10 astuces pour bien gérer sa location (+ 1 bonus fiscal)

Chez Smartloc nous assistons depuis 2012 des milliers de bailleurs indépendants dans leur gestion locative au quotidien.

Si vous devions choisir 10 points parmi les centaines de sujets que nos équipes d’experts traitent chaque mois, voici la liste des astuces que nous souhaitons vous mettre en avant.

A la fin de chaque partie vous trouverez les liens annexes pour aller plus loin sur le sujet.

10 astuces gestion locative

1. Le bail de location : un modèle légale obligatoire depuis 2014

Un modèle de bail obligatoire……

Si vous êtes client Smartloc, vous avez probablement utilisé notre module de bail numérique. Nous avons créé cet outil en ligne en 2014 lors de la sortie du modèle obligatoire introduit par la loi ALUR.

Avant cette date les bailleurs étaient libres de signer un bail selon n’importe quel modèle trouvé sur Internet ou édité sur word au fil de l’eau. Au mieux incomplets ou obsolètes par rapport aux dernières lois, au pire truffés de clauses abusives, les 2 millions de contrats signés chaque année respectaient rarement la réglementation.

Le législateur a donc imposé un modèle type qui vous garantit que le bail ne devienne pas un motif de contestation par le locataire en cas de contentieux. Qui dit modèle de bail obligatoire ne dit pas forcément le même contrat pour tout le monde : notre module adapte le modèle à votre situation, introduit automatiquement les clauses qui vous protégeront en cas de contentieux et  ajoute les annexes adéquates.

… mais sans conséquence en cas de non respect

Que se passe t-il si vous n’avez pas rédigé un bail selon le modèle imposé par la loi ? Pas de panique, cela ne permettra pas au locataire d’arrêter de payer son loyer.

Au pire les clauses non conformes seront ignorées par le juge en cas de contentieux, néanmoins nous vous recommandons toujours de suivre le modèle légal car c’est un bon signal en votre faveur, le juge ayant tendance comme nous le verrons à protéger le locataire même quand le bailleur a “tout bien fait”.

Idem pour les éventuelles assurances loyers impayés, la non-conformité du bail n’est pas préjudiciable a priori, les compagnies se concentrant simplement sur l’existence dans le bail d’une clause résolutoire et de solidarité.

Toutes ces clauses (et d’autres) sont prévues par le bail Smartloc, notre module de bail numérique vous permet par exemple de rédiger un bail avec une clause spécifique au garant et génère l’acte de caution correspondant. Néanmoins, comme nous allons le voir, ce n’est pas la seule solution qui s’offre à vous pour garantir vos loyers avant de signer le bail.

Pour en savoir plus sur le sujet du bail

Module de bail numérique conforme loi ALUR

Liste des clauses abusives


2. Se protéger contre le risque d’impayés : assurance loyer impayé ou garant?

Hantise n°1 des bailleurs, le risque d’avoir des impayés de loyer est très certainement la plus grande menace qui existe en cours de bail. Afin de se prémunir contre cet aléa, vous pouvez avoir recours soit à une caution soit à une garantie loyer impayé.

Avoir recours à une caution c’est avoir deux débiteurs au lieu d’un en cas d’impayé

L’acte de caution solidaire contient les obligations du garant en cas de manquement du locataire (notamment en cas d’impayés).

En cas de défaillance du locataire, il appartiendra au garant de prendre en charge le paiement des loyers. Le propriétaire devra mener quant à lui la procédure d’expulsion du locataire en parallèle.

L’acte de caution est annexé au bail de location et doit être signé par le bailleur et le garant; depuis la nouvelle loi ELAN de 2018, il est possible de le signer électroniquement sans les mentions manuscrites.

La GLI, une assurance qui vous indemnise automatiquement dès le 1er mois d’impayé

L’autre solution pour garantir les loyers et de souscrire une assurance loyer impayé qui :

  1. Vous indemnisera automatiquement du montant du loyer dès le premier mois d’impayé
  2. Se chargera de mener et de payer toute la procédure d’expulsion du locataire (de l’huissier initial jusqu’au serrurier de l’expulsion en passant par l’avocat)

L’assurance loyer impayé a comme seuls inconvénients d’être payante (de l’ordre de 2,5% du loyer pour celle proposée sur Smartloc) et de devoir faire rentrer les locataires dans certains critères de solvabilité, mais c’est une solution à privilégier selon nous.

