Durée du bail de location : cas généraux et exceptions
Location à un étudiant, location au mois, à la semaine, location bailleur personne morale, bail à durée définie…. il est parfois difficile de s’y retrouver entre toutes les options possibles.
Smartloc vous aide à comprendre et choisir la bonne durée pour le bail que vous pouvez réaliser en ligne sur notre module de bail numérique.
Durée d’une location en résidence principale
Si vous louez un logement à titre de résidence principale, le nouveau modèle obligatoire de bail s’applique. Deux cas de figures sont à considérer en fonction du type de bail que vous retenez.
Location vide
Si vous êtes bailleur personne physique, ou société civile immobilière familiale, la durée du bail est obligatoire, elle est fixée à trois ans reconductible tacitement.
Si vous êtes bailleur personne morale, hors SCI familiale, la durée du bail est obligatoire, elle est fixée à 6 ans reconductible tacitement.
Sources : article 10 de la loi du 6 juillet 1989
Location meublée
Quelque soit le bailleur la durée du bail est fixée à un an reconductible tacitement.
Sources : article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989
Congé du bailleur à l’issue du bail
La durée du bail est cruciale puisqu’elle définit la date à laquelle le bailleur peut mettre fin au bail.
Pour en savoir plus sur le préavis à donner pour un congé bailleur reportez-vous à notre fiche pratique.
Exceptions possibles en résidence principale
Cas particulier du bail étudiant
Si vous louez à un étudiant, vous pouvez (mais ce n’est pas obligatoire), convenir d’une durée de bail de 9 mois non reconductible.
Attention dans ce dernier cas, le bail n’est pas reconductible tacitement, et la location doit cesser à la fin de la période des 9 mois. Vous devrez alors signer un nouveau bail. Plus d’infos sur notre fiche pratique concernant le bail étudiant.
Cas particulier du bail à durée déterminée
Les durées précédentes ont été fixées pour protéger le locataire, vous ne pourrez donc pas donner congé à votre locataire pendant la durée du bail, ni fixer de durée particulière plus faible, à l’exception d’un cas en location vide par un bailleur personne physique.
Vous pouvez en effet en location vide (mais pas en location meublée), convenir d’une durée de bail inférieure à trois ans mais supérieure à un an, justifiée par une raison personnelle ou professionnelle de reprendre le logement.
Sont acceptées par exemple le retour d’expatriation, la nécessité de loger un enfant pour la durée de ces études, ou un retour après départ en retraite. Dans ce cas la ou les raisons doivent être mentionnées explicitement dans le bail.
Rappel: la durée minimale des #baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 – 3 ou 6 ans au minimum – est d’ordre public. Toute clause contraire, sauf dérogation légale précisée à la loi, est réputée non écrite – CA Paris,13 novembre 2018, n° 16/17839 #loyer #locataire
— Pierre de Plater (@pdeplater) 7 janvier 2019
Exemple de motifs Le bail est réputé d’une durée déterminée réduite à deux ans, le bailleur ayant prévu de revenir occuper le logement après sa période d’expatriation professionnelle de deux années pleines.
A la fin du bail (et donc normalement à la survenance de l’événement) le bailleur doit prévenir le locataire deux mois minimum avant la fin du contrat pour :
- lui confirmer la survenance de l’évènement justifiant la durée réduite
- ou dans ce même délai lui proposer de reporter la fin du contrat si la survenance de l’événement est décalée
A noter qu’il ne peut utiliser cette faculté de report qu’une seule fois.
Si l’événement ne survient pas finalement (dans notre exemple le bailleur décide de rester en expatriation) l’article 11 de la loi de 89 qui régit cette durée déterminée précise que le bail bascule sur un bail vide classique de 3 ans renouvelable (à partir de la signature du bail initial selon notre lecture).
Attention à la rédaction
Il est impossible de justifier la durée réduite par la nécessité de vendre, ou pour un motif imprécis type « raison personnelle ».
Si vous êtes bailleur personne morale (hors SCI familiale) ou que vous louez en meublée, il n’est pas possible de louer à durée déterminée un logement à un particulier à titre de résidence principale.
Cas particulier d’une convention réduisant la durée du bail
Certains bailleurs souhaitant vendre leurs logements vides, imposent au locataire une réduction de la durée du bail moyennant une indemnisation. Ces conventions sous seing privé permettent en général au bailleur de résilier unilatéralement le bail sans date spécifique, dès que le logement est vendu.
Ce type de montage nous semble aléatoire puisque contrevenant à une disposition d’ordre public, néanmoins comme vous pourrez le lire sur la jurisprudence ci-contre, le montage semble possible.
CA Paris, 10 janv. 2019: #location => il est possible de transiger pour résoudre un conflit entre preneur et bailleur s’agissant d’une loi d’ordre public de protection, notamment pour obtenir le départ anticipé du locataire https://t.co/1Sf5E2d3wz
— Louis du Merle (@louisdumerle) 15 janvier 2019
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Durée supérieure à la limite minimum
La durée du bail de trois ans en location vide ou d’un an en location meublée est une durée minimum, rien ne vous empêche de signer une durée supérieure, par exemple de deux ans en location meublée.
A noter cependant que cette durée de deux ans en location meublée ne s’applique que pour le premier terme du bail, une fois la durée initiale passée, le bail se reconduit tacitement pour une durée d’un an en location meublée ou de trois ans en location vide.
Durée d’une location en résidence secondaire
La durée d’une location en résidence secondaire ou en logement de fonction est quant à elle fixée librement.
Cependant dans les zones tendues, la location à la semaine ou au mois, s’apparente à de la location saisonnière. Elle est donc soumise à autorisation et une compensation financière vous sera demandée. Si vous ne déclarez pas cette activité, vous risquez des amendes, les contrôles s’intensifiant fortement à Paris depuis 2015, comme le montre cet article intéressant.
Enfin attention si vous faites signer au locataire un bail résidence secondaire ou un bail de logement de fonction; si le locataire ne dispose pas d’autre résidence, ou que ses parents habitent à plusieurs centaines de kilomètres dans le cas d’un étudiant, vous vous exposez à un risque de requalification du contrat en location meublée ou vide à titre de résidence principale (cf cette note de l’ADIL) avec toutes les obligations réglementaires qui en découlent (durée, congé, charges, obligations d’ameublement et d’entretien, encadrement des loyers le cas échéant). Le locataire sera par ailleurs privé des APL en théorie.
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