Impayé partiel de loyer : reçu et procédure

Lorsque le locataire vous paie une partie seulement du loyer, la situation ne diffère en réalité pas d’un impayé complet : le locataire ne respecte pas ses obligations au titre du bail et une créance de loyer vous est due.

Nous allons voir dans cet article comment gérer un impayé partiel et les garanties éventuelles qui peuvent vous couvrir.

Procédure en cas d’impayé partiel

1. Emission d’un reçu et non d’une quittance

Contrairement à une échéance de loyer intégralement payée, un loyer partiellement payé donne lieu à l’émission d’un reçu ne valant pas quittance.

Vous pouvez trouver un modèle au lien suivant : modèle de reçu pour impayé partiel

2. Gestion de la créance

Si le locataire poursuivait ses paiements une fois la première échéance partiellement payée – par exemple si le locataire ne paie que 700€ sur un loyer CC de 800€ puis 800€ chaque mois – vous avez plusieurs choix :

• imputer les paiements futurs aux échéances impayées les plus anciennes ; donc chaque mois vous imputez 100€ sur la précédente échéance partiellement impayée, vous émettez une quittance pour cette précédente échéance et un reçu d’impayé partiel sur l’échéance en cours.
• conserver la première échéance comme partiellement impayée et quittancer normalement les échéances suivantes correctement payées.

Par souci de simplicité nous recommandons la deuxième solution si seulement une échéance est partiellement impayée. Si plusieurs échéances sont partiellement impayées les deux solutions se valent. Pensez à tenir un tableau des flux des flux par dates de paiements et échéances impayées.

3. Procédure contentieuse

Un impayé partiel implique les mêmes conséquences qu’un impayé total, vous pouvez donc

• mettre en demeure le locataire de régler sa dette
• puis mandater un huissier pour délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire
• si ce commandement reste sans effet après 2 mois, vous pouvez assigner le locataire devant le tribunal pour constater la résiliation du bail

Cette procédure contentieuse peut être menée avec ou sans avocat, voir le détail de la procédure d’expulsion sur notre fiche pratique.

Le problème évidemment est le coût potentiel de procédure, tant du point de vue des frais et du temps passé que du risque potentiel d’aggraver la situation.

Le coût de la procédure étant de 3000€ environ (frais d’huissiers et d’avocats), vous devez donc arbitrer en fonction du niveau de la dette et du risque potentiel de répétition de l’impayé partiel. Ainsi si le locataire est en impayés partiel de 50€ sur une échéance et que vous pensez que le locataire va vous rembourser rapidement et qu’il s’agissait simplement d’un incident il n’est peut être pas efficace d’engager une procédure de résiliation du bail.

Par contre si le locataire vous paie une fois sur 2 un tiers du loyer avec une dette cumulée de 2000€, il est probable que la situation s’aggrave à terme, il est donc rationnel de le poursuivre.

La garantie loyer impayé activée en cas d’impayé partiel

L’assurance loyer impayé que nous proposons sur Smartloc a l’immense avantage de vous couvrir même en cas d’impayés partiels. L’assurance définit simplement un seuil de 50% du loyer mensuel en dette cumulée pour considérer que la procédure démarre ou continue.

Ainsi si vous avez un loyer CC de 1000€ la procédure démarre et se poursuit tant que la dette du locataire est supérieure à 500€. A noter que si la procédure démarre ou se poursuit, les loyers vous sont remboursés sans franchise dès le premier euro.