Mathieu Chantalat 22 mars 2021 Guides

Investir dans l’immobilier locatif : le guide complet (2021)

Chez Smartloc nous aidons les particuliers à gérer leurs locations en direct, sans agence. Certains d’entre eux sont des investisseurs locatifs qui s’interrogent sur les montages optimaux, d’autres vont louer pour la première fois leur ancienne résidence principale et se posent des questions sur la fiscalité ou la transmission à leurs enfants.

L’investissement locatif sur internet est un secteur compliqué, car la plupart des acteurs ne sont pas objectifs et poussent à tout prix des produits ou des montages sur lesquels ils sont fortement intéressés, ou encore pire des formations à des prix délirants.

Dans cet article nous allons vous proposer un tour d’horizon objectif de l’investissement locatif, en vous détaillant tous les composantes importantes. Nous parlerons évidemment LMNP, SCI, Pinel, démembrement, l’objectif étant de vous fournir un guide avec les essentiels à savoir pour bien gérer votre patrimoine immobilier.

Ce guide s’adresse à des particuliers qui détiennent un, deux voire trois biens, il se concentre donc sur les montages simples qui fonctionnent. Si vous souhaitez rentrer dans des montages compliqués, par exemple une holding détendant des SCI à l’IS, consultez les fiches techniques que nous listons dans chaque partie.

Quelle fiscalité pour une location ?

Commençons par la base de l’investissement locatif : la fiscalité que vous allez avoir sur les loyers payés par vos locataires. Il y a schématiquement deux grilles d’analyse pour savoir à quel régime vous allez être soumis :

  • nom propre ou SCI : est-ce que vous investissez en direct ou via une société (la plupart du temps une SCI) ?
  • vide ou meublé : est-ce que vous louez le logement vide pour des longues durées ou avec des meubles sur des durées plus courtes ?

Fiscalité en nom propre

L’investissement en nom propre reste le montage le plus simple si vous investissez seul pour un ou deux biens. Nous verrons dans les parties suivantes que la SCI peut servir si vous investissez à plusieurs ou si vous souhaitez développer un portefeuille de plusieurs actifs; mais contrairement à une croyance partagée par les investisseurs novices, la SCI ne permet pas en soi de réduire sa fiscalité, c’est même souvent l’inverse, notamment en meublé.

Si vous louez donc en nom propre, deux régimes sont disponibles en fonction du type de location.

En location vide, vos loyers seront imposés :

  • soit au micro-foncier, c’est-à-dire qu’un forfait de charges de 30% sera déduit de vos loyers (vous serez donc imposés sur les 70% restants)
  • soit au régime réel, c’est-à-dire que vous déclarerez l’intégralité de vos charges qui viendront en déduction du loyer

Le gros avantage du régime réel en location vide est la possibilité de créer du déficit foncier qui viendra s’imputer à vos autres revenus imposables. C’est un montage souvent utilisé pour des investissements nécessitant des gros travaux qui créent du déficit sur les premières années d’investissement. Pour en savoir plus sur le régime réel en location vide, consultez notre fiche complète sur la fiscalité de la location vide.

En location meublée, vos loyers seront imposés :

  • soit au micro-BIC, c’est-à-dire qu’un forfait de charges de 50% sera déduit de vos loyers (vous serez donc imposés sur les 50% restants)
  • soit au régime réel, c’est-à-dire que vous déclarerez l’intégralité de vos charges qui viendront en déduction du loyer, y compris des amortissements comptables sur le bien

La plupart du temps vous serez dans le cadre de votre location meublée sous le régime du LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), par opposition au loueur meublé professionnel; dans ce régime LMNP la déclaration des charges au réel est très avantageuse car en plus des charges réelles déductibles comme en location vide, vous bénéficiez d’amortissements comptables qui viennent réduire vos loyers imposables, jusqu’à les annuler dans les zones tendues. Pour comprendre plus en détail le fonctionnement de ce régime qui s’apparente à de la défiscalisation, consultez notre fiche complète sur le LMNP réel.

Fiscalité en SCI

La SCI (Société Civile Immobilière) a deux régimes de fiscalité distincts : la SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu) et la SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés).

Le choix entre ces deux régimes se fait à la création de la société si vous louez en vide, si vous louez plus de 10% des loyers de la SCI en meublé vous basculez automatiquement sur la SCI à l’IS. Plus d’infos sur ce choix sur notre fiche de synthèse sur la SCI.

Si vous choisissez le régime de la SCI à l’IR, la SCI devient un véhicule transparent et chaque associé va se faire imposer sur sa part de loyers comme s’il avait investi en nom propre.

