Louer en colocation : le guide complet du propriétaire

De nombreux propriétaires, lors de la mise en location d’un bien de 2 chambres ou plus, se retrouvent face à des demandes de colocation.

La location à des colocataires peut être un moyen de louer vite et (un peu) plus cher, néanmoins la gestion locative est plus complexes et recèlent quelques pièges.

Nous allons vous présenter dans cet article une synthèse des différents points où porter votre attention si vous décidez de louer à des colocataires. Chaque partie renvoie quand cela est possible vers une fiche plus détaillée.

Définition de la colocation

Un rappel rapide pour définir à quoi correspond une colocation pour un local d’habitation à titre de résidence principale :

I. ― La colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat.

En résumé si vous louez à deux personnes ou plus, non mariés ou non pacsés, il s’agit de colocataires.

L’article de la loi de 89 précise bien que vous pouvez louer en bail unique ou via plusieurs baux. Quel montage choisir ?

Colocation à bail unique ou à la chambre ?

Quand vous décidez de louer un logement de manière classique, par défaut les colocataires qui vont vous contacter voudront louer en bail unique. Le bail unique en colocation est donc le contrat par défaut.

Le problème est que les colocations constituées, prêtes à louer votre logement d’un bloc, sont rares dans certaines zones. Les investisseurs qui souhaitent maximiser leurs rendements en colocation optent donc parfois pour une colocation par bail unique. Dans ce système chaque chambre devient une partie privative objet d’ un bail individuel, les colocataires se partageant en annexes les parties communes du logement.

Nous allons parler dans la suite de cet article du bail unique en colocation, car c’est le plus répandu mais aussi le plus simple à gérer.

Si vous souhaitez avoir plus d’infos sur le bail individuel vous pouvez consulter notre article sur le choix entre bail individuel ou unique, ou encore notre article sur le modèle de bail individuel.

Quel modèle de bail de colocation choisir ?

Si vous partez sur un bail unique de colocation, le modèle est le même que sur un bail à une personne seule, vous allez simplement indiquer plusieurs titulaires sur le bail.

Le modèle type de bail d’habitation en résidence principale doit respecter un bail type fixé par décret, notre module de bail numérique vous permet de respecter cette obligation en vous éditant un PDF conforme pour votre bail de colocation, et ce en quelques clics.

Solidarité des colocataires

Lors de la rédaction d’un bail unique de colocation, la question se pose de la solidarité des colocataires. La clause de solidarité qui est habituellement insérée dans les baux permet de poursuivre n’importe quel locataire pour l’intégralité des dettes de la colocation.

Cela simplifie grandement les éventuels contentieux et permet de diminuer le risque de voir un des colocataires devenir insolvable en cours de bail.

C’est donc une clause que nous proposons par défaut via le bail numérique, d’autant plus que nous verrons que les assurances loyers impayés imposent cette clause de solidarité.

A noter que la loi ALUR a changé la portée de solidarité, et impose qu’elle s’éteigne au plus tard 6 mois après le départ d’un des colocataires ou dès son remplacement. Cela évite les situations ubuesques où des colocataires, partis depuis plusieurs années d’une colocation, se voyaient demander de payer pour les dettes de colocataires qui avaient changé des dizaines de fois au gré des remplacements.

Plus d’infos sur l’extinction de la solidarité sur notre article sur la clause de solidarité.

Etat des lieux en colocation

Vous signez un bail unique de colocation avec 3 colocataires par exemple, il est important de bien remplir un deuxième document dans la foulée : l’état des lieux d’entrée.

Rien de particulier sur cet entrée dans les lieux pour une colocation, à l’exception des signatures : nous recommandons que tous les colocataires signent le document, ou qu’à défaut les colocataires absents signent un pouvoir au colocataire présent, lui déléguant la faculté de constater l’état d’entrée et de signer à leur place.

Nous verrons dans plus loin dans cet article que les problèmes de dégradations sont complexes à gérer en colocation, il est donc important d’avoir un état des lieux d’entrée le plus sécurisé possible.

