Lorsque vous louez un logement d’habitation en résidence principale, il est possible d’opter pour un bail de location meublé.
Depuis le 1er septembre 2015, un bien sous le régime du meublé doit avoir un équipement minimum, sous peine de prendre le risque de voir la location requalifiée en vide.
SOMMAIRE
Des meubles minimums conformes à la jurisprudence existante
Pour démarrer il faut noter que l’article 1 du décret prévoit que chaque pièce doit être meublée conformément à sa destination.
Donc si vous avez deux chambres et un bureau, vous ne pouvez pas meubler une seule chambre, la deuxième doit également avoir un lit et des luminaires, et le bureau une table et une chaise.
Rien de très nouveau dans la liste des meubles obligatoires, la plupart des éléments étaient déjà recommandés comme meubles nécessaires au vu de la jurisprudence existante. En voici la liste :
- Literie comprenant couette ou couverture ; le canapé-lit est évidemment possible, il n’est pas précisé par contre qu’un oreiller ou une alèse soient nécessaire
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme
chambre à coucher ; des rideaux, volets ou stores - Plaques de cuisson ; nécessaire donc pour permettre au locataire de cuisiner
- Four ou four micro-ondes ; tous les bailleurs ne proposaient pas cet équipement il devient obligatoire
- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ; le congélateur est donc optionnel, pas le freezer pour maintenir quelques jours des surgelés
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas ; la jurisprudence précise en général assiettes, verres et couverts
- Ustensiles de cuisine ; définition large mais casseroles et poeles sont un minimum
- Table et sièges ; idem un équipement standard des locations meublées, à noter le pluriel de « chaises », il en faut donc deux au minimum
- Etagères de rangement ; élément un peu étrange, peu évident à mettre en place dans un studio, une armoire ou commode devrait également être possible
- Luminaires ; celui-ci est évident !
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement ; il faut donc un balai et une pelle pour un studio, un aspirateur pour les 2P et plus.
L’inventaire comme preuve unique de la présence des meubles requis
N’oubliez pas d’annexer à votre bail un inventaire des meubles, liste séparée de l’état des lieux, qui vous permettra d’énumérer l’état et les marques des meubles, et de garder ainsi la trace écrite que vous remplissez les nouvelles obligations qui vous sont faites en termes d’équipements.
Démarrer votre bail de location avec inventaire des meubles
C’est souvent un moment pénible, lorsqu’il faut compter chaque fourchette et chaque drap, mais c’est un document crucial pour justifier du caractère meublé de la location que vous proposez. Il ne sera en effet pas possible de justifier de la présence des meubles via une liste sur l’état des lieux, une mention dans le bail ou des photos d’annonces…
Requalification en location vide : risques et conséquences
Si vous ne respectez pas cette liste d’équipement minimums, le locataire pourra faire valoir lors d’un contentieux (dont la question serait les meubles mais aussi en question annexe), que la location ne respecte pas les meubles minimums et demander alors la requalification en location vide.
La jurisprudence est constante sur le sujet et enrichit également l’analyse de points importants :
- en l’absence d’inventaire les meubles ne sont pas considérés comme présents
- le locataire peut retirer les meubles pour les stocker sans que la location meublée soit remise en cause
En cas de requalification en vide, la conséquence la plus directe est le changement de durée du bail, vous n’allez plus pouvoir donner congé tous les ans mais tous les 3 ans (et même 6 ans si vous êtes bailleur personne morale hors SCI familiale).
Dernier point votre abattement forfaitaire de charges passe de 50% à 30% ! Bref ne prenez pas le risque de faire l’économie d’une deuxième chaise ou d’un micro-onde lors de la mise en location de votre logement meublé.
Le forfait de charges est potentiellement remis en cause pour passer en provisions, et à Paris votre loyer maximum de référence diminue (en cas d’encadrement des loyers). Pour avoir une vision exhaustive du problème, consultez notre fiche Requalification d’un bail meublé en bail vide : un risque facile à éviter.
En pratique le risque réel est faible mais sachez qu’en cas de contentieux vous allez systématiquement perdre si vous n’avez pas meublé le logement en respectant cette liste.
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- Mathieu Chantalat, Directeur immobilier
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Voir l'articleNos experts vous
accompagnent sur l’essentiel.