Caution ou GLI comment choisir?

Nous recommandons à nos clients qui en ont la possibilité de choisir une GLI pour différentes raisons : l’automatisme et la rapidité de l’indemnisation, l’assistance et la prise en charge de la procédure de recouvrement voire d’expulsion.

En plus du temps perdu pour réclamer à la caution de payer un impayé, c’est aussi des frais que vous devrez engager personnellement (avocat, huissier, serrurier etc…) et que vous n’êtes pas certain de pouvoir récupérer à l’issue de la procédure (notamment si le juge décide in fine de réduire la dette locative).

Le système de la caution est donc à considérer en dernier recours lorsque vous avez un locataire qui n’est pas éligible à la GLI. Dans ce cas, nous vous recommandons de prendre les mêmes précautions que pour le choix de votre locataire car prendre un garant c’est un peu comme prendre un locataire additionnel pour le paiement des loyers.

Attention : pas de cumul possible entre caution ET GLI

Dernier point important : depuis 2009, la loi Boutin interdit de cumuler à la fois garant et assurance loyer impayé  (sauf si le locataire est étudiant ou apprenti).

Pour en savoir plus sur les garanties contre les impayés

Assurance loyer impayé Smartloc

Acte de caution solidaire modèle loi ELAN 2019 (+ mode d’emploi)

Détail de la procédure d’expulsion

Fiche technique sur la vérification de dossier


3. Bien remplir l’état des lieux d’entrée: une étape cruciale dans l’exécution du bail

Le modèle d’état des lieux que nous vous fournissons est également plébiscité par les agences car il permet de remplir sur un même document l’état des lieux de sortie et l’état des lieux d’entrée qui apparaissent côte à côte.

Un document essentiel à préparer au moment de l’entrée et de la sortie

Il doit être signé et paraphé au moment de la remise des clefs par tous les locataires présents sur le bail (une feuille volante non paraphée n’ayant pas de valeur) et si  l’état des lieux est fait sur un seul document, dans ce cas des copies (photos ou scans) devront être envoyées aux locataires.

Le locataire disposera alors d’un délai de 10 jours à compter de l’entrée dans les lieux pour demander au bailleur de compléter l’état des lieux. Si aucun état des lieux n’est réalisé, c’est au bailleur de prouver qu’il avait livré un logement en bon état.

Ajouter des photos pour éviter tout contentieux

L’objectif principal de l’état des lieux est de définir l’état de chaque pièce, en la décomposant par grande section : plafond, mur, sol, plinthes, fenêtres…

L’état des lieux est LE document contractuel qui indique l’état du bien au moment de l’entrée du locataire et qui servira de document de référence au moment de son départ.

Il peut parfois être compliqué de définir en un seul mot l’état d’un mur ou d’un plafond: n’hésitez donc pas à prendre des photos et à les envoyer par mail au locataire à l’issue de l’état des lieux.

Faire réaliser l’état des lieux par un tiers contre rémunération

Dans le cas où l’état des lieux ne peut pas être fait en présence du locataire et/ou du propriétaire, il peut être réalisé amiablement par un tiers (l’agence immobilière par exemple) mandaté pour un tarif maximum de 6€/m² à partager pour moitié entre bailleur et locataire.

Vous pouvez également recourir à un huissier (dont les frais allant de 135 euros à 240 euros seront également partagés pour moitié entre le locataire et le propriétaire).

Retenues sur le dépôt de garantie : attention à la vétusté normale

L’état des murs, plafonds et sols indiqué sur l’état des lieux de sortie est déterminant car il va définir les éventuelles retenues que vous allez pouvoir faire sur le dépôt de garantie en le comparant à l’état des lieux d’entrée.

Ainsi, nous vous conseillons de prendre le temps de bien remplir chaque poste (quitte également à prendre des photos) avec autant de minutie qu’au moment de la réalisation de votre état des lieux d’entrée.

