Vous mettez votre bien en location pour la première fois, et vous craignez de faire des erreurs. Sachez qu’il est tout à fait possible de mettre son bien en location en direct sans passer par une agence.

Nous allons dans cet article vous donner les grandes lignes à respecter pour trouver un locataire solvable rapidement. Ces conseils ont été sélectionnés par notre équipe, après avoir nous-mêmes loué plusieurs centaines de lots, et avoir assisté des dizaines de milliers de particuliers comme vous depuis 2012.

A la fin de chaque point, vous aurez, si possible, un lien vers un autre article qui vous expliquera plus en détail le point abordé.

Comment trouver rapidement un locataire ?

La première étape de la mise en location est l’annonce immobilière, elle doit être attractive, c’est-à-dire bien rédigée, avec un loyer de marché. Elle doit enfin être diffusée sur suffisamment de sites pour déclencher des contacts.

Fixer un loyer en adéquation avec le marché

Le loyer est évidemment l’un des critères les plus importants pour les candidats, donc il faut veiller à ne pas fixer un loyer trop élevé au risque de perdre du temps à trouver un locataire et donc de perdre de l’argent.

Un loyer trop élevé signifie également un risque plus important de tomber sur un fraudeur. Pour savoir comment s’y prendre, consultez notre fiche complète sur les 4 techniques pour bien fixer son loyer.

Déposer une annonce sur plusieurs sites

Afin que votre annonce soit vue par un maximum de candidats locataires, nous vous conseillons de la publier sur Le Bon Coin et sur PAP en même temps, voire même sur Seloger, et ce même si vous êtes en zone tendue.

L’annonce est évidemment un point important à ne surtout pas négliger, car c’est elle qui va donner envie au candidat de vous contacter. Nous vous conseillons donc de mettre les informations importantes : étage, localisation, nombre de pièces à vivre, si l’eau chaude et le chauffage sont inclus dans les charges, l’existence d’un ascenseur si le logement est en étage élevé, etc.

Concernant les photos, privilégiez des photos attrayantes, donc à mi-hauteur, bien exposées et surtout de bonne qualité. Pensez à bien enlever des objets « parasites » comme des manteaux, ou un sac.

Comment sélectionner les dossiers locataires ?

Quels justificatifs demander pour le dossier locataire ?

Avant toute chose, privilégiez les dossiers numériques plutôt que les dossiers « papiers ».

Que vous preniez ou non une assurance loyer impayé, vous pouvez considérer que les pièces demandées par les assureurs sont les pièces de référence à avoir dans un dossier locataire. Le tableau récapitulatif est disponible sur notre article complet sur l’assurance loyer impayé.

Voici par exemple les pièces à demander pour un salarié en CDI :

1. La pièce d’identité
2. Les quittances de loyer (et non les avis d’échéance)
3. Le contrat de travail ou l’attestation employeur
4. L’avis d’impôts
5. Les quittances de loyer

Comment détecter les faux dossiers ?

Sur l’authenticité des pièces, différentes techniques existent, notamment la vérification de l’avis d’impôts sur le site des impôts. Il faut approcher cette partie avec prudence, et ne pas faire confiance aux candidats par défaut. En effet il est toujours préférable de dire non à un candidat de bonne foi, plutôt que d’accepter les explications alambiquées d’un fraudeur.

Pour plus d’informations, vous pouvez consulter notre fiche sur les techniques pour détecter les faux dossiers qui détaillent de manière exhaustive les erreurs que font les fraudeurs (certaines vont vous surprendre).

Comment choisir son locataire ?

Les faux dossiers ne sont pas forcément de mauvais payeurs, ils peuvent simplement essayer de se simplifier leur recherche. De manière inverse les dossiers authentiques ne sont pas forcément de bons profils, il est donc important d’être malin sur la sélection des locataires.

Nous vous recommandons d’aller au-delà des critères de solvabilité classiques des assurances (situation stable et 3 fois le loyer), et d’évaluer les profils des candidats selon deux critères : le risque d’impayés sur 10 ans et la vacance locative.

Vous devez d’abord vous demander si le candidat sera en situation stable, personnelle et professionnelle, dans les 10 prochaines années ? La plupart des impayés arrive au bout de plusieurs années, quand le locataire perd son emploi ou se sépare. La situation à l’entrée dans les lieux n’est donc pas forcément la même 5 ans plus tard.

Vous devez ensuite vous demander si le candidat va rester dans le logement. Pour limiter le risque de vacance locative, il faut en effet sélectionner des profils qui restent un maximum de temps dans le logement.

Pour comprendre en détail cette étape complexe d’évaluation des dossiers (au-delà de l’authenticité), nous vous recommandons la lecture de notre fiche comment choisir son locataire.

