Luc Vincent 8 janvier 2019 > Clauses

Un locataire peut-il refuser de payer son loyer?

Synthèse de l’article : le paiement du loyer par le locataire à son bailleur est la contrepartie en échange de laquelle le locataire peut jouir des lieux. Néanmoins, dans certains cas, la loi offre la possibilité au locataire de s’opposer au paiement du loyer (partiellement ou dans son intégralité) à travers deux moyens : l’exception d’inexécution et la compensation.

Les modalités du paiement du loyer fixées par le contrat de bail

Juridiquement, le paiement en argent est la forme la plus utilisée pour qu’un locataire s’acquitte de son loyer, néanmoins rien n’interdit un paiement dit en nature (si ce type de réglement est prévu dans le contrat de bail), par exemple, pour un service rendu en contrepartie de l’occupation du logement par le locataire.

Notre module de création de bail propose à ce titre l’encadrement des modalités de règlement du loyer par le locataire en prévoyant d’emblée la périodicité du paiement, l’échéance du paiement voire le lieu de paiement.

Notons que ce qui est interdit par la loi est la présence de clause restreignant les moyens de paiement du loyer, le principe étant la liberté quant aux moyens de paiement.

A ce titre, toute clause dans le contrat de bail qui imposerait comme mode de paiement du loyer un ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire sera réputée inopposable.

Est réputée non écrite toute clause:

  • […]c) Qui impose comme mode de paiement du loyer l’ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre;[…]

Toutefois, la jurisprudence a donné une interprétation restrictive de cette disposition, ainsi bien qu’un bailleur ne puisse pas imposer comme unique mode de paiement le prélèvement automatique, les parties peuvent d’un commun accord décider de le mettre en place. Dans ce cas, le locataire devra faire une autorisation de prélèvement automatique auprès de sa banque et cette autorisation peut être être révoquée à tout moment.

Conseil Smartloc Tout les modes de paiement étant acceptés par la loi (espèce (dans la limite de 1000 euros), chèque ou virement) dés lors qu’ils sont consentis mutuellement par les parties, nous recommandons néanmoins pour des raisons probatoires en cas de litige de privilégier les paiements par chèques ou par virements bancaires.

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Les possibilités pour un locataire de s’opposer au paiement de son loyer : exception d’inexécution et compensation

Il existe 2 façons pour qu’un locataire puisse s’opposer au paiement de son loyer (partiellement ou dans son intégralité): l’exception d’inexécution et la compensation.

Ces moyens sont cependant strictement encadrés, et, ne peuvent être soulevés sans que certaines conditions soient réunies.

L’exception d’inexécution limitée aux situations les plus graves

Prévue aux articles 1217 et suivants du Code civil , l’exception d’inexécution autorise une partie à se soustraire de son obligation contractuelle si l’autre partie n’a pas elle même exécuté sa propre obligation.

Cela signifie qu’en théorie un locataire pourrait se prévaloir de ce droit dès lors que son bailleur manque a une de ses obligations. Néanmoins, comme nous allons le voir cette possibilité est en réalité limitée aux manquements les plus graves et un locataire ne peut s’en prévaloir aisément pour tenter d’échapper au paiement de son loyer.

En effet, pour opposer l’exception d’inexécution afin de suspendre le paiement des loyers il est impératif que le locataire ne puisse plus jouir de la chose par la faute du bailleur.

La jurisprudence (Cour de cassation, Chambre civile 3, 28 juin 2018, 16-27.246) considère à ce titre qu’il faut que les locataires soient dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux dans lesquels ils s’étaient maintenus afin de refuser le paiement des loyers, par exemple si l’immeuble menace de s’effondrer ou que l’insalubrité des lieux est telle qu’il y a un risque grave pour la santé des occupants.

Par impossibilité totale cela signifie par exemple que même en cas de défaut d’entretien du bien par le bailleur, le locataire ne pourra pas s’arrêter de payer le loyer (voire juste le diminuer) en soulevant l’exception d’inexécution .

travaux

Il faut que le logement soit purement et simplement inhabitable c’est-à-dire indécent et par exemple ne pas répondre aux conditions de salubrité et ne pas assurer la sécurité physique ou garantir la santé des locataires (à titre d’exemple, voir l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 23 mai 2017, Répertoire général nº 15/15229 concernant un logement avec une installation électrique dangereuse, des revêtements (sols et plafonds) dégradés, ainsi que des problèmes de tuyauterie et d’isolation rendant les lieux inhabitable et dangereux pour les locataires).

