meublé de tourisme

Ce même article L324-1-1 du Code du Tourisme énonce une règle générale : vous devez déclarer votre meublé de tourisme en mairie.

Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

Exception de la résidence principale

Cette obligation de déclaration a une première exception : les logements qui constituent la résidence principale du bailleur sont exemptés de déclaration s’ils sont loués moins de 120 jours par an en saisonnier.

Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour rappel l’article 2 de la loi de 89 définit la résidence principale « comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation. »

En d’autre termes le logement doit être occupé plus de 8 mois par an, donc loué moins de 4 mois ou 120 jours pour constituer votre résidence principale.

Dans le cas général vous pouvez donc librement louer votre résidence principale moins de 120 jours par an sans devoir faire de déclaration à la mairie. Si vous dépassez cette limite de 120 jours, ou que le logement est votre résidence secondaire, la déclaration devient obligatoire.

Nous allons voir dans la partie suivante que cette exception de la résidence principale a elle-même une exception dans les communes de plus de 200 000 habitants

Cas particuliers des communes de plus de 200 000 habitants

Nous sommes toujours sur l’article L324-1-1 du Code du Tourisme qui va définir un régime spécial pour les meublés de tourisme dans les communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne : l’obligation de déclarer les locations saisonnières même quand il s’agit de la résidence principale du bailleur et que les locations ne dépassent pas 120 jours.

[…] dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l’habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d’un meublé de tourisme.
La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

Cette obligation de déclaration est donc activable par la commune, fin 2019 Paris, Bordeaux ou encore Nice ont mis en place cette obligation de déclaration des meublés de tourisme quelque soit la nature du logement et la durée de location (donc même en résidence principale moins de 120 jours).

La loi prévoit que cette déclaration se fasse en ligne et permette de récupérer un numéro d’enregistrement qui permet aux communes de suivre facilement les logements qui sont loués et le nombre de nuitées par logement.

L’objectif poursuivi derrière ce suivi est d’empêcher les bailleurs de louer des logements plus de 120 jours sans faire le changement d’usage nécessaire dans ces communes de plus de 120 000 habitants.

Nous allons voir dans la partie suivante ce qui est considéré comme un changement d’usage et les implications très fortes que cela peut avoir pour le bailleur.

Changement d’usage en meublé de tourisme : autorisation et conséquences

Au delà des obligations de déclarations que nous venons d’aborder, l’enjeu derrière la location saisonnière est le changement d’usage qu’implique le passage d’un local d’habitation classique à un meublé de tourisme.

C’est l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation qui soumet le changement d’usage à autorisation.

La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.
[…]
Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article.

A noter que la définition de la location saisonnière pour le changement d’usage est un peu plus vague que celle régissant l’obligation de déclaration.

Le changement d’usage est donc soumis à autorisation et dans certaines communes, notamment Paris, le changement d’usage implique des compensations financières très importantes, ce qui explique pourquoi certaines communes activent le contrôle et la télédéclaration de toutes les locations saisonnières, afin de vérifier que vous restez dans l’exception des 120 jours en résidence principale.

En effet la règle des 120 jours qui s’appliquait pour la déclaration s’applique également pour le changement d’usage; ainsi si vous sortez de ce cadre en

  • louant plus de 120 jours votre résidence principale
  • louant ne serait-ce qu’un jour votre résidence secondaire

vous sortez de l’exception des 120 jours prévue à l’article L631-7-1 A et vous devez donc demander une autorisation de changement d’usage.

A Paris l’autorisation de changement d’usage est délivrée sous condition de compensation et soumise au respect de règles de compensation qui obligent un bailleur à « créer » des surfaces habitables, en transformant des locaux commerciaux par exemple ou le patrimoine d’un organisme HLM.

Exemple Si vous souhaitez louer un 2P de 40m² en saisonnier il va falloir transformer 40m² de bureaux en logement (voire même 80m² si le bien est dans un arrondissement central, plus de détails sur le règlement municipal parisien).

Les démarches étant particulièrement fastidieuses et le coût potentiel étant de plusieurs milliers d’euros par m² transformés, très peu de bailleurs réalisaient cette démarche et étaient de facto en l’absence de contrôle dans l’illégalité.

Dans la capitale, louer en meublé touristique une résidence secondaire entraîne donc des obligations très lourdes.

Cas particuliers où le changement d’usage n’est pas nécessaire

Vous l’avez donc compris, les communes des grandes villes contrôlent via les numéros d’enregistrement les locations saisonnières pour contraindre les bailleurs concernés par un changement d’usage de local d’habitation à meublé de tourisme à compenser les surfaces perdues.

L’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation définit les locaux d’habitation dont le changement d’usage est soumis à autorisation :

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Sont donc considérés comme locaux d’habitation (et donc par définition non soumis à changement d’usage), les logements loués en logements de fonction ou dans le cadre d’un bail mobilité.

Ces deux types de contrats plus souples qu’un bail d’habitation classique vous permettent donc d’échapper au changement d’usage, tout en louant à des locataires de passage sur des durées moyennes de quelques mois.

