Lorsque vous louez un logement d’habitation en résidence principale, il est possible d’opter pour un bail de location meublé.

Depuis le 1er septembre 2015, un bien sous le régime du meublé doit avoir un équipement minimum, sous peine de prendre le risque de voir la location requalifiée en vide.

Des meubles minimums conformes à la jurisprudence existante

Pour démarrer il faut noter que l’article 1 du décret prévoit que chaque pièce doit être meublée conformément à sa destination.

Donc si vous avez deux chambres et un bureau, vous ne pouvez pas meubler une seule chambre, la deuxième doit également avoir un lit et des luminaires, et le bureau une table et une chaise.

Rien de très nouveau dans la liste des meubles obligatoires, la plupart des éléments étaient déjà recommandés comme meubles nécessaires au vu de la jurisprudence existante. En voici la liste :

• Literie comprenant couette ou couverture ; le canapé-lit est évidemment possible, il n’est pas précisé par contre qu’un oreiller ou une alèse soient nécessaire
• Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme
  chambre à coucher ; des rideaux, volets ou stores
• Plaques de cuisson ; nécessaire donc pour permettre au locataire de cuisiner
• Four ou four micro-ondes ; tous les bailleurs ne proposaient pas cet équipement il devient obligatoire
• Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ; le congélateur est donc optionnel, pas le freezer pour maintenir quelques jours des surgelés
• Vaisselle nécessaire à la prise des repas ; la jurisprudence précise en général assiettes, verres et couverts
• Ustensiles de cuisine ; définition large mais casseroles et poeles sont un minimum
• Table et sièges ; idem un équipement standard des locations meublées, à noter le pluriel de « chaises », il en faut donc deux au minimum
• Etagères de rangement ; élément un peu étrange, peu évident à mettre en place dans un studio, une armoire ou commode devrait également être possible
• Luminaires ; celui-ci est évident !
• Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement ; il faut donc un balai et une pelle pour un studio, un aspirateur pour les 2P et plus.

L’inventaire comme preuve unique de la présence des meubles requis

N’oubliez pas d’annexer à votre bail un inventaire des meubles, liste séparée de l’état des lieux, qui vous permettra d’énumérer l’état et les marques des meubles, et de garder ainsi la trace écrite que vous remplissez les nouvelles obligations qui vous sont faites en termes d’équipements.

Démarrer votre bail de location avec inventaire des meubles

C’est souvent un moment pénible, lorsqu’il faut compter chaque fourchette et chaque drap, mais c’est un document crucial pour justifier du caractère meublé de la location que vous proposez. Il ne sera en effet pas possible de justifier de la présence des meubles via une liste sur l’état des lieux, une mention dans le bail ou des photos d’annonces…

Requalification en location vide : risques et conséquences

Si vous ne respectez pas cette liste d’équipement minimums, le locataire pourra faire valoir lors d’un contentieux (dont la question serait les meubles mais aussi en question annexe), que la location ne respecte pas les meubles minimums et demander alors la requalification en location vide.

La jurisprudence est constante sur le sujet et enrichit également l’analyse de points importants :

• en l’absence d’inventaire les meubles ne sont pas considérés comme présents
• le locataire peut retirer les meubles pour les stocker sans que la location meublée soit remise en cause

En cas de requalification en vide, la conséquence la plus directe est le changement de durée du bail, vous n’allez plus pouvoir donner congé tous les ans mais tous les 3 ans (et même 6 ans si vous êtes bailleur personne morale hors SCI familiale).

Dernier point votre abattement forfaitaire de charges passe de 50% à 30% ! Bref ne prenez pas le risque de faire l’économie d’une deuxième chaise ou d’un micro-onde lors de la mise en location de votre logement meublé.

Le forfait de charges est potentiellement remis en cause pour passer en provisions, et à Paris votre loyer maximum de référence diminue (en cas d’encadrement des loyers). Pour avoir une vision exhaustive du problème, consultez notre fiche Requalification d’un bail meublé en bail vide : un risque facile à éviter.

En pratique le risque réel est faible mais sachez qu’en cas de contentieux vous allez systématiquement perdre si vous n’avez pas meublé le logement en respectant cette liste.