En cas de constat d’usure anormale d’un élément (par exemple, si les peintures du salon passent de très bon état à état moyen en 2 ans), vous pourrez alors retenir une partie du dépôt de garantie pour l’usure anormale. Notre outil de gestion locative vous aide dans le calcul des retenues en vous fournissant un courrier type accompagné d’une grille de vétusté.

Pour en savoir plus sur les garanties contre les impayés

Modèle d’état des lieux et mode d’emploi

Mode d’emploi du dépôt de garantie


4. Les erreurs à ne pas commettre au démarrage du bail

Le moment charnière où vous perdez la main

Vous avez rédigé votre bail, vous avez choisi une éventuelle garantie (assurance loyer impayé, garant), l’état des lieux est rempli et vous vous apprêtez à remettre les clefs au locataire.

Sachez que la remise des clefs est un moment charnière puisque pouvoir bascule à ce moment là, le locataire devenant l’occupant protégé d’un logement que vous lui avez donné en location à titre de résidence principale.

Une fois les clefs remises, il est donc beaucoup plus compliqué de récupérer une attestation d’assurance habitation ou de demander au locataire de payer son dépôt de garantie par exemple; celui-ci est désormais protégé par les textes de loi, notamment la loi de 89, même s’il ne respecte pas les termes du bail.

Une checklist à valider avant la remise des clefs

Avant de remettre les clefs au locataire, nous vous recommandons donc fortement de cocher toutes les cases de la checklist suivante :

  1. Dossier de location : le locataire vous a remis l’intégralité des pièces de son dossier de location, vous permettant le cas échéant de souscrire une assurance loyer impayé.
  2. Attestation d’assurance : le locataire vous a remis une attestation d’assurance habitation couvrant la période démarrant à la remise des clefs.
  3. Mobilier : vous avez récupéré tous les meubles et équipements que vous souhaitiez conserver.
  4. Paiement : le locataire vous a fait un chèque du dépôt de garantie et du premier loyer, ou il vous a fourni a minima une preuve de virement de ces mêmes sommes.
  5. Garant : si vous avez opté pour un garant vous avez récupéré les actes de caution signés.

Tous ces points sont importants car comme nous vous l’avons déjà dit (mais la répétition est importante) le locataire est chez lui dès la remise des clefs et son éventuelle expulsion est longue et soumise à des motifs très encadrés.

Voilà pour les principales erreurs à ne pas commettre, d’autres sujets sont à régler au démarrage du bail mais leurs éventuelles conséquences sont de moindre importance : installer le détecteur de fumée si cela n’est pas fait, transmettre votre IBAN au locataire pour le virement du loyer, lui rappeler de souscrire un abonnement électricité pour éviter une résiliation du compteur, lui donner les coordonnées du syndic pour changer l’interphone et la boîte aux lettres le cas échéant.

Pour en savoir plus sur le sujet de l’entrée dans les lieux

Checklist lors de l’entrée dans les lieux

Demander l’attestation d’assurance habitation au locataire


5. L’impayé de loyer, ennemi public n°1

Départ à la cloche de bois, squat, locataire malhonnête, aléas de la vie… les situations pouvant mener à un impayé  de loyer sont multiples et, une crainte justifiée par les bailleurs.

En effet, dans une contexte où les situations socio-professionnelles de chacun peuvent rapidement changer, se prémunir contre ce risque est primordial, notamment si vous investissez à crédit.

156 000 impayés ont été déclarés aux tribunaux en 2016! Nous allons vous donner les secrets pour éviter de vous retrouver coincé par un impayé.

Se protéger au maximum du risque d’impayé avec une GLI ou un garant

Que cela soit à travers la mise en place d’une caution solidaire (gratuite mais avec certains inconvénients) ou la souscription d’une GLI (payante, mais avec une indemnisation automatique), cela doit être une priorité pour vous car comme nous allons le voir, en cas d’impayé qui est porté devant le juge, la procédure est longue et le résultat parfois défavorable au propriétaire.

Une procédure pouvant durer jusqu’à 2 ans sans que vous ne touchiez de loyers !