En savoir plus

Bail mobilité

Bail logement de fonction

Risques et sanctions

Risques et sanctions pour le bailleur

L’article L324-1-1 du Code du Tourisme a récemment été modifié par la loi ELAN et fixe les sanctions applicables aux bailleurs qui ne respectent pas les obligations de déclaration. Les amendes possibles sont respectivement de :

  • 5000€ en cas d’absence d’enregistrement dans les communes de plus de 200 000 habitants ayant mis en place un numéro d’enregistrement
  • 10 000€ en cas d’absence de réponse lorsque les services de ces mêmes communes demandent aux bailleurs un décompte des nuitées annuelles pour vérifier le respect de la limite des 120 jours

Ces amendes autour de l’enregistrement viennent renforcer l’arsenal des services municipaux qui, notamment à Paris, avaient déjà commencé à sévir sur le non respect des changements d’usage, avec depuis 2017 des amendes records qui dépassaient souvent les 10 000€ fixés par la nouvelle loi (voir l’article de la Tribune sur le sujet).

Risques et sanctions pour les plateformes d’annonces

La nouvelle loi ELAN prévoit également un volet de sanctions pour les plateformes ne respectant pas l’obligation d’affichage du numéro d’enregistrement dans les communes concernées, ainsi que la transmission du nombre de nuitées par numéro d’enregistrement, avec des amendes fixées respectivement à 12 500€ par annonce sans numéro et 50 000€ pour tout logement dont le décompte de nuitée n’est pas transmis (source : Article L324-2-1 du Code du Tourisme).

Ce durcissement des sanctions explique les nouvelles dispositions prises par Airbnb pour bloquer les nuitées au-delà de 120 jours.

Risques et sanctions pour les locataires

La réglementation que nous avons détaillée dans cet article s’applique également aux locataires souhaitant sous-louer leurs logements en location saisonnière.

La différence principale pour le locataire est qu’il doit obtenir en plus l’autorisation du bailleur pour sous-louer son logement. Pour rappel la sous-location est interdite sauf mention contraire du bail ou autorisation expresse du bailleur.

En sous-louant sur Airbnb sans autorisation du bailleur, le locataire s’expose à une résiliation potentielle du bail, mais aussi à des amendes et au remboursement de toutes les sommes perçues par son activité de location saisonnière (voir l’exemple récent d’un locataire condamner à payer 40 000 euros).

Ce type de sous-location illégale étant une part significative de l’offre Airbnb à Paris, la plateforme a cherché à nouer des partenariats avec des administrateurs de biens pour insérer une clause de sous-location spécifique, permettant ainsi aux locataires d’obtenir leur numéro d’enregistrement sur le site de la Mairie (les services demandant le bail et l’autorisation expresse du bailleur dans le cas d’un demandeur locataire).

En savoir plus

Sous-location du bail

Bénéfices de la location saisonnière

Au vu des risques encourus en cas de non-respect de la réglementation ou des coûts en cas de changement d’usage, nos équipes ont essayé d’évaluer le bénéfice réel de la location saisonnière à Paris en terme de rendement.

Nous avons pris cet exemple à Paris car c’est notre premier marché, celui que nous connaissons le mieux mais vous pouvez évidemment le transposer sur d’autres localités prisées des touristes (Saint Malo, Bordeaux, Biarritz etc.)

Prenons l’exemple d’un 3P parisien de 50m² qui se loue hors charges 1500€/mois en location classique.

Selon notre estimation ce même bien peut se louer 100€/nuit sur Airbnb avec un taux de remplissage de 20 jours par mois. Cela équivaut donc à un revenu brut de 2000€/mois auquel vous pouvez facilement retrancher 500€ mensuels de coût de gestion des entrées/sorties et des draps.

A imposition équivalente (imposition dès le premier euro avec abattement de 50%), la location saisonnière a un rendement équivalent à la location durée à Paris. A noter que l’offre Airbnb étant très importante à Paris, les prix sont relativement bas comparés à d’autres villes où la location saisonnière peut conserver un rendement supérieur sans être cependant une solution miracle.

Se pose alors la question de l’intérêt des bailleurs à louer en saisonnier et la réponse est simple : la souplesse contractuelle.

En louant son bien en saisonnier le bailleur peut le récupérer à tout moment, y habiter un ou deux mois puis le remettre en location. Il s’évite également tout problème d’impayés et les procédures d’expulsion qui vont avec – même si notre garantie loyer impayé prend intégralement en charge les frais et les coûts d’un impayé le logement peut être bloqué pendant 2 ans en moyenne.