Exemple N’ont pas été reconnues comme des situations justifiant la suspension du paiement du loyer les cas suivants: un logement humide en permanence causé par l’absence de VMC (arrêt de la Cour d’appel de Chambéry du 12 octobre 2017, Répertoire général n°16/01247), logement energivore (Cour d’appel de Pau, Arrêt du 14 septembre 2017, Répertoire général nº 15/03578), des fenêtres mal isolées (Cour d’appel de Versailles, arrêt du 8 juin 2017, Répertoire général nº 16/05978), une humidité excessive du logement (Cour d’appel de Reims, arrêt du 16 juin 2017, Répertoire général n° 16/02354), l’absence de détecteur de fumées, ou encore des menues réparations à faire en raison de la vétusteté des lieux telles qu’une chasse d’eau cassée, un interphone défaillant ou encore la mauvaise fermeture des portes et fenêtres (arrêt rendu par la Cour d’appel de Nîmes du 14 septembre 2017, Répertoire général n°15/05411). Ces troubles ne sont que des troubles de jouissance qui ne sont pas suffisamment graves pour invoquer l’exception d’inexécution.

Risque de résiliation du bail par le propriétaire si le locataire suspend le paiement de ses loyers

Si un locataire décide de ne plus payer son loyer faute d’avoir démontré une gravité suffisante alors le bailleur pourra invoquer la clause résolutoire et faire résilier le bail de plein droit.

Conseil Smartloc Notons que la clause résolutoire est tellement importante que les garanties loyers impayés ne couvriront pas l’assuré en cas d’absence de cette clause dans le bail, d’où l’intérêt d’avoir recours à notre module de création et de signature de bail qui prévoit l’insertion de cette clause lors de la rédaction de vos contrats.

En conclusion, un locataire qui souhaite se soustraire du paiement de son loyer devra donc avoir recours préalablement à un juge afin que celui-ci puisse prononcer selon le cas une réduction de loyer (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290).

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La compensation, outil de rééquilibrage contractuel aux effets limités sur un litige en cours

La compensation légale est souvent invoquée par le locataire lorsque le bailleur manque à l’une des ses obligations contractuelles, telle que son obligation d’entretien du logement.

Définie à l’article 1347 et suivants du Code civil, la compensation légale est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Souvent et sans l’accord préalable du propriétaire, le locataire qui a entrepris les travaux à sa charge a pour idée de déduire ces dépenses de son loyer (en opérant une compensation). Néanmoins, comme nous allons le voir, cette façon de procéder est interdite par la loi.

En effet, la compensation est très difficile à mettre en oeuvre dans la plupart des cas car les créances ne sont souvent pas réciproques aux yeux de la loi.

En effet, autant la créance de loyer est certaine dans son montant, son exigibilité et trouve sa source dans l’obligation du propriétaire de délivrer à son locataire un logement décent, autant une créance de travaux est non seulement incertaine dans son montant (le propriétaire pourra toujours arguer face à des réparations accomplies sans son accord préalable qu’il aurait fait les choses pour un autre montant) mais aussi dans son exigibilité (le locataire pourrait, par exemple, s’être empressé de faire les réparations afin de cacher le fait que l’équipement était en panne par sa faute).

Pour ces différentes raisons, une créance de travaux n’est pas la réciproque de la créance de loyer (qui pour rappel est dûe par le locataire dès lors que le logement est habitable) et il ne peut donc pas y avoir de mécanisme de compensation entre les deux.

La compensation légale n’est ainsi généralement pas admise par les tribunaux, et il faudra que les parties se rendent devant un juge pour qu’il puisse faire droit à la demande du locataire le cas échéant (on parle dans ce cas de compensation judiciaire).

Ainsi, même si légalement il est dans son droit (et n’aurait pas dû prendre en charge les côuts de la réparation), un locataire ne peut pas faire justice soi-même en imposant une compensation à son bailleur car là encore il risque que la clause résolutoire soit invoquée et le bail résilié de plein droit par le propriétaire

Conseil Smartloc Il est donc fortement déconseillé de procéder à la réparation soi-même en tant que locataire avant que le propriétaire n’ait constaté la panne et qu’un accord soit conclu pour sa prise en charge.

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