Voici le déroulé classique d’une expulsion :

  1. tentative de conciliation amiable (1 mois)
  2. commandement de payer par huissier (2 mois)
  3. Assignation puis prononcé du jugement d’expulsion (6 à 14 mois)
  4. Obtention effective de l’expulsion (4 à 16 mois dépend de trêve hivernale et éventuelle intervention force publique)

Pendant toute la procédure les impayés potentiels se cumulent et peuvent rapidement atteindre des niveaux difficilement remboursables pour un locataire solvable. Sachez que même les compagnies d’assurances (qui possèdent des services juridiques dédiés à la récupération de loyers) récupèrent moins de 50% des impayés à l’issue de la procédure.

Désamorcer le plus vite possible un impayé potentiel

Pour terminer cette section sur les impayés, voici le secret de tous les administrateurs de biens : il est crucial de désamorcer un impayé dans les premiers mois avant que la dette s’installe.

Nous vous recommandons donc, que vous ayez ou non une garantie, de relancer régulièrement le locataire par téléphone mail et SMS dès le premier impayé, de comprendre son problème et de l’orienter si possible vers un départ s’il ne peut plus faire face à ses loyers quitte à renoncer à le poursuivre pour les 2-3 mois d’impayés. La pression morale est cruciale, autant que l’utilisation des moyens légaux de procédure.

Pour en savoir plus sur le sujet des impayés

Assurance loyer impayé Smartloc

Modèle de courrier de mise en demeure

6. Entretien et réparation : qui paie?

Les réparations à la charge du locataire sont fixées par décret

Les réparations à la charge du locataire sont exhaustivement énumérées dans un décret qui liste en détail les dépenses pour l’entretien du logement.

Ce qui ne figure pas dans la liste sera à la charge du propriétaire. C’est la règle de base pour éviter toute discussion qui ne manquera pas de démarrer quand il s’agira de savoir qui paie la facture de l’artisan commandé en urgence.

Ces réparations locatives couvrent aussi bien les parties extérieures du logement à usage exclusif de votre locataire (comme une terrasse) que les parties intérieures du logement comme l’entretien de la plomberie qui doivent être maintenues en l’état (changement de joint par exemple).

Une liste que vous devrez annexer à votre bail

Nous recommandons d’annexer cette liste des réparations locatives au bail, et de bien la faire lire au locataire pour qu’il ait connaissance de l’entretien qu’il doit réaliser en cours de bail.

D’expérience nous pouvons vous affirmer que les locataires ont plutôt tendance à estimer que c’est au bailleur de faire la maintenance de son appartement, et découvrent souvent trop tard lors de l’état des lieux que les joints de la salle de bains ou le tartre des toilettes sont à leur charge.

Principe général de bon sens : vétusté ou négligence ?

La liste des réparations locatives donne une idée de l’entretien général à la charge du locataire mais il se peut que des incidents surviennent et que leur prise en charge ne soit pas clairement indiquée dans la liste.

Par exemple, une clef cassée dans une serrure ou un volet roulant bloqué sont des cas où il est parfois compliqué de savoir qui doit payer la réparation.

La règle de bon sens est la suivante (confirmée par la jurisprudence) :

  • Si l’incident a pour origine une négligence, un manque d’entretien ou une dégradation du locataire c’est à lui de payer
  • Si l’incident a pour origine la vétusté normale de l’équipement c’est au bailleur de payer

Dans le cadre de notre gestion locative, nos équipes peuvent vous aider à arbitrer ces questions. Si nous prenons l’exemple de la clef cassée dans la serrure, c’est normalement au locataire de payer le remplacement, sauf à prouver la vétusté du canon (dont la durée de vie est estimée à 10-15 ans selon les grilles).

Pour en savoir plus sur le sujet des réparations

Entretiens et réparations : qui paie ?

Grille de vétusté normale du groupe immobilier 3F


7. Indexation du loyer : accrochez-vous au train de l’inflation

Une fois par an vous pouvez augmenter le loyer

Pour refléter l’augmentation du coût de la vie via l’inflation, vous pouvez chaque année augmenter le loyer et les charges en proportion de l’évolution d’un indice l’IRL.

Vous devez donc vous baser sur l’indice ayant servi de référence lors de la signature du bail (souvent le dernier indice connu), et le dernier indice connu à la date de révision.