Bonjour, je suis propriétaire bailleur en LMNP
Mes locataires vont partir. Je me demande qui doit remplacer les objets (hormis vétusté
normale) tels que poêles, bouilloire, serpillière (neuve au départ) …. Ceux sont des étudiants et il se peut que la vaisselle soit en très mauvais état. Puis-je aussi demander le remboursement du pressing pour la literie, housse de canapé ?
Merci
Bonjour,
Non vous n’êtes pas obligé de les remplacer, rien ne vous impose de fournir des meubles neufs à chaque mise en location. Et oui vous pouvez facturer des frais de nettoyage si les textiles sont en mauvais état. Prenez des photos très précises pour bien justifier en cas de contestation.
Bonjour
Je suis locataire d’un logement non meublé depuis 14 ans (immeuble des années 1970.
Cuisine vide .
J’ai un nouveau propriétaire depuis 1 an
Il refait la cuisine
Carrelage sol et a acheté une cuisine équipée d’occasion qu’il va installer
Il n’a pas le four
Et m’a dit d’en acheter
Ma question
Est ce que il n’est pas obligé de fournir le four ?
Peut il m’imposer d’acheter le four ?
Du coup je ne m’y connais pas et j’ai accepté d’aller acheter un four.
Merci
Bonjour,
Non il n’a pas l’obligation de vous fournir un four, il ne peut pas non plus vous imposer d’acheter un four. Mais si vous avez besoin d’un four je vous recommande de choisir vous-même le modèle qui vous convient.
Bonjour,
Je loue un appartement meublé depuis maintenant plus de 2 ans quand j’ai aménagé il n’y avait ni couette ni couverture que j’ai du acheté car l’agence m’a dit de faire ça. Je me rends compte aujourd’hui en lisant certains article que ça fait parti des éléments obligatoires. De plus, il est arrivé que pendant ma location, il y a eu des travaux dans la location et m’empêchant par exemple d’avoir accès à la salle de bain pendant 3 semaines (pas de douche en état d’utilisation) pas de geste fait sur le loyer, etc.
Il souhaite garder ma caution pour des travaux sans justificatif. Que puis-je faire ?
Bonjour,
Vos sujets ne sont pas liés entre eux. Vous avez très peu d’espoir de récupérer une indemnité a posteriori pour les troubles que vous avez encourus.
Par contre il faut évidemment qu’ils vous fournissent des documents pour la retenue sur le dépôt de garantie. Plus d’infos ici
https://www.smartloc.fr/blog/depot-de-garantie-du-bail-de-location-definition-et-limite/
Bonjour, mon locataire a vu qu’il y avait deux arrivées d’eau et deux vidanges. Il a donc installé un mini lave vaisselle, juste posé sur le plan de travail. Il m’a demandé de faire un trou dans le mur pour passer le tuyau d’évacuation. Je lui dit OK. Lorsqu’il a voulu raccorder le lave-vaisselle, il a vu que le robinet prévu était grippé. On ne peut pas l’ouvrir ni le fermer à la main, il faut une pince. Qui doit payer le plombier qui viendra pour changer ce petit robinet ? le propriétaire ? c’est un Studio loué meublé (sans lave vaisselle).
C’est pareil pour le robinet d’arrivée d’eau du lave-linge (déjà dans l’appartement). On ne peut pas le couper en cas de soucis, car les ailettes du robinet sont cassées.
Merci de votre aide
Léa
Bonjour,
Ce sera à votre propriétaire d’appeler un plombier et de régler les frais.
Bonjour,
Pour les luminaires est ce qu’il faut juste des ampoules ou il faut des abat jours ?
Merci
Bonjour,
Les abat-jour ne sont pas obligatoires.
Bonjour,
En cas de location meublé (T1) à une personne bénéficiant d’un lit médicalisé, doit-on tout de même prévoir un couchage dans l’appartement ?
Cordialement,
Bonjour
Je compte mettre mon appartement en location meublée. Est ce que le canapé fait parti des éléments obligatoires ?
Merci à vous
Bonjour,
La canapé n’est pas un élément obligatoire.
Bonjour,
Nouvelle locataire d’un studio meublé, je demande à l’agence de changer le matelas qui est :
– tâché
– bruler par la cigarette
– imprégner d’ odeur de cigarette
– poils de chat incorporer
L’agence ne veux pas changer le matelas du canapé estimé pour lui « que des tâches ».
