Activation de la caution (garant) en cas d’impayés

Synthèse de l’article : le garant ayant signé une acte de caution solidaire est redevable du loyer comme un locataire; le bailleur peut donc l’assigner au tribunal.

Nous vous avions dans un précédent article comparé les avantages et les inconvénients de garantir vos loyers par une assurance loyer impayé ou un garant via un acte de caution solidaire.

Un des gros inconvénients de prendre un garant comme seule garantie et que l’activation de l’acte de caution solidaire n’est pas automatique : notification du garant, relance éventuelle voire même assignation du garant en paiement du loyer parallèlement au locataire.

Nous allons dans cet article vous détailler les différentes étapes d’activation de la caution solidaire dans le cas d’un impayé de loyer.

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Notification du garant recommandé mais pas obligatoire

Lorsque vous signez un acte de caution solidaire, le garant qui se porte caution peut être sollicité par le bailleur pour payer une ou plusieurs échéances impayées de loyer.

L’usage est de relancer le garant en même temps que le locataire, au moment de la relance simple mais surtout de la mise en demeure par recommandé, car elles vont permettre au garant de se retourner rapidement vers le locataire, de trouver une solution et d’éviter ainsi que l’impayé ne s’installe. Même si vous êtes couvert par le garant vous n’avez en effet aucun intérêt de voir une situation s’enliser pour plusieurs mois.

Si vous avez bien les différentes étapes de la procédure de recouvrement des impayés et d’expulsion en tête, la deuxième étape après la relance est le commandement de payer par huissier.

A cette étape il devient fortement recommandé de prévenir le garant, pour les mêmes raisons que précédemment. Si vous « oubliez » de le prévenir à cette étape, il pourra facilement faire valoir devant le juge que le défaut d’information lui a porté préjudice dans la mesure où la dette s’est accumulée. La loi prévoit par ailleurs que l’absence de notification du commandement au garant vous empêchera de lui demander les intérêts de retard ou autre pénalités prévues au bail; en pratique comme ces pénalités sont jugées abusives depuis la loi ALUR de 2014 les dispositions légales sont devenues hors sujet.

Pour revenir à notre activation de la caution, si vous êtes obligé d’envoyer un commandement de payer au locataire, c’est probablement mauvais signe car cela veut dire que le garant ne vous a pas réglé et que la dette locative est toujours là.

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Que faire si le garant refuse de payer ?

Plusieurs situations peuvent se présenter dans le cas où le garant refuse de payer malgré vos courriers de relance voire votre commandement de payer :

  1. le garant est devenu insolvable : malgré vos vérifications initiales à la signature du bail, le garant est devenu insolvable et ne peut pas régler son loyer et celui de votre locataire
  2. le garant ou le locataire a falsifié son dossier : vous pouvez avoir eu un dossier falsifié, soit que le garant n’existe pas soit que le locataire ait signé l’acte de caution à sa place sans le prévenir (pour éviter cela voir l’authentification de la signature en mairie)
  3. le garant est solvable mais de mauvaise foi et refuse de payer pour un locataire qu’il connaît peut être mal ou avec qui il s’est brouillé

Dans tous les cas la situation est problématique car vous allez devoir assigner le garant en même temps que le locataire. Le garant est solidaire (en tout cas si vous avez bien signé un acte de caution solidaire et pas un acte de caution simple).

En pratique cela revient à avoir deux locataires solidaires que vous allez poursuivre en même temps.

Les situations précédentes sont classées par ordre décroissant de gravité. Si le garant est insolvable vous n’allez sûrement pas pouvoir récupérer les impayés auprès de lui, il vous reste à espérer que le locataire est solvable.

Si le garant est solvable, il sera par contre plus facile de le poursuivre, qu’il allègue ou non que le dossier ou l’acte de caution est été falsifié par le locataire.

Quelles précautions prendre pour éviter un défaut du garant ?

Nous n’avons pas de formules magiques mais plusieurs précautions diminuent drastiquement le risque :

  • retenez un garant que le locataire connaît bien et qui pourra exercer une pression morale sur ce dernier
  • demandez un garant gagnant largement de quoi couvrir le loyer en cas d’impayés, typiquement 4 fois le loyer s’il est propriétaire, 5 fois s’il est locataire
  • demandez une authentification de la signature en mairie pour éviter les risques d’usurpation du locataire

De manière générale nous vous recommandons notre fiche sur la vérification du dossier de location.

Expulser le locataire alors que le garant a payé les loyers

Le cas où le garant refuse de payer est simple comme nous l’avons vu : vous assigner conjointement le locataire et le garant en paiement des loyers et vous essayez d’obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Le problème est plus complexe quand le garant décide finalement de payer le loyer, au stade de la relance ou pendant la procédure. C’est un point assez technique que nous avons vérifié auprès de plusieurs avocats spécialistes en loyers impayés, attention les avis divergent mais la question est importante : peut-on expulser un locataire si le garant paie les loyers ?

La réponse est oui et elle est cruciale car même si le garant paie, le bailleur peut vouloir récupérer le logement et résilier le bail pour éviter :

  • que le garant ne devienne insolvable ou finisse par refuser de payer
  • que l’acte de caution expire s’il a été fixé pour une durée limitée (ce qui est fortement recommandé car l’acte de caution illimité est résiliable à tout moment)

Il nous semble donc possible après vérification de poursuivre d’une part le locataire pour non respect de ses obligations contractuelles en visant la clause résolutoire (qui résilie le bail) et en obtenant alors un jugement d’expulsion; et d’autre part assigner le garant afin de récupérer les impayés de loyer.

Cette distinction des demandes permet ainsi de récupérer le logement alors même que le garant a réglé la dette locative.

Le cas échéant, ce sera au garant de se retourner contre le locataire et de décider s’il souhaite éventuellement se faire rembourser les loyers impayés qu’il a dû être obligé de payer pour le locataire.

Quelles sont les causes de nullité de l’acte de cautionnement ?

Dans cette dernière partie nous souhaitions vous rappeler les nombreuses jurisprudences qui annulent les actes de cautionnement qui n’ont pas respectés le formalisme très strict qu’impose la loi (nous en profitons pour vous recommander de passer par notre bail en ligne avec acte de caution solidaire).

Voici une liste non exhaustive des motifs ayant entraîner une annulation des cautions solidaires que les propriétaires ont essayé d’activer en cas d’impayés :

  • absence de la mention manuscrite
  • omission ou erreur dans la mention manuscrite
  • en colocation absence de la désignation du colocataire sur l’acte de caution; dans ce cas quand un locataire quitte la colocation tous les actes de caution sont résiliés
  • absence de signature
  • acte de caution à durée illimitée qui permet au garant de résilier à tout moment

D’autres erreurs n’annulent pas l’acte de cautionnement, comme l’absence d’une virgule ou les montants indiqués en chiffres seulement.

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