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Durée du bail de location : cas généraux et exceptions

Location à un étudiant, location au mois, à la semaine, location bailleur personne morale, bail à durée définie… Au moment de choisir la durée d’un bail, il est parfois difficile de s’y retrouver entre toutes les options possibles.

Smartloc vous aide à comprendre et choisir la bonne durée pour le bail que vous pouvez réaliser en ligne sur notre module de bail numérique.

Durée d’une location en résidence principale

Si vous louez un logement à titre de résidence principale, la durée du bail est fortement contrainte. C’est une donnée importante car vous ne pourrez donner congé au locataire qu’à l’anniversaire du bail, en justifiant votre résiliation (plus de détails sur notre fiche concernant le congé bailleur).

Location vide

Si vous êtes bailleur personne physique, ou société civile immobilière familiale, la durée du bail est obligatoire, elle est fixée à trois ans reconductible tacitement.

Si vous êtes bailleur personne morale, hors SCI familiale, la durée du bail est obligatoire, elle est fixée à 6 ans reconductible tacitement.

Sources : article 10 de la loi du 6 juillet 1989

Location meublée

Quel que soit le bailleur, la durée du bail est fixée à un an reconductible tacitement.

Sources : article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989

Exceptions possibles en résidence principale

Cas particulier du bail étudiant

Si vous louez à un étudiant, vous pouvez (mais ce n’est pas obligatoire), convenir d’une durée de bail de 9 mois non reconductible.

Attention dans ce dernier cas, le bail n’est pas reconductible tacitement, et la location doit cesser à la fin de la période des 9 mois. Vous devrez alors signer un nouveau bail. Plus d’infos sur notre fiche pratique concernant le bail étudiant.

Cas particulier du bail à durée déterminée

Les durées précédentes ont été fixées pour protéger le locataire, vous ne pourrez donc pas donner congé à votre locataire pendant la durée du bail, ni fixer de durée particulière plus faible, à l’exception d’un cas en location vide par un bailleur personne physique.

Vous pouvez en effet en location vide (mais pas en location meublée), convenir d’une durée de bail inférieure à trois ans mais supérieure à un an, justifiée par une raison personnelle ou professionnelle de reprendre le logement.

Sont acceptées par exemple le retour d’expatriation, la nécessité de loger un enfant pour la durée de ces études, ou un retour après départ en retraite. Dans ce cas la ou les raisons doivent être mentionnées explicitement dans le bail.

Exemple Le bail est réputé d’une durée déterminée réduite à deux ans, le bailleur ayant prévu de revenir occuper le logement après sa période d’expatriation professionnelle de deux années pleines.

A la fin du bail (et donc normalement à la survenance de l’événement) le bailleur doit prévenir le locataire deux mois minimum avant la fin du contrat pour :

  • lui confirmer la survenance de l’évènement justifiant la durée réduite
  • ou dans ce même délai lui proposer de reporter la fin du contrat si la survenance de l’événement est décalée

A noter qu’il ne peut utiliser cette faculté de report qu’une seule fois.

Si l’événement ne survient pas finalement (dans notre exemple le bailleur décide de rester en expatriation) l’article 11 de la loi de 89 qui régit cette durée déterminée précise que le bail bascule sur un bail vide classique de 3 ans renouvelable (à partir de la signature du bail initial selon notre lecture).

Attention à la rédaction de la cause de réduction

Il est impossible de justifier la durée réduite par la nécessité de vendre, ou pour un motif imprécis type « raison personnelle ».

Si vous êtes bailleur personne morale (hors SCI familiale) ou que vous louez en meublé, il n’est pas possible de louer à durée déterminée un logement à un particulier à titre de résidence principale.

Cas particulier d’une convention réduisant la durée du bail

Certains bailleurs souhaitant vendre leurs logements vides, imposent au locataire une réduction de la durée du bail moyennant une indemnisation. Ces conventions sous seing privé permettent en général au bailleur de résilier unilatéralement le bail sans date spécifique, dès que le logement est vendu.

Ce type de montage nous semble aléatoire puisque contrevenant à une disposition d’ordre public, néanmoins comme vous pourrez le lire sur la jurisprudence ci-contre, le montage semble possible.

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Durée supérieure à la limite minimum

La durée du bail de trois ans en location vide ou d’un an en location meublée est une durée minimum, rien ne vous empêche de signer une durée supérieure, par exemple de deux ans en location meublée.

A noter cependant que cette durée de deux ans en location meublée ne s’applique que pour le premier terme du bail, une fois la durée initiale passée, le bail se reconduit tacitement pour la durée minimale, donc pour une durée d’un an en location meublée ou de trois ans en location vide.

Il est néanmoins possible de déroger de nouveau en mettant une durée supérieure pour le renouvellement, mais cette durée devra être explicitement prévue dans le bail initial comme le confirme la jurisprudence ci-contre.

Durée d’une location en résidence secondaire

La durée d’une location en résidence secondaire ou en logement de fonction est quant à elle fixée librement.

Cependant dans les zones tendues, la location à la semaine ou au mois, s’apparente à de la location saisonnière. Elle est donc soumise à autorisation et une compensation financière vous sera demandée. Si vous ne déclarez pas cette activité, vous risquez des amendes, les contrôles s’intensifiant fortement à Paris depuis 2015, comme le montre cet article intéressant.

Enfin attention si vous faites signer au locataire un bail résidence secondaire ou un bail de logement de fonction; si le locataire ne dispose pas d’autre résidence, ou que ses parents habitent à plusieurs centaines de kilomètres dans le cas d’un étudiant, vous vous exposez à un risque de requalification du contrat en location meublée ou vide à titre de résidence principale (cf cette note de l’ADIL) avec toutes les obligations réglementaires qui en découlent (durée, congé, charges, obligations d’ameublement et d’entretien, encadrement des loyers le cas échéant). Le locataire sera par ailleurs privé des APL en théorie.

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2 commentaires ont été déposés sur “Durée du bail de location : cas généraux et exceptions

  1. anne marcilly le a posté:

    bonjour,
    je suis bailleur le bail d habitation est encore valide pour 2 ans, je souhaite vendre le logement et ma locataire souhaite partir contre une indemnité . Puis je signé un accord transactionnel avec elle ou elle précise donner son congé a une date fixée et je lui verse une indemnité le jour de l etat des lieux de sortie. cordialement,

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Oui a priori c’est possible, les marchands de bien font régulièrement ce type de transaction, je vous recommande néanmoins de vous rapprocher d’un avocat pour bien sécuriser l’accord.

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