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Résumé d’un coup d’oeil

L’acte de caution solidaire signé par un garant est la garantie privilégiée par la majorité des propriétaires bailleurs.

En cas d’impayés il est nécessaire de notifier et de relancer le garant comme s’il s’agissait d’un deuxième locataire. Le paiement des loyers impayés par le garant n’est pas garanti, contrairement à une assurance.

Il peut en effet contester l’acte de caution ou se retrouver en situation d’insolvabilité, ce qui oblige alors le propriétaire à le poursuivre en parallèle du locataire.

Si le garant accepte finalement de payer les loyers, le propriétaire conserve sa faculté d’expulser le locataire.

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Modèle de mise en demeure pour activer la caution du garant

Nous vous avions dans un précédent article comparé les avantages et les inconvénients de garantir vos loyers par une assurance loyer impayé ou un garant via un acte de caution solidaire.

Un des gros inconvénients de prendre un garant comme seule garantie est que l’activation de l’acte de caution solidaire n’est pas automatique : notification du garant, relance éventuelle voire même assignation du garant en paiement du loyer parallèlement au locataire.

Nous allons dans cet article vous détailler les différentes étapes d’activation de la caution solidaire dans le cas d’un impayé de loyer.

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Notification du garant recommandé mais pas obligatoire

Lorsque vous signez un acte de caution solidaire, le garant qui se porte caution peut être sollicité par le bailleur pour payer une ou plusieurs échéances impayées de loyer.

L’usage est de relancer le garant en même temps que le locataire, au moment de la relance simple mais surtout de la mise en demeure par recommandé, car elles vont permettre au garant de se retourner rapidement vers le locataire, de trouver une solution et d’éviter ainsi que l’impayé ne s’installe. Même si vous êtes couvert par le garant vous n’avez en effet aucun intérêt de voir une situation s’enliser pour plusieurs mois.

Modèle de mise en demeure pour activer la caution du garant

Si vous avez bien les différentes étapes de la procédure de recouvrement des impayés et d’expulsion en tête, la deuxième étape après la relance est le commandement de payer par huissier.

A cette étape il devient fortement recommandé de prévenir le garant, pour les mêmes raisons que précédemment. Si vous « oubliez » de le prévenir à cette étape, il pourra facilement faire valoir devant le juge que le défaut d’information lui a porté préjudice dans la mesure où la dette s’est accumulée.

La loi prévoit par ailleurs que l’absence de notification du commandement au garant vous empêchera de lui demander les intérêts de retard ou autre pénalités prévues au bail; en pratique comme ces pénalités sont jugées abusives depuis la loi ALUR de 2014 les dispositions légales sont devenues hors sujet.

Pour revenir à notre activation de la caution, si vous êtes obligé d’envoyer un commandement de payer au locataire, c’est probablement mauvais signe car cela veut dire que le garant ne vous a pas réglé et que la dette locative est toujours là.

Que faire si le garant refuse de payer ?

Plusieurs situations peuvent se présenter dans le cas où le garant refuse de payer malgré vos courriers de relance voire votre commandement de payer :

  1. le garant est devenu insolvable : malgré vos vérifications initiales à la signature du bail, le garant est devenu insolvable et ne peut pas régler son loyer et celui de votre locataire
  2. le garant ou le locataire a falsifié son dossier : vous pouvez avoir eu un dossier falsifié, soit que le garant n’existe pas soit que le locataire ait signé l’acte de caution à sa place sans le prévenir (pour éviter cela voir l’authentification de la signature en mairie)
  3. le garant est solvable mais de mauvaise foi et refuse de payer pour un locataire qu’il connaît peut être mal ou avec qui il s’est brouillé

Dans tous les cas la situation est problématique car vous allez devoir assigner le garant en même temps que le locataire. Le garant est solidaire (en tout cas si vous avez bien signé un acte de caution solidaire et pas un acte de caution simple).

En pratique cela revient à avoir le garant comme deuxième locataire solidaire que vous allez poursuivre en même temps que le locataire principal.

Les situations précédentes sont classées par ordre décroissant de gravité. Si le garant est insolvable vous n’allez sûrement pas pouvoir récupérer les impayés auprès de lui, il vous reste à espérer que le locataire est solvable.

Si le garant est solvable, il sera par contre plus facile de le poursuivre, qu’il allègue ou non que le dossier ou l’acte de caution aient été falsifiés par le locataire.

Quelles précautions prendre pour éviter un défaut du garant ?

Nous n’avons pas de formules magiques mais plusieurs précautions diminuent drastiquement le risque :

  • retenez un garant que le locataire connaît bien et qui pourra exercer une pression morale sur ce dernier
  • demandez un garant gagnant largement de quoi couvrir le loyer en cas d’impayés, typiquement 4 fois le loyer s’il est propriétaire, 5 fois s’il est locataire
  • demandez une authentification de la signature en mairie pour éviter les risques d’usurpation du locataire

De manière générale nous vous recommandons notre fiche sur la vérification du dossier de location.

Expulser le locataire alors que le garant a payé les loyers

Le cas où le garant refuse de payer est simple comme nous l’avons vu : vous assigner conjointement le locataire et le garant en paiement des loyers et vous essayez d’obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Le problème est plus complexe quand le garant décide finalement de payer le loyer, au stade de la relance ou pendant la procédure. C’est un point assez technique que nous avons vérifié auprès de plusieurs avocats spécialistes en loyers impayés, attention les avis divergent mais la question est importante : peut-on expulser un locataire si le garant paie les loyers ?