Dépôt de garantie des colocataires

Dans une colocation solidaire en bail unique, le dépôt de garantie est considéré comme étant versé par la colocation en tant qu’entité indivisible, et ce quelque soit la personne qui verse effectivement les fonds.

Sauf mention contraire dans le bail qui diviserait le dépôt de garantie (ce que nous déconseillons), un colocataire A peut verser l’intégralité du dépôt de garantie, celui-ci sera affecté indistinctement aux éventuelles dégradations de la colocation dans son ensemble, et donc de tous les colocataires A, B ou C.

Nous verrons que c’est un point important à garder en tête lors du départ d’un colocataire.

Garant et assurance loyer impayé d’une colocation

Les deux solutions classiques pour garantir les loyers d’une colocation sont les garants et l’assurance loyer impayé.

Pour l’assurance comme nous l’avons déjà dit elle peut couvrir les colocations à condition que ce soit un bail unique avec clause de solidarité. Il est possible dans ce cas de sommer les revenus des colocataires ayant un statut éligible pour arriver au seuil de revenus nécessaire (de 2,85 X le loyer CC pour notre assurance loyer impayé).

A noter que notre assurance loyer impayé se poursuit, même en cas de départ d’un colocataire non remplacé, ce qui est un point important car la solvabilité de la colocation est clairement diminuée (notamment une fois que la solidarité s’est éteinte 6 mois après le départ).

Plus d’infos sur notre fiche concernant l’assurance loyer impayé d’une colocation.

Deuxième solution de garantie, prendre des garants qui vont signer des actes de caution solidaire. L’usage pour une colocation solidaire est de faire signer des actes de caution solidaire qui couvre de facto l’intégralité du loyer.

La loi ALUR a changé également la solidarité des garants en cas de départ du colocataire, celle-ci s’éteint en même temps que la solidarité du colocataire. Donc en résumé même si le garant se porte caution pour l’intégralité du loyer, il est crucial d’identifier sur son acte de caution le locataire dont le départ fait éteindre son obligation de garantie.

Dernier point particulier que nous souhaitions aborder : la combinaison des garants et de l’assurance pour des colocataires étudiants. La loi autorise de cumuler garant et assurance seulement pour les étudiants. Dans le cas d’une colocation il faut donc que tous les colocataires soient étudiants, un panachage salarié-étudiant n’est pas possible. Il est donc parfois nécessaire de ne pas indiquer certains colocataires sur le bail s’ils ne sont pas étudiants.

Plus d’infos sur notre fiche concernant le choix entre garant et assurance loyer impayé.

Assurance habitation d’une colocation

Lors de l’entrée dans les lieux les colocataires ont l’obligation de souscrire une assurance habitation couvrant les risques locatifs comme les dégâts des eaux ou les incendies.

Certains assureurs ont du mal à gérer correctement les colocations, notamment lors des éventuels changements d’occupants. Il est donc possible pour le propriétaire de souscrire cette assurance habitation pour le compte des colocataires et de leur refacturer.

Nous avons noué un partenariat avec Luko qui propose cette option de souscription aux propriétaires pour le compte des colocataires. L’interface est également bien faite pour permettre une souscription et une gestion du contrat par les colocataires eux-mêmes, donc les deux solutions sont possibles.

Plus d’infos sur notre fiche concernant l’assurance habitation d’une colocation.

Refacturation des charges en colocation

Les charges sont un sujet complexe en colocation, à tel point que la loi prévoit un cas spécifique qui permet de facturer un forfait de charges aux colocataires en location vide (c’est possible pour tous les colocataires en location meublée).

Nous recommandons très fortement de choisir ce forfait, sans quoi la gestion des régularisations de charges en cas de départ d’un colocataire va devenir un vrai cauchemar.

Le forfait de charges permet de facturer les charges communes, mais quid des charges privatives (eau, électricité, internet) ?

Autant nous sommes partisans d’une prise des abonnements privatifs par le propriétaire en bail individuel, autant en bail unique solidaire nous recommandons de laisser les locataires gérer leurs dépenses privatives et leur refacturation interne.