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12 commentaires sur “Location saisonnière Airbnb : réglementation et risques encourus

  1. un grand merci pour votre article c’est très encourageant je suis victime de l’abus de location saisonnière la maison mitoyenne à la mienne est devenu un hôtel c’est l’enfer malheureusement en Province et ici il semblerait que tous soit permis c’est du jamais vu

  2. Bonjour, une précision svp : si ma residence secondaire se trouve dans une ville de moins de 200 000 hab. mais dans la liste du decret des communes de + de 50 000hab (ce qui est le cas d’enormément de villes de tailles moyenne voire assez grande); faut il faire une declaration de changement d’usage ou non ? L’article semble dire que oui mais a la fin seules 4 ou 5 villes semblent être concernées par cette démarche ? C’est peut être une possibilité accordée à la commune mais que peu utilisent ? Merci

  3. je suis présidente bénévole d’une copropriété à cannes la résidence compte 112 lots l’hiver il y a 30% d’occupants mais l’été la résidence d’habitation se transforme en commerciale les copropriétaires louent en saisonnier 3 jours ou 1 semaine cela n’arête pas même par nuit ce qui fait dans l’immeuble de 7 étages de la nuisance , des pannes d’ascenseurs , des crachats pas de trie des poubelles ,les gosses court à n’importe qu’elle heure dans les couloirs communs en plus les copropriétaires louent en ne précisant pas que la piscine est privative elle appartient au propriétaire de l’hôtel obligé de prendre un agent de sécurité pour faire évacuer toutes les locations saisonnières c’est l’enfer avec conflits c’est une hémorragie de location saisonnière pratiqué par des plates formes airbnb il faudrait plus de contrôle administrative l’urbanisme habitation de Cannes doit agir afin de prendre les fraudeurs qui ne déclarent rien Le Maire de Cannes doit protéger ces habitants et la concurrence déloyale envers les hôtels de Cannes et les gites

  4. bonjour je songe à louer mon pied-à-terre parisien, mais 1 ou 2 mois par an seulement (nous sommes retraités et l’occupons une bonne moitié de l’année, le reste du temps nous sommes à la campagne) histoire de payer les charges diverses.
    Est ce que je devrai demander un changement d’usage ? Je ne vois pas très bien en quoi ma situation est différente de celle du propriétaire d’une résidence principale
    merci de m’éclairer sur ce point
    Salutations, JGH

    • Bonjour,

      S’il s’agit de votre résidence principale vous avez le droit de le faire sans changement d’usage. Si c’est votre résidence secondaire le changement d’usage est obligatoire dès le premier jour de location.
      Voir la fiche faite par la mairie de paris
      https://www.paris.fr/meubles-touristiques

      En gros la règlementation n’autorise comme exception au changement d’usage que les gens habitant à Paris et louant pendant les vacances et les week ends. L’objectif est justement de limiter l’utilisation de pied à terre dans les villes où le marché locatif est très tendue.

  5. Bonjour.
    Les plateformes vont elles bloquer en 2018 toutes les annonces des propriétaires d’une residence principale qui auront dépassé les 120 jours ? Ou uniquement sur Paris et grandes villes ?
    Je ne loue qu’une partie de mon logement principal dans un petit village de 3000 habitants. J’y vis donc toute l’année (donc largement plus de 8 mois).
    Mon annonce sera t elle bloqué au bout de 120 jours?

    • Bonjour, désolé pour le délai de réponse, mais comme la loi nouvelle loi a été publié fin novembre, nous avons dû attendre les mises à jour. A priori si vous louez qu’une partie du logement, vous ne rentrez pas dans la nouvelle réglementation sur la déclaration et le numéro d’enregistrement. Je vous laisse relire l’article qui a été mis à jour.

      • Bonsoir Chantal,
        Je suis dans le même cas. Nous sommes dans un village de 1500 habitants. Je souhaite louer une partie de ma résidence principale plus de 120 jours. Ma maison principale est composée de 2 logements. J’en occupe un toute l’année et souhaite louer l’autre d’avril à octobre si possible. Quelle est la règle.
        En vous remerciant de votre réponse.

  6. Bonjour, quelqu’un peut il répondre à ma question qui est la suivante : Peux-t-on louer en location saisonnière un local commercial dans des villes de moins de 200 000 habitants et de plus de 200 000 habitants avec un SAS et un bail commercial ? MErci pour vos réponses. Damien

  7. Bonjour, nous louons notre maison principale pour 3 mois en été.
    Nous y habitons le reste de l’année. J’ai lu que nous ne devrons pas declarer en mairie (petit commune en campagne), mais pouvais vous me dire si nous devrons avoir un numéro de SIRET? (ce n’est pas notre revenue principale et ceci est d’environ 10,000€ par an) merci

  8. bonjour
    mes voisins ont fait des travaux (officiellement de rénovation) d’un hangar sur leur terrain. C’est devenu un rbnb pile face à notre chambre. le meublé a sa propre entrée et pas de lien intérieur entre les deux structures
    comment considérer cette location? entre t elle ds la imite des 120 jours ? est ce du « meublé de tourisme »
    (village de 3500 habitants)
    merci! MarieLouise Bussi-Fouat

  9. Bonjour,
    J’aimerais avoir des précisions pour mon cas que je ne trouve pas dans vos publications.
    J’ai aménagé un F2 dans ma maison principale que je loue en location saisonnière. Ce F2 est alimenté en eau EDF tel avec ma maison principale (mêmes réaux).
    Comment déclarer ce saisonnier en mairie sachant que je ne loue pas ma maison entièrement, que ce n’est pas une chambre d’hôte, qu’il s’agit de la même adresse que celle de ma résidence principale……?
    MERCI pour votre aide

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