L’impayé de loyer est LA crainte des propriétaires particuliers, à tel point que certains renoncent à gérer eux-mêmes leur location pour cette unique raison.

Nous allons voir dans ce guide complet comment un propriétaire particulier peut se garantir contre les loyers et le cas échéant les gérer correctement avec l’appui d’avocats et d’huissiers.

L’idée est de démystifier le rôle d’un gestionnaire immobilier comme Foncia qui n’intervient pas réellement dans la gestion des impayés et va vous proposer des garanties équivalentes à celles que vous auriez pu prendre tout seul.

Les impayés de loyer ne doivent donc pas vous dissuader de gérer votre location en direct ! Chez Smartloc nous gérons des impayés et proposons des garanties depuis 2012, nous sommes donc les mieux placés pour vous expliquer objectivement ce risque locatif.

Pourquoi relancer rapidement le locataire en retard ?

Les retours d’expérience d’administrateurs de biens, de particuliers chevronnés ou de gestionnaires d’assurances, sont tous les mêmes : il est crucial est de relancer immédiatement et constamment le locataire indélicat en retard sur son loyer.

Vous montrez ainsi au locataire qu’il a en face de lui un propriétaire déterminé et au fait des procédures, qui malgré un droit en sa défaveur (comme nous le verrons dans les parties suivantes) ne laissera pas de délais ni d’accommodement à un locataire indélicat. Cette approche un peu agressive fonctionne dans plein de contentieux de la vie civile : si votre adversaire se sait en tort, il est peu probable qu’il s’engage dans une longue procédure s’il est en face d’un adversaire préparé et déterminé.

La deuxième raison pour relancer rapidement le locataire est d’éviter que deux voire trois échéances impayées s’installent. Le cas échéant, le locataire de bonne foi (mais en difficulté réelle) peut se décourager et se dire qu’il n’arrivera de toute façon pas à rembourser sa dette, et que perdu pour perdu autant rester dans le logement.

Concrètement qu’est-ce que cela veut dire de relancer rapidement le locataire ? Il faut lui envoyer SMS, mail, courrier de mise en demeure (pas forcément recommandé) dès les premiers jours d’impayés, donc par exemple le 10 si le loyer doit être payé le 5. Certains propriétaires attendent la fin du mois mais ce n’est clairement pas la bonne stratégie car la deuxième échéance impayée arrive rapidement.

L’autre conséquence concrète de l’approche agressive sur les impayés est de ne pas croire par défaut ce que vous dit le locataire. Cette approche est un peu rude, rien ne vous empêche d’être à l’écoute et d’essayer de comprendre les explications du locataire mais il faut absolument faire abstraction des sentiments et relancer le locataire. Certains bailleurs attendent plusieurs semaines voire mois, bernés par des problèmes de virement ou de chèques qui se sont étrangement perdus.

Autant de délais qui vont s’accumuler… Comme nous allons le voir la procédure d’expulsion et de recouvrement est en soi très longue, sans qu’il ait besoin de rajouter des délais au démarrage.

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Quelle procédure pour expulser un locataire ?

Si les relances simples et les mises en demeure ne fonctionnent pas, il faut rapidement passer au commandement de payer délivré par huissier.

Cet acte d’huissier est obligatoire pour pouvoir assigner au tribunal et demander l’expulsion. La loi impose également un délai de 2 mois après le commandement pour laisser au locataire la possibilité de régulariser sa situation.

Certains locataires se réveillent à ce stade, il est donc important de mandater un huissier rapidement. Certains gestionnaires n’hésitent pas à l’envoyer dès que le retard de paiement atteint 1 mois.

Il faudra ensuite assigner le locataire au tribunal avec l’aide d’un avocat. Nous avons décrit la procédure en détail sur notre fiche complète. Les étapes et les délais de recours peuvent pousser la procédure à 18, 24 voire 36 mois avec les retards dus au confinement de 2020. Il est donc important de se faire épauler par un avocat dont les honoraires s’élèveront entre 1000 et 3000€ en fonction de la complexité de la procédure.

Via notre assistant de gestion locative vous accédez à un réseau d’huissiers et d’avocats au niveau national, réseau qui est utilisé par les agences immobilières. En gérant en direct votre location vous bénéficiez donc du même niveau d’assistance et d’efficacité dans la gestion des impayés qu’un professionnel.

Sachez enfin que les assurances loyers impayés prennent en charge toute la procédure dès le commandement d’huissier. Vous n’avez donc rien à faire, à condition évidemment d’avoir souscrit au contrat avant l’arrivée du premier incident de paiement. Souscrivez donc idéalement dès l’entrée dans les lieux des locataires, la moitié des impayés sont le fait de fraudeurs qui ne paient pas dès le premier mois !