Nouveau loyer = Ancien loyer X IRL du trimestre en cours / IRL du trimestre de l’année précédente

146€/an d’augmentation potentielle mais souvent oubliée

Fin 2018 l’indice IRL est reparti à la hausse après plusieurs années de stagnation : +1,74% sur an.  C’est donc potentiellement 146€ d’augmentation sur un an pour un loyer mensuel de 700€.

C’est quasiment le prix d’une garantie loyer impayé mais selon une récente étude de nos équipes, 48% des bailleurs n’indexent pas. Or ils ignorent probablement qu’ils ne pourront pas rattraper cet oubli.

Ne pas rater l’indexation sous peine de perte définitive

Depuis la loi ALUR de 2014, les bailleurs qui n’ont pas indexé le bail dans l’année ne peuvent plus récupérer l’indexation perdue. Il est donc crucial de ne pas rater cette étape que notre module de gestion locative en ligne vous rappelle chaque année.

Smartloc vous assiste également dans l’indexation en vous fournissant notamment un courrier à envoyer au locataire et un mise à jour des quittances automatique.

Pour en savoir plus sur le sujet de l’indexation

Fiche complète sur l’indexation du loyer

Notre étude sur les 222 millions d’euros perdus par les bailleurs

8. Régularisation des charges locatives : mode d’emploi

Si vous avez choisi une provision pour charges dans votre bail de location (et non un forfait de charges possible en location meublée ou pour des colocataires), la loi vous oblige à régulariser cette provision chaque année en fonction des dépenses réellement engagées.

A quel moment et comment régulariser ?

Vous devez régulariser dès que vous recevez le décompte définitif des charges de copropriété, quand vous êtes en monopropriété, vous pouvez le faire alors en début d’année pour l’année précédente.

Une fois le montant déterminé, il faut procéder à la régularisation des charges le plus tôt possible, que cela soit à la hausse ou à la baisse en comparant le montant réellement engagé avec la provision qui vous a été payée.  

Au moins un mois avant de procéder à la régularisation, vous devez prévenir le locataire en lui transmettant le décompte par nature de charges (transmission qui est obligatoire sous peine de voir sa provision pour charges annulée) et en lui récapitulant le montant total qu’il a payé au titre des provisions, le montant réel dû et la différence (positive ou négative) qui va modifier la prochaine échéance de loyer.

Nous vous proposons évidemment un modèle de courrier de régularisation où vous n’avez qu’à remplir les champs pour ensuite l’envoyer à votre locataire, ainsi qu’un module pour faire la quittance de régularisation.

Les charges locatives que vous pouvez refacturer

Les charges que vous pourrez refacturer au locataire au titre des dépenses sont limitativement énumérées dans une liste publiée par décret.

Dans une copropriété la plupart des charges récupérables figureront dans le relevé annuel de charges qui vous est transmis : le syndic aura déjà fait la ventilation des charges récupérables en fonction de la liste légale.

Cette liste vous sera donc surtout utile pour refacturer les charges dans le cadre de la location d’une maison en monopropriété.

Régularisation tardive, attention au délai de prescription de 3 ans

Le bailleur (ou le locataire) a 3 ans pour demander une régularisation de charges qu’il aurait oubliée.

En cas de départ du locataire en cours d’année, si le montant réel des charges n’a pas encore été établi (donc pas encore de régularisation opérée), le bailleur est autorisé à retenir jusqu’à 20% du dépôt de garantie, retenue qui sera le cas échéant rendue au locataire une fois le décompte de charges connu et établi.

En cas d’oubli de régularisation, vous aurez également 3 ans (à compter de la réception du relevé annuel des charges du syndic pour une copropriété) pour régulariser.

Pour en savoir plus sur le sujet de la régularisation des charges

Liste des charges récupérables

Fiche complète sur la régularisation des charges


9. Réduire le coût de son financement

A part si vous venez d’hériter, il est fort probable que vous ayez fait financer votre investissement locatif à crédit. Les taux bancaires sont en effet tellement bas que même les acheteurs pouvant acheter cash préfèrent s’endetter (partiellement).

Nous allons voir comment optimiser les deux postes de dépenses du financement : les intérêts bancaires et l’assurance emprunteur.