Si vous choisissez le régime de la SCI à l’IS, celle-ci devient une société comme une autre, qui peut conserver ses bénéfices ou les distribuer à ses actionnaires via des dividendes. La réforme récente sur les revenus des capitaux a introduit une flat-tax de 30% qui combinée au taux réduit sur l’impôt sur les sociétés peut vous permettre d’optimiser vos revenus locatifs.

Pour en savoir plus sur la fiscalité de la SIC à l’IS et la flat-tax, consultez notre fiche complète sur la fiscalité de la SCI.

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La défiscalisation immobilière est-elle une bonne idée ?

Pourquoi tout le monde va vous proposer du Pinel

Pour faire face à la crise de l’offre face à une demande toujours croissante portée par la démographie, les pouvoirs publics ont fortement sponsorisé l’investissement locatif français.

Le dispositif phare, celui qui est poussé par tous les intermédiaires, est le dispositif Pinel. Historiquement il s’agit de la nouvelle version d’anciens dispositifs (Robien, Sceller, Duflot) dont le principe est toujours le même : proposer des réductions d’impôts aux investisseurs qui achètent des logements neufs en zone tendue.

Le Pinel est très contraint, à la fois sur les zones où vous pouvez acheter mais aussi et surtout sur les plafonds de loyers et de ressources des locataires que vous devez respecter en cours de bail, sur des durées d’engagement de 6, 9 ou 12 ans. Pour rentrer dans les détails du dispositif, consultez notre fiche complète sur le Pinel.

L’autre problème de ce dispositif Pinel est que les intermédiaires qui proposent ces programmes sont fortement rémunérés par les promoteurs, et qu’in fine les prix de vente sont gonflés proportionnellement à l’avantage fiscal. Ce n’est pas une simple intuition de notre part, c’est une réalité qui a même poussé le gouvernement à légiférer et à plafonner la rémunération des intermédiaires en Pinel (voir un article sur le sujet).

LMNP et autres alternatives

De manière générale, nous avons tendance à conseiller à nos clients de se tourner vers le LMNP réel si la location meublée est envisageable.

Le LMNP est applicable à n’importe quel logement, la location est sans plafond de loyer ou de ressources des locataires, sans engagement de durée. L’avantage fiscal est par ailleurs équivalent au Pinel, pour vous en convaincre lisez notre fiche concernant le match entre LMNP et Pinel.

Les autres dispositifs de défiscalisation sont beaucoup moins utilisés, nous les avons listés sur un article complet sur les 9 dispositifs de défiscalisation immobilière.

Sur cet article les 3 derniers dispositifs nous semblent les plus intéressants, à condition que vous rentriez dans la cible :

  • les monuments historiques pour faire du déficit foncier sans plafond si vous avez des très gros revenus
  • le Denormandie pour investir et rénover des logements en coeur de ville moyenne si vous êtes prêt à prendre des risques
  • le Cosse ancien pour louer à des loyers sociaux dans le parc locatif privé si vous voulez louer responsable

Comment investir à plusieurs ?

L’indivision par défaut

Si vous souhaitez investir à plusieurs, le régime par défaut est l’indivision. Ce régime historique a été simplifié récemment pour éviter les situations de blocage, néanmoins l’indivision reste à éviter.

En effet l’indivision reste une source potentielle de contentieux entre les indivisaires, notamment quand leur nombre augmente exponentiellement au gré des successions. C’est l’absence de contrat cadre entre les indivisaires qui crée ces situations de blocage.

Par ailleurs l’indivision ne profite pas des avantages de l’investissement via une société, notamment la flexibilité des parts sociales, la possibilité de créer des amortissements comptables ou encore la faculté de créer du déficit sur un actif que vous reportez sur un autre.

La société à privilégier

La société est donc le montage à privilégier quand vous investissez à plusieurs. Elle vous permet notamment de définir un pacte d’associés clair qui fixe par exemple des règles sur la gestion courante, la vente forcée d’un actif, le choix des investissements, etc.

Parmi les sociétés utilisées à des fins d’investissement locatif, la plus souvent utilisée est la SCI (société civile immobilière) suivi par la SARL.