A t-il obligation de changer ? Sachant que je ne peux emménager tant que je n’est pas trouver de solution. J’ai signé le bail il y’a une semaine déjà.
Merci.
Bonjour,
Si le matelas est inutilisable, votre propriétaire doit en effet le changer.
Bonjour,
Je dois quitter mon meublé dans un mois.
– dois-je renouveler les coussins de lit, l’électroménager, un assiette et un verre manquant etc … Tout était neuf quand je suis rentré il y a deux ans.
Avec mes remerciements
Bonjour,
Nous vous conseillons de remettre les appareils dans le même état que vous les avez trouvés si vous ne souhaitez pas que des retenues soient faites sur votre dépôt de garantie.
Bonjour
Je suis propriétaire d’un T2 meublé et le nouveau locataire me demande un nouveau frigo car le frigo top que j’ai lui ai installé est trop petit, dois je lui changé???
Bonjour,
Non vous n’avez pas d’obligation de changer le frigo.
Bonjour
Pour une colocation meublée de 5 personnes, y a t’il une taille de réfrigérateur à respecter ?
Bonjour,
Non le décret ne le précise pas.
Bonjour
Ma nièce loue un appartement meublé depuis mi août (bail signé vers le 20) et a donc payé 150€ pour les 10 jours d’août. Le problème est qu’elle ne peut pas encore y habiter car pas encore de gaz donc pas d’eau chaude.. De plus, le canapé n’a été livré que début septembre, le matelas également. Le frigo était sale, le logement pas très propre.. Le propriétaire réclame son loyer du mois de septembre. Que faire ? Peut on contester du fait que ça n’a pas été habitable tout de suite ?
Bonjour,
Dans tous les cas il faut payer le loyer de septembre, vous ne pouvez pas vous faire justice vous-même. Par contre rien ne vous empêche en parallèle d’écrire au propriétaire pour demander le remboursement du loyer d’août, puis éventuellement de lancer une procédure contentieuse. Mais pour 150€ je ne sais pas si ça vaut le coup.
Bonjour,
Je louais un appartement vide mais je viens de changer de propriétaire. Ce dernier souhaite le requalifier en meublé, hors j’ai déjà tout acheté lors de mon installation et je n’ai pas d’endroit de stockage.
A part le changement de durée du bail qu’est-ce que ça implique pour moi ? (Imposition…).
Merci par avance
Bonjour,
Alors déjà vous n’êtes pas obligé d’accepter … Et le propriétaire ne peut pas vous faire partir sans motif précis (vente, occupation par lui-même). Sinon pour les impacts je vous invite à lire cet article https://www.smartloc.fr/blog/transformation-vide-en-meuble/ Il n’y a pas vraiment de gros changements à part la durée du bail.
Bonjour je loue un studio « meublé » en théorie mais je viens de comprendre que ce n’était pas le cas pour la pratique car aucun élément de vaisselle, ni casserole y figure, pas d’éléments de literie, couette, draps oreiller etc
il y’a seulement un canapé lit, cuisine équipée, machine à laver, ainsi qu’une table et un tabouret
Que me conseillez vous de faire ?
Bonjour,
Vous pouvez demander la requalification en vide.
Bonjour j’ai etait locataire d’un logement mon propriétaire m’avait demandé une caution de 550€ pour l’ameublement uniquement de la cuisine four , plaque , frigo et lave vaisselle a t’il le droit de me demande cela merci d’avance
Bonjour,
Non ce n’est pas autorisé de demander des dépôts de garantie complémentaires pour les meubles.
Je loue un 2 pièces de 30 M2 avec carrelage au sol. J’ai laissé un aspirateur sans fil neuf à mes locataires en louant meublé (aspirateur qui apparait dans l’inventaire des meubles). Au bout de 2 ans et demi, les locataires me demandent de leur changer le chargeur ou l’aspirateur. L’aspi est-il obligatoire pour un 30 M2 avec carrelage ? Le fait qu’il apparaisse dans l’inventaire des meubles m’oblige-t-il à le remplacer ? ou à changer son chargeur (coût 30 €)?