La réponse est oui et elle est cruciale car même si le garant paie, le bailleur peut vouloir récupérer le logement et résilier le bail pour éviter :

  • que le garant ne devienne insolvable ou finisse par refuser de payer
  • que l’acte de caution expire s’il a été fixé pour une durée limitée (ce qui est fortement recommandé car l’acte de caution illimité est résiliable à tout moment)

Il nous semble donc possible après vérification de poursuivre d’une part le locataire pour non respect de ses obligations contractuelles en visant la clause résolutoire (qui résilie le bail) et en obtenant alors un jugement d’expulsion; et d’autre part assigner le garant afin de récupérer les impayés de loyer.

Cette distinction des demandes permet ainsi de récupérer le logement alors même que le garant a réglé la dette locative.

Le cas échéant, ce sera au garant de se retourner contre le locataire et de décider s’il souhaite éventuellement se faire rembourser les loyers impayés qu’il a dû être obligé de payer pour le locataire.

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- Mathieu Chantalat, Directeur immobilier

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Bonjour,

Petite question concernant les loyers impayés.
Je me suis porté garante pour une amie très proche .Elle a décidé d’arrêter de payer et je me retrouve avec plus de 8000 euros de loyer impayé.
En effet cette dernière n’est pas solvable et moi au chômage avec 1500 euros net d’indemnité .

Je passe en jugement le 4 Juin prochain et j’ai déjà remboursé un peu plus de 2000 euros sur les 8000 car je rembourse à hauteur de 150 euros par mois puisque la locataire n’est plus dans le logement et ne donne plus signe de vie.

J’ai l’impression que les huissiers s’acharne sur moi et n’essaie pas de voir ses comptes à elle.
De plus, elle a 2 enfants dont un nouveau né (elle n’a plus la garde de son 1er enfant) . Mes craintes se portent sur le fait qu’elle puisse être « sauvée » de payer sa dette car elle a 2 enfants.
Puis-je espérer que les huissiers se tourne autour d’elle et qu’elle paye au moins le restant de la dette?

Bien qu’elle soit indemnisé par la Sécu et la caf peut-elle être prélevée directement sur ses indemnités?

Merci d’avance pour vos conseils.

Bonjour ,
Mon frère n’a pas payé son loyer le garant a dû le payer.
Le garant peut-il envoyer un recommandé pour l’expulser du logement ?

Caution j ai réglé 30000€ de loyers impayés par ma fille. Je dispose de combien de temps pour lui en exiger le remboursement ? et comment ?
Cdt

idem pour ma fille elle et les égarants sont ils condamnés a règler chacun une partIe des loyers impayés §§§

MERCI POUR VOTRE REPONSE

elle et les 2 GARANTS

Je suis caution solidaire et sans discussion pour un ami. Depuis plus d’un an, c’est moi qui règle son loyer car le propriétaire l’exige au plus tard le 10 du mois. Le propriétaire se permet de m’appeler y compris le dimanche et de m’envoyer des SMS car il ne s’entend pas avec son locataire. Il n’y a jamais eu de loyer impayé.
Par ailleurs, à la signature du bail, il a exigé un dépôt de garantie supérieur à un mois de loyer.
Puis-je dénoncer la caution ? Si oui, sous quel article de loi ?
Par avance je vous remercie pour votre réponse.

Bonjour
je me tourne vers vous car je me suis porté garant pour la soeur en 2012 ma sœur est sorti du logement l’année derniere avec u montant de presque 4000 euro à payer .
j’ai envoyer les papiers pour un renouvellement du contrat seulement la fin de la premiere année et depuis j’ai plus jamais rien envoyer.Est ce que je peux me décharger de cette caution , que puis je faire ci daprès l’article concernant la durée du bail
merci de votre retour
 » Article 3 – DUREE D’OCCUPATION
La présente sous-location est conclue pour une durée déterminée, à compter du 01/09/2012, qui
prendra fin au 31 août suivant la date de signature de votre contrat.
A l’expiration de cette date, le présent contrat peut être renouvelé par tacite reconduction pour une
durée de douze mois, sous réserve que l’occupant remplisse toujours les conditions d’attribution
mentionnées à l’article 1 et du respect du règlement intérieur.
Sauf raison familiale grave ou cas de force majeure (après accord du responsable de résidence),
le sous-locataire ne peut donner congé qu’à l’expiration du contrat à durée déterminée ou de l’un
de ses renouvellements, et sous réserve de respecter un délai de prévenance de DEUX mois.
En respectant un préavis de 3 mois, et sous réserve de motivations énoncées dans les clauses
résolutoires, le gestionnaire peut dénoncer le contrat à durée déterminée à son terme ou à l’un
de ses renouvellements.

Bonjour, je suis caution, on m à notifié le non paiement des loyers 10 jours après le locataire, j accepte de payer,le délai de 2 mois cours t il pour que je m execute à réception de l acte reçu par moi même soit 10 jours après le locataire.
Merci

Bonjour,

Est-il possible de poursuivre une caution solidaire pour le non paiement des charges relatives au temps passé dans les locaux après que le bail ait été résilié ?

Merci à vous.

Bonjour, je suis dans le même cas. Le bail va être résilié au bientôt et les loyers ne sont toujours pas payés. Peut-on continuer après la résiliation à réclamer les loyers impayés à la caution ?

merci pour votre aide j’ai trouvé une partie de ce que je cherchais

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