Passer par un courtier en crédit pour gagner du temps et de l’argent

Vous en avez sûrement entendu parler à plusieurs reprises : les courtiers immobiliers peuvent vous aider à dénicher le meilleur taux et à sécuriser votre financement.

Au-delà des promesses marketing, la valeur ajoutée de ces intermédiaires est réelle. Ils vous pré-valident votre dossier de financement et rassurent ainsi les vendeurs potentiels; par leurs connaissances fines des politiques commerciales des banques ils sont réellement en mesure de vous dénicher les meilleurs taux et/ou de vous trouver un crédit si vous êtes dans une situation professionnelle complexe.

La plupart des courtiers facturent néanmoins des frais pour ce service, nous vous indiquons en fin de cette section un courtier en ligne partenaire qui a l’habitude de travailler sans frais.

Dernier point : si vous avez négocié votre crédit il y a plusieurs années, prenez le temps de le renégocier, vous pouvez gagner 50€/mois en ordre de grandeur sur un crédit de 200 000€, les taux ayant quasiment baissé de moitié en 4 ans.

Séparer votre assurance emprunteur du prêt immobilier

Dans un contexte de baisse des taux et donc des marges sur les crédits bancaires, les banques se sont rattrapées sur la deuxième composante du financement immobilier : l’assurance emprunteur.


C’est un contrat imposé par la banque, qui vous oblige à assurer les encours de crédit en cas décès et d’invalidité notamment pour éviter d’avoir des situations d’impayés dans ces cas.

Plusieurs lois ont été votées ces dernières années pour contraindre les banques à laisser le client choisir son contrat d’assurance. De nombreux acteurs en ligne se sont lancés sur le créneau et ont divisé les prix par 2 voire 3.

Nous vous indiquons dans les liens annexes en fin de section les coordonnées d’un courtier partenaire que nous recommandons. Prenez le temps de comparer les tarifs, vous pouvez en moyenne gagner plusieurs dizaines d’euros par mois en renégociant ce contrat, et ce même si votre crédit est déjà en cours.

Pour en savoir plus sur le sujet du financement

Négocier ou renégocier son emprunt avec Pretto

Souscrire à une assurance emprunteur séparée avec Réassurez-moi

La courbe historique des taux bancaires pour des prêts sur 20 ans

10. Fixer le bon loyer et investir dans les travaux : le grand paradoxe

Un loyer dans le marché pour éviter les problèmes

Le rendement locatif net d’une location est déterminé selon la formule suivante :

(Loyer encaissé sur l’année – charges courantes) / Valeur de l’actif

C’est un conseil assez contre-intuitif mais il est souvent plus rentable de fixer un loyer dans la moyenne du marché plutôt que d’essayer à tout prix de louer au loyer maximum possible. En effet un loyer trop élevé a plusieurs effets pervers :

  • Un loyer trop élevé ou hors marché attire les fraudeurs qui ont prévu de ne pas payer quel que soit le loyer
  • De manière générale, vous n’aurez pas forcément les meilleurs dossiers si le rapport qualité/prix du bien est mauvais
  • Vous risquez d’attirer les locataires prévoyant de rester quelques mois seulement; vous devrez alors retrouver un nouveau locataire avec les frais que cela engendre (vacance locative, frais éventuels d’agence…)
  • Le locataire sera moins enclin à faire des travaux et à bien entretenir le logement s’il a l’impression de payer trop cher

En résumé fixer le loyer dans le marché vous donne plus de chances de trouver un locataire solvable rapidement qui restera longtemps et entretiendra le logement.

Investir dans les travaux pour éviter les réparations de maintenance

La deuxième partie de notre équation sur le rendement locatif est le niveau de charges que vous allez déduire de votre loyer. Une grosse partie des charges vient de la maintenance courante en cours de bail (panne du chauffe-ballon, interrupteur défectueux, volet cassée, serrure bloquée, etc.).

D’expérience il est plus rentable de faire une grosse rénovation et de mettre à neuf tous les équipements du logement, à savoir électricité, plomberie, menuiserie, serrurerie, pour s’éviter des problèmes dans les 10-15 années à venir. Cet investissement initial vous permettra de minimiser les dépenses de maintenance en cours de bail et améliorera donc votre rendement locatif. Si votre base n’est pas solide, il est en effet probable que les pannes et incidents s’enchaînent à répétition et vous coûtent in fine autant que la rénovation complète du bien.

