Impayé partiel de loyer : reçu et procédure

Lorsque le locataire vous paie une partie seulement du loyer, la situation ne diffère en réalité pas d’un impayé complet : le locataire ne respecte pas ses obligations au titre du bail et une créance de loyer vous est due.

Certains propriétaires pensent que si le locataire ne paie qu’un euro par mois, toutes les procédures contre lui sont bloquées. C’est évidemment une légende urbaine que nous allons essayer de vous expliquer en détail.

Nous allons voir dans cet article comment gérer un impayé partiel et les garanties éventuelles qui peuvent vous couvrir.

Emission d’un reçu et non d’une quittance

Contrairement à une échéance de loyer intégralement payée, un loyer partiellement payé donne lieu à l’émission d’un reçu ne valant pas quittance.

Vous pouvez trouver un modèle au lien suivant : modèle de reçu pour impayé partiel.

Attention à ne pas émettre de quittances si le locataire est en impayés : même s’il est toujours possible de prouver l’impayé par la suite, c’est une preuve en première approche qui est utilisable par un locataire de mauvaise foi.

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Gestion de la créance partielle

Si le locataire poursuivait ses paiements une fois la première échéance partiellement payée – par exemple si le locataire ne paie que 700€ sur un loyer CC de 800€ puis 800€ chaque mois – vous avez plusieurs choix :

  • imputer les paiements futurs aux échéances impayées les plus anciennes ; donc chaque mois vous imputez 100€ sur la précédente échéance partiellement impayée, vous émettez une quittance pour cette précédente échéance et un reçu d’impayé partiel sur l’échéance en cours.
  • conserver la première échéance comme partiellement impayée et quittancer normalement les échéances suivantes correctement payées.

Par souci de simplicité nous recommandons la deuxième solution si seulement une échéance est partiellement impayée. Si plusieurs échéances sont partiellement impayées les deux solutions se valent (dans l’exemple ci-contre c’est l’imputation sur la créance la plus ancienne qui est recommandée par le juge).. Pensez à tenir un tableau des flux des flux par dates de paiements et échéances impayées.

Procédure contentieuse de recouvrement d’un impayé partiel

Un impayé partiel implique les mêmes conséquences qu’un impayé total, vous pouvez donc

  • mettre en demeure le locataire de régler sa dette
  • puis mandater un huissier pour délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire
  • si ce commandement reste sans effet après 2 mois, vous pouvez assigner le locataire devant le tribunal pour constater la résiliation du bail

Cette procédure contentieuse peut être menée avec ou sans avocat, voir le détail de la procédure d’expulsion sur notre fiche pratique.

Le problème évidemment est le coût potentiel de procédure, tant du point de vue des frais et du temps passé que du risque potentiel d’aggraver la situation.

Le coût de la procédure étant de 2000€ environ (frais d’huissiers et d’avocats), vous devez donc arbitrer en fonction du niveau de la dette et du risque potentiel de répétition de l’impayé partiel. Ainsi si le locataire est en impayés partiel de 50€ sur une échéance et que vous pensez que le locataire va vous rembourser rapidement et qu’il s’agissait simplement d’un incident il n’est peut être pas efficace d’engager une procédure de résiliation du bail.

Par contre si le locataire vous paie 1 fois sur 2 un tiers du loyer avec une dette cumulée de 2000€, il est probable que la situation s’aggrave à terme, il est donc rationnel de le poursuivre.

La garantie loyer impayé activée en cas d’impayé partiel

L’assurance loyer impayé que nous proposons sur Smartloc a l’immense avantage de vous couvrir même en cas d’impayés partiels. L’assurance définit simplement un seuil de 50% du loyer mensuel en dette cumulée pour lancer l’expulsion du locataire.

Ainsi si vous avez un loyer CC de 1000€ la procédure d’expulsion est lancée si la dette cumulée est supérieure à 500€. Si la dette est inférieure à cette somme l’assureur se garde la faculté de vous rembourser sans engager la procédure d’expulsion.

Dans tous les cas vous êtes bien remboursé intégralement, et un impayé partiel ne peut être utilisé comme un artefact par le locataire ou l’assureur pour bloquer la situation et empêcher votre indemnisation.