Comme nous l’avons vu précédemment, le régime du LMNP réel est très intéressant d’un point de vue fiscal, néanmoins il n’est pas accessible aux associés d’une SCI car les SCI qui louent en meublé sont forcément des SCI à l’IS; elles ne peuvent donc pas bénéficier du régime LMNP réel du particulier. En effet les amortissements comptables existent bien en SCI à l’IS comme en LMNP réel, mais le régime des plus-values n’est pas le même, les déductions que vous avez faites au fil des années en SCI à l’IS vont donc finir par être taxés en SCI à l’IS lors de la revente du bien (conserver indéfiniment un bien n’étant pas considéré comme une stratégie viable de contournement).

Le montage à privilégier pour bénéficier du LMNP réel à plusieurs est la SARL de famille. Nous avons rédigé une fiche complète sur la SARL de famille avec les avantages et les inconvénients du montage.

Pour clore cette partie, sachez que si vous investissez en famille et que vous louez en vide, il est préférable d’opter pour une SCI familiale dont les contraintes de gestion sont plus simples. La SCI familiale bénéficie notamment de meilleure condition dans le bail de location que la SARL de famille. Consultez notre fiche sur la SCI familiale pour en savoir plus.

Quelles stratégies pour bien réussir son investissement locatif ?

Nous vous avons détaillé la fiscalité de l’investissement locatif et les différents montages possibles. Vous avez compris que le choix du type de location entre meublé et vide détermine fortement votre investissement locatif.

La location meublée semble donc plus attractive, néanmoins d’autres facteurs sont à prendre compte lors de l’achat d’un bien pour louer. Voici une revue non exhaustive des stratégies à considérer lors de l’achat d’un bien.

Augmenter le rendement brut d’un bien donné

Le principe de base lors de la sélection d’un bien est l’optimisation du couple risque / rendement locatif. Normalement plus le rendement locatif d’un actif immobilier est élevé, plus le risque sur la valeur de l’actif (et/ou sur le rendement) est fort (voir notre fiche sur l’optimisation du rendement locatif).

En d’autres mots pour bien réussir son investissement locatif il faut réussir à diminuer le risque d’un actif à haut rendement, ou augmenter le rendement d’un actif non risqué. La deuxième option est la plus simple car le risque dépend souvent de facteurs exogènes et il est contrôlable en zone tendue comme Paris, Lyon ou Lille.

En zone tendue, le risque sur la valeur de l’actif est en effet plus faible qu’en zone rurale. Il y aura toujours un marché liquide sur un appartement parisien de 90m², ce qui n’est pas forcément le cas si vous achetez le même appartement à Cherbourg ou à Vesoul.

Pour augmenter le rendement locatif d’un actif de qualité en zone tendue plusieurs stratégies existent aujourd’hui :

  • la location meublée courte durée : longtemps plébiscitée, elle est aujourd’hui dans la tourmente par une combinaison de la réglementation et de la baisse des nuitées touristiques avec le Covid.
  • la colocation pour jeunes actifs : de nombreux acteurs se mettent à la colocation, c’est selon nous une bonne stratégie car les jeunes préfèrent se loger dans un grand appartement partagé que dans un petit studio, néanmoins certains spécialistes sont plus dubitatifs.
  • la location en logement de fonction : c’est le Graal des investisseurs notamment à Paris. Les entreprises sont prêtes à payer plus et le bail société est très souple, néanmoins ce mode de location est en voie de dispariton.
  • choisir un bien avec un ratio chambres/surface élevé : les locataires ont tendance à valoriser le nombre de pièces autant que la surface, les petits 3 pièces ou 4 pièces ont donc tendance à se louer plus cher au m² que les grandes surfaces à nombre de chambres équivalent (sans que le prix à l’achat soit proportionnellement plus élevé).
  • bien choisir son type de logement en fonction du marché : dans certaines villes, certains types de logement sont plus recherchés que d’autres à la location et permettent de booster le rendement locatif brut.

Pour illustrer le dernier point nous avions fait en 2017 une étude des rendements locatifs dans les 10 plus grandes villes de France avec une grille d’analyse en fonction du nombre de pièces et de la typologie vide / meublé.

Vous vous rendrez compte en consultant les tableaux ci-dessous qu’il peut être plus intéressant d’investir dans les grandes surfaces à Toulouse, ou dans les petites surfaces à Marseille. Il est par ailleurs préférable de louer en meublé dans un 3P à Nice alors que l’avantage du meublé est le même pour toutes les surfaces à Paris.


Cette étude est indicative, n’hésitez pas à la refaire dans le marché local qui vous intéresse en vérifiant bien les rendements de chaque classe d’actif. Avec l’afflux récent d’investisseurs en meublé il est possible que le vide soit devenu plus avantageux.