Maintenant que vous savez tout sur la façon de vérifier un dossier, vous vous demandez sûrement comment vous prémunir contre les impayés.

Quelles garanties contre les impayés ?

Pour vous protéger contre les impayés, plusieurs solutions s’offrent à vous. Le choix dépend évidemment du type de couverture que vous souhaitez, mais surtout de leur compatibilité avec les dossiers de candidats que vous recevez. Dans l’idéal, il existe pour chaque dossier une solution de garantie, et il est très rare de ne pas trouver de solution (elles sont détaillées sur cette fiche).

Demandez à votre locataire un garant

C’est la solution la plus classique, un proche se porte caution pour les loyers du locataire via un acte de caution solidaire.

Nous vous recommandons de prendre un garant avec une situation stable gagnant au minimum 4 fois le loyer, afin qu’il puisse payer le loyer de votre locataire en plus du sien. Par ailleurs prenez idéalement un garant proche du locataire, la pression morale est au moins aussi importante que la solvabilité du garant sur ce type de caution.

Prendre une garantie loyer impayé

La garantie loyer impayé est un contrat que vous souscrivez et qui va vous garantir le versement de vos loyers et qui va même s’occuper de l’expulsion de votre locataire.

C’est une solution plus sûre qu’un garant (il peut devenir insolvable ou refuser de payer) mais elle a pour inconvénients d’avoir des critères de solvabilité assez stricts et de coûter environ 2,5% du loyer.

Demander une garantie Visale

La garantie Visale est une caution proposée par l’Etat via Action Logement. C’est donc Action Logement qui va se porter garant pour votre locataire.
Cette solution est réservée aux jeunes de moins de 30 ans, ou aux personnes en situation précaire. Ce dispositif est gratuit, mais il vous couvre que sur 36 mensualités d’impayés.

Il vient en complément de l’assurance loyer impayé en couvrant les candidats qui ne sont pas éligibles aux assurances.

La caution bancaire

En dernier recours, vous pouvez demander une caution bancaire. Le locataire bloque de 6 à 36 mois de loyer sur un compte et cet argent sert de garantie en cours de bail.

Les banques proposaient historiquement ce type de produit, mais il est de plus en plus compliqué de le mettre en place, notamment en zone tendue où les délais de plusieurs semaines pour la mise en place ne sont pas compatibles.

La caution bancaire est contraignante pour le locataire qui doit bloquer une somme d’argent conséquente, elle doit donc être utilisée en dernier recours, quand aucune autre des 3 solutions précédentes n’est possible.

Une fois que vous avez trouvé la meilleure solution pour vous prémunir des impayés, vous vous demandez certainement quel bail vous allez signer.

Quel bail signer pour ma location ?

Il est important de bien définir, en amont de l’annonce, le type de bail que vous allez vouloir signer, et de bien le préciser dans votre annonce. Vous n’aurez pas le même type de candidat pour un bail de location vide, ou pour une colocation en bail individuel meublé.

Bail de résidence principale

Le bail le plus commun en résidence principale est le contrat de location vide, vient ensuite le contrat meublé.

Vous pouvez aussi faire le choix de signer un bail de colocation. 2 choix de bail s’offrent à vous : soit un bail unique pour tous vos colocataires, soit un bail individuel à la chambre signé avec un colocataire à chaque fois. Pour comprendre la différence entre ces deux baux, consultez notre fiche pour choisir entre bail individuel ou unique.

Que ce soit en vide ou en meublé, en colocation bail unique ou bail individuel, tous les baux de résidence principale doivent respecter un modèle type obligatoire, que nous vous permettons de remplir facilement via notre module de bail numérique.

Bail de résidence secondaire

En dehors du champ de la résidence principale, de nombreux baux sont possibles : bail logement de fonction, bail mobilité, bail de location saisonnier.

Ils sont à utiliser pour chaque situation spécifique. Ils sont avantageux pour le propriétaire, dans la mesure où ils sortent le locataire de la loi de 89 sur les résidences principales, et donc de la grande protection qui rend notamment les expulsions complexes et (très) longues.

Signer le bail avant l’entrée dans les lieux

Si vous avez trouvé le bon candidat, mais qu’il souhaite emménager plus tard, sachez qu’il est tout à fait possible de signer le bail avant l’entrée dans les lieux du locataire.

Cette technique vous permet de valider immédiatement que le candidat est réellement intéressé, et vous évite par ailleurs les désistements.

Pour bien comprendre comment s’y prendre pour signer un bail en avance, consultez notre fiche sur la signature du bail en avance.

Voilà pour le guide sur la mise en location, si vous souhaitez continuer à apprendre les bases de la gestion locative, nous vous recommandons d’enchaîner sur notre guide complet sur le loyer et les charges.