Le loyer et les charges sont les deux paramètres essentiels d’une location longue durée. Ils sont les fondations de votre rentabilité locative mais aussi de la gestion locative de votre bien.

Dans cet article nous allons vous détailler les enjeux principaux autour du loyer charges comprises, de la fixation lors de la première mise en location, au choix d’une provision ou d’un forfait en passant par les échéances importantes d’indexation et de régularisation.

L’idée est de vous permettre d’éviter les erreurs classiques de gestion qui in fine grèvent votre rendement locatif. Bonne lecture !

Comment fixer un loyer optimal ?

Si vous louez votre logement pour la première fois, il est important de fixer un loyer optimal, c’est-à-dire évidemment ni trop bas mais aussi ni trop élevé.

En effet un loyer au-dessus du marché vous expose à plusieurs risques :

• vacance locative : vous allez mettre plus de temps à trouver un locataire et vous aurez plus de turn-over car les locataires resteront moins longtemps
• escroquerie : un loyer trop élevé va décourager les bons dossiers, mais pas les fraudeurs qui ont de toute façon prévu de ne pas vous payer
• solvabilité : vous risquez de ne pas avoir le choix sur les candidats, notamment sur les bons dossiers éligibles à l’assurance loyer impayé

Pour évaluer le loyer de marché, nous recommandons de regarder les annonces équivalentes sur internet, en gardant en tête qu’il s’agit de la fourchette haute des valeurs. En effet les biens au prix de marché ont tendance à être loués rapidement, ne laissant sur les portails immobiliers que les annonces trop chères. Autre solution, solliciter une agence pour avoir une estimation du loyer (sans obligation de leur donner un mandat par la suite).

Nous vous exposons en détail les différentes méthodes d’estimation (il y a deux autres) sur notre fiche concernant la fixation du loyer. Vous y lirez notamment une explication sur les contraintes du plafonnement et de l’encadrement des loyers en zone tendue.

Toutes ces estimations se font loyer charges comprises, il est donc important de savoir la part de charges que vous allez faire payer au locataire. Nous allons vous expliquer comment estimer les charges récupérables de votre location.

Comment calculer les charges récupérables auprès du locataire ?

Rappelons l’enjeu de bien calculer les charges : vous demandez par exemple 1000€ charges comprises au locataire chaque mois, in fine vous encaissez 800 euros ou 900 euros de loyer imposable ? Tout dépend du montant des charges que vous aurez pu récupérer.

On distingue grosso modo trois situations :

1. les maisons individuelles : vous avez très peu de charges, à part la TEOM ou d’éventuels contrats d’entretien du jardin, de la chaudière ou de la piscine
2. les copropriétés sans chauffage collectif : les charges communes de l’immeuble sont refacturées au locataire, qui paie ses propres dépenses de chauffage et d’eau chaude
3. les copropriétés avec chauffage collectif : les charges sont importantes car, en plus des charges communes de l’immeuble, sont aussi refacturés au locataire les frais de chauffage et d’eau chaude

Pour les maisons individuelles vous pouvez récupérer la TEOM sur votre avis de taxe foncière, plus d’infos sur notre fiche complète sur la TEOM en location.

Pour les charges de copropriété, regarder sur votre relevé de syndic la part récupérable des charges de copropriété que vous payez (attention toutes les charges de copro ne sont pas récupérables).
Les charges récupérables sont fixées par décret, plus d’infos sur notre fiche complète sur les charges récupérables en location.

Maintenant que vous avez défini le montant des charges que vous allez demander au locataire via le loyer charges comprises, la question se pose de savoir comment fixer les modalités de versement.

Provisions pour charges ou forfait ?

Les charges récupérables au locataire sont donc listées de manière précise, et par définition leur montant définitif n’est connu qu’en fin d’année.

Pour éviter des impayés ou des versements trop importants, il est d’usage de leur demander des avances de charges en même temps que le loyer, on parle donc de loyer charges comprises.

Or cette avance de charges peut soit être régularisée en fin d’année en fonction des charges réelles, on parle de provisions pour charges; s’il n’y a pas de régularisation on parle de forfait.

Le forfait a évidemment un gros intérêt en terme de gestion puisqu’il évite de faire des régularisations complexes, notamment en colocation ou en meublé. Le législateur a donc réservé cette possibilité de forfait à ces deux cas. Pour comprendre en détail comment choisir entre forfait et provisions, rendez-vous sur notre fiche complète sur la provision ou le forfait.

Comment indexer le loyer chaque année ?

Vous avez optimisé le loyer lors de la mise en location, le locataire est entré dans les lieux et l’anniversaire du bail approche. Il est crucial lors de cette échéance d’indexer le loyer en suivant l’évolution de l’indice de référence des loyers IRL.

En effet les prix des biens et des services augmentent chaque année, cet indice IRL vous permet grosso modo de suivre cette inflation et de ne pas perdre d’argent en terme réel.

On parle d’une augmentation de l’ordre de 1 à 2% par an. Si vous louez un logement à 1000€/mois en 2010, l’indexation des loyers 10 ans plus tard vous permet d’encaisser 1100€/mois…

Ce point est d’autant plus important que les indexations oubliées ne sont plus récupérables, comme nous vous l’expliquons dans notre fiche complète sur l’indexation des loyers.

L’indexation du loyer fait partie des échéances annuelles à ne pas oublier, mais il est également important de ne pas oublier la régularisation des charges annuelles.

Comment régulariser une provision pour charges ?

Nous avons vu que, lors de la fixation du loyer et des charges, vous deviez choisir si vous demandez un forfait de charges ou une provision.

Si vous optez pour la provision, vous avez l’obligation de faire une régularisation annuelle et comparer la somme des provisions versées par le locataire avec les charges réelles. Une fois ce calcul fait vous allez pouvoir reverser des fonds au locataire ou a contrario lui demander un complément.

Ce calcul de la régularisation se fait grosso modo selon les mêmes modalités qui vous ont permis de définir initialement le montant de la provision. Mais attention vous avez des obligations sur les justificatifs à fournir et surtout des complexes potentiellement compliqués à faire, notamment en cas de décalage de votre exercice de copropriété ou d’entrée/sortie des locataires. Pour vous aider nous avons créé une fiche très complète sur la régularisation des charges.

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