Bonjour,
Oui comme l’aspirateur est dans l’inventaire vous devez assurer son bon fonctionnement, donc le réparer ou le remplacer.
Bonjour,
Pour une maison trois chambres que nous souhaitons louer en meublée, quel type de lit faut il prévoir ? Car les familles peuvent varier. un lit double au minimum et imaginons pour les autres chambres des lits doubles aussi ? Ou lits simples ? Merci bonne soirée
Bonjour,
Il n’y a vraiment de règles viv à vis de la liste obligatoire, donc dans le doute il vaut mieux mettre des lits simples comme cela les locataires pourront les coller s’ils en veulent un double.
Bonjour
J ai loué une chambre meublée chez moi et la locataire a installé son petit ami depuis 2 mois prétextant qu elle invite qui elle veut dans sa chambre. Est il possible de s y opposer? Lui ne veut pas partir.
Bonjour,
Vous ne pouvez pas empêcher votre locataire d’héberger quelqu’un chez elle.
Bonjour,
La LMNP précise un lit par chambre mais s’agit il d’un lit de 90? de lits superposés? D’un lit de 140?160?
Merci
Bonjour,
Tout dépend de la taille de la chambre et du nombre de personne qui peuvent vivre dans le logement.
Bonjour! Je loue un appartement meublé et le propriétaire voudrait récupérer son canapé. Je suis OK avec ça mais j’aimerais faire les choses dans les règles (que par exemple lors de l’état des lieux de sortie cela ne nous porte pas préjudice). Est-ce que cela entraine un changement de contrat ? Un amendement seulement? Merci!
Bonjour,
Le canapé est-il mentionné dans l’inventaire des meubles ? Si c’est le cas, il ne peut pas le reprendre.
Bonjour,
Je vais acheter un appt déjà loué en vide.
Le loyer est très faible car le locataire était un ami des propriétaires. ((loué à 420€ CC alors qu’à cet endroit, c’est environ 150€ de plus)
Puis-je modifier le montant du loyer en l’augmentant et en l’alignant sur les prix du marché où dois-je respecter l’indice annuel indiqué dans la loi ?
(Je m’attends à la 2ème solution mais on ne sait jamais).
Merci
Bonjour,
Une réévaluation du loyer au renouvellement du bail est possible, mais c’est une démarche complexe https://www.smartloc.fr/blog/renouvellement-bail-augmentation-loyer/
Bonjour,
Je souhaite louer une maison de 4 chambres. Dois-je installer 4 lits ou autant de places de couchages que de de locataires, ici une famille avec 5 enfants ? 4 lits ou 7 places de couchage ?
Bonjour, s’il s’agit d’une location meublée, vous devez mettre autant de lit qu’il y a de chambres.
Bonjour,
J’ai le projet de louer mon T2. La cuisine est ouverte sur le séjour et j’ai un prolongement du plan de travail de ma cuisine qui permet d’avoir une table haute pour 3 personnes. Est-ce que cette table peut correspondre à la table nécessaire pour le logement ou il faut que ça soit une table normal ?
Pour recevoir plus de monde j’ai une table extérieur sur le balcon qui peut être rentré dans l’appartement. Mais dans la vie de tous les jours je ne souhaite pas surchargé l’appartement.
Merci pour votre réponse,
Bonjour, oui même si c’est une table haute c’est bon.
Bonjour
Lors de mon entrée dans un logement meublé, la couette/les oreillers sortaient du pressing. Je viens de donner congé et ma propriétaire me dit que c’est moi qui doit prendre en charge les frais de pressing lors de ma sortie. En a-t-elle le droit si ce n’est pas spécifié dans le bail ni dans l’état des lieux.
Merci de vos informations
Bonjour,
Vous devez rendre le logement dans le même état de propreté, donc en théorie vous devez nettoyer les oreillers oui.
Bonjour,
Je suis dans la même situation et je me demandais si la proprio à le droit d’imposer un lavage au pressing ou si on peut laver les draps à la laverie ?
Merci
Bonjour,
Je suis locataire d’un appartement meublé en duplex et j’ai des doutes sur la dotation de chaque pièce:
RDC:
Cuisine: Totalement équipée donc pour moi, c’est ok.
Salon/Salle à manger: 4 chaises et une table, pas de rangement, ni canapé.
