Mathieu Chantalat 8 mai 2018 Gestion locative > Échéances importantes

Congé du propriétaire en location vide ou meublée : motifs et préavis

Synthèse de l’article : le propriétaire peut donner congé à l’échéance du bail, avec un préavis de 6 mois en vide, 3 mois en meublé. Il doit motiver son congé pour vendre, reprendre le logement ou non-respect du bail par le locataire.

Sommaire

  1. Quand peut-on donner congé en tant que bailleur ?
  2. Quel préavis pour le congé du bailleur ?
  3. Quel motif pour donner congé ?
    • Vente
    • Reprise pour habiter
    • Non respect du bail
  4. Comment donner congé au locataire ?
    • Lettre de résiliation
    • Notice d’information obligatoire
    • A qui envoyer le congé ?
    • Comment envoyer la lettre de congé à son locataire ?
  5. Cas particuliers de protection des locataires
    • Locataires de plus de 65 ans
    • Congé après rachat d’un logement occupé

Contrairement au congé du locataire, le congé du bailleur est strictement encadré, que ce soit en location vide ou meublée.

Nous allons dans cet article vous expliquer quelles obligations vous devez respecter : préavis, motif de congé, formalisme, exceptions importantes.

Quand peut-on donner congé en tant que bailleur ?

Vous pouvez donner congé à la date d’échéance du bail éventuellement reconduit tacitement. Pour rappel la durée du bail est de :

  • en location meublée : durée d’un an
  • en location vide : durée de 3 ans sauf pour les bailleurs personnes morales (hors SCI familiales) durée de 6 ans

Si votre bail meublé a pris effet au 01/10/2016 et qu’il a été renouvelé tacitement au 01/10/2017 vous ne pourrez donc pas le résilier avant le 01/10/2018.

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Quel préavis pour le congé du bailleur ?

La date d’échéance du bail est la date à laquelle vous allez demander au locataire de partir. Il est néanmoins nécessaire de le prévenir à l’avance, en respectant un préavis minimum avant cette date.

Le préavis est fixé également par la loi :

  • 6 mois en location vide
  • 3 mois en location meublée

Le délai de préavis court à compter de réception du courrier de préavis par le locataire, courrier qui doit être envoyé par recommandé avec accusé de réception, remis en main propre contre émargement ou délivrer par huissier.

Marge de sécurité sur le préavis

Si le locataire ne va pas chercher son recommandé, le congé n’est pas valide, il sera alors nécessaire de lui remettre en main propre ou de la faire délivrer par huissier.

Pensez donc à prendre un mois de marge sur le délai légal pour éviter toute déconvenue.

Quel motif pour donner congé ?

Contrairement au locataire qui peut partir sans justifications, le bailleur doit motiver son congé par une des 3 raisons suivantes :

  • vente du logement
  • reprise pour habiter ou loger un proche
  • motif légitime et sérieux

Congé pour vente

Le propriétaire peut donner congé à son locataire en lui précisant qu’il souhaite vendre son bien.

En location vide il est nécessaire dans le courrier de congé de préciser :

  • le prix de vente et les modalités de paiement
  • la description de l’objet de la vente (annexes, etc.)

L’idée est de permettre au locataire d’acheter en priorité le logement s’il le souhaite.

Le locataire a alors deux mois pour répondre au propriétaire. L’absence de réponse vaut refus d’achat. Si le locataire accepte il doit répondre au propriétaire par courrier recommandé dans le délai de 2 mois.

Une fois l’offre acceptée il a deux nouveaux mois (4 en cas d’obtention d’un crédit immobilier) pour signer l’acte de vente avec le bailleur.

En savoir plus sur le droit de préemption du locataire en location vide sur notre fiche pratique (pas de droit de préemption en meublé donc pas besoin de préciser le prix de vente).

Congé pour vente frauduleux

Si le locataire peut prouver que le bailleur a manifestement surévalué le prix de vente indiqué sur le congé, le bailleur s’expose à une annulation potentielle de son congé.

Congé pour reprise

Le bailleur peut donner congé au locataire pour reprendre son bien afin d’y habiter ou de loger un proche.

L’article 15 de la loi de 89 (ou le 25-8 pour les meublés) énumère précisément les personnes qui peuvent habiter le logement après un congé pour reprise :

  • le bailleur
  • son conjoint
  • le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé
  • son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé
  • ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire

Le bénéficiaire de la reprise doit habiter le logement en tant que résidence principale.

Le courrier du congé doit préciser les noms et adresses des bénéficiaires de la reprise et le lien les reliant au bailleur si la reprise n’est pas faite par le bailleur lui-même.

Depuis la loi ALUR de 2014, il est également nécessaire de justifier du caractère réel et sérieux de la volonté de reprise en la justifiant comme le précise cette jurisprudence récente. Elle cite notamment la loi qui précise que « Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. ».

Congé pour reprise frauduleux

Si le locataire peut prouver que la reprise du bailleur n’est pas réelle (logement vide, vendu, reloué à une autre personne, utilisé comme résidence secondaire), le bailleur s’expose à des dommages et intérêts demandés par le locataire et à une amende pénale pouvant se monter à 6000€.