Toutes choses égales par ailleurs, un logement refait, bien isolé et correctement équipé est un critère important dans la décision des locataires, critère qui peut même devenir crucial dans les zones où le marché locatif est détendu. Avoir un logement parmi les plus qualitatifs de votre zone vous assure alors de trouver un locataire rapidement et de diminuer ainsi la vacance locative.

Pour en savoir plus sur le rendement locatif

Bilan financier d’un investissement locatif

Où investir en région parisienne ?

Carte des rendements locatifs parisiens


11. Bonus : Louer en meublé pour profiter du LMNP réel

Merci d’être arrivé jusqu’ici, nous avons gardé le meilleur pour la fin !

La plupart des bailleurs cherchent à optimiser la fiscalité de leurs revenus locatifs.

La règle générale est que les loyers, déduction faite de vos charges, sont ajoutés à votre déclaration d’impôts et donc soumis à votre tranche marginale d’imposition (auxquels vous devez ajouter 17% de prélèvement sociaux).

Se méfier des intermédiaires proposant de la défiscalisation

De très nombreux professionnels vont donc vous proposer des montages de défiscalisation alléchants. Essentiellement en Pinel mais également en Malraux, Girardin, Cosse ancien. Nous vous recommandons de vous méfier des promesses faites pour plusieurs raisons :

  1. Les intermédiaires se rémunèrent fortement sur les dispositifs vendus au point de vous prendre une grosse partie de l’avantage fiscal (et de vous relancer sans relâche)
  2. La plupart des dispositifs ont des contraintes strictes qui peuvent mettre à mal votre rentabilité locative (engagement de durée, plafond de loyers ou de ressources locataires)
  3. Il est souvent nécessaire d’acheter dans une zone précise pour bénéficier de ces dispositifs, ce qui complique encore plus la décision d’achat et réduit l’éventuelle réutilisation que vous pourriez faire du bien à titre personnel.

Il existe pourtant un avantage fiscal simple, quasiment sans contraintes et très rémunérateur que la plupart des bailleurs ignorent et que nous avons l’habitude de recommander : louer en meublé avec le LMNP réel.

Le LMNP réel ou comment annuler quasiment ses impôts sans contraintes

Si vous louez en meublé résidence principale avec un bail d’un an (en comparaison de la location vide bail 3 ans), vous pouvez déclarer vos charges locatives de 2 façons :

  • Le micro-bic qui vous permet d’imputer 50% du loyer en charges et donc de déclarer 50% du loyer en revenus imposables
  • Le régime réel qui vous permet de déclarer vos charges à la valeur réelle

La deuxième option est intéressante car en plus des charges réellement payées, vous allez pouvoir amortir la valeur de votre bien. Amortir la valeur du bien cela veut dire passer en charges fictives une partie de la valeur de l’actif pour tenir compte de sa dépréciation au cours du temps.

Un comptable doit vous aider dans cette déclaration mais sachez que vous allez pouvoir déduire environ 3% de la valeur de votre bien de vos loyers chaque année. Si votre rendement locatif est de 3-4% comme à Paris, vous allez donc pouvoir quasiment annuler vos loyers imposables avec cet amortissement, les dépenses réelles restantes vous permettront normalement d’arriver à zéro facilement.

Le LMNP réel est un vrai avantage fiscal car vous n’allez pas retrouver ces amortissements à la revente : la plus-value sera calculée entre valeur d’achat et valeur de vente, sans tenir compte des dépréciations de l’actif que vous avez fait en cours de bail (contrairement au SCI à l’IS par exemple).

Nous recommandons donc fortement ce montage simple, d’autant plus qu’il est sans contraintes : vous pouvez le mettre en place dans n’importe quelle zone, avec n’importe loyer et quel que soit le locataire. Notre comptable partenaire peut vous aider dans l’activation du LMNP réel qui doit se faire au plus tard le 1er février de chaque année civile.

Pour en savoir plus sur le sujet de la fiscalité

Fiche complète sur le LMNP réel avec contact de notre comptable partenaire

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