Ce sont nos stratégies pour augmenter le rendement brut, nous allons voir que le deuxième moyen d’optimiser un investissement locatif est de faire une plus-value conséquente.

Diminuer le prix d’achat pour maximiser la plus-value

La plus-value est la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. Par définition le prix de vente dans le futur n’est pas vraiment contrôlable; ce que vous pouvez par contre contrôler c’est le prix d’achat.

Parmi les stratégies les plus connues, les deux plus simples sont pour nous l’achat d’un logement occupé et l’immeuble de rapport.

Acheter un logement occupé par un locataire permet de diminuer le prix, notamment en zone tendue, car ce type de bien n’est recherché que par des investisseurs locatifs, et non par des propriétaires qui souhaitent occuper le logement.

Nous avons rédigé une fiche complète sur l’achat d’un logement occupé, qui détaille notamment comment vous pouvez garantir les loyers du locataire en place juste après l’achat du bien.

L’immeuble de rapport est aussi un actif dont le prix ne s’envole pas sous la pression des acheteurs en résidence principale. On parle d’immeuble de rapport quand vous achetez un immeuble en bloc, composé de plusieurs logements occupés ou non par des locataires. Les immeubles de rapport sont souvent achetés en zone non tendue pour que le prix reste raisonnable.

Nous avons rédigé une fiche complète sur l’immeuble de rapport. Vous y verrez que l’immeuble de rapport a d’autres avantages, notamment sur la mutualisation des dépenses et de votre temps, mais que les pièges sont nombreux.

Pour terminer cette partie évoquons les deux autres stratégies qui selon nous ne fonctionnent pas mais qui ont la cote chez certains investisseurs.

Le viager ne permet pas selon nous de faire une bonne affaire. Plus exactement vous pourrez éventuellement faire une bonne affaire si vous êtes chanceux (et que le vendeur ne l’est pas) mais selon nous c’est une stratégie trop aléatoire. Elle a d’autres défauts que nous détaillons dans notre article sur le viager.

L’achat aux enchères immobilières peut sembler être la porte d’accès aux bonnes affaires mais c’est rarement le cas. Les vendeurs mettent des prix de réserve proches des prix de marché, et la présence d’investisseurs professionnels dans ces ventes empêche toute affaire miraculeuse. Les enchères restent néanmoins un mode d’achat efficace dans la mesure où elle réduit l’effort à fournir pour trouver le logement et voir son offre retenue (notamment en zone tendue). Gardez en tête que ce mode de vente est surtout utilisé pour les actifs compliqués à estimer ou pour les saisies judiciaires…

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Comment optimiser la transmission d’un bien immobilier ?

Donner un bien démembré

Vous avez optimisé le montage de votre investissement locatif, sélectionné avec prudence une stratégie que vous espérez rentable.

Si vous avez des enfants vous vous posez peut être la question de la transmission de ce patrimoine immobilier. Pour optimiser la fiscalité de cette transmission le plus simple est de donner régulièrement en respectant les seuils de non-imposition des donations.

Le mécanisme le plus simple à mettre en oeuvre si vous détenez en nom propre est le démembrement. Vous séparez l’usufruit du bien et la nue-propriété, et vous transmettez la nue-propriété à vos enfants. Cette nue-propriété vaut moins chère que l’intégralité du bien, elle vous permet donc plus facilement de passer sous les seuils d’imposition de la donation.

Deuxième « avantage » : lorsque vous disparaissez, l’usufruit disparaît avec vous, donc pas de droit de succession sur votre nue-propriété. Pour comprendre ce concept un peu complexe, rendez-vous sur notre fiche complète sur le démembrement.

Donner les parts d’une SCI démembrée et endettée

Le démembrement peut être utilisé de la même manière si vous détenez le bien avec une SCI; vous allez tout simplement démembrer les parts de la SCI. Vous bénéficiez par ailleurs de deux effets de bords appréciables.

  • vous pouvez calculer le nombre de part qui permet de rester sous le seuil de taxation (alors qu’en nom propre vous devez transmettre l’intégralité de la nue-propriété)
  • si la SCI est endettée, vous transmettez un actif net, composé de la valeur des biens immobiliers moins la dette, la valeur des parts transmises est donc plus faible que la valeur réelle du patrimoine que vous transmettez

Le sujet est vraiment complexe, donc nous vous recommandons de consulter un avocat ou un comptable spécialiste, après avoir lu notre fiche complète sur le sujet. Il y a notamment un risque de redressement de la part de l’administration fiscale si vous réalisez ce type d’opération aux seules fins d’échapper aux impôts.

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