En pratique comme le montre la jurisprudence ci-contre la preuve est compliquée à apporter pour le locataire puisqu’elle ne peut se supposer a priori (ce qui n’exonère pas le bailleur de justifier du caractère réel et sérieux de la reprise comme nous l’avons vu précédemment) .

Congé pour motifs légitimes et sérieux

En cas de non respecte des obligations du bail, et notamment un retard récurrent de paiement du loyer ou de troubles de voisinage répétés, le bailleur peut donner congé au locataire à l’échéance annuelle en respectant le même préavis que pour une vente ou une reprise.

Le courrier de congé devra évidemment mentionner la raison légitime et sérieuse justifiant le congé.

Le législateur n’ayant pas défini précisément un motif légitime et sérieux, en cas de contestation du locataire il sera nécessaire de l’assigner au tribunal d’instance pour qu’un juge décide ou non de la validité du congé.

Comment donner congé au locataire ?

Lettre type de résiliation du bail

Une fois que vous avez identifié la date limite d’envoi du congé pour résilier le bail ainsi que le motif que vous allez utiliser, il ne vous reste plus qu’à rédiger et envoyer la lettre de résiliation du bail.

La lettre de résiliation que nous vous proposons est un exemple à adapter, elle reprend les principales sections de cette fiche pratique :

Voir le modèle de lettre de résiliation du bail

Notice d’information du locataire à annexer à la lettre de congé

Depuis le 1er janvier 2018, en location vide, vous devez annexer à votre courrier de résiliation une notice, dont le contenu a été fixé par décret, qui résume au locataire ses droits en terme de congé.

Voir la notice obligatoire d’information sur le congé

Nous vous recommandons également la lecture de cette notice qui reprend et synthétise les nombreux points de complexité du droit locatif autour du congé.

A qui envoyer le congé ?

Le congé doit être envoyé à tous les titulaires du bail, donc en pratique si vous avez une colocation de 3 personnes vous devez envoyer 3 lettres à la même adresse.

Si vous avez un bail unique avec 3 colocataires vous ne pouvez pas donner congé à un seul des colocataires.

Le problème se pose quand vous avez des titulaires implicites sur le bail, notamment les époux qui sont tous les deux titulaires alors même qu’un seul des deux est sur le bail. La jurisprudence précise que cette obligation d’envoyer le congé aux deux époux n’existe si et seulement si le bailleur a connaissance du lien unissant les époux. C’est aux locataires de prendre l’initiative d’informer le bailleur du lien qui les unit comme le confirme la jurisprudence ci contre ainsi que l’article 9-1 de la loi de 89.

Comment envoyer la lettre de congé à son locataire ?

C’est un piège classique en gestion locative : le préavis court à réception de la lettre de congé. Vous devez donc l’envoyer par courrier recommandé avec accusé réception mais si le locataire ne va pas chercher la lettre ou refuse de signer le recommandé il va falloir lui remettre en mai propre contre émargement ou lui signifier le congé par huissier.

Ce retard potentiel fait qu’il est préférable de prendre au moins 30 jours de marge sur l’envoi du congé pour éviter de dépasser le délai de préavis minimum si le recommandé est renvoyé.

Cas particuliers de protection des locataires

Locataires protégés de plus de 65 ans

La loi instaure une protection pour les locataires de plus de 65 ans ayant des ressources limitées ou pour des locataires hébergeant et ayant à leur charge ce type de personnes.

Les conditions de ressources sont définies par zone et nombre de personnes du foyer, elles sont fixées par décret, vous pouvez les consulter sur le site du service public (sections Locataires protégés).

Point important à noter : cette disposition de protection des locataires ne s’applique pas si le bailleur est à la date du congé :

  • est lui-même âge de plus de 65 ans
  • OU qu’il a lui-même des ressources inférieures à celle fixées pour définir le locataire protégé
  • OU que le bailleur propose une solution de relogement au locataire

Contrairement au locataire, ces conditions ne sont pas cumulatives, il suffit d’en respecter une seule.

Rachat d’un logement occupé

En location vide, l’acquéreur d’un bien occupé qui reprend le bail en cours se voit imposer des contraintes sur le congé qu’il peut donner au locataire en place. L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR précise :

  • que si le nouvel acquéreur veut reprendre possession du logement avec un bail expirant dans moins de deux ans, il doit attendre au minimum deux ans pour donner son congé pour reprise
  • que si le nouvel acquéreur veut vendre le logement avec un bail expirant dans moins de trois ans, il ne pourra le faire qu’à l’échéance du bail renouvelé au moins une fois

En pratique si vous achetez le 1er janvier 2018, un bien avec un bail vide en cours ayant pris effet le 1er juin 2016 et expirant le 1er juin 2019, vous ne pourrez donner congé pour reprise que le 1er janvier 2020 et pour vente que le 1er juin 2022.

Liberté en location meublée

Ces dispositions de protection du locataire d’un bien racheté ne s’appliquent qu’aux contrats de location vides.

En location meublée vous pouvez donc librement donner congé à l’échéance du bail initial.

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