Transformer une location vide en meublé

Le type de bail que vous proposez au locataire influe grandement sur les paramètres de votre investissement locatif. Les locations étaient historiquement données en vide (ou nue) mais la part des meublés augmente chaque année.

Louer en meublé c’est suivre la tendance générale de mobilité des jeunes générations, c’est aussi basculer sur un régime qui est fiscalement avantageux et contractuellement plus souple

illustration vide meuble

Nous allons vous expliquer dans cet article les raisons pour basculer d’une location vide à une location meublée, comment s’y prendre en pratique et quels sont les conséquences fiscales de ce changement.

Quel intérêt de changer de vide à meublé ?

Le meublé a deux avantages certains + 1 bonus en fonction de votre zone.

Souplesse contractuelle du meublé

Le premier avantage de la location meublée c’est la souplesse contractuelle. Les modalités de location se sont rapprochées petit à petit de la location vide, il n’est reste pas mois moins que la location meublée demeure plus souple pour le bailleur sur les points suivants :

  1. durée du bail : le bailleur peut donner congé chaque année et non tous les 3 ans comme en vide, avec un préavis de 3 mois seulement contre 6 en meublé
  2. charges locatives : le meublé permet de récupérer les charges au forfait, alors que cette option beaucoup plus simple que la provision n’est possible qu’en colocation en location vide
  3. dépôt de garantie : la location meublée permet de demander un dépôt de garantie de 2 mois de loyer hors charges (contre un seul en vide) ce qui permet de garantir plus facilement les dégradations et éventuels impayés du locataire.

Régime fiscal du meublé plus avantageux

Le deuxième avantage du meublé est la fiscalité. Les charges déductibles des loyers imposables sont soit évaluées à un forfait de 50% du loyer (vs 30% en vide) soit via un régime réel de comptabilisation qui a le gros avantage de rajouter des amortissements comptables.

Ces amortissements vont grandement réduire votre base imposable; pour comprendre en détail comment fonctionne ce régime, nous vous invitons à lire notre fiche complète sur le LMNP réel.

Augmentation de la rentabilité locative

Dans certaines zones, notamment les centres-villes, il arrive que la demande en location vide ne soit pas suffisante, et que le changement de vide à meublé vous permettent de sortir d’un marché parfois atone, pour cibler les cadres en mobilité ou les étudiants.

En plus de réduire votre risque de vacance locative, basculer en meublé dans un marché qui s’y prête permet souvent d’augmenter significativement votre rendement locatif : la hausse de loyer potentielle est en effet souvent supérieure aux coûts engendrés par la location meublée, notamment la fourniture et la maintenance des meubles (voir la liste minimum des meubles) ainsi que les frais de relocation avec un taux de rotation des locataires plus fort en meublé qu’en vide.

En résumé vous gagnez plus en augmentation de loyer que ce que vous perdez en surcoût de gestion et d’investissement.

Encadrement et plafonnement des loyers en zone tendue

Il est important de savoir que la bascule d’une location vide à meublé ne vous permet pas de déplafonner le loyer au-delà de l’IRL en zone tendue. Vous restez donc en théorie bloqué à l’ancien loyer vide, plus d’infos sur notre page concernant le plafonnement du loyer entre deux locataires.
A Paris et à Lille, en plus d’avoir une évolution plafonnée entre deux locataires, les loyers sont encadrés, avec une valeur plus élevée pour les meublés mais qui néanmoins peut rendre le passage de vide à meublé moins intéressant.

Modification contractuelle de vide à meublé

Nous l’avons vu dans la partie précédente, les raisons de passer de vide à meublé sont nombreuses. En pratique nous allons distinguer deux cas : un changement en cours de bail et un changement entre deux locataires.

Passer de vide à meublé en cours de bail

Cette option est en général envisagée par les investisseurs qui achètent des appartements ou des immeubles de rapport occupés. L’acheteur hérite des baux signés par le vendeur, c’est à dire que le bail se poursuit dans les mêmes conditions et qu’il n’y a aucun besoin d’en resigner un nouveau.

Néanmoins le bailleur peut toujours proposer, que ce soit ou non lors d’un rachat, de basculer de vide à meublée. Ce n’est clairement pas dans l’intérêt du locataire qui va voir sa durée de bail réduite et qui devra réceptionner dans son logement des meubles du bailleur qu’il a déjà, mais il est néanmoins possible de négocier ce changement avec le locataire.

Il peut évidemment refuser mais s’il accepte le plus simple est de résilier et de signer un nouveau bail. En effet l’avenant peut acter le changement de vide à meublé néanmoins les durées du bail étant différentes il peut être compliqué de rédiger les échéances lors de la période de transition.

Une fois le nouveau bail signé, il faudra réaliser un inventaire des meubles obligatoires à fournir en meublé, et installer réellement ces meubles dans le logement sous peine de voir le bail requalifié en vide.

Pour conclure sur cette partie, nous ne recommandons pas de faire le changement de vide à meublé avec un locataire en place, les termes sont en défaveur du locataire et l’installation de meubles comme un lit ou une table en cours de bail peut poser problème.

Passer de vide à meublé entre deux locataires

Il est beaucoup plus simple de transformer votre location vide en meublée lors du départ d’un locataire.

Il faudra en effet simplement meubler le logement, et signer un bail de location meublée avec le nouveau locataire que vous allez trouver.

Quels sont les conséquences d’un changement de vide à meublé ?

En pratique passer de vide à meublé n’a pas d’impact différent d’un démarrage en meublé dès la première location.

Les incidences principales sont d’ordre fiscal :

  1. il faut déclarer votre activité de Loueur Meublé Non Professionnel via le formulaire P0i
  2. il faudra éventuellement opter pour l’option réel si vous souhaitez bénéficier du régime LMNP réel que nous avons décrit en début d’article.

Si vous avez accumulé du déficit foncier en location vide sur les trois dernières années, le passage en meublé vous obligera à restituer les économies d’impôts engendrés par ce déficit foncier (source sur le site des impôts)).

Enfin sachez que si vous louez via une SCI, le passage en meublé va faire passer votre SCI à l’IR de SCI à l’IS, ce qui peut avoir des conséquences fiscales importantes, consultez donc notre fiche sur la SCI à l’IS et parlez en avec votre comptable.

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