Marché locatif sous tension, prix de vente qui restent hauts : se loger est devenu un véritable casse-tête pour de nombreux jeunes actifs ou seniors. Face à cette difficulté, certains propriétaires sont tentés de louer à un proche – un enfant qui débute dans la vie active, un parent vieillissant -, pour qu’il ait un toit sur la tête.

Cette location peut se faire directement ou par l’intermédiaire d’une SCI. Par exemple, des parents créent une SCI, acquièrent un logement et le louent à l’un de leurs enfants qui n’a pas encore les moyens de s’acheter un bien.

Mais attention, quelle que soit la formule retenue (location directe ou via une SCI), cette solution familiale peut se transformer en cauchemar fiscal ou juridique si certaines règles ne sont pas scrupuleusement respectées.

Un cadre légal à respecter… même en famille

Peut-on louer légalement un logement à un proche ?

Rien ne vous interdit de louer un logement dont vous êtes propriétaire à un membre de votre famille, que ce soit à un enfant, petit-enfant ou un ascendant.

Vous pouvez même reprendre un bien déjà occupé pour loger votre proche, à condition de délivrer un congé pour reprise en bonne et due forme (voir notre article sur le congé donné par le propriétaire)

Faut-il signer un bail en famille ?

Même si cela semble a priori inutile lorsque les relations familiales sont harmonieuses, un bail écrit est obligatoire, et doit suivre le contrat-type. Il faut aussi y joindre un DPE, une notice d’information, et si le logement est en copropriété, des documents spécifiques comme des extraits du règlement.

Un état des lieux d’entrée doit également être établi. De prime abord, s’il paraît inutile de formaliser avec, par exemple son fils ou sa mère, gardez à l’esprit que le bail est essentiel pour sécuriser la relation. Un grain de sable n’est jamais exclu et quand les relations deviennent conflictuelles seuls les documents signés font foi… Et de toute façon les locataires vont avoir besoin de ces documents dans leur démarche administrative.

En revanche, vous n’êtes pas tenu de demander un dépôt de garantie ou un garant à votre proche. De toute façon, si votre parent devait rencontrer des difficultés pour régler son loyer et ses charges, il est peu probable que vous les lui réclamiez ou que vous fassiez jouer la clause résolutoire prévue au bail pour obtenir son expulsion !

Attention à ne pas sous-évaluer le loyer

L’erreur classique à éviter : un loyer anormalement bas

Fixer un loyer anormalement bas au nom de la solidarité familiale est une fausse bonne idée.
La raison ? C’est ce que le fisc qualifie de loyer « notoirement inférieur à la valeur locative » (voir la réponse ministérielle n° 113277, JOAN, du 17 janvier 2012 /)

Le premier problème soulevé par la sous-évaluation est la réduction artificielle de votre base imposable. Si vous déclarez des loyers minorés, tout en déduisant la totalité des charges (travaux, intérêts d’emprunt, impôts…), cela vous permet de réduire fortement vos revenus locatifs imposables voire de générer ou de gonfler artificiellement un déficit.

Le deuxième problème est de faire une donation déguisée qui ne dit pas son nom. Accorder un avantage locatif trop généreux à un proche peut être assimilé à une donation indirecte, qui pourrait créer un déséquilibre successoral entre vos enfants, avec un risque de conflits dans la fratrie et, à la clé, un rapport possible de son montant à la succession.

Que se passe-t-il en cas de redressement fiscal ?

En cas de contrôle, l’administration peut rehausser les loyers sous-évalués que vous avez déclarés à leur niveau de marché pour des biens comparables (voir cette jurisprudence).

Elle va ainsi recalculer l’impôt sur la base d’un loyer correspondant au prix du marché, ce qui peut avoir pour conséquence de remettre en cause un éventuel déficit foncier. Elle peut aussi appliquer une pénalité fiscale de 40 % en cas de mauvaise foi (on parle de « manquement délibéré »), voire de 80 % en cas d’abus de droit avéré (art. 1729 du code général des impôts / avis du comité de l’abus de droit fiscal CADF/AC n° 9/2016 du 28 octobre 2016).

L’administration fiscale peut également requalifier le loyer symbolique consenti à un proche en donation déguisée et demander le paiement des droits de donation éludés. Toutefois, le fisc tolère certaines aides dans le cadre de l’obligation alimentaire, par exemple pour un enfant sans ressources.

L’alternative : le prêt à usage

Si vous souhaitez loger un proche sans risque fiscal, le « prêt à usage » (ou commodat) peut être une solution, il est défini par l’article 1875 du code civil. Dans ce cas, vous prêtez le logement, par exemple à votre enfant étudiant, le temps de ses études. À la fin de celles-ci, il devra vous rendre le bien.

L’idéal est d’établir une convention de « prêt à usage ». Le prêt n’est pas assimilé à une libéralité et ne donne pas lieu au rapport successoral. Seul bémol, comme aucun loyer n’est perçu, vous ne pouvez déduire aucune charge afférente au logement prêté. Vous êtes en effet considéré comme conservant la jouissance du bien, en application de l’article 15 II du CGI.

Peut-on souscrire à une assurance loyers impayés ?

Dans le cadre d’une location à un membre de votre famille, la souscription à une assurance loyers impayés n’est pas possible.

C’est le cas des assurances loyers impayés que nous présentons sur notre comparatif, notamment Visale qui exclut la location à un membre de sa famille, mais à notre connaissance cette exclusion s’applique à tous les contrats du marché, car elle permet d’éviter de nombreuses fraudes où les membres de la famille s’entendent pour ne pas payer.

Peut-on bénéficier des aides au logement ?

Tout dépend de votre lien de parenté avec le propriétaire. La loi ne permet pas de toucher des APL si le propriétaire est un conjoint, un ascendant ou un descendant du locataire (source article Article L822-3 du Code de la Construction).

Donc si le propriétaire est votre père, mère, grand-parent, arrière-grand-parent, enfant, petit enfant, arrière petit enfant, vous ne pourrez pas bénéficier des aides au logement (APL, ALS, ALF).

En revanche, si le propriétaire est votre beau père, belle mère, gendre, belle fille, frère, soeur, oncle, tante, cousin, cousine, neveu, nièce, vous pourrez bénéficier des aides au logement.

Investissement locatif : ne perdez pas votre réduction d’impôt

Si vous avez acquis le bien via un dispositif de défiscalisation dans l’immobilier locatif, comme le Pinel ou le Denormandie, vous pouvez louer à un ascendant ou un descendant, sous réserve qu’il ne soit pas rattaché à votre foyer fiscal.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, vous devez également bien respecter les conditions de loyers et de ressources du locataire propres à ces régimes fiscaux. Les loyers Denormandie par exemple sont souvent plus bas que ceux du marché, donc c’est un bon moyen de faire une ristourne légale à votre proche.

Attention sur le dispositif Loc’Avantages qui interdit formellement la location à un ascendant ou un descendant, même non rattaché.

Pour éviter toute mauvaise surprise, respectez bien les règles du jeu car le fisc est intransigeant. Quelle que soit la bonne intention qui vous anime, déroger aux règles pour venir en aide à votre cercle familial ne suscitera aucune indulgence du côté de l’administration fiscale. Vous voilà prévenu…