Comment activer un garant ou une assurance loyer impayé ?

Il est fortement recommandé de prendre des garanties en plus de constituer un dossier locataire complet. Deux solutions existent, soit prendre un garant, soit prendre une assurance loyer impayé.

En cas d’impayés, il faudra relancer le garant en parallèle du locataire, puis demander au garant de régler les dettes du locataire. Comme l’acte de caution prévoit souvent une limite d’indemnisation, il est recommandé d’assigner en parallèle le locataire pour demander la résiliation du bail et son expulsion, même si le garant vous paie les loyers. Plus de détails sur ce sujet via notre fiche sur l’activation du garant.

Sachez cependant que certains garants refusent de payer, il faut donc alors les assigner au tribunal en même temps que le locataire. En résumé le garant est une solution simple et gratuite, mais en cas d’impayés ce n’est pas une solution garantie, et par ailleurs vous restez responsables de la procédure.

L’assurance loyer impayé est payante mais elle résout ces deux problèmes : l’indemnisation est garantie et vous n’aurez rien à faire niveau procédure. Le timing des relances et de déclaration du sinistre est par contre assez contraint.

Un locataire peut-il refuser de payer son loyer?

Les impayés de loyer ne sont pas forcément l’apanage des fraudeurs ou des locataires en difficulté financière.

Certains locataires utilisent la suspension des loyers comme moyen de rétorsion dans les contentieux qui les opposent aux bailleurs : prise en charge d’une réparation, indemnisation suite à la panne d’un ascenseur, dégâts des eaux.

Le principe de relance / huisssier /assignation est le même dans tous les cas d’impayés, néanmoins ces situations sont parfois plus simples à gérer si l’impayé est de quelques mois et que le locataire se remet à payer normalement. Il n’est alors pas forcément nécessaire de demander l’expulsion du locataire mais simplement le recouvrement des loyers impayés.

Le principe directeur est clair : le locataire n’a pas le droit de se faire justice lui-même en suspendant le paiement des loyers. De rares exceptions à ce principe existent et sont détaillées dans notre article sur le sujet. Vous pouvez néanmoins dans la grande majorité rappeler au locataire qu’il doit vous payer les loyers quoi qu’il arrive et éventuellement vous demander réparation dans une procédure parallèle.

Comment agir face à un squatteur ?

Le dernier cas classique d’impayés de loyers est le squatteur. Nous sortons un peu du cadre de la gestion locative classique puisqu’il s’agit bien souvent de personnes avec qui vous n’avez eu aucune relation contractuelle ni contacts.

Les squatteurs sont connus pour être malheureusement très protégés par le droit, notamment s’il s’agit du squat d’une résidence secondaire (les squats des résidences principales donnent quant à eux lieu à une réponse et à une expulsion rapide).

Une réforme récente du droit sur ce sujet a aligné les modalités d’expulsion d’un squat d’une résidence secondaire et d’une résidence principale. Il est donc maintenant théoriquement possible d’expulser rapidement des squatteurs dans tous les cas, néanmoins certains avocats spécialisés doutent en pratique de la célérité des forces de l’ordre, notamment s’il ne s’agit pas de la résidence principale du propriétaire. Plus de détails sur ce point technique sur notre fiche concernant les squatteurs.

Quel impact de la trêve hivernale en cas d’impayés ?

La trêve hivernale est un épouvantail souvent agité à tort quand on parle d’impayés de loyer. Comme nous l’avons vu dans le début de ce guide, la procédure d’impayés est longue et se décompose grosso modo en trois phases :

  1. la phase pré-contentieuse : relances et huissiers
  2. la phase contentieuse : assignation, audience au tribunal et recours
  3. l’expulsion : mise en application du jugement avec ou sans recours aux forces de l’ordre

La trêve hivernale ne vous empêche pas d’avancer sur les deux premières étapes qui à elles seules peuvent prendre 1 ou 2 ans. C’est sur la troisième étape que la trêve hivernale rajoute un délai potentiel, en empêchant toute expulsion du locataire de novembre à mars. C’est donc un délai supplémentaire à prendre en compte dans une procédure déjà longue, mais en aucun cas un blocage infranchissable. Consultez notre fiche sur la trêve hivernale pour bien saisir tous les détails sur ce sujet.

Il faut enfin noter que cette trêve hivernale a été largement étendue pendant l’hiver 2020-2021 pour remédier à l’incertitude du covid. Il faut espérer que cette trêve hivernale étendue ne devienne pas la règle, le cas échéant cela deviendrait un vrai problème pour la procédure d’expulsion.

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