Plus d’infos sur les charges locatives via notre fiche sur le choix entre forfait ou provision.

Versement du loyer et quittance d’une colocation

Comme nous l’avons vu, le gros avantage du bail unique de colocation avec clause de solidarité est de considérer les colocataires comme un ensemble indivisible, sans avoir besoin de tenir des comptes séparés par colocataire.

Il ne peut donc y avoir de loyer défini par chambre ou par colocataire, sauf mention contraire dans le bail (ce que nous déconseillons).

En résumé le loyer peut être versé par n’importe quel colocataire, du moment qu’à la fin vous percevez l’intégralité du loyer. Pour simplifier la gestion nous proposons dans notre bail numérique une clause obligeant à ce qu’un seul colocataire paie l’intégralité du loyer, et qu’il demande la refacturation à ses colocataires.

Pour la quittance le principe est le même, vous émettez une seule quittance, au nom de tous les colocataires, pour l’intégralité du loyer, quelque soit la part payée par chacun. A noter que pour le calcul des éventuels APL, la CAF divisera le loyer total par le nombre d’occupants pour calculer la base d’allocations de chaque colocataire. Il n’est donc pas nécessaire de faire une quittance par colocataire pour ce motif.

Plus d’informations via notre fiche sur la quittance de loyer.

Impayé dans une colocation

La gestion d’un impayé en bail unique avec clause de solidarité est rendue beaucoup plus simple que pour un bail unique non solidaire ou plusieurs baux individuels. La solidarité permet d’entamer la procédure de recouvrement, sur un seul des colocataires, plusieurs d’entre eux ou l’intégralité des colocataires. Le même principe s’applique pour les garants.

La solidarité entraîne souvent en pratique une résolution amiable des conflits, dans la mesure où la pression sociale des colocataires vis a vis d’un mauvais payeur les incite à demander la résiliation du bail ou le départ du mauvais payeur.

Plus d’informations sur notre fiche concernant la procédure d’impayés.

Départ et remplacement d’un colocataire

Le seul problème de gestion complexe qui reste lors de la conclusion d’un bail unique de colocation est la gestion des départs de colocataires.

En effet contrairement à ce que l’on pourrait penser, un des colocataires peut donner congé unilatéralement, sans remettre en question le bail initial qui se poursuit avec les colocataires restants.

Comme la solidarité s’éteint 6 mois après son départ, le propriétaire a intérêt à accepter un remplacement par un nouveau colocataire solvable, mais contrairement à une colocation via bail individuel, il ne peut imposer un nouveau colocataire aux colocataires restants, puisque par définition ils sont chez eux.

C’est la principale raisons pour laquelle nous recommandons de prendre une assurance loyer impayé en colocation et d’éviter les garants dont l’activation est aléatoire. L’assurance vous couvrira même si la colocation se délite et qu’il ne reste in fine qu’un colocataire insolvable.

Un des colocataires décide de partir, quid des éventuels dégradations et du dépôt de garantie ? Dans notre modèle d’avenant au bail nous prévoyons deux cas, en fonction du remplacement ou non du colocataire.

Si le colocataire n’est pas remplacé, le principe est assez simple, le bail se poursuit dans les mêmes conditions, le dépôt de garantie est conservé et servira éventuellement pour imputer des retenues lors de la résiliation du bail. Les colocataires sont libres pour faire des comptes internes afin de compenser le dépôt de garantie mais ce n’est pas le problème du propriétaire.

Si le locataire est remplacé, nous recommandons de faire un état des lieux de sortie avec le colocataire partant et d’imputer d’éventuelles dégradations sur le dépôt de garantie initial. Si des retenues sont faites ou si les colocataires décident de restituer une partie du dépôt de garantie au partant, notre modèle d’avenant au bail prévoit que c’est aux nouveaux colocataires (le nouvel arrivant + ceux qui restent) de compléter le dépôt de garantie pour revenir à la valeur initiale.

Plus d’infos sur notre fiche complète traitant du départ d’un colocataire.

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