1er étage sous comble:
Mezzanine considéré comme bureau dans les diagnostics: Un canapé lit et rangements étagères.
Chambre 1: Un lit + étagères
Chambre 2: Placards au sol sous pente (portes coulissantes seulement) mais rien d’autre (pas de lit, pas de bureau).
Est-ce complet pour une location meublé ?
En vous remerciant,
Bonjour,
Sur le bail, combien de pièces principales sont indiquées ? Combien de chambres ?
Bonjour,
Merci de votre retour.
L’appartement est considéré comme un 3 pièces. Voici comment il est décris dans le bail:
Surface habitable : 40,07 mètres carrés.
Nombre de pièces principales : Trois
Au 3ème étage, porte droite sur le palier un appartement se composant d’une entrée, d’une cuisine, d’une salle d’eau
avec wc et d’une pièce à vivre. A l’étage un espace sous combles divisés en trois parties: chambre, bureau et palier.
Donc, on a chambre, bureau et palier. Chambre avec un lit, palier avec un canapé lit et bureau vide.
En vous remerciant,
Bonjour,
Ok dans ce cas si la troisième pièce est indiquée comme bureau cela me semble normal qu’il n’y ait pas de lit, même pour une location meublée.
Bonjour,
Merci pour votre article. Nous avons aménagé nos combles en 2 petites chambres. Existe-t-il une surface en dessous de laquelle ce ne sont plus forcément des chambres. Faut-il prévoir des lits dans toutes les chambres de la maison et ces combles (6 lits!) ?
Bonjour,
Il n’y a pas de règle sur la taille minimum des chambres. SI vous ne souhaitez pas mettre de lit, indiquez clairement dans le bail qu’il s’agit de bureau, de dressing ou tout autre type de pièces. Sinon le locataire pourrait demander la requalification en vide, notamment si les pièces font plus de 7-8m² (qui est une surface d’usage minimum pour les chambres pas une surface théorique).
Bonjour,
Mon locataire (appartement meublé) vient de m’informer qu’il a installé un lave vaisselle. A t-il le droit d’installer de l’électroménager dans l’appartement ?
Ai-je le droit en tant que bailleur de lui demander de pouvoir voir son installation pour m’assurer que cela a été bien fait et ne causera pas de dommage (fuites) ?
Merci
Bonjour,
Oui le locataire est libre de jouir normalement de sa résidence principale, et d’y installer des meubles. Et non en théorie vous ne pouvez pas réaliser de visites de contrôles sur les installations du locataire.
Bonjour,
Je suis propriétaire d’un appartement meublé. Ma locataire depuis 1 an et demi vient de me réclamer que le matelas est usé et lui fait mal dormir. Le matelas a été acheté neuf et de bonne qualité il y a 4 ans. Est-ce que je suis obligé de lui remplacer son matelas? Y’a-t-il une qualité requise pour la literie dans une location meublée?
Merci par avance.
Bonjour,
Non il n’y a pas de qualité minimum et vous n’êtes donc pas obligé de changer le matelas.
Nous louons un appartement entièrement meublé, au delà de la liste légale, les locataires ont-ils le droit de stocker nos meubles dans une pièce et d’amener les leurs, y compris barbecue et meubles de jardin.( la terrasse étant déjà équipée)?
Merci
jfm.Thomé
Bonjour,
Oui je vous confirme qu’ils en ont le droit.
Bonjour,
Je rachète un F2 loué vide et je souhaiterai le passer en location meublée.
Si le locataire accepte ce changement mais ne souhaite pas avoir mes meubles. Le changement du type de bail est il valable?
Cordialement
Bonjour,
Non en théorie le bail meublé n’est pas valable si le logement n’est pas garni d’un minimum de meubles, le locataire pourra toujours a posteriori contester le changement de vide à meublé. Plus d’infos ici https://www.smartloc.fr/blog/transformation-vide-en-meuble/
Bonjour,
Je souhaite avoir un avis avant de rédiger un bail.
Je vais louer mon pavillon avec une cuisine équipée en meuble et électroménager et un dressing, mais les chambres et le salon ne seront pas meublés.
Dois je faire un bail vide ou meublé svp ?
Bonjour,
Si les chambres et le salon sont vides, il faut signer un bail vide.