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11 commentaires sur “Impayé partiel de loyer : reçu et procédure

  1. Marc Tisserand le a posté:

    Bonjour, ma locataire a envoyé sa demande de résiliation dans les délais contractuels, mais en a profité pour ne pas payer ses deux derniers mois de loyer (m’interdisant ainsi de prélever quoi que ce soit pour les dommages éventuels). Elle me réclame aujourd’hui une quittance de loyer pour l’un des deux mois non-payés (mais couvert par le dépôt de garantie). Suis-je fondé à la lui refuser ?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Je ne sais pas c’est une bonne question, je dirais oui mais vous pouvez potentiellement préciser sur la quittance la date de paiement et l’imputation sur le dépot de garantie. Cela permettra au prochain bailleur de voir que la locataire était en impayés pendant 2 mois.

  2. COLOC le a posté:

    bonjour
    une occupante percevant l’AL ne m’a pas réglée 3 mois de complément (janv fev mars)
    AL perçus en janv fév mars mais concernent déc janv fév … la convention a été signée avec règlement d’avance début de mois avant le 10. Comment procéder ?
    Ces AL couvrent 2 mois de loyers et un loyer partiel … dois je lui remettre une quittance sur les 2 mois et un reçu ?
    je ne sais si je me suis fait comprendre
    merci par avance

  3. LUGE le a posté:

    Bonjour,mon locataire me doit 3 mois de loyers .Il vient de régler le mois de janvier et me demande une quittance de janvier alors que les 3 mois précédents ne sont toujours pas régularisés .Suis-je dans l’obligation de lui délivrer une quittance de janvier ou puis je imputer ce réglement sur octobre et dans ce cas délivrer la quittance d’octobre?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Oui nous vous recommandons plutôt d’imputer le paiement sur la dette la plus ancienne, donc émettez une quittance pour octobre.

  4. L le a posté:

    Bonsoir,
    Mon locataire a signé un bail auprès de mon agence immobilière, et n’a pas versé le dépôt de garantie, ça fait 8 mois qu’il occupe le logement et règle partiellement ses loyers voire pas du tout. il n’a pas de garant. L’agence n’ a pas pris la peine de me l’avertir, et s’est juste contenté de m’envoyer le compte rendu de gestion sans m’alerter sur le dépôt de garantie non encaissé. Pour eux, c’était à moi de me rendre compte du non-paiement des loyers sur mon compte rendu de gestion. Est-ce normal qu’un dépôt de garantie ne soit pas encaissé à la signature du bail, et est-ce légal que le mandataire n’alerte pas le mandant explicitement des loyers impayés? Le mandataire me dit qu’il n’est pas dans l’obligation de m’avertir des loyers impayés. En vous remerciant par avance, Cdt

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Non évidemment ce n’est pas normal de ne pas vous avertir autrement que par un compte-rendu, ont-ils initié des relances ? Un commandement de payer par huissier ? Par ailleurs ont-ils demandé le dépôt de garantie lors de l’entrée dans les lieux avec un chèque ou une preuve de virement ? Si ce n’est pas le cas c’est une faute potentielle de l’agence.

  5. MATHE le a posté:

    Bonjour, depuis janvier 2020, mon locataire ne paye qu’une partie de ses loyers. L’agence immobilière avait opté pour un garant et non pour une assurance loyer impayé. Cette agence me conseille de le mettre à l’huissier, il doit 1994€ , son loyer est de 635€ CC. Le bail s’achève 30 novembre 2021.
    Je voulais savoir si avant de le mettre à l’huissier, il ne fallait pas d’abord contacter la personne qui s’est portée garante.
    Merci pour votre réponse.

  6. Marie-Jose LEGUERNEY le a posté:

    Bonjour,

    Pouvez-vous me dire si un bailleur a le droit d’indiquer sur une quittance de loyer « Poursuites résiliations » et de rajouter au loyer et charges le montant de ces poursuites déjà indiquées sur le document remis par huissier.

    Par avance, je vous en remercie.

    Bien cordialement,

    Madame LEGUERNEY

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour, non a priori ce